Мудрый Юрист

Сосед соседу - товарищ?

Екатерина Притчина, эксперт юридического бюро "Бизнес и закон".

Светлана Чернобровкина, эксперт юридического бюро "Бизнес и закон".

В прошлом номере "БА" была опубликована первая часть материала "Сосед соседу - товарищ?", в которой шла речь об особенностях создания товариществ собственников жилья. В завершающей части публикации рассказывается о порядке ведения бухучета и налогообложении ТСЖ.

БУХУЧЕТ ТСЖ

Порядок ведения бухгалтерского учета в ТСЖ в настоящее время обделен вниманием финансовых органов, в связи с чем бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства.

Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14 апреля 1997 г. N 16-00-16-74.

Анализируя положения Рекомендаций, а также учитывая правовой статус ТСЖ и основную цель создания, при построении схемы ведения бухгалтерского учета необходимо учитывать методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организациях жилищно-коммунальной сферы.

В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.

В соответствии с Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. N 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" (в ред. от 31 декабря 2004 г.) некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности отчет об изменениях капитала, отчет о движении денежных средств, Приложение к бухгалтерскому балансу при отсутствии соответствующих данных. В то же время некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности отчет о целевом использовании полученных средств (п. 4 Указаний об объеме форм бухгалтерской отчетности). При принятии формы бухгалтерского баланса (форма N 1) в разделе "Капитал и резервы" вместо группы статей "Уставный капитал", "Резервный капитал" и "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" некоммерческая организация включает группу статей "Целевое финансирование" (п. 13 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности).

Порядок отражения в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве установлен письмом Министерства финансов РФ от 29 октября 1993 г. N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" (в ред. от 3 апреля 1996 г.).

При государственной регистрации товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы основным видом деятельности ТСЖ являлась эксплуатация жилого фонда (например, код 70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда").

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ТСЖ Налог на имущество

Товарищества собственников жилья освобождены от уплаты налога на имущество на территории города Москвы в соответствии с п. 11 ст. 4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций" (в ред. от 24 ноября 2004 г.), в котором сказано, что объединения собственников жилья, действующие в соответствии с Законом о ТСЖ, освобождаются от налогообложения.

Однако в связи с введением ЖК РФ Закон о ТСЖ прекращает свое действие, а значит, если подходить формально, до внесения соответствующих изменений в статью Закона г. Москвы льгота ТСЖ применяться не должна. По нашему мнению, не стоит трактовать норму статьи Закона г. Москвы формально, а нужно следовать духу закона и до приведения местного законодательства в соответствие с ЖК РФ применять льготу. Однако, как посмотрят на это налоговики, предсказать трудно.

Налог на землю

С 1 января 2005 г. вступила в силу гл. 31 Налогового кодекса РФ "Налог на землю", до принятия представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о введении с 1 января 2005 г. в соответствии с указанной главой земельного налога на территориях соответствующих муниципальных образований применяется Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (в ред. от 7 марта 2005 г.; далее - Закон "О плате за землю").

Согласно п. 26 Инструкции МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).

Аналогичный порядок рекомендован специалистами и в отношении ТСЖ. После получения членами товариществ свидетельства о праве собственности на землю под жильем исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами. Юридические лица при этом могут продолжать уплачивать земельный налог в общеустановленном порядке. За земли коллективного пользования земельный налог уплачивает правление ТСЖ за счет сбора средств у отдельных плательщиков.

Единый социальный налог (ЕСН)

Выплата вознаграждений работникам, выполняющим работы (услуги) для ТСЖ, производится за счет членских взносов. Изначально согласно пп. 8 п. 1 ст. 238 НК РФ суммы, выплачиваемые физическим лицам за счет членских взносов, не подлежали обложению ЕСН. Минфин России в своих письмах (от 21 февраля 2002 г. N 04-04-04/25 и от 18 апреля 2002 г. N 04-03-01/48) отказал ТСЖ в применении этой льготы, но судебная практика, причем в высших судебных инстанциях (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2003 г. N 19/03), сформировалась не в пользу контролирующих органов, и суд подтвердил право ТСЖ использовать законно установленную льготу.

Однако фискалы настояли на своем: Федеральным законом от 20 июля 2004 г. N 70-ФЗ "О внесении изменений в главу 24 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых положений законодательных актов Российской Федерации" пп. 8 п. 1 ст. 238 НК РФ признан утратившим силу, таким образом, с 1 января 2005 г. ТСЖ начисляют и уплачивают ЕСН.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

При выплате вознаграждений физическим лицам ТСЖ в общем порядке удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ, а значит, обязано вести учет доходов физических лиц и ежегодно представлять информацию в налоговые органы по утвержденным формам.

