Мудрый Юрист

О виндикации недвижимого имущества

А.М. ЭРДЕЛЕВСКИЙ

Эрделевский А., профессор, доктор юридических наук.

Осуществляемое в настоящее время реформирование Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) дает повод обратиться к некоторым вопросам, касающимся защиты права собственности на недвижимое имущество. Речь пойдет о конституционности применения ст. 302 ГК в отношении недвижимого имущества.

Эта норма уже оказывалась в поле зрения Конституционного Суда РФ. Так, в п. 2 Постановления N 6-П от 21 апреля 2003 года Конституционный Суд отметил, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи с другими конституционными нормами права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. Поэтому в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав.

К числу таких имущественных прав относятся, как указал Конституционный Суд, и права добросовестных приобретателей. Конституционный Суд отметил, что возможность ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Отсюда Конституционный Суд сделал вывод о том, что федеральный законодатель, осуществляя регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

С этой позицией в целом можно согласиться, хотя необходимо заметить, что вряд ли корректно говорить о каких-либо правах добросовестных приобретателей. Ведь добросовестный приобретатель является незаконным владельцем приобретенного имущества, и до возникновения у него права собственности можно говорить лишь о защите его интереса, но не о защите субъективного вещного права, поскольку его у добросовестного приобретателя нет. Пропуск истцом срока исковой давности может повлечь оставление имущества во владении ответчика, что также не придает владению законного характера и не превращает его в правомочие владения или право собственности. Интересы (а не права) такого незаконного фактического владельца в случае нарушения владения третьими лицами защищаются по правилам п. 2 ст. 234 ГК.

Насколько соответствует Конституции РФ применение правила ст. 302 ГК об ограничении виндикации при защите права собственности на недвижимое имущество?

Виндикационный иск в его традиционном понимании - это иск невладеющего собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Под владением обычно понимается состояние фактического господства лица над вещью. Если сравнить состояние фактического господства лица над движимой и недвижимой вещью, то обнаружится качественное различие в характере такого господства.

Господство над движимой вещью включает в себя возможность владельца по своему усмотрению определять место нахождения вещи. Владелец движимого имущества, как законный, так и незаконный, может в любой момент изменить место нахождения вещи или спрятать ее. Тем самым может быть затруднена или вообще исключена возможность отыскания движимой вещи собственником и завладения ею вновь с использованием предусмотренных законом форм и способов защиты гражданских прав. В силу самой природы физически недвижимого имущества в отношении его такого произойти не может. Отмеченное различие в возможностях по перемещению и сокрытию вещи применительно к движимому имуществу влечет вероятность возникновения ситуации неопределенности в отношении его фактической и юридической судьбы. В отношении физически недвижимого имущества такой неопределенности возникнуть не может.

Владение недвижимым имуществом (в отличие от движимого) само по себе никогда не может создать презумпцию наличия у отчуждателя титула, необходимого для отчуждения такого имущества. В то же время по смыслу ст. 302 ГК отказ в удовлетворении виндикационного иска по мотивам добросовестности приобретателя возможен только в том случае, если между фактом приобретения имущества у неуправомоченного отчуждателя и фактом владения им имуществом существует причинная связь.

Приобретатель недвижимого имущества не может быть признан добросовестным, если причиной, по которой он счел отчуждателя управомоченным на его отчуждение, был факт владения недвижимым имуществом. Права на такое имущество, как известно, подлежат государственной регистрации, которая осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (п. 1 ст. 8.1 ГК). Поэтому приобретатель недвижимого имущества в момент совершения сделки по его приобретению всегда может и должен исходить из данных государственного реестра о принадлежности такого имущества, а не каких-либо иных обстоятельств, в том числе фактического господства над этим имуществом. Собственнику недвижимой вещи не может быть сделан упрек в оставлении своего имущества без надлежащего присмотра и создании вследствие этого возможности введения других участников гражданского оборота (потенциальных приобретателей) в заблуждение по поводу действительной принадлежности этого имущества.

Иск об освобождении недвижимого имущества от оккупанта, как представляется, не является виндикационным иском в точном смысле слова, то есть иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Даже существовавшая в римском праве формула виндикационного иска "ubi rem meam invenio, ibi vindico", что означает "где мою вещь нахожу, там ее и отбираю", сама по себе, похоже, не указывает на ее применимость к недвижимому имуществу - ведь чтобы отобрать такое имущество, нет необходимости его искать и находить. Место нахождения физически недвижимого имущества известно всегда, а до создания известных современному праву юридических фикций недвижимой вещи в римском праве дело не дошло.

Формулировка "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (ст. 301 ГК), а также название ст. 302 ГК "Истребование имущества от добросовестного приобретателя" также указывают на то, что виндикация предполагает отобрание вещи у незаконного владельца и передачу ее собственнику, что возможно только применительно к движимой вещи. Восстановление владения недвижимой вещью осуществляется путем освобождения (очистки) ее от такого владельца в совокупности с принадлежащими ему вещами и одновременно представляет собой устранение препятствий к пользованию вещью.

