Мудрый Юрист

Некоторые проблемы, связанные с регистрацией ограничений и обременений прав на недвижимое имущество

Корольков Александр Евгеньевич, юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, юрисконсульт группы компаний "Высота".

По вопросу соотношения понятий ограничения и обременения прав существуют различные точки зрения. Так, одни авторы считают их сходными либо указывают, что имеющиеся различия носят исключительно условный характер, т.е. различия имеются в самих терминах, но никак не в правовых свойствах. Другие считают, что эти правовые явления являются синонимами и различаются лишь лексически, а именно: права могут быть ограничены, а имущество обременяется либо ограничиваются субъекты прав, а объекты прав обременяются. Третьи полагают, что данные явления несхожи по ряду причин, среди которых указывают их правовую природу и механизм действия и основания возникновения и прекращения и др. Следует отметить, что в действующем законодательстве не происходит как такового разграничения понятий ограничения и обременения прав.

Ограничения обусловливаются федеральными законами и устанавливаются с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства, как это отмечено в ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Так, например, ограничением является арест имущества, в случае наложения которого имуществом невозможно распоряжаться (продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Следует учитывать, что арест имущества может быть снят только тем органом, по решению которого он был наложен.

Что касается обременений, то они представляют собой элемент правомочия распоряжения. Устанавливая обременения, собственник совершает акт распоряжения своим правом. Механизм действия обременений состоит в передаче правомочий, всех или части, третьим лицам. Обременения по большей части возникают из договоров, заключаемых самим собственником или иным управомоченным лицом, но также могут иметь иные источники, в том числе устанавливаться на основании закона (например, ст. 488 ГК РФ предусматривается, что товар, переданный по договору купли-продажи покупателю в кредит, до момента его оплаты находится в залоге у продавца).

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, ранее существовало противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды.

Кроме того, ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п. 73), утвердившего Правила ведения Реестра, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не шла ли речь о возникновении нового вещного права - права аренды. Этот вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, в котором указывается, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, т.к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. После соответствующие изменения были внесены и в ст. 26 Закона о государственной регистрации. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора.

Для нормального функционирования гражданского оборота его участники должны располагать информацией о правовом режиме имущества. В ст. 7 Закона о государственной регистрации закрепляется принцип открытости сведений о государственной регистрации прав, который создает дополнительную защиту как собственника, так и третьих лиц. Указанный принцип может в полной мере обеспечить осведомленность участников гражданского оборота о существующих ограничениях и обременениях в отношении конкретных объектов недвижимости и защитить их права и законные интересы. Необходимость регистрации обременении права на недвижимое имущество необходима и для субъектов обременений с точки зрения укрепления их прав. Любые вещные права на недвижимость, в том числе лиц, не являющихся собственниками, нуждаются в признании со стороны публичной власти.

При этом необходимо учитывать, что защита интересов участников гражданского оборота может быть гарантирована только в случае, если содержащаяся в Реестре информация достоверна, что обеспечивается, в частности, нормами Закона о государственной регистрации.

Однако на практике очень часто возникают проблемные ситуации, в которых эта гарантия нивелируется. Ярким примером является следующая ситуация, в которой регистрирующим органом была допущена грубая техническая ошибка.

В конце 1997 г. между Комитетом по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет с правом сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор аренды был зарегистрирован, и в сведениях об обременениях на помещения значилась аренда. После арендатор сдал в субаренду закрытому акционерному обществу (далее - субарендатор) часть арендуемых у КУГИ помещений сроком на 2 года (договор субаренды также был зарегистрирован). По прошествии некоторого времени договор субаренды с закрытым акционерным обществом был расторгнут, соответствующее соглашение зарегистрировано; а арендуемые у КУГИ помещения были выкуплены обществом с ограниченной ответственностью. Последний, действуя уже как собственник, активно сдавал данные помещения в аренду различным субъектам (все договоры заключались на срок больше 1 года, в связи с чем подлежали регистрации).

В конце 2010 г. у общества с ограниченной ответственностью указанные помещения были приобретены физическим лицом. Однако в свидетельствах о праве собственности на некоторые помещения, которые получил покупатель, значились обременения в виде аренды. Покупатель подал заявление на исправление технической ошибки, но, когда от регистрирующего органа последовал ответ о том, что это не техническая ошибка, а в Реестре на самом деле содержится обременение в виде аренды, покупатель в недоумении обратился к продавцу - в договоре купли-продажи не было никаких условий о наличии каких-либо прав третьих лиц на нежилые помещения.

Как известно, в гражданском праве действует презумпция добросовестности участников гражданского оборота. Добросовестность продавца сомнений не вызывала - перед продажей помещений им были расторгнуты все заключенные договоры аренды и соответствующие изменения были зарегистрированы.

