Мудрый Юрист

Рассмотрение споров о праве собственности на недвижимость третейскими судами

В.А. Мусин, доктор юридических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного университета.

Пределы компетенции третейского суда

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" <1> (пункт 2 статьи 1) "в третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства... передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом".

<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.

Аналогичным образом (с учетом специфики субъектного состава соответствующих отношений) определяется круг дел, которые могут быть подведомственны международному коммерческому арбитражу. Это "споры из договорных и иных гражданско-правовых отношений, возникающие при осуществлении внешнеторговых и иных видов международных экономических связей, если коммерческое предприятие хотя бы одной из сторон находится за границей, а также споры предприятий с иностранными инвестициями и международных объединений и организаций, созданных на территории Российской Федерации, между собой, споры между их участниками, а равно их споры с другими субъектами права Российской Федерации" (пункт 2 статьи 1 Закона от 7 июля 1993 г. N 5338-1 "О международном коммерческом арбитраже" <2>).

<2> Российская газета. 1993. N 156. 14 августа.

АПК РФ предусмотрено, что "по соглашению сторон подведомственный арбитражному суду спор, возникающий из гражданских правоотношений, до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, может быть передан сторонами на рассмотрение третейского суда, если иное не установлено федеральным законом" (часть шестая статьи 4). Сходное правило изложено в части третьей статьи 3 ГПК РФ.

Как явствует из всех приведенных законодательных формулировок, в третейский суд могут быть переданы гражданско-правовые споры, то есть дела, рассматриваемые государственным судом (общей юрисдикции или арбитражным) в порядке искового производства.

Следовательно, дела особого производства третейскому суду неподведомственны, даже если решение по такому делу может повлечь последствия гражданско-правового характера.

Например, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ "право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку".

В случае предоставления земельного участка данному лицу под упомянутую постройку и при отсутствии гражданско-правового спора это дело подлежит разрешению арбитражным судом в порядке особого производства по правилам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, а именно об установлении "факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным" (пункт 1 части второй статьи 218 АПК РФ).

Если же самовольный застройщик является физическим лицом, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя, дело рассматривается в порядке особого производства судом общей юрисдикции (пункт 6 части второй статьи 264 ГПК РФ).

Третейский суд не должен принимать подобные дела к своему рассмотрению.

Что же касается дел искового производства, то ни Федеральный закон "О третейских судах в Российской Федерации", ни Закон "О международном коммерческом арбитраже", ни Арбитражный и Гражданский процессуальные кодексы не вводят для третейских судов каких-либо ограничений, связанных с вещно- или обязательственно-правовой природой спорного отношения.

Между тем в практике арбитражных судов различных регионов нашей страны до настоящего времени не выработан единообразный подход к вопросу о возможности для третейских судов рассматривать споры о праве собственности на недвижимое имущество, а в судебных решениях представлены различные, подчас диаметрально противоположные позиции.

Например, как явствует из Постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.10.03 по делу N Ф04/5261-1528/А46-2003, арбитражный суд первой инстанции, отказывая в выдаче исполнительного листа на исполнение решения третейского суда, которым было признано право собственности акционерного общества на объект нежилой недвижимости, исходил из того, что спор о праве собственности не подведомствен третейскому суду.

С другой стороны, в Постановлении по аналогичному делу, принятом Федеральным арбитражным судом Центрального округа <3>, отмечено, что "вступившее в силу решение третейского суда в соответствии со статьей 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4> является основанием для регистрации права на недвижимое имущество".

<3> Постановление от 18.09.02 по делу N А09-1825/02-12.
<4> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Нет единого мнения по этому вопросу и в специальной литературе. Некоторые авторы склоняются к выводу, что споры о вещно-правовом титуле на недвижимое имущество подлежат разрешению в государственном суде, тогда как связанные с недвижимостью обязательственные иски могут рассматриваться и третейскими судами. Такова, в частности, концепция Т.Н. Нешатаевой <5>.

<5> Нешатаева Т.Н. Суд и арбитраж: историческая взаимосвязь и современное взаимодействие // Третейский суд. 2005. N 1. С. 15.