Поясним это на примере. Предположим, собственник земельного участка, возвращаясь к нему, обнаруживает, что на этом участке без законных оснований находится другое лицо (далее - оккупант). Можно ли сказать, что собственник в этой ситуации лишился владения? Думается, что нет. Зайдя на свой участок, он сразу же окажется и владеющим им, и использующим его (по крайней мере в качестве опоры под ногами). Другое дело, что не всю площадь участка он сможет использовать, ведь какая-то его часть будет занята телом оккупанта. Требуется лишь очистить от него участок, и собственник вправе это сделать собственными силами либо, если оккупант совершает нападение на собственника или оказывает ему сопротивление при попытке изгнания оккупанта с участка, в административном или судебном порядке. В чем отличие описанной ситуации от случая, когда собственник обнаружил бы на своем участке посторонние предметы или случайно забредшее животное?

Пожалуй, только в том, что по отношению к оккупанту собственник (так же, как и оккупант - к собственнику) ограничен в применении допустимого воздействия в большей мере, чем по отношению к посторонним предметам или животному. Что касается посторонних предметов, то здесь ограничение состоит в том, что собственник не вправе уничтожать их общеопасным способом. В отношении животного, если оно не нападает на собственника, он не должен совершать действия, которые могут быть квалифицированы как жестокое обращение с животными. По отношению к оккупанту собственник не должен превышать мер допустимой самозащиты права, если изгоняет оккупанта с участка, и допустимой самообороны, если оккупант сам пытается применить насилие к собственнику, препятствуя проходу собственника на участок или изгоняя его с участка.

При этом выражение оккупантом (в устной форме или конклюдентным поведением) своей воли оставаться на участке не имеет для собственника гражданско-правового значения. Как известно, одностороннее волеизъявление лица не влечет по общему правилу ст. 155 ГК каких-либо обязанностей у других лиц, в том числе собственника участка.

Требование об освобождении недвижимой вещи от оккупанта следует считать тем способом защиты гражданских прав, который предусмотрен в ч. 3 ст. 12 ГК (восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения). Собственно говоря, не усматривается существенных препятствий к тому, чтобы считать его требованием негаторного характера (ст. 304 ГК), однако ввиду отсутствия единого подхода к этому виду иска, как в теории гражданского права, так и в правоприменительной практике, обсуждать этот вопрос в рамках настоящей статьи не представляется целесообразным.

Сказанное подтверждается и содержанием норм Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 (далее - Закон). Так, согласно ст. 68 Закона одной из мер принудительного исполнения является изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю. Таким способом производится исполнение удовлетворенного судом требования о виндикации вещи. Как указывается в п. 1 ст. 88 Закона, определяющем порядок передачи взыскателю предметов, указанных в исполнительном документе, в случае присуждения взыскателю определенных предметов судебный пристав-исполнитель изымает эти предметы у должника и передает их взыскателю, составляя акт передачи. Нетрудно видеть, что этот порядок применим лишь в отношении движимых вещей.

Иначе производится принудительное исполнение судебного решения о выселении должника (незаконного владельца) из помещения. В п. 2 ст. 107 Закона установлено, что выселение производится путем освобождения помещения от выселяемого и его имущества, то есть восстановления положения, существовавшего до нарушения права, а также запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением, то есть пресечения совершения им в будущем действий, которые могут нарушить право собственности или иное право взыскателя. Представляется, что основные положения ст. 107 Закона применимы в порядке аналогии к исполнению судебных решений об освобождении от незаконного владельца любых физически недвижимых вещей.

Обратим внимание, что при изъятии предмета у должника в порядке ст. 88 Закона судебный пристав-исполнитель не объявляет должнику запрет на пользование этой вещью в дальнейшем или на отобрание ее у взыскателя. Этого и не требуется, поскольку нахождение движимой вещи во владении собственника обычно исключает возможность пользования ею другими лицами. Господство собственника над недвижимой вещью не имеет такого абсолютного характера, поэтому требуется специальный запрет на пользование (следовательно, и владение) такой вещью в будущем. Но так же, как не может иметь абсолютного характера господство над недвижимой вещью, не имеет абсолютного характера и утрата такого господства.

Поэтому собственник недвижимого имущества не может считаться полностью лишенным владения в случае оккупации этого имущества другим лицом. В то же время приобретатель недвижимого имущества, который счел факт его нахождения во владении отчуждателя достаточным доказательством наличия у него необходимых для отчуждения этого имущества правомочий, ни при каких обстоятельствах не может считаться добросовестным.

Однако ч. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК, с учетом смысла, придаваемого этим нормам сложившейся правоприменительной практикой, допускают ограничение возможности освобождения недвижимого имущества от незаконного владельца в случае признания его добросовестным приобретателем. При таких обстоятельствах законом оказывается установлено ограничение права собственности, которое, как представляется, не является необходимым и соразмерным для защиты прав и законных интересов других лиц, как того требует ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что ч. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК противоречат ч. 1 ст. 35 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ.