Мудрый Юрист

Правовая природа и место риелторских услуг в системе гражданско-правовых обязательств по законодательству Российской Федерации

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса РГСУ, доктор юридических наук, профессор.

Петрова Екатерина Сергеевна, аспирант кафедры гражданского права и процесса РГСУ.

В статье рассматривается правовая природа риелторских услуг и их место в системе гражданско-правовых обязательств. На основании проведенного исследования авторы приходят к выводу, что по своей правовой природе договор в сфере оказания риелторских услуг опосредуется различными обязательственно-правовыми конструкциями, которые в зависимости от вида оказываемой услуги можно разделить на: информационные и консультационные услуги, посреднические услуги, факультативные услуги.

Ключевые слова: услуга, риелторская услуга, обязательство, информационная услуга, консультационная услуга, посредническая услуга.

Legal nature and place of realtor's services in the system of civil-law obligations under the legislation of the Russian Federation

L.B. Sitdikova, E.S. Petrova

The article considers legal nature of realtor's services and the place thereof in the system of civil-law obligations. On the basis of the study the authors make a conclusion that in accordance with it's legal nature the contract in the sphere of rendering realtor's services is mediated by various obligation-law constructions which depending on the type of the service rendered can be divided into: informational, consultation, mediatory and optional services.

Key words: service, realtor's service, obligation, informational service, consultation service, mediatory service.

Отсутствие общепринятого определения понятия "риелторская услуга" приводит к тому, что вопрос отнесения того или иного вида услуг к риелторским является проблематичным.

Для определения сферы риелторских услуг следует обратиться к истории. Так, в Постановлении Правительства г. Москвы "Об утверждении положения о лицензировании риелторской деятельности в городе Москве" дан перечень гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на них, в которых могут принимать участие риелторы, - это купля, продажа, мена, аренда, рента и управление <1>. Из данного Постановления мы не можем выделить какие-либо особенности, которые характеризовали бы ту или иную услугу как риелторскую. Следующим историческим документом, который позволил бы выявить отдельные виды услуг риелторов, является проект Закона о риелторской деятельности 1998 г., который был представлен в Государственную Думу РФ, но впоследствии снят с рассмотрения <2>. В ст. 6 данного законопроекта предложен перечень видов риелторских услуг, а именно:

<1> Постановление Правительства г. Москвы "Об утверждении положения о лицензировании риелторской деятельности в городе Москве" от 18.11.1997 N 799 (утратил силу). Сайт "Электронная Москва" // URL: http://mosopen.ru/document/799_pp_1997-11-18 (дата обращения: 27.02.2012).
<2> Постановление ГД ФС РФ "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" от 14.05.1998 N 2441-II ГД // КонсультантПлюс. Законопроекты.

Следует отметить, что в законопроекте предполагалось возложить на риелтора весь комплекс услуг, связанных с недвижимым имуществом. Приведенный перечень услуг можно сгруппировать на следующие группы: посредничество при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них; организация торгов объектами недвижимости и правами на них; доверительное управление объектами недвижимости; консультационные и иные услуги на рынке недвижимости. Как видим, характерными для риелторов являются услуги посредничества при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Последняя попытка определить состав риелторских услуг была предпринята в законопроекте о риелторской деятельности, представленной РГР в 2012 г. В предложенном варианте отношения, связанные с осуществлением субъектами предпринимательской деятельности по оказанию услуг для целей совершения физическими и юридическими лицами сделок с недвижимым имуществом, были сгруппированы на четыре составляющие: оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наем) недвижимого имущества; оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества; предоставление консультационных услуг и иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества; оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом. По нашему мнению, представленный вариант сферы риелторских услуг не совсем удачный. Во-первых, он не соотносится с существующей классификацией ОКВЭД. Во-вторых, включает в себя ряд услуг, отдельное оказание которых не позволяет риелтору идентифицировать себя с позиции самой профессии.

Проблемам исследованиям сферы риелторских услуг посвящен и ряд работ. Различные авторы относят к риелторским услугам как услуги риелтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества, так и действия риелторской фирмы (индивидуального предпринимателя), когда он выступает в сделках в своих интересах и от своего имени <3>. Некоторые авторы также включают в перечень риелторских услуг информационные и консультационные услуги по сделкам с недвижимостью, рекламные услуги и услуги правового характера, услуги по оформлению переустройства жилого и нежилого помещения, по приватизации и переводу жилого помещения в нежилое, изменению правового статуса земельного участка и т.д.

<3> Батяев А.А. Справочник риелтора. Ростов н/Д: Феникс, 2006 [Электронный ресурс].

