Мудрый Юрист

Наследование жилого помещения, обремененного ипотекой *

<*> Berezin D.A. Inheritance of residential premises, with mortgage.

Березин Дмитрий Александрович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Института государственного управления и права Государственного университета управления.

В статье рассматриваются теоретические и практические проблемы наследования такого имущества, как жилое помещение, обремененное ипотекой. Особое внимание в работе получают вопросы реализации наследниками преимущественного права на получение жилого помещения из состава наследства.

Ключевые слова: наследственное право, наследование, жилое помещение, ипотека, преимущественное право.

The article considers the theoretical and practical problems of inheritance of such property as a living room, encumbered with a mortgage. Special attention in the work are issues of implementation of the heirs of the pre-emptive right to obtain housing from the composition of the inheritance.

Key words: law of succession, inheritance, housing, mortgage, the pre-emptive right.

В состав наследства могут входить любые вещи, любые имущественные права, любые имущественные обязанности, и притом в неограниченном количестве. В силу эластичности своего содержания наследство способно принять в себя и некоторые другие правовые явления <1>. Например, право на жилое помещение (квартиру), обремененное ипотекой в силу закона. При открытии такого наследства к наследникам переходят права на данную квартиру вместе с обязательствами по долгам наследодателя. Перечисленные элементы составляют совокупность прав и обязанностей одного наследства ("наследственной массы").

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 2. Части третья, четвертая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Г. Светланова; Ин-т государства и права РАН. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2009. С. 27 (автор главы - А.А. Рубанов).

В Российской Федерации действует ряд правовых актов, регулирующих возникновение ипотеки в силу закона в случаях приобретения лицами недвижимого имущества с использованием кредитных банковских средств. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) предусматривает переход обязанностей залогодателя по договору об ипотеке к другому лицу в порядке правопреемства. Не исключены случаи, когда при жизни наследодатель, став участником банковской ипотечной программы, приобрел квартиру, но вследствие своей смерти не успел полностью исполнить взятые обязательства перед банком. Таким образом, возникает наследство, в составе которого имущество с долгом наследодателя.

В отношении наследников аналогичного наследства п. 1 ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлена солидарная ответственность по долгам наследодателя. Иными словами, наследник, принявший имущество в порядке универсального правопреемства, наделяется статусом должника кредитора наследодателя, солидарно с другими сонаследниками.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Однако цена долга каждого наследника в отдельности не должна превышать стоимость принятого этим наследником имущества (абз. 2 п. 1 ст. 1175 ГК).

Таким образом, если один наследник добросовестно выполнил свои обязательства перед кредитором в пределах стоимости принятого им наследства, то он автоматически выбывает из состава солидарных должников. Даже если требования кредитора удовлетворены не в полном объеме, сонаследники от своих обязательств уклоняются, к такому "добросовестному субъекту правоотношений" не могут быть предъявлены требования, определенные п. 2 ст. 323 ГК РФ, как недополученное от остальных солидарных должников.

В соответствии со ст. 38 Федерального закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Последнее правило ст. 38 Федерального закона об ипотеке касается нашей рассматриваемой темы, так как изначально мы вели разговор о квартире.

При наличии двух и более наследников по закону одной очереди наследство к ним переходит в равных долях (п. 2 ст. 1141 ГК РФ). Однако долю из квартиры в натуре выделить невозможно. Данный объект гражданского права может рассматриваться только как неделимая вещь и перейти в общую собственность правопреемников.

Раздел наследства осложняется, если в его составе есть неделимая вещь. Главной проблемой при этом является определение наследника, имеющего преимущественное право на ее получение <2>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (том 1) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

<2> См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальная собственность. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2010. С. 684 (автор главы - Е.В. Кулагина).

В нашем случае это может быть, например, наследник - супруг наследодателя, постоянно проживающий в этой квартире, и в силу ее приобретения наследодателем в период брака супруг-наследник уже, при жизни наследодателя, являлся субъектом права общей собственности на данную квартиру.

По мнению М.В. Телюкиной, "нормы п. 1 ст. 1168 ГК РФ не отвечают определенно на вопрос о том, имеется ли в виду только общая совместная либо долевая собственность тоже, так как речь идет о наследнике, "обладающем совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь". Представляется, что из этого не вполне корректного использования терминов не следует делать вывод о том, что ГК РФ имеет в виду лишь собственность совместную" <3>.

<3> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации... С. 105 (автор главы - М.В. Телюкина).

