Мудрый Юрист

Если нельзя, но хочется - примените залог

Лариса Зуйкова, эксперт "ЭЖ-Юрист".

Судебная практика показывает, что факт нахождения имущества в залоге или в ипотеке часто оказывает решающее влияние не только на очередность требований кредиторов, но и на саму возможность удовлетворения этих требований и даже на последствия недействительности сделки.

Секрет Буратино

Как взять в залог земельный участок, а в придачу к нему получить еще четыре "выросших" на нем здания? Думаете, такое возможно лишь в сказке про золотой ключик?

ФАС Северо-Западного округа доказал, что все это осуществимо и в жизни.

Так, Постановлением от 11.01.2005 N А56-21422/04 ФАС СЗО удовлетворил требования банка об обращении взыскания на заложенный в обеспечение договоров займа земельный участок, а также на вновь построенные на нем здания.

Изначально хозяйственное общество в обеспечение полученного кредита передало в ипотеку банку земельный участок и находящиеся на нем 9 недостроенных зданий.

Установив факт резкого ухудшения финансового состояния заемщика, банк-кредитор обратился к обществу-должнику с требованиями о досрочном возврате кредитов и процентов за их пользование. Очевидно, что помимо финансового состояния общества банк установил также и тот факт, что за время действия ипотечного договора его должник дополнительно осуществил на заложенном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений. Ссылаясь на ст. 65 Закона об ипотеке, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на эти сооружения.

Удовлетворяя требования банка, суд мотивировал свое решение следующим образом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на заложенном участке здания или сооружения. При этом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Поскольку денежные средства на строительство вновь возводимых построек были направлены обществом после заключения договоров ипотеки, суд пришел к выводу, что ипотека должна быть распространена на все сооружения, возводимые и вновь построенные должником на заложенном земельном участке.

На третий-четвертый рассчитайсь!

Заключение должником договора залога за четыре месяца до подачи заявления о признании общества банкротом повлекло признание этого договора недействительным.

Как следует из Постановления ФАС Уральского округа от 07.06.2004 N Ф09-1680/04-ГК, Инспекция МНС РФ (истец) была включена в четвертую очередь реестра требований кредиторов ОАО "Сервис". При этом очередниками третьей очереди фигурировали ООО "Энергостройконструктор" и ЗАО "Изотоп".

В свое время должник (ООО "Сервис") и ООО "Энергостройконструктор" в обеспечение договора поставки заключили соглашение о залоге. По договору цессии от 25.12.2002 право требования долга с ОАО "Сервис" перешло к ЗАО "Изотоп".

А 27.05.2002 в отношении ОАО "Сервис" было открыто конкурсное производство.

Инспекция сочла, что указанным договором залога нарушены ее права как кредитора ОАО "Сервис", поскольку тот повлек предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими.

Удовлетворяя требования Инспекции, суд указал, что т.к., учитывая требования п. 3 ст. 78 Закона о банкротстве 1998 г., договор залога был совершен должником за четыре месяца до подачи заявления о признании ОАО "Сервис" банкротом, и совершение этой сделки повлекло предпочтительное удовлетворение требований ООО "Энергостройконструктор", а позднее - ЗАО "Изотоп" перед другим кредитором - Инспекцией, то договор залога был признан судом недействительным.

Чьи они - "воловьи лужки"?

Договор купли-продажи имущества был признан действительным даже при том, что он был заключен в течение шести месяцев, предшествовавших признанию должника банкротом.

Это стало возможным, потому что предмет продажи оказался обременен залогом.

Как установил ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2004 N Ф04-8296/2004(6506-А70-5), между ООО "Марипродукт" и ЗАО "Главрыба" 26.01.2004 был заключен договор купли-продажи недвижимости - двух земельных участков. На момент его заключения ООО "Марипродукт" являлось кредитором ЗАО "Главрыба" по договору займа от 13.10.2003. Таким образом, оплата стоимости недвижимого имущества была произведена путем зачета встречных взаимных обязательств по договору купли-продажи и договору займа.

В отношении ЗАО "Главрыба" было введено конкурсное управление.

Последнее обстоятельство позволило истцам (акционерам ЗАО "Главрыба") заявить требование о применении в отношении проданных земельных участков последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что поскольку сделка купли-продажи участков была совершена в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании продавца (ЗАО "Главрыба") банкротом, то она повлекла предпочтительное удовлетворение требований одного кредитора перед другими.

Учитывая требования ст. ст. 103, 129, 134 и 142 Закона о банкротстве 2002 г., суд первой инстанции признал сделку купли-продажи земельных участков ничтожной. Апелляционной инстанцией это решение было оставлено в силе.

Отменяя судебные акты предшествующих инстанций, ФАС отметил следующее.

Земельные участки, являвшиеся предметом договора купли-продажи, были заложены коммерческому банку. А залогодержатель своего права на заложенное имущество в случае его продажи третьим лицам не утрачивает. Требования же кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что поскольку залогодержатель по договорам залога своих прав не утратил, то расценивать факт заключения договора купли-продажи заложенного имущества как свидетельство предпочтительного удовлетворения требований одного кредитора перед другими нельзя.