Мудрый Юрист

Непростой договор аренды

Светлана Иванова, практикующий юрист, г. Москва.

Договор аренды помещений - один из наиболее распространенных видов договоров. Однако ни сложившаяся практика, ни прописанный порядок в ГК РФ не сделали этот договор простым.

Проверка документов

Каждый юрист в своей работе не раз сталкивался с договорами аренды. И проверяемый в этих целях пакет документов, как правило, стандартен. Наряду с документами, подтверждающими правоспособность арендодателя и полномочия лица, подписывающего договор, проверке подлежат документы, подтверждающие права арендодателя на предоставление помещений в аренду (субаренду). В частности, это свидетельство о государственной регистрации, являющееся документом, подтверждающим в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведение государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

По тем или иным причинам некоторые арендодатели предпочитают отказаться от регистрации соответствующих прав. В основном это касается нежилых зданий (сооружений), возведенных на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности или находящемся у него в аренде.

В подобной ситуации есть как плюсы, так и минусы. Обе стороны экономят на таких "помещениях": арендодатель - на расходах, связанных со строительством (в случаях с возведением некапитальных построек), с вводом в эксплуатацию, регистрацией и т.д., арендатор - на арендной плате, регистрации (даже если договор заключается на срок более одного года), текущем ремонте и т.д.

В аренду сдаются как "легковозводимые конструкции" (некапитальные постройки) (далее - конструкции), так и недвижимое имущество, возведенное с нарушениями действующего законодательства, право собственности на которое не зарегистрировано надлежащим образом.

Право собственности на конструкции, не подпадающие под определение "недвижимое имущество" (как и договор аренды), не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Исключением являются случаи, когда к возведенной постройке подводятся коммуникации. Тогда в соответствии с определением, данным в ст. 130 ГК РФ, постройки будут считаться недвижимостью и согласно ст. 131 ГК РФ подлежать государственной регистрации.

Риски

При передаче в аренду конструкции сложность вызывает определение объекта аренды. Если это недвижимость, зарегистрированная в соответствии с требованиями действующего законодательства, ее можно определить по адресу, кадастровому (инвентарному, условному) номеру, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, и документам БТИ. Конструкции, напротив, не обладают явными признаками, по которым в договоре их можно определить наверняка. А согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Определения ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-1132/11, ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16524/12).

Обратите внимание, что при заключении договора аренды объекта, обладающего признаками недвижимого имущества, несоблюдение арендодателем правил государственной регистрации указанного объекта может быть вызвано использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, в том числе если возведение построек на данном участке запрещено. Подобная хитрость арендодателя может обернуться принудительным изъятием земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, Земельным кодексом РФ (в том числе путем принудительного прекращения прав на земельный участок), иными законодательными актами, а также сносом самовольной постройки, если арендуемый объект будет признан таковым в рамках ст. 222 ГК РФ.

Так, ФАС СКО Постановлением от 14.12.2005 по делу N Ф08-5680/2005 оставил в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.02.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 19.09.2005 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, предусмотренным ст. 45 ЗК РФ.

Не забыть об охране труда

При выборе арендуемого помещения не следует забывать и о требованиях, предъявляемых к условиям труда работников. Так, в соответствии со ст. ст. 22, 223 ТК РФ на работодателя возлагается обязанность обеспечить безопасность и условия труда, соответствующие государственным нормативным требованиям охраны труда; бытовые нужды работников, связанные с исполнением ими трудовых обязанностей; санитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание, включая оборудование санитарно-бытовых помещений, помещений для приема пищи, помещений для оказания медицинской помощи и др.

За нарушение возлагаемых трудовым законодательством на работодателя обязательств последний может понести ответственность согласно как административному, так и уголовному законодательству. Так, в силу ст. 5.27 КоАП РФ нарушение законодательства о труде и об охране труда повлечет наложение административного штрафа от одной до пятидесяти тысяч рублей, или административное приостановление деятельности до 90 суток, или дисквалификацию на срок от одного до трех лет. Наказанием же за нарушение правил охраны труда согласно ст. 143 УК РФ могут стать не только штраф, но и исправительные, принудительные работы, а также лишение свободы с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью.

Из вышеизложенного видно, что кажущаяся простота сделок по аренде конструкций и недвижимого имущества, не зарегистрированного в установленном порядке, может обернуться не только непредвиденными расходами, но и другими негативными последствиями, выраженными в привлечении к административной или уголовной ответственности. К тому же понесенные сторонами договора убытки могут повлечь и налоговые последствия, выраженные в доначислении налога на прибыль, пеней и штрафов.