Мудрый Юрист

Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве

В современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий является участие граждан в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств.

Сравнительно недавно органы СМИ уделяли большое внимание финансовым и строительным рискам, когда строительные компании необоснованно завышали сметную стоимость объектов жилья. При этом нарушение сроков окончания строительства и качества возводимого жилья порой отходили на второй план, т.к. граждане, вложившие денежные средства в жилье, могли его вообще не получить. При этом гражданское законодательство не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья. Чтобы обезопасить себя и членов семьи, граждане стремились заключить хоть какие-либо договора, чтобы как-то управлять процессом строительства, застраховаться от мошеннических действий на рынке строящегося жилья и различных "финансовых пирамид".

Представляется, что законодательная и судебная власть по-настоящему озаботились данной проблемой защиты участников долевого строительства жилья.

Так, Верховным Судом Российской Федерации в последние годы было проведено выборочное изучение дел с 1999 по 2001 г. по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (см.: Обзор судебной практики от 19 сентября 2002 г.). Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что необходимо применять к указанным правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".

Тем не менее выводы Верховного Суда РФ не удовлетворили Государственную Думу, в результате чего был внесен законопроект "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". Разработчики проекта полагали, что тем самым следует установить единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации проектов по строительству и приобретению жилья с использованием средств граждан и их объединений. Кроме того, предполагалось разработать механизмы защиты граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья. При этом как бы обеспечивался минимальный уровень административных барьеров, стоящих перед строительными организациями, занимающимися реализацией проектов на рынке строительства и приобретения жилья.

Как правильно отмечали теоретики <*> и практики <**>, самое главное - подтолкнуть законодателя на принятие соответствующего закона, который бы гарантировал не только права и обязанности при заключении договора о долевом участии в строительстве жилья, но и страховал дольщиков от необоснованных рисков быть обманутыми недобросовестными застройщиками.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья С.А. Салтановой "Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья" включена в информационный банк согласно публикации - "Нотариус", N 1, 2003.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Л.Н. Мошкиной "Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", N 2, 2002.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Р.Р. Мифтахова "Проблемы согласования совместного строительства" включена в информационный банк согласно публикации - "Юрист", N 4, 2002.

<*> Салтанова С.А. Проблемы правовой защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья // Правовые вопросы строительства. 2003. N 1. С. 35; Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Там же. С. 45; Потяркин Д.Е. Застройщик - сторона договора инвестирования при строительстве многоквартирного жилого дома // Там же. С. 49; Мифтахов Р.Р. Проблемы согласования совместного строительства // Там же. С. 51 и др.
<**> Соловьев В.Н. О правовой природе общего имущества в многоквартирных домах // В сб.: Цивилистические записки. Вып. 1: Право собственности: вопросы теории и практики / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. М.: ИГ "Юрист", 2001. С. 185 - 187; Лапутева Е.В. Там же. С. 7 - 9 и др.

Таким образом, чтобы завершить дискуссии по данному вопросу и действительно обеспечить гарантии прав и обязанностей граждан, вносящих денежные средства в долевое строительство жилья, законодатель 30 декабря 2004 г. принял Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*>. При этом были приняты Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <**>, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <***> и некоторые другие, направленные на законодательное упорядочение сделок с жильем и обеспечение гарантий граждан, вносящих денежные средства при долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

<*> Правовые вопросы недвижимости. М., 2005. N 1. С. 4 - 6.
<**> Там же. С. 7 - 8.
<***> Там же. С. 8 - 10.

Весной 2005 г. впервые была введена регистрация долевого участия в строительстве, о чем не замедлили сообщить органы СМИ <*>.

<*> Российская газета. 2005. 21 июля и др.

Инструкция, утвержденная Министерством юстиции РФ, определяет правовое положение не только граждан - участников долевого строительства, выступающих частными инвесторами, вкладывающими денежные средства в строительство будущего жилого дома, но и строительных фирм - застройщиков. Следует заметить, что механизм применения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ детально оговаривает особенности регистрации договоров участия в долевом строительстве и возникающих при этом прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости.

Согласно Инструкции правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны.

Думается, что повышенные риски будущих жильцов, выступающих в качестве кредиторов строительных фирм, несколько уменьшатся, так же как и стоимость квартиры, оплаченной на начальной стадии строительства.

При этом стоит отметить и другое: в различных регионах страны случаи неоднократной перепродажи одних и тех же квартир недобросовестными застройщиками до настоящего времени сохраняются из-за правовой неграмотности населения или злоупотреблений со стороны местных властей. Поэтому уже несколько лет назад в Москве, Самаре и некоторых других регионах России местные власти ввели регистрацию договоров долевого участия, чтобы защитить добросовестных граждан от потери денежных средств, внесенных за долевое участие в строительстве жилья.

При этом необходимо отметить, что с апреля 2005 г. все договоры должны проходить обязательную государственную регистрацию на территории регистрационного округа, где ведется строительство. Подобные договоры, как и уступка прав требований по такому договору, считаются заключенными только с момента регистрации.

Государство, выступающее как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности или аренды на земельный участок под новостройкой, строительная фирма имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными фирмами возложена на государственный орган - Росрегистрацию.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю доли недвижимости жилого помещения (квартиры) подлежит государственной регистрации. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Согласно ст. 251 ГК РФ договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, также подлежит государственной регистрации.

Как справедливо отмечают исследователи <*> данного вопроса, для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества необходимы следующие документы:

<*> Грудцына Л.Ю. Новое жилищное законодательство. М.: Эксмо, 2005. С. 207.
  1. заявление о государственной регистрации договора (п. 1 ст. 16 Закона);
  2. подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);
  3. подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика (п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219);
  4. подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
  5. подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
  6. подлинники плана жилого помещения, удостоверенного БТИ (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона и п. 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219);
  7. подлинники договора продажи;
  8. подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Заявление о государственной регистрации договора представляется в единственном подлинном экземпляре правообладателем (продавцом) или покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации), лицом, действующим на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения.

Заявление о государственной регистрации договора может быть в простой письменной форме или удостоверено нотариусом.

Таким образом, государство гарантирует права и обязанности не только физических лиц, но и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, вводя обязательные правила единой регистрации подобных договоров на всей территории Российской Федерации.