Взносы в ФСС

В соответствии с п. 3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 марта 2000 г. N 184 (в ред. от 11 апреля 2005 г.), страховые взносы начисляются на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) обслуживающего персонала и членов правления товарищества собственников жилья.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним, в частности, относятся целевые поступления (взносы) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

При этом необходимо учитывать, что доходы, получаемые ТСЖ от ведения хозяйственной деятельности, подлежат налогообложению в обычном порядке.

Казалось бы, ТСЖ не преследует цели получения прибыли, и те взносы, которые поступают от его членов, направляются на осуществление централизованного управления собственностью, о каких налогах на доходы может идти речь? Но, к сожалению, встречаются разъяснения налоговых работников о том, что обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества при поступлении в ТСЖ подлежат обложению налогом на прибыль.

Позиция налоговиков строится на основе анализа положений Закона о ТСЖ и сводится к следующему: средства, поступившие от членов товарищества собственников жилья в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В то же время Департамент налоговой политики Минфина РФ расшифровывает понятие "ведение уставной деятельности" как направление целевых средств на осуществление целей, предусмотренных в уставе некоммерческой организации (письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 3 октября 2003 г. N 04-02-05/3/74 "Об учете имущества, приобретенного за счет средств целевого финансирования"). Таким образом, при составлении учредительных документов ТСЖ необходимо учитывать, что разделы устава, определяющие цели и задачи ТСЖ, а также порядок внесения взносов и формирование фондов могут иметь принципиальное значение при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

По нашему мнению, более логична следующая позиция. Если ТСЖ самостоятельно оказывает услугу (работы) по техническому обслуживанию управляемого имущества, то средства, полученные в счет оплаты за такие услуги (работы), будут являться доходом ТСЖ и подлежат налогообложению. Если же ТСЖ выступает только в качестве агента жильцов и ограничивается сбором и перечислением оплаты сторонним организациям (что предусмотрено учредительными документами товарищества), такие суммы доходом ТСЖ не являются и при расчете налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

До 1 января 2004 г. операции по реализации на территории Российской Федерации услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), были освобождены от НДС.

В настоящее время товарищества при осуществлении ими операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС, будут признаваться плательщиками налога на добавленную стоимость.

Существует два обстоятельства, при которых не возникает объекта обложения налогом на добавленную стоимость:

  1. Передача ТСЖ в качестве добровольных безвозмездных взносов основных средств и товарно-материальных ценностей при условии, если передаваемое имущество не будет использоваться для предпринимательской деятельности, так как в соответствии с п. 3 ст. 39 НК РФ передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью, не признается реализацией товаров, работ или услуг.
  2. От уплаты НДС согласно пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождаются услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности в случае, если данные услуги оказываются собственниками жилых помещений или управомоченными ими лицами (наймодателями) гражданам (нанимателям) по договору найма жилого помещения.

Оптимизация налогов

В целях минимизации налога на прибыль рекомендуется переложить деятельность по оказанию услуг (выполнению работ) на отдельное юридическое лицо, которое может быть переведено на упрощенную систему налогообложения. ТСЖ заключает договор с такой специализированной организацией как с подрядчиком и только исполняет функции по переводу полученных от членов ТСЖ средств на счет организации. Таким образом, средства проходят через ТСЖ без налоговой нагрузки, а у специализированной организации облагаются минимальной ставкой единого налога.

Подобным образом может быть минимизирован и налог на добавленную стоимость, так как лица, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, налогоплательщиками по данному виду налога также не являются.

В том случае, если работники ТСЖ будут приняты в штат такой специализированной организации, то вопрос о минимизации единого социального налога и отчислений в ФСС от фонда оплаты труда решается так же. При применении упрощенной системы налогообложения ЕСН в полном размере не начисляется, производится уплата только в Пенсионный фонд РФ.

ПРИМЕНЕНИЕ КОНТРОЛЬНО-КАССОВОЙ ТЕХНИКИ

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Таким образом, решая вопрос о необходимости применения ТСЖ контрольно-кассовой техники (далее - ККТ) при приеме наличных денежных средств от жильцов и собственников помещений, нужно смотреть на целевое назначение поступающих средств.

Для избежания штрафных санкций принимать наличные денежные средства без применения ККТ следует только в случае поступлений целевых взносов на ведение уставной деятельности.