Мудрый Юрист

Москва новая - проблемы старые

Юлия Аверина, г. Москва.

Присоединение новых земель к столице преподносится как благо для бывших жителей Подмосковья. С одной стороны, это так - иная социальная политика, другой бюджет, но с другой стороны, к новым москвичам приходят и те проблемы, которые характерны для столицы. Наглядным примером в этом стали вопросы землепользования и кадастрового учета земельных участков.

Столичное приданое

Учитывая данные сайта Департамента земельных ресурсов города Москвы <1>, до момента присоединения к Москве новых земель общая площадь землепользования в столице составляла приблизительно чуть более 108 га. Площадь земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет и прошедших государственную регистрацию, гораздо меньше - порядка 43 га, что в процентном соотношении составляет не более 41% от общей площади города. По административным округам Москвы это значение варьируется от 10 до 60% <2>. Это означает, что большинство земельных участков не определены на местности (геодезические работы не проводились) и имеют в кадастре особые отметки: "Координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной и требуют уточнения при проведении кадастровых работ". В чем причина?

<1> Сивцов И.А. Проблемы кадастрового учета земельных участков под многоквартирными домами (на примере Москвы). http://kadastr.org.
<2> Баланс земель города Москвы по цели использования по состоянию на 01.01.2012. http://dzr.mos.ru.

Такое положение дел можно было бы списать на нежелание собственников тратить время на юридическое оформление земли, так как, несмотря на все предпринимаемые действия по ускорению прохождения кадастровых и регистрационных процедур, по-прежнему требуется много времени.

Однако проблема не только в этом. На практике кадастровые инженеры часто сталкиваются с несовпадением сведений об имущественных правах в кадастровой и регистрационной базах с фактическим положением дела. Например, на земельный участок было оформлено право аренды. Срок аренды по договору истек, но арендатор или собственник земли не стал тратить время на регистрацию прекращения договора аренды. Тем временем данное обременение земельного участка продолжает значиться в базе государственного кадастра недвижимости (ГКН). Через некоторое время собственник оформляет договор аренды на этот же земельный участок с участием нового лица. Но арендатор не может зарегистрировать свое право, так как прошлый договор еще не закрыт. Раньше для исправления таких ситуаций Департамент земельных ресурсов Москвы мог в одностороннем порядке предоставить документы, свидетельствующие о прекращении договора аренды, но теперь требуется наличие оригиналов с обеих сторон. Следовательно, нужно искать прежнего арендатора (у которого, кстати, для ответа целых три месяца) о необходимости пройти юридические процедуры, которые, по сути, ему уже совсем не интересны. Такое затягивание процесса и неразбериха в правах ведут к тому, что согласование границ смежных участков становится весьма проблематичным, а это влечет нарушение принципа непрерывности актуализации кадастровых сведений и сопоставимости их со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах, который закреплен законодательно!

Еще одним слабым местом земельного учета является несовпадение фактического местоположения границ земельного участка со сведениями в кадастре. На точность положения характерных точек надеяться не приходится: зачастую координаты определялись картометрическим способом и заносились в базу, приобретая статус кадастровых. При передаче земли в аренду конфигурация в графической части договора частично не соответствует расположению участка на местности. Как же в этой ситуации предотвратить махинации со свободной землей, если уточнять границы земельного участка требуется по кадастру и в соответствии с графической частью договоров на землю? При этом промахи государственных органов приходится устранять правообладателю совместно с кадастровым инженером, затрачивая силы и время на хождение по коридорам власти.

Технология одна - подходы разные

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ведение ГКН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ. Но на деле это выглядит совсем по-другому. Помимо основополагающих нормативных правовых актов о кадастровой деятельности действуют так называемые внутренние документы или внутренние регламенты. По своей сути это не что иное, как очередная трактовка федерального законодательства, выработанная на совещании того или иного территориального органа Росреестра. За примерами далеко ходить не надо. Буквально этой зимой кадастровых инженеров захлестнула волна отказных решений по делам об уточнении границ и (или) площади земельного участка. Причина - необходимость согласования границ земельного участка с правообладателями этого же земельного участка. Данное условие не было предусмотрено в действующем законодательстве. Только весной это требование получило правовое закрепление в опубликованном 11 апреля 2012 года Приказе Минэкономразвития России от 25.01.2012 N 32. Таким образом, фактически на протяжении нескольких месяцев для вынесения отказных решений орган кадастрового учета руководствовался не буквой закона, а исключительно своим внутренним регламентом.

А вот еще пример. На новых территориях государственный кадастровый учет будет осуществляться филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве. Информация о границах и объектах недвижимости в новой Москве по состоянию на 1 июля была перенесена из базы Управления Росреестра по Московской области в базу столичного управления этого ведомства. Но и здесь возникли технологические проблемы. Дело в том, что на территории Московского городского кадастрового округа для ведения государственного кадастра недвижимости в качестве геодезической основы используется Московская система координат, а на присоединенных территориях Московской области - иная система - МСК-50, введенная Приказом Управления Роснедвижимости по Московской области от 11.08.2009 N 151. В результате передача данных в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве привела к частичному пересечению границ Москвы и новых территорий, нарушению целостности дорог, объектов энергоснабжения, инженерных сетей, а также случаям полного удаления сведений о земельных участках из ГКН. В итоге не все выдаваемые кадастровые выписки о земельных участках содержат координаты, переведенные из МСК-50 в Московскую систему координат.

Проблемы кадастра неизбежно повлекут за собой и вопросы по налогообложению. Для пересчета налоговых выплат необходимо заново провести кадастровую оценку земельных участков на присоединенных территориях. Департамент земельных ресурсов Москвы разместил госзаказ на предоставление услуги по определению кадастровой стоимости 210 тыс. объектов. Победитель, ООО "КО-ИНВЕСТ", в срок от 60 до 90 дней с даты подписания государственного контракта должен распределить участки по 17 группам видов разрешенного использования и на основе статистической модели оценить стоимость всех территорий. Следует отметить, что Мосгордума внесла поправки в Закон г. Москвы от 24.11.2004 N 74 "О земельном налоге", установив ставки земельного налога в отношении земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также для дачного хозяйства и строительства в размере 0,025% от кадастровой стоимости земли. Для сравнения: в Москве ставка этого налога составляет 0,3%. Если же ставки земельного налога на присоединенных территориях были ниже московских, то они сохраняются так же, как и сохраняются налоговые льготы, не предусмотренные московским законодательством.

Таким образом, обретение Москвой новых территориальных границ выявило ряд проблем, характерных для сферы землепользования и учета: отсутствие единого унифицированного подхода к ведению государственного кадастрового учета, недостоверность сведений, содержащихся в кадастре, неготовность к переоформлению документов правообладателей земельных участков на присоединенных территориях. В этой связи представляется, что в рамках информационного взаимодействия между органами исполнительной власти по вопросам кадастрового учета первоочередными действиями должны стать упорядочение адресов, сведений о правах на объекты недвижимости, а также выверка границ присоединенных территорий и отдельных земельных участков.