Мудрый Юрист

Судебная практика по делам, связанным с оспариванием решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, и спорам о создании и ликвидации ТСЖ *

<*> Статья, посвященная общим собраниям при создании/ликвидации ТСЖ, в рамках комментария к статье Д. Чернокальцева, опубликованной в журнале "Жилищное право", N 5.

Новикова Н., юрист, компания "Инмар".

Новый Жилищный кодекс РФ заставил собственников жилья задуматься о способе управления своим домом.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; такое решение является обязательным для всех.

Как показывает судебная практика, к проведению общего собрания собственников в многоквартирном доме необходимо относиться с должной осмотрительностью. Каждый шаг должен соответствовать закону, и тут необходимо учитывать все нюансы. Так, при составлении протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме о создании ТСЖ может быть по невнимательности пропущен один пункт, и по заявлению заинтересованного лица протокол уже может быть признан недействительным. Подобный вопрос рассматривался в судебной практике.

ООО "..." обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилкомсервис" муниципального образования "Город Архангельск" (далее - МУП "Жилкомсервис") об истребовании документов по многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: город Архангельск... ...Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2006 и Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2007 в удовлетворении требований ООО "..." отказано.

Письмом от 12.09.2007 N 5439/01-4 МУП "Жилкомсервис" отказало в передаче технической и иной документации, связанной с управлением домом, сославшись на отсутствие в тексте протокола общего собрания собственников помещений дома решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

На собрании были рассмотрены два вопроса: о выборе управляющей организации ООО "ДомКом" и о согласии на условия заключения договора на управление домом управляющей организацией ООО "ДомКом" на срок до одного года с передачей в полном объеме полномочий, предусмотренных статьей 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьями 44, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Кроме того, обществом не представлены доказательства полномочий лиц, подписавших протокол; отсутствуют сведения о собственниках, принявших участие в голосовании. Нет сведений о содержании документа, направленного собственникам для заочного голосования, в частности ставился ли перед собственниками вопрос о выборе способа управления.

В данном случае протокол общего собрания является недействительным. Приходим к выводу о том, что на общем собрании собственников квартир должно быть принято и отражено в протоколе решение о выборе способа управления многоквартирным домом; помимо этого, данный вопрос должен быть отражен в повестке собрания.

Еще одним основанием признания решения общего собрания собственников жилых помещений о создании ТСЖ недействительным является размещение информации о проведении собрания о создании ТСЖ на информационных досках у входов в подъезды дома, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен такой способ уведомления.

В соответствии с п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом (если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме), или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Так, в Определении Свердловского областного суда от 07.06.2011 по делу N 33-7511/2011 суд пришел к выводу, что доказательств того, что истцу были направлены заказной почтой уведомления о проведении оспариваемого собрания, материалы дела не содержат. При этом из списка собственников, ознакомившихся с уведомлением о проведении общего собрания, следует, что ни один из истцов не был уведомлен о проведении оспариваемого собрания. Поскольку иного способа уведомления собственников помещений в доме о проведении общего собрания, кроме предусмотренного ст. 45 Жилищного кодекса РФ, не было установлено, суд первой инстанции обоснованно признал размещение информации о проведении собрания на информационных досках у входов в подъезды дома недопустимым извещением о проведении оспариваемого собрания.

Не менее важно учитывать, что принятие решения о создании ТСЖ при отсутствии кворума будет признано недействительным. Так, Н., З., П., Л. и др. обратились с иском к ТСЖ "Дом на набережной", ДЖП и ЖФ г. Москвы, Департаменту имущественных отношений г. Москвы, Р., Х., ИФНС N 46 города Москвы, ГУИС района "Сокольники", Управлению района "Сокольники" города Москвы с требованиями о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании недействительной записи в ЕГРЮЛ о создании ТСЖ, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации юридического лица, признании недействительным решения межрайонной инспекции ФНС N 46 по городу Москве о государственной регистрации ТСЖ и ликвидации ТСЖ.

В обоснование требований истцы указали, что решение о создании ТСЖ является незаконным, так как принято не более чем 34 - 38% голосов собственников, следовательно, отсутствовал кворум; истцы были лишены возможности участвовать в обсуждении устава, в выборе способа управления домом.

Решением районного суда в исковых требованиях отказано. Определением от 10 ноября 2010 года судебная коллегия решение отменила, указав, что в соответствии со ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует заметить, что при подсчете количества голосов, при котором имеется кворум, необходимо исходить из площади помещения, занимаемого собственником. Грубо говоря, у кого больше площадь - у того больше голосов. Общую площадь помещения собственника необходимо разделить на площадь всех помещений в многоквартирном доме и умножить на общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

                                  Общая площадь
собственника помещений
Количество голосов = ------------------------------ x Общее количество.
Общая площадь голосов
всех помещений в доме

Что касается подачи заявления о признании общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ недействительным и его ликвидации, то Судебная коллегия по административным делам Тюменского областного суда разъясняет, что фактически требования о признании недействительным решения ИФНС России о государственной регистрации создания ТСЖ направлены на прекращение существования указанного юридического лица, в то время как законодательством допускается единственно возможный способ прекращения существования юридического лица - его ликвидация. Суд также сослался на то, что к числу лиц, имеющих право предъявлять требование о прекращении правоспособности (ликвидации) юридического лица, собственники помещения не относятся. Соответственно, по мнению суда, ТСЖ может быть ликвидировано в общем порядке, согласно положениям действующего закона.

Проанализировав судебную практику, можно прийти к выводу, что к проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании и ликвидации ТСЖ необходимо подходить ответственно, соблюдать поэтапно все процедуры, закрепленные законом, дабы не допустить в дальнейшем возможности оспорить принятые решения.