Но, к великому сожалению продавца, существует древнеримская максима "Pacta sunt servanda" - "Договоры должны исполняться" и, очевидно, за невыполнение обязанностей должна следовать соответствующая ответственность. Так, согласно ст. 460 ГК, неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В результате сложившейся ситуации существенные убытки понесли как продавец, который был вынужден снизить цену продаваемых помещений, так и покупатель. Последнему банк отказал в заключение кредитного договора с обеспечением в виде ипотеки приобретаемых помещений, в связи с чем он не выполнил финансовые обязательства в отношении своих контрагентов.

Спустя некоторое время выяснилось, что государственным органом, осуществляющим регистрацию, реально была допущена техническая ошибка. Правовым основанием обременений в виде аренды, которые содержались в свидетельствах о праве собственности покупателя нежилых помещений, являлся давно расторгнутый и прошедший регистрацию договор субаренды, в свое время заключенный обществом с ограниченной ответственностью (не будучи еще собственником) и закрытым акционерным обществом.

Не разрешая вопрос о рациональности действий сторон договора купли-продажи нежилых помещений, хотелось бы подчеркнуть важность своевременного выполнения всех юридически значимых действий и их правовой проверки, тем более когда речь идет о недвижимом имуществе.

Очевидной проблемой является проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такая формулировка представляется крайне неудачной. Если следовать данной логике, странной представляется мысль о том, что, например, определение об аресте недвижимости, вынесенное судом в порядке обеспечения иска, не будет иметь юридической силы в случае неосуществления государственной регистрации этого ареста. Также абсурдным кажется суждение о том, что право аренды недвижимости, возникшее из договора, заключенного на срок менее года и не требующего государственной регистрации, не признается существующим без регистрации.

Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации речь идет не только о существовании зарегистрированного права (его ограничения и обременения), но и о его отсутствии. То есть государственная регистрация является единственным доказательством как существования, так и отсутствия права (его ограничения и обременения). Таким образом, так же как договор аренды зданий и сооружений (в том числе нежилых помещений), заключаемый на срок больше года, подлежит государственной регистрации (в противном случае он считается незаключенным и арендных правоотношений не возникает), так и аналогичным образом должно быть зарегистрировано соглашение о расторжении указанного договора аренды (иначе оно также считается незаключенным и арендные правоотношения продолжаются). Для примера вернемся к приведенному выше реальному случаю грубой технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим регистрацию прав. Например, если регистрирующий орган в итоге не признал бы наличие технической ошибки и не снял бы обременение в виде аренды с помещений. Формально юридически (в числе прочего основываясь на п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации) запись в Реестре о наличии обременения в виде аренды, по сути, означала бы, что договорные отношения между арендодателем и арендатором сохранены (что в принципе возможно на основании п. 2 ст. 610 ГК, а также п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59) и последний обязан был уплачивать арендную плату за весь период, а арендодатель мог бы требовать взыскания арендной платы в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация несколько абсурдна и невозможна без некоторых махинаций, однако, учитывая не всегда добросовестное поведение некоторых участников гражданского оборота и часто допускаемые регистрирующими органами технические ошибки (зачастую и не только случайные), представляется, что на практике она вполне возможна. Во всяком случае, часть незаконных способов завладения недвижимым имуществом основывается именно на подобных ухищрениях.

В связи с этим государственную регистрацию многие авторы рассматривают как отражение в Реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, но не как правопорождающую процедуру. Сложность решения рассматриваемой проблемы возрастает из-за отсутствия единства мнений ученых и последовательной позиции законодателя по вопросу о правовой природе сделок, не прошедших государственную регистрацию.

Наиболее приемлемым представляется предлагаемое многими специалистами компромиссное понимание юридического значения государственной регистрации, согласно которому акт государственной регистрации не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, их ограничений и обременении. Под актом государственной регистрации предлагается понимать особый юридический факт, который, с одной стороны, не является ненормативным актом, а с другой - вместе с правовым основанием обременения или ограничения (сделка, судебное решение и пр.) образует фактический состав, необходимый для определения момента возникновения, перехода, обременения или ограничения прав на недвижимость. Только в случаях, указанных в законе, обременение или ограничение может считаться существующим до момента государственной регистрации.

Таким образом, и на практике, и в теории с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникает достаточно проблем. Однако эта процедура является очень важной, и ее своевременное неосуществление может повлечь достаточно серьезные негативные последствия экономического и правового характера. Представляется, что наиболее эффективным способом защиты своих прав и гарантии своих интересов является постоянный правовой контроль за состоянием соответствующего недвижимого имущества.