Мудрый Юрист

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики *

<*> Gunin A.V. Termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract: topical problems of theory and judicial practice.

Гунин Андрей Вадимович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Московского государственного областного социально-гуманитарного института.

Статья посвящена рассмотрению одного из оснований прекращения договора субаренды - в случае досрочного прекращения основного договора аренды. Автором анализируются теоретические положения возможности существования субдоговоров в зависимости от основных договоров на примере договора субаренды. На основе судебной практики сделаны выводы относительно особенностей прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.

Ключевые слова: договор субаренды, прекращение договора субаренды, зависимость договора субаренды от основного договора аренды.

The article is devoted to consideration of one of the grounds for termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract. The author analyses theoretical provisions of possibility of existence of sub-contracts as an example of sub-lease contract. On the basis of judicial practice the author makes conclusions with regard to the peculiarities of termination of sub-lease contract in case of pre-term termination of lease contract.

Key words: sub-lease contract, termination of sub-lease contract, dependency of sub-lease contract on the lease contract.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендатору предоставлена возможность сдать арендованное имущество в субаренду. Это возможно только при наличии соответствующего согласия (разрешения) со стороны арендодателя. Субаренда относится к числу одного из самых распространенных вариантов передачи арендных прав третьим лицам, которая берет истоки еще с древних времен. В Древнем Риме наниматель не был лишен права передать нанятую вещь в пользование любому другому лицу. Однако такая передача нанятой вещи не освобождала нанимателя от его обязанностей перед наймодателем (уплата наемной платы, пользование вещью в соответствии с условиями договора найма и хозяйственным назначением вещи, возврат вещи по окончании найма). В том случае, когда поднаниматель повреждал или каким-либо иным образом ухудшал нанятую вещь, ответственным перед наймодателем все равно оставался наниматель. Последний отвечал от своего имени за вину всех, кого допускал к нанятой вещи, как за свою вину <1>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.

<1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 453.

Договор субаренды является производным от первоначального договора аренды, связан с ним единым предметом или частью его и в силу этого зависит от него. Зависимость находит свое проявление также в том, что можно говорить о существовании сложных договорных связей между арендодателем, арендатором (вторичным арендодателем) и субарендатором в едином договорном комплексе. Однако эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Ответственным перед арендодателем остается арендатор.

При заключении договора субаренды первоначальный арендатор может передавать в пользование арендованное им имущество субарендатору в тех пределах, которые предоставлены ему по договору аренды. Поэтому договоры субаренды и безвозмездного пользования не могут быть заключены на срок, превышающий срок договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды, и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

Необходимо также указать, что в литературе существует точка зрения о том, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, само по себе не влечет недействительности всего договора субаренды. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий установленный договором аренды срок, должен считаться заключенным на срок, равный сроку договора аренды. Прекращение договора аренды (в связи с истечением его срока) автоматически повлечет прекращение договора субаренды, а субарендатор будет вправе взыскать убытки с первоначального арендатора в связи с тем, что последний обязался предоставить имущество в пользование на более долгий срок, чем указано в договоре аренды (хотя такого права не имел) <2>.

<2> См.: Почуйкин В. Перенаем и субаренда // Закон. 2000. N 11. С. 32.

Особенностью субдоговоров в целом является зависимость их существования от судьбы главного договора. По мнению А.И. Муртазина, все субдоговоры по признаку возможности самостоятельного существования при расторжении или досрочном прекращении основного договора можно подразделить на две группы. Первая группа (аренда, коммерческая концессия и др.) предполагает недействительность субдоговора при недействительности основного договора. Субдоговоры второй группы (подряд, перевозка и др.), в свою очередь, не зависят от действительности основного договора, т.е. недействительность основного договора не будет влечь недействительность производного от него субдоговора, однако, по нашему мнению, очевидно, что активная сторона основного договора при недействительности основного договора потеряет всякий интерес в исполнении субдоговора, хотя субдоговор сохраняет свое действие <3>. Таким образом, возникает ситуация, когда "управомоченный субъект утрачивает интерес в осуществлении права, оставаясь обладателем этого права во всех его возможностях, по крайней мере в пределах установленных законом сроков осуществления права" <4>.

<3> См.: Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010. С. 46.
<4> Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2001. С. 241.

