Мудрый Юрист

Проблемы реализации принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов

Ельникова Е.В., кандидат исторических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского государственного технического университета.

Как известно, действующий ГК РФ ввел земельные участки в сферу гражданско-правового регулирования, закрепив их в качестве объектов гражданских прав. Из этого со всей очевидностью вытекает необходимость распространения регулирующих объекты недвижимости гражданско-правовых норм и на земельные участки в том числе. В то же время специфика земельного участка как объекта недвижимости обусловила появление в ГК РФ главы 17, которая непосредственно регулирует права на земельные участки.

Поскольку земельный участок сочетает в себе несколько функций (наряду с объектом недвижимости он является также и природным объектом, и природным ресурсом), законодатель счел недостаточным регулирование вопросов, связанных с возникновением, изменением и прекращением прав на земельный участок, одними лишь нормами гражданского законодательства. Такая позиция нашла отражение в принятии ряда последующих Федеральных законов, прежде всего Земельного кодекса РФ 2001 г., Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 2002 г., Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 2003 г. и иных.

Известная норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ определяет соотношение норм гражданского и земельного законодательства в пользу последнего в сфере регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также совершению сделок с ними.

Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что эти нормы имеют настолько существенные различия, что в ряде случаев положения земельных законов фактически блокируют действие гражданско-правовых норм. Так, ст. 20 ЗК РФ значительно сужает круг субъектов, которым земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, ограничив его лишь государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления <*>, а также гражданами, которым земельные участки были ранее предоставлены на этом праве. Исключение из круга данных субъектов подавляющего большинства коммерческих организаций порождает немало проблем, возникающих при купле-продаже постройки, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, поскольку у покупателя, если он является коммерческой организацией, такое право не возникает. Он может приобрести земельный участок лишь в собственность либо в аренду по выбору покупателя зданий, строений, сооружений, что значительно удорожает стоимость сделки и тем самым затрудняет оборот объектов недвижимости.

<*> Оставим за пределами рассматриваемой проблемы указание на неточность закрепленной в данной статье формулировки в отношении органов государственной власти и местного самоуправления, которые не являются самостоятельными субъектами имущественных прав, а лишь осуществляют права, принадлежащие публичным образованиям. На это неоднократно обращалось внимание в ряде публикаций.

Более того, вне зависимости от того, будут ли вообще совершаться такие сделки, законодательство устанавливает обязанность юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по своему желанию на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2006 г. (п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" в ред. от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ).

Что касается граждан, то им закон предоставляет право однократно бесплатно переоформить такие участки в собственность, не ограничивая возможность реализации этого права определенным сроком.

Не подвергая сомнению целесообразность дифференцированного подхода к землепользователям, представляется все же не вполне обоснованным достаточно жесткий подход законодателя ко всем юридическим лицам, не обозначенным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Как результат большинство коммерческих организаций оказались не готовы выкупить земельный участок либо взять его в аренду, поскольку и выкупная цена, и арендная плата достаточно высоки. В итоге законодателю пришлось отказаться от установленного им первоначального срока переоформления прав на землю юридическими лицами - 1 января 2004 г. - и установить новый срок - 1 января 2006 г., однако вызывает сомнение, что проблема может быть полностью решена одним лишь способом переноса срока.

Попыткой отчасти разрешить по существу обозначенную проблему можно считать предложение, сформулированное в "Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе" <*>, закрепить в законодательстве новое вещное право, условно именуемое правом ограниченного владения земельным участком, которое будет возникать в силу закона в случаях, когда право собственности на здание не подкреплено никаким другим правом на земельный участок, на котором это здание расположено.

<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004. С. 22.

В ином случае в условиях существующих противоречий между нормами гражданского и земельного законодательства тенденция постепенного ограничения оборота земельных участков будет проявляться все отчетливее, в то время как задачей законодателя, напротив, является разработка правовых механизмов, опосредующих правовой оборот земельных участков.

В связи с этим представляется уместным проанализировать один из принципов земельного законодательства, который, казалось бы, способствует реализации этой задачи. Речь идет о закрепленном в п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе "единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов".

Единая правовая судьба представляет собой наличие одного права на участок и расположенную на нем постройку. Реализация этого принципа к конкретной правоприменительной деятельности вызывает значительные трудности. Остановимся лишь на некоторых правовых ситуациях, связанных с реализацией данного принципа.

Во-первых, исходя из текста ЗК, не вполне ясно, что все-таки сам законодатель понимает под содержанием этого принципа. Так, в п. 1 ст. 1 закреплено, что согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ, по сути, закреплена противоположная норма, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями. Более того, данная норма предполагает иной механизм реализации, заключающийся в том, что при отчуждении здания, строения, сооружения переход расположенного под ними земельного участка к новому собственнику осуществляется не по умолчанию, а лишь при наличии указания в договоре, который в противном случае будет противоречить п. 4 ст. 35 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК являться ничтожным.

В связи с этим представляется вполне обоснованным определение смысла правового режима "единого объекта", сформулированное в упомянутой выше Концепции. Из ее положений вытекает, что он состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно <*>.

<*> Там же.

Помимо того, что в законодательстве четко не определен правовой смысл принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, также нет последовательности в реализации этого принципа в конкретных правовых нормах. Так, в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается, а согласно ч. 2 ст. 69 того же Закона ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается.

Кроме того, поскольку нормы ст. 35 ЗК РФ применяются только при отчуждении, существует ряд правовых ситуаций, на которые действие прописанных в данной статье норм не распространяется. Прежде всего это сделки, не связанные с отчуждением (к примеру, доверительное управление). Статья 35 ЗК РФ неприменима и к наследованию. В этом случае действует ст. 273 ГК РФ, в силу которой при переходе права на постройку к одному лицу к нему же переходит и право на земельный участок.

Правила ст. 35 ЗК РФ неприменимы не только при наследовании, но и в другом случае, когда расположенный на земельном участке объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. Такие субъекты могут распоряжаться постройкой, но не могут распорядиться земельным участком, поскольку не являются его собственниками и владеют им по договору аренды.

Обобщая изложенные выше положения, следует согласиться с содержащимся в упомянутой выше Концепции выводом о том, что в силу современных экономических и правовых реалий последовательно воплотить концепцию "единого объекта" недвижимости в законодательстве не представляется невозможным.

В настоящее время в гражданском законодательстве "необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе)" <*>.

<*> Там же.