Мудрый Юрист

Отчуждение имущества государственными унитарными предприятиями г. Москвы по договорам купли-продажи имущества

Копылов Олег Борисович, начальник правового управления ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства", кандидат юридических наук.

Сильманович Ольга Николаевна, начальник договорно-правового отдела правового управления ГУП г. Москвы "Дирекция гаражного строительства".

Статья посвящена исследованию порядка заключения договоров купли-продажи имущества государственными унитарными предприятиями г. Москвы. Автор анализирует процедуру согласования с собственником имущества сделок по его отчуждению, возможность заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, рассматривает необходимость проведения конкурентной закупочной процедуры по вышеуказанным сделкам, а также предлагает внести соответствующие изменения в законодательство Российской Федерации и г. Москвы.

Ключевые слова: договор купли-продажи имущества, государственное унитарное предприятие, продавец, покупатель, согласование, конкурентная закупочная процедура.

Alienation of property by state unitary enterprises of the city of Moscow under contracts of sale-purchase of property

O.B. Kopy'lov, O.N. Sil'manovich

Kopy'lov Oleg Borisovich, Head of the Law Department of the State Unitary Enterprise of the city of Moscow "Direction of Garage Construction", candidate of juridical sciences.

Sil'manovich Olga Nikolaevna, Head of the Contractual-Law Subdivision of the Law Department of the State Unitary Enterprise of the city of Moscow "Direction of Garage Construction".

The article is devoted research of an procedure of the conclusion of contracts of sale and purchase of property by the state unitary enterprises of a city of Moscow. The author analyzes procedure of the harmonization with the proprietor of property of contracts on its alienation, possibility of conclusion of contracts of sale and purchase of the future immovable thing, considers necessity of carrying out of competitive purchasing procedure under the said contracts, as well as suggests to bring in respective alterations in the legislation of the Russian Federation and the cities of Moscow.

Key words: the contract of sale and purchase of property, the state unitary enterprise, the seller, the buyer, the harmonization, competitive purchasing procedure.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации государственным унитарным предприятием, в том числе г. Москвы, признается коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Одним из способов извлечения предприятием прибыли является продажа имущества, переданного собственником предприятию на праве хозяйственного ведения.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 294, 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ <1> предприятие не вправе распоряжаться переданным ему имуществом без согласия собственника имущества.

<1> Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в редакции от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

Согласование предприятием с собственником сделок по распоряжению имуществом осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП <2>. Вышеуказанное Постановление позволяет определить два порядка согласования собственником сделок по распоряжению имуществом: упрощенный и индивидуальный.

<2> Постановление Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП "О совершенствовании системы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы" (вместе с Порядком взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком назначения и освобождения от занимаемой должности руководителей государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком оплаты труда руководителей государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком планирования финансово-хозяйственной деятельности государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы), в редакции от 17.05.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

К упрощенному порядку согласования относятся:

утверждение собственником плана финансово-хозяйственной деятельности (далее - план ФХД) предприятия - планово-определенные сделки;

утверждение сделок, существенные условия (за исключением предмета сделки) которых не известны на дату утверждения плана ФХД, - условно-определенные сделки.

Под индивидуальным порядком согласования понимается утверждение сделок (индивидуальные сделки), не включенных в ежегодный план ФХД, а также иных сделок, предусмотренных п. 2.2.3 вышеуказанного Постановления Правительства Москвы.

При этом в соответствии с вышеуказанным Постановлением Правительства Москвы согласие на совершение планово-определенных сделок по отчуждению недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляется собственником при условии совершения сделки предприятием путем проведения торгов.

В отношении условно-определенных сделок и индивидуальных сделок требований о проведении торгов по отчуждению имущества предприятием законодательно не установлено.

Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ <3> установлены общие принципы и основные требования к закупке товаров, работ, услуг предприятиями. Следовательно, заключение договоров купли-продажи имущества не относится к предмету регулирования вышеуказанного Закона.

