Мудрый Юрист

Вспомогательные помещения как объекты общего имущества в многоквартирном доме

Савельев Д.Б., кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии (Волго-Вятский филиал).

Рассматриваются теоретические и практические проблемы приобретения и осуществления права собственности в отношении общего имущества в многоквартирном доме и нежилом здании.

Ключевые слова: кондоминиум, недвижимое имущество, общее имущество в многоквартирном доме, право общей собственности.

Auxiliary premises as objects of common property in condominium

D. Savelyev

The article is dedicated to theoretical and practical problems on acquisition and enjoyment of proprietorship concerning common property in housing dwelling and non-resident building.

Key words: condominium, immovable property, common property in housing dwelling, common proprietorship.

Судебная практика разрешения споров о принадлежности общего имущества в многоквартирных домах показывает, что существующая нормативная база не достаточна для обеспечения единообразного разрешения таких споров и еще только предстоит выработать ясные критерии оценки имущества в качестве общего. В этой связи представляют интерес те изменения в правовом регулировании отношений собственности в многоквартирных домах и нежилых зданиях, которые предложены в проекте Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - проект ГК РФ), подготовленный в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) <2>.

<1> Доступ из СПС "КонсультантПлюс". Законопроекты.
<2> Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Правовой термин "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме" (для краткости будем называть его общедомовым) есть следствие дихотомического деления здания как единой и физически неделимой вещи на две правовые фикции - "помещения индивидуального использования" <1> и "остальные части здания", которые юридически сосуществуют в рамках единого имущественного комплекса (кондоминиума). Однако выступая фикцией как материальные объекты, помещения и общее имущество в здании реальны как различные объекты прав, находящиеся в разных правовых режимах.

<1> Не все авторы единодушны в вопросе о "фикционной" природе помещения. Обзор основных позиций по этому вопросу см.: Гонгало Б.М. Жилые и нежилые помещения - объекты недвижимости // Российское право: образование, практика, наука. 2009. N 9(62). С. 26 - 30.

Не являясь физически обособленным от помещений, общее имущество в многоквартирном доме или нежилом здании требует ясных юридических критериев для своей квалификации в качестве общего, поскольку неопределенность в вопросах принадлежности имущества неизбежно приводит к спорам о правах собственности на него.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Аналогичную норму содержит п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ЖК РФ), согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Право долевой собственности на общедомовое имущество имеет специфические черты, не известные классическому праву общей собственности, а именно: размер доли не зависит от воли сторон, а определяется размером квартиры (нежилого помещения); передача доли невозможна отдельно от передачи права собственности на квартиру, ее выдела в натуре, отказа от ее приобретения без отказа от приобретения квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ). Специальный характер имеет и порядок осуществления правомочий по пользованию, владению и распоряжению объектами общедомового имущества: не единогласно, как это предусмотрено п. 1 ст. 246 ГК РФ для традиционной долевой собственности, а простым или квалифицированным большинством голосов пропорционально размеру долей (п. 1 ст. 46, п. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Отсутствие у доли самостоятельной оборотоспособности позволило ряду авторов относить право долевой собственности на общедомовое имущество к особой разновидности общей долевой собственности <1>. Другие исследователи относят данное право к отдельному виду общей собственности наряду с долевой и совместной <2> или даже определяют его как самостоятельную разновидность права собственности - "коммунальную собственность" <3>.

<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2012. С. 286; Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. N 6. С. 32.
<2> См.: Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006. С. 11 - 13.
<3> См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52.

Из положений ст. 289 ГК РФ следует, что правовая конструкция общедомового имущества существует на базе многоквартирного дома. Однако возникновение схожей конструкции неизбежно при любом искусственном разделении физически единого объекта на самостоятельные части. Так, ЖК РФ предусматривает режим общего имущества в коммунальной квартире, к которому относятся помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Данный режим, естественно, также исключает самостоятельную оборотоспособность доли.

Другим объектом, на базе которого существует специальный режим общего имущества, является нежилое здание, в котором отдельные помещения принадлежат разным собственникам. Арбитражная практика не всегда признавала наличие такого режима, однако очевидная жизненная необходимость справедливо и разумно разрешать споры о правах собственности на лестницы, подвалы, крыши и подобные объекты, служащие всему зданию, заставила ВАС РФ в Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" (далее - Постановление N 64) <1> дать разъяснения о применении в порядке аналогии закона к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, норм ст. 249, 289, 290 ГК РФ, регулирующих сходные отношения (п. 1 Постановления N 64).

<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Ранее действовавшее законодательство - Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" - в качестве возможных объектов с отношениями общедомовой собственности (кондоминиумов) <1> указывал такие объекты, как: а) части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел; б) несколько многоквартирных домов или нежилых зданий, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры (фактически в качестве отдельного кондоминиума мог рассматриваться целый многоэтажный микрорайон); в) несколько компактно расположенных односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, а также гаражей и других подобных объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

<1> Данный термин после его исчезновения из лексикона законодателя оказался незаслуженно забыт в цивилистической литературе. Между тем он очень удачно подходит для определения специального правового режима недвижимого имущества. Понятие "кондоминиум" в статье употребляется нами в этом значении.

В настоящее время применение к данным объектам правового режима кондоминиума не исключено в порядке аналогии закона. П.