Так, Д.В. Петелин считает, что, оказывая риелторские услуги, риелтор осуществляет следующие действия:

  1. дает консультации и справки по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, как в устной, так и в письменной форме;
  2. составляет заявления, жалобы, ходатайства и другие документы правового и иного характера, предметом которых является недвижимое имущество;
  3. оказывает подбор и организацию показов объектов недвижимости;
  4. проводит оценку планируемой доверителем сделки с недвижимостью на вероятность ее недействительности;
  5. оказывает содействие в организации взаиморасчетов между участниками сделки с недвижимостью;
  6. осуществляет документальное оформление передачи объекта недвижимости доверителю;
  7. проводит сбор и подготовку документов, необходимых для осуществления сделки доверителя с недвижимостью, представляя интересы доверителя в органах государственной власти, органах местного самоуправления, общественных объединениях и иных организациях;
  8. осуществляет государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним на имя доверителя (в данном пункте указано некорректно - действия риелтора. Законом осуществление государственной регистрации возложено на государственные органы. Действия же риелтора заключаются в оказании содействия сторонам сделки в ее государственной регистрации, что и описано в п. 7. - Е.С.).

Анализ перечисленных действий, осуществляемых риелтором, показывает, что Д.В. Петелин рассматривает риелторскую услугу как комплексную, которая включает информационные и консультационные услуги по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, посреднические услуги при заключении сделок с объектами недвижимости и правами на них. Все остальные услуги, оказываемые риелторами, Д.В. Петелин обозначает как иные услуги, оказание которых не запрещено федеральным законодательством <4>.

<4> Петелин Д.В. Договорное регулирование риелторской деятельности в Российской Федерации: Дис. ... к.ю.н. М., 2008. С. 61.

По нашему мнению, позиция, изложенная Д.В. Петелиным, не выдерживает критики. Так, дача консультаций и справок по правовым и иным вопросам, связанным с недвижимостью, составление заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового и иного характера, предметом которых является недвижимое имущество, является прерогативой специалистов, имеющих юридическое образование. Данные действия можно обозначить как оказание услуг правового характера. Однако требования к профессиональному статусу риелтора не включают обязательное наличие юридического образования <5>. Поэтому включение в перечень действий, оказываемых риелтором, оказания правовых услуг является необоснованным.

<5> Петелин Д.В. Указ. соч. С. 182.

Е.В. Накушнова выделяет следующие виды риелторских услуг, оказываемых при осуществлении риелторской деятельности: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости (в частности, консультации по оценке стоимости объекта недвижимости, по предпродажной подготовке объекта, по оформлению, заключению, исполнению сделки, интересующей клиента), о процедуре получения ипотечного кредита и особенностях покупки жилья с использованием ипотеки (помощь в выборе ипотечной программы); информационные (в частности, предоставление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, о техническом и правовом состоянии интересующего клиента объекта недвижимости; предварительное ознакомление клиента с ситуацией на рынке недвижимости); подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; юридическое сопровождение сделки: организация и проведение согласования условий предстоящей сделки, составление договоров купли-продажи, мены, дарения, интересующих клиента, согласование существенных условий будущего договора между владельцем объекта недвижимости и клиентом и т.д.; обеспечение юридической чистоты сделки: проверка документов, удостоверяющих право собственности владельцев объекта недвижимости, проверка данных о лицах, прописанных по адресу продаваемого объекта недвижимости, осуществление контроля за юридическим и физическим освобождением продавцом объекта недвижимости, приобретенного клиентом, осуществление контроля над оплатой продавцом объекта недвижимости долгов по коммунальным платежам, осуществление контроля за получением клиентом всех правоустанавливающих документов на приобретенный объект недвижимости и снятием с регистрационного учета бывших владельцев; рекламные услуги: размещение рекламы продаваемого объекта недвижимости в средствах массовой информации и в Интернете за счет агентства; организация и осуществление показов или просмотров объекта недвижимости потенциальным покупателям; доверительное управление недвижимым имуществом клиента; помощь в подготовке (оформлении, сборе) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подготовка и подача пакета необходимых документов для приватизации жилья, подготовке и подаче документов для рассмотрения заявки на получение кредита в выбранный клиентом банк <6>.

<6> Накушнова Е.В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. дис. ... к.ю.н. Саратов, 2010. С. 17 - 18.

Перечень услуг, оказываемых риелтором, представленный Е.В. Накушновой, трудно сгруппировать по видовым характеристикам, однако исходя из определения риелторской деятельности, которое она дает в своей работе, можно предположить, что сферу риелторских услуг она разделяет на информационные и посреднические услуги при совершении сделок с объектами недвижимости и правами на них (услуги доверительного управления недвижимым имуществом клиента автор включил в посреднические услуги) <7>.