<3> Федеральный закон от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", в редакции от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

Считаем необходимым отметить, что нижеуказанные нормы права не распространяются на отношения, возникающие при продаже предприятием имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения: ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ <4> - в связи с отсутствием в ней условий о передаче предприятием права распоряжаться имуществом; Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ <5> - в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 3 данного Закона.

<4> Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в редакции от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
<5> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в редакции от 23.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

Следовательно, законодательство Российской Федерации не содержит императивных норм, предписывающих проведение конкурентных закупочных процедур по отчуждению предприятием имущества, переданного ему на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, считаем необходимым внести изменения в п. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, изложив его в следующей редакции:

"3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования и (или) распоряжения в отношении...".

Несмотря на предложенные меры, предусматривающие внесение изменений в федеральное законодательство, считаем целесообразным внести соответствующие изменения и дополнения в законодательные акты субъектов Российской Федерации, в частности в законодательство г. Москвы - Постановление Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП.

Предлагаем внести изменения и дополнения в Порядок согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) г. Москвы, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП, а именно п. 4.1.3 Порядка признать утратившим силу и дополнить вышеуказанный Порядок пунктом 4.5, изложив его в следующей редакции:

"4.5. Согласие на совершение сделок, предусмотренных пунктами 3.1.3.2, 3.1.3.3, 3.1.4.2, по отчуждению недвижимого имущества, закрепленного за государственным унитарным предприятием (государственным предприятием, казенным предприятием) города Москвы на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляется собственником при условии совершения сделки государственным унитарным предприятием (государственным предприятием, казенным предприятием) города Москвы путем проведения торгов или аукциона".

Статья 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 вышеуказанного Закона.

С учетом вышеизложенного и отсутствия законодательного закрепления требований о проведении конкурентных закупочных процедур по отчуждению предприятием имущества считаем необходимым в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ осуществлять заключение договоров купли-продажи путем проведения конкурентных закупочных процедур.

Считаем необходимым отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 N 223-ФЗ предприятием утверждается положение о закупке (далее - положение о закупке), которое регламентирует закупочную деятельность заказчика, в том числе порядок подготовки и проведения процедур закупки (включая способы закупки), порядок заключения и исполнения договоров, а также иные связанные с обеспечением закупки положения. В связи с тем что указанный Закон и положение о закупках предприятия не содержат императивных норм, предусматривающих проведение конкурентной закупочной процедуры по заключению договоров купли-продажи имущества, считаем необходимым утвердить на предприятии локальный нормативный акт, регламентирующий деятельность предприятия по продаже имущества, порядок подготовки и проведения конкурентной закупочной процедуры, порядок заключения и исполнения указанных договоров.

При этом считаем необходимым отметить, что Постановление Правительства Москвы от 05.07.2013 N 441-ПП "Об утверждении Перечня дополнительных требований к Положению о закупках товаров (работ, услуг) государственных унитарных предприятий города Москвы и хозяйственных обществ, в уставном капитале которых доля города Москвы в совокупности превышает 50 процентов" не содержит норм, регулирующих заключение договоров купли-продажи путем проведения конкурентных закупочных процедур. По нашему мнению, вышеуказанные нормы могли бы быть законодательно закреплены, в том числе вышеуказанным Постановлением Правительства Москвы от 05.07.2013 N 441-ПП.

Пунктом 2 ст. 455 ГК РФ предусмотрено, что предметом договора купли-продажи может быть товар, имеющейся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, считаем возможным заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Указанный договор предлагаем рассмотреть на примере недвижимого имущества, проектирование и строительство которого планируется продавцом. При этом в договоре должен быть четко индивидуализирован предмет купли-продажи и его стоимость.

В соответствии с разъяснениями, данными Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <6>, для индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи необходимо указать сведения, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно: кадастровый номер объекта недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные в том числе в соответствии с проектной документацией.