В отношении договора субаренды законодатель определил правило (ст. 618 ГК РФ), что в случае досрочного прекращения основного договора субдоговор прекратит свое действие. Аналогичная ситуация в поднайме жилого помещения, договоре коммерческой субконцессии, сублицензионном договоре и других <5>. Однако в отношении договора субподряда законодатель такое правило не применяет. Можно лишь предположить, что при признании основного договора подряда недействительным и договор субподряда будет автоматически недействительным, поскольку у генерального подрядчика просто не будет интереса в продолжении выполнения принятого на себя субобязательства. При этом следует учитывать, что для удовлетворения судом требования об изменении условий договора или его расторжении необходимо наличие одновременно четырех условий, перечисленных в части второй названной статьи ГК РФ: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона <6>.

<5> См.: Муртазин А.И. Указ. соч. С. 45.
<6> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2009 г. по делу N А53-117/2009 // СПС "КонсультантПлюс".

При этом представляется, что признание недействительным или расторжение основного договора по отношению к субдоговорам второй группы будет являться существенным изменением обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ и может стать основанием для изменения или расторжения субдоговора второй группы.

Признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Если договор аренды будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субаренды, заключенный на основе договора аренды. Также досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Арендатор заключает договор субаренды в целях передачи полностью или лишней части имущества в субаренду, необходимость использования в котором отпала, в целях погашения арендной платы перед арендатором, с одной стороны, а с другой - в возможности извлечения прибыли от использования имущества. А при недействительности или расторжении основного договора интерес и цель заключения субарендного договора теряются.

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Законодателем в данном случае не указано основание для досрочного прекращения договора аренды. Однако из материалов судебной практики можно сделать вывод, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же <7>.

<7> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 8 августа 2007 г. N Ф09-6146/07-С6 // СПС "КонсультантПлюс".

Субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. При этом если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды <8>.

<8> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 6 февраля 2006 г. N Ф09-100/06-С6 // СПС "КонсультантПлюс".

Хотелось бы также обратить внимание на то, что по смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Признание договора аренды незаключенным для субаренды будет иметь определенные правовые последствия.

В сложившейся судебно-арбитражной практике часто встречаются решения, согласно которым договоры признаются незаключенными, а сделки - несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.

Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный <9>.

<9> См.: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения // СПС "КонсультантПлюс".

В соответствии со ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды при досрочном прекращении действовавшего договора аренды и, как следствие, договора субаренды. Однако остается неясным вопрос: вправе ли будет арендодатель истребовать имущество у субарендатора до того момента, как он заявит о желании воспользоваться указанным правом. Ответ может быть найден в материалах судебной практики - в случае прекращения договора аренды арендодатель не вправе истребовать имущество у субарендатора, если не докажет, что тот отказался от заключения договора аренды. Это подтверждается следующим решением судебных органов. Так, исходя из смысла п. 1 ст. 618 ГК РФ суд приходит к выводу, что в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым субарендатор вправе заключить договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ <10>.

<10> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 22 апреля 2009 г. N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14 // СПС "КонсультантПлюс".

Целесообразно, на наш взгляд, также отметить, что поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи правомерными считаются решения судов, согласно которым субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения <11>.

<11> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/1609-06 // СПС "КонсультантПлюс".

Норма, регулирующая порядок прекращения договора субподряда, является диспозитивной. Поэтому стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное в п. 1 ст. 618 ГК РФ, например переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору. При этом (при прекращении договора аренды) субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой заключить с ним договор аренды на срок, оставшийся от действия договора субаренды, на условиях, которые были в договоре аренды. И арендодатель обязан заключить с ним этот договор.

В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Бездействие субарендатора может повлечь для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики <12>.

<12> См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2007 г. N Ф03-А73/07-1/5921 // СПС "КонсультантПлюс".

Законодатель дает возможность арендатору и арендодателю заранее предусмотреть, что при расторжении основного договора аренды заключенные на его основе субарендные договоры могут быть переведены в арендные. В таком случае интересы субарендатора будут более защищенными.

В том случае, если договор аренды и договор субаренды объекта недвижимости предусматривают одинаковые условия о продлении срока действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды будут продлено в случае продолжения действия договора аренды. При этом необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Таким образом, при рассмотрении вопросов, связанных с прекращением договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, необходимо принимать во внимание не только теоретические подходы в отношении данной проблемы, но и руководствоваться судебно-арбитражной практикой как необходимым инструментом для получения наиболее правильных и взвешенных выводов. В свою очередь, стороны договора субаренды должны детально определить все возможные варианты развития событий в целях обеспечения защиты прав каждого из них, что позволит достичь баланса интересов.