<7> Накушнова Е.В. Указ. соч. С. 9.

Следует рассмотреть и сферу риелторских услуг, представленную в специальной литературе для риелторов. Так, А.А. Батяев в учебном пособии для риелторов предлагает все услуги, оказываемые риелтором клиенту, распределить в две группы <8>. Первая группа - это услуги риелтора по участию имущества, недвижимого и жилого, в гражданском обороте. Вторую группу риелторских услуг составляют действия риелтора с недвижимым имуществом клиента, не связанные со сделками по его отчуждению, сдаче внаем, аренду и т.д. Первая группа, по мнению А.А. Батяева, включает услуги с участием риелтора в купле-продаже, мене, дарении, пожизненном содержании с иждивением, найме и аренде недвижимого имущества. При оказании подобных услуг деятельность риелтора заключается в том, что он находит для клиента подходящий вариант для заключения сделки, при этом может участвовать в заключении сделки как доверенное лицо или лишь подготовить все необходимые документы для сделки, найти подходящий вариант для клиента. Во вторую группу автор включает такие услуги, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка, управление недвижимым имуществом клиента и др.

<8> Батяев А.А. Справочник риелтора. Ростов н/Д.: Феникс, 2006 [Электронный ресурс].

В целом можно согласиться с точками зрения исследователей. Риелторские организации (индивидуальные предприниматели) могут предлагать различные услуги, так или иначе связанные с недвижимостью. По нашему мнению, весь перечень услуг, которые предлагаются риелторами (которые они могут оказывать), следует разделить на три группы.

В первую группу следует включить такие услуги, которые нашли свое закрепление в главе 39 ГК РФ и которые являются наиболее распространенными при оказании риелторских услуг: речь идет об информационных и консультационных услугах. Одними из самых распространенных услуг, оказываемых риелторами, являются информационные услуги. Включение в первую группу этого вида услуг следует мотивировать следующими факторами. Как правильно отмечает Л.Б. Ситдикова, "следует признать, что информационные услуги нередко могут быть и сопутствующими либо представлять собой начальный этап при оказании других видов услуг, связанных с информационной поддержкой, таких, как маркетинг, аудит, оценочная, рекламная, детективная, риелторская..." <9>. Данный вид услуг подразумевает сбор, анализ и последующее информирование заказчика относительно того, какая ситуация в данный момент сложилась на рынке недвижимости. Например, если клиент высказал пожелания в приобретении квартиры, риелтор должен сообщить, какие соответствующие запросу квартиры имеются в продаже в данный момент, какова средняя цена за квадратный метр жилой площади, в каких районах города доступно жилье и так далее. Таким образом, после того, как покупатель или продавец обратился к помощи риелтора, последний должен предоставить клиенту всю необходимую информацию, которая позволит максимально успешно провести операцию с недвижимостью. Оказание информационных услуг риелтором включает в себя и услуги по распространению информации (рекламные услуги) о потребности клиента в отношении объекта недвижимости (осуществить покупку или продажу, наем (аренду) и т.д.). Оказание услуг по распространению информации может осуществляться как в средствах массовой информации, так и путем размещения информации на информационном сайте риелторской организации или в иных информационных базах данных. Консультационные услуги, оказываемые риелтором, могут включать в себя обеспечение клиента знаниями из различных областей, связанных с недвижимостью. Это могут быть как консультации в правовой области, так и предоставление знаний клиенту по экономической стороне сделки, информирование клиента по техническим вопросам, связанным с недвижимостью. Именно после получения всей исчерпывающей информации относительно своих потребностей, а при необходимости и консультации, клиент, как правило, принимает решение о совершении сделки с недвижимостью, с привлечением услуг риелтора.

<9> Ситдикова Л.Б. Теоретические и практические проблемы правового регулирования информационных и консультационных услуг в гражданском праве России. М.: ИГ "Юрист", 2008. С. 71.

Исходя из вышеизложенного, следует, что основными направлениями риелторской услуги являются посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Поэтому вторую группу услуг, оказываемых риелторами, следует признать собственно сами риелторские услуги - посреднические услуги по подготовке и проведению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Третью группу услуг, входящих в сферу риелторской деятельности, следует обозначить как группу факультативных услуг. В данную группу входят такие услуги для клиентов, как перевод жилого помещения в нежилое, оформление проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения, управление недвижимым имуществом клиента, услуги по организации торговли недвижимым имуществом и другие не запрещенные законодательством услуги в сфере недвижимости.