Учитывая, что ст. 1168 ГК РФ выделяет недвижимость, а именно жилые помещения как неделимые вещи, в отдельный п. 3, то можно предположить, что законодатель в п. 1 ст. 1168 ГК РФ подразумевает движимые неделимые вещи, которыми обладал наследодатель совместно с наследником. Режим общей совместной собственности возникает между гражданами, связанными близкими семейными узами, один из которых в силу смерти другого когда-нибудь может стать наследником по закону первой очереди.

В соответствии с п. 3 ст. 1168 ГК РФ наследники, проживавшие в жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Как объясняет М.В. Телюкина: "Это право принадлежит наследнику, который: проживал в данном жилом помещении ко дню открытия наследства. Поскольку это прямо не установлено, то срок проживания значения не имеет. Ничего не сказано и о характере проживания - постоянном или временном, - следовательно, мы должны учитывать любое проживание в течение любого периода времени; не имел другого помещения. Поскольку не уточняется, на каком праве, можно прийти к выводу о том, что такой наследник не должен иметь жилого помещения ни на праве собственности, ни по договору жилищного найма, ни на ином вещном праве (в том числе на основании легата) - должно быть полное отсутствие жилых помещений" <4>.

<4> Там же.

Таким образом, даже если наследник ранее проживал в данном помещении, по месту которого задолго до открытия наследства снялся с регистрационного учета, а по месту своего пребывания постоянного жилья не приобрел, то на него перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещений, распространяются правила, установленные п. 3 ст. 1168 ГК РФ.

Не исключены случаи, когда наследник, сособственник наследодателя, фактически постоянно проживает в жилом помещении, входящем в состав наследства, а зарегистрирован по другому адресу. Как видно, положение его не во всем соответствует требованиям, установленным п. 3 ст. 1168 ГК РФ, чтобы иметь преимущественное право на получение в счет его наследственных долей этого жилого помещения. Однако данное жилое помещение было приобретено в период брака наследницы с наследодателем на средства ипотечного кредита, долг по которому тоже в составе наследства.

Реализация кем-либо из наследников преимущественного права на получение определенного имущества из состава наследства может привести к несоразмерности этого имущества той доле, которая причитается указанному наследнику. Такая несоразмерность в соответствии с п. 1 ст. 1170 ГК РФ устраняется передачей этим лицом остальным наследникам другого имущества из состава наследства либо предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы <5>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (том 1) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

<5> См.: Российское гражданское право... С. 685 (автор главы - Е.В. Кулагина).

Т.Д. Чепига по этому поводу объясняет следующее: "По смыслу ст. 1170 ГК различные виды компенсации рассчитаны на применение лишь в тех случаях, когда стоимость имущества, которое получает наследник при осуществлении преимущественного права, превышает наследственную долю этого наследника, что обязывает его компенсировать другим наследникам не полученное ими имущество, приходящееся на их наследственную долю. Если при осуществлении преимущественного права наследник получает имущество, не превышающее стоимости его наследственной доли, отсутствуют основания для применения ст. 1170 ГК" <6>.

<6> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации... С. 107 (автор комментария - Т.Д. Чепига).

Таким образом, если речь идет о жилом помещении, которое получает наследник при осуществлении преимущественного права, стоимость его, естественно, будет превышать наследственную долю наследника, и, соответственно, у такого наследника возникают обязательства перед другими наследниками, не получившими имущество, приходящееся на их наследственную долю.

Наследник, имеющий право на компенсацию, не может отказаться от нее взамен сохранения за ним доли в праве общей собственности на неделимую вещь. Он вправе оспаривать предлагаемый способ (предмет) компенсации, вправе отказаться от получения любой компенсации, но не вправе требовать сохранения права общей собственности на вещи из наследства, которые по праву преимущества переходят к определенному наследнику, выразившему намерение осуществить такое право <7>.

<7> См.: Там же.

Таким образом, наследник, воспользовавшийся преимущественным правом на приобретение неделимой вещи, наделен обязательствами не только по долгам наследодателя, но и перед сонаследниками, чьи наследственные доли перешли в состав его наследства.

Под полученной сонаследниками компенсацией следует понимать принятие ими наследства в денежном эквиваленте. Описанная ситуация не освобождает данных наследников от ответственности по долгам наследодателя.

Наследник, воспользовавшийся преимущественным правом, ставший собственником неделимой вещи и выплативший компенсацию сонаследникам, вправе обратиться в суд с иском к сонаследникам на предмет определения долей в обязательствах перед кредитором наследодателя.