Напротив, с точки зрения О.Ю. Скворцова, который со ссылкой на статью 2 ГК РФ определяет гражданско-правовые отношения как "отношения, связанные с возникновением, порядком осуществления и прекращением права собственности и иных вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности), договорные и иные обязательственно-правовые отношения, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников" <6>, возможна передача в третейский суд земельных споров гражданско-правового характера <7>.

<6> Скворцов О.Ю. Подведомственность споров третейским судам // Третейский суд. 2005. N 1. С. 26.
<7> См. там же. С. 40.

Каких-либо оговорок относительно вещной или обязательственно-правовой природы спора О.Ю. Скворцов при этом не делает, из чего можно заключить, что он, по-видимому, допускает разрешение третейским судом гражданско-правового спора о вещном титуле на земельный участок.

Отмеченное расхождение в позициях как судебных органов, так и ученых имеет под собой объективную основу, обусловленную соответствующими нормами ГК РФ и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции".

Статья 219 ГК РФ уточняет, что "право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации".

Аналогичная норма применительно к отчуждению объектов недвижимости содержится в пункте втором статьи 223 ГК РФ: "...в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом".

В развитие этих положений Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ установлено, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (абзац второй пункта 1 статьи 2).

Таким образом, именно государственная регистрация является завершающим элементом юридического состава, приводящего к возникновению (или переходу) права собственности на объект недвижимого имущества.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимость являются различные обстоятельства, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, в том числе "вступившие в законную силу судебные акты" (абзац 6).

Вместе с тем упомянутые судебные акты не заменяют собой государственную регистрацию признанных ими прав на недвижимость, а служат предпосылкой государственной регистрации этих прав.

Иными словами, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества за истцом или ответчиком легитимирует выигравшую дело сторону на обращение в компетентный орган с заявлением о государственной регистрации данного права, но до ее осуществления право собственности у заявителя не возникает.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 28 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, "права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях", при этом "государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда".

Регистрирующий орган (в настоящее время Федеральная регистрационная служба) является федеральным органом исполнительной власти (пункт 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). Следовательно, спор между заявителем и регистрирующим органом подлежит рассмотрению судом по нормам о производстве по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, точнее говоря, по правилам главы 24 АПК РФ "Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц" (или если дело подведомственно суду общей юрисдикции - по правилам главы 25 ГПК РФ ("Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих")).

Разрешение публично-правового спора третейским судом исключено, поскольку он предназначен лишь для рассмотрения споров гражданско-правового характера. Необходимо, однако, подчеркнуть, что и в ходе рассмотрения гражданско-правовых споров третейский суд не может разрешать связанные с ними публично-правовые вопросы.

Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки".

Здесь, несомненно, имеется в виду государственный суд, ибо только он может возложить обязанность на регистрирующий орган как орган публичной власти. Третейский суд такой возможностью не располагает.

Из этого исходит и судебная практика.

Арбитражный суд Оренбургской области отклонил заявление индивидуального предпринимателя, просившего обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение на основании решения третейского суда.

Оставляя без удовлетворения кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Уральского округа поддержал вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что "рассмотрение третейским судом спора между участниками третейского соглашения привело к разрешению вопроса о правах и обязанностях этих лиц, носящих публично-правовой характер (обязание зарегистрировать договор)" <8>.

<8> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.09.04 по делу N Ф09-405/04-ГК.

Итак, при разрешении переданного ему сторонами гражданско-правового спора третейский суд должен разграничивать собственно гражданские и связанные с ними публичные правоотношения и воздерживаться от рассмотрения последних.

Сказанное, однако, не означает, что в случаях, когда разрешение гражданско-правового спора влечет определенные публично-правовые последствия, вне пределов компетенции третейского суда оказывается и сам гражданско-правовой спор. Высказываемый иногда как в судебных актах, так и в специальной литературе противоположный вывод аргументируется следующими соображениями.

  1. Применительно к решению третейского суда нельзя говорить о его вступлении в законную силу. Если "вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации" (часть первая статьи 16 АПК РФ), то решение третейского суда обязательно лишь для лиц, участвовавших в рассмотренном им деле. Аналогичное правило в отношении судебных постановлений судов общей юрисдикции содержится в части второй статьи 13 ГПК РФ.
  2. Решение третейского суда не распространяется на регистрирующий орган.
  3. Регистрирующий орган при рассмотрении вопроса о регистрации права собственности на недвижимое имущество может оценить решение третейского суда и отказать в регистрации права собственности на недвижимость, если решение третейского суда является незаконным.

В связи с этим необходимо обратить внимание на следующее. Разумеется, решение третейского суда обращено к сторонам, которые, "заключив третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнить решение третейского суда" (статья 31 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации"). (Примечание авт. Возникает вопрос: когда решение третейского суда должно считаться вступившим в силу? С учетом норм статей 31 и 44 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", а также статьи 35 Закона "О международном коммерческом арбитраже" логично сделать вывод, что решение третейского суда вступает в силу в момент его принятия. Этот вывод не опровергается предусмотренной законом возможностью оспаривания решения третейского суда в компетентный государственный суд (см. статьи 40 - 43 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статью 34 Закона "О международном коммерческом арбитраже"), поскольку нашему законодательству известны случаи обжалования вступивших в законную силу решений государственных судов (такова, например, кассация в арбитражном процессе - см. главу 35 АПК РФ).)

Вместе с тем было бы ошибкой полагать, что для всех остальных решение третейского суда юридически иррелевантно.

Так, арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что "имеется принятое по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям решение третейского суда, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда" (пункт 3 части первой статьи 150 АПК РФ) <9>.

<9> Аналогичная норма в отношении судов общей юрисдикции содержится в статье 220 ГПК РФ.

Что касается значения решений третейских судов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, то статья 28 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, согласно которой, как уже отмечалось, "права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях" (пункт 1), озаглавлена в этом смысле весьма показательно: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда".

Толкование статьи 28 в системной связи со статьей 17 не оставляет сомнений в том, что использованное в пункте 1 статьи 17 словосочетание "вступившие в законную силу судебные акты" (как основания для государственной регистрации прав на недвижимость) охватывает и решения третейских судов.

В связи с этим существенное практическое значение приобретает формулировка резолютивной части решения третейского суда. Если, например, она будет содержать следующий текст: "...признать, что право собственности на такой-то объект недвижимого имущества возникло у такой-то организации", то могут возникнуть трудности при обращении подобного решения третейского суда к принудительному исполнению.

Для этого необходимо подать в компетентный государственный суд заявление о выдаче исполнительного листа (статьи 236 - 240 АПК РФ, статьи 423 - 427 ГПК РФ). Но на решения по искам о признании права исполнительные листы практически не выдаются.

Если в решении третейского суда будет указано на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к выигравшей дело стороне, то, поскольку государственная регистрация производится в рамках административных правоотношений, третейский суд, давая такое указание, выйдет за пределы своей компетенции.

С учетом изложенного можно рекомендовать примерно следующую редакцию резолютивной части решения третейского суда: "Обязать ответчика передать истцу документы, необходимые для государственной регистрации перешедшего к истцу права собственности на такой-то объект недвижимого имущества".

Во-первых, отмеченное требование третейского суда, хотя оно и касается государственной регистрации вещного права на недвижимость, адресовано не регистрирующему органу, а стороне третейского разбирательства, добровольно принявшей на себя обязанность подчиниться решению третейского суда. Обращая это требование к проигравшей стороне, третейский суд действует в пределах своих полномочий.

Во-вторых, изложенная редакция придает решению третейского суда характер решения по иску о присуждении, устраняя тем самым проблемы с получением исполнительного листа в компетентном государственном суде.

В-третьих, после выдачи исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда последнее приобретает свойства государственного судебного акта, а с этим уже не может не считаться никто, в том числе и регистрирующий орган.

Что касается упомянутого выше аргумента о возможности для регистрирующего органа отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимость, если решение третейского суда об установлении этого права является, по мнению регистрирующего органа, незаконным, то следует учитывать, что в соответствии с нормами международного права и российского законодательства отмена решения третейского суда либо отказ в его принудительном исполнении составляет прерогативу компетентного государственного суда и допускается лишь в некоторых, исчерпывающим образом перечисленных случаях (см. ст. V Конвенции о признании и приведении в исполнение иностранных арбитражных решений 1958 г., ст. 34 - 36 Типового закона ЮНСИТРАЛ "О международном торговом арбитраже", статьи 34 - 36 Закона РФ "О международном коммерческом арбитраже", статьи 42, 46 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации", статьи 233, 239 АПК РФ, статьи 421, 426 ГПК РФ).

Регистрирующий орган, будучи федеральным органом исполнительной власти, не может располагать в отмеченной области более широкой компетенцией, чем государственный суд.

В итоге представляется, что круг гражданско-правовых споров, рассматриваемых третейским судом, включает и споры о праве собственности на объекты недвижимого имущества (во всяком случае, если обеими сторонами спора являются российские лица; о спорах такого рода с участием иностранных лиц см. ниже).

Этой позиции придерживается Верховный Суд Российской Федерации, отметивший в одном из своих Обзоров, что "решение третейского суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <10>.

<10> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2004 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 9 февраля 2005 г.

Как показано в предыдущем изложении, арбитражные суды пока не пришли по данному вопросу к выводу, который можно было бы считать общепринятым.

Не подлежит сомнению, что правовые нормы, применяемые как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами, в интересах обеспечения стабильности и единообразия судебной практики должны интерпретироваться одинаковым образом. Вот почему желательно, чтобы указанный вопрос был разрешен в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Изъятие из общего правила о подведомственности третейским судам гражданско-, в том числе вещно-правовых споров, связанных с недвижимым имуществом, может быть установлено нормами об исключительной компетенции государственных судов. В связи с этим заслуживают внимания статьи 38 и 248 АПК РФ.

Статья 38 АПК РФ относит иски о правах на недвижимое имущество к исключительной подсудности арбитражного суда по месту нахождения этого имущества (часть 1) <11>. Следует ли отсюда, что подобные иски не могут предъявляться в третейском суде?

<11> Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 30 ГПК РФ.

При ответе на поставленный вопрос необходимо прежде всего обратиться к понятию подсудности. Она трактуется как относимость дел к ведению судов одной и той же судебной системы для рассмотрения по первой инстанции. Распределение дел между судами, относящимися к различным судебным системам, охватывается понятием подведомственности; подсудность этого не затрагивает.

Поскольку норма части первой статьи 38 АПК РФ регулирует только исключительную подсудность дел арбитражным судам и не касается подведомственности, упомянутая норма не должна рассматриваться как запрет на разрешение таких споров третейскими судами.

Иначе обстоит дело применительно к статье 248 АПК РФ. Она регламентирует исключительную компетенцию арбитражных судов в Российской Федерации по делам с участием иностранных лиц. Компетенция - более широкое понятие, чем подсудность; оно распространяется и на подведомственность, изымая указанные в ней дела из подведомственности иностранным судам.

В соответствии с пунктом 2 части первой статьи 248 АПК РФ к исключительной компетенции российских арбитражных судов относятся дела "по спорам, предметом которых являются недвижимое имущество, если такое имущество находится на территории Российской Федерации, или права на него".

Словосочетание "исключительная компетенция", во всяком случае при его буквальном толковании, означает, что отнесенные к ней дела не могут рассматриваться вообще никакими юрисдикционными органами, кроме российских арбитражных судов. Тем самым упомянутые дела выведены за пределы подведомственности не только иностранных, но и российских третейских судов, в том числе действующих в качестве международных коммерческих арбитражей. (Примечание авт. Аналогичным образом следует интерпретировать и норму пункта 1 части первой статьи 403 ГПК РФ, относящую к исключительной подсудности российских судов общей юрисдикции "дела о праве на недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации". По существу под подсудностью здесь имеется в виду подведомственность, поскольку речь идет о разграничении компетенции между российскими и иностранными судами.)

Возможен, однако, и иной ход рассуждений: расположив нормы об исключительной компетенции арбитражных судов Российской Федерации в разделе "Производство по делам с участием иностранных лиц", законодатель тем самым имеет в виду предотвратить рассмотрение указанных в статье 248 АПК РФ дел иностранными (как государственными, так и третейскими) судами. На российские третейские суды, действующие в качестве международных коммерческих арбитражей, положение, зафиксированное в пункте 2 части первой статьи 248 АПК РФ, не распространяется, и они могут разрешать споры с участием иностранных лиц относительно находящихся на российской территории объектов недвижимого имущества.

При сопоставлении обоих вариантов первый выглядит более последовательно.

Вместе с тем единообразное применение рассмотренных норм АПК РФ и ГПК РФ может быть обеспечено их официальным толкованием в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.