<6> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

Согласование собственником имущества сделки по заключению договора купли-продажи имущества или договора купли-продажи будущей недвижимой вещи автоматически влечет согласование собственником передачи предприятием имущества покупателю, в том числе права пользования, владения и распоряжения указанным имуществом.

Государственная регистрация договора купли-продажи нежилых объектов недвижимости законодательством Российской Федерации не предусмотрена. В соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ <7>, договор купли-продажи нежилых объектов недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ.

<7> См.: п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Таким образом, к договору купли-продажи будущей недвижимой вещи применяются те же нормы и требования, что и к договору купли-продажи имущества: согласование с собственником, проведение конкурентной закупочной процедуры и другие.

При этом одной из отличительных особенностей договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является отсутствие права хозяйственного ведения у предприятия на имущество в момент заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В связи с чем после ввода оконченного строительством объекта в эксплуатацию собственнику имущества необходимо зарегистрировать право собственности, после этого предприятие оформляет право хозяйственного ведения.

При этом при государственной регистрации права хозяйственного ведения на созданное предприятием имущество не требуется решение собственника о передаче указанного имущества в хозяйственное ведение предприятию, предусмотренное п. 1 ст. 299 ГК РФ.

Из системного анализа ГК РФ, в том числе п. 2 ст. 299 ГК РФ, следует, что право хозяйственного ведения на вышеуказанное имущество может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего факт создания предприятием имущества. Например, вышеуказанным документом может являться разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором указан застройщик - лицо, осуществлявшее строительство (предприятие). Вышеуказанная позиция подтверждается судебной практикой <8>.

<8> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.08.2013 по делу N А40-80276/2013; решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2013 по делу N А40-80270/2013; решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2013 по делу N А40-80285/2013.

Таким образом, в связи с отсутствием четкого законодательного регулирования вышеуказанных правоотношений считаем необходимым внести соответствующие изменения в Постановление Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП, определив, что право хозяйственного ведения предприятия на имущество может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего факт создания предприятием данного имущества, без какого-либо решения собственника о передаче указанного имущества в хозяйственное ведение предприятия.

Важным моментом в правоотношениях по договору купли-продажи имущества является исполнение обязательств продавцом по указанному договору.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом у покупателя возникает право владения и пользования имуществом, переданным ему продавцом.

Кроме этого, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на отчуждаемое имущество у покупателя возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, обязательства продавца по договору купли-продажи имущества или договору купли-продажи будущей недвижимой вещи считаются исполненными после фактической передачи имущества покупателю, а также государственной регистрации перехода права собственности покупателю на вышеуказанное имущество. Данное мнение подтверждено судебной практикой <9>.

<9> Определение ВАС РФ от 18.07.2011 N ВАС-6325/11 по делу N А41-40307/09.

Подводя итог исследования, хотелось бы обратить внимание на необходимость внесения соответствующих изменений в действующее законодательство Российской Федерации и города Москвы, определяющих проведение конкурентной закупочной процедуры по заключению договоров купли-продажи имущества или договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, а также иные изменения в действующее законодательство Российской Федерации, указанные в настоящей статье.

Список использованной литературы

  1. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ, в ред. от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  2. О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц: Федеральный закон от 18.07.2011 N 223-ФЗ, в ред. от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  3. О защите конкуренции: Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ, в ред. от 02.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  4. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ, в ред. от 23.07.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  5. Постановление Правительства Москвы от 21.09.2011 N 441-ПП "О совершенствовании системы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы" (вместе с Порядком взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком назначения и освобождения от занимаемой должности руководителей государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком оплаты труда руководителей государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы, Порядком планирования финансово-хозяйственной деятельности государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы), в редакции от 17.05.2013. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".
  6. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
  7. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1; Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
  8. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.08.2013 по делу N А40-80276/2013; решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2013 по делу N А40-80270/2013; решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2013 по делу N А40-80285/2013.
  9. Определение ВАС РФ от 18.07.2011 N ВАС-6325/11 по делу N А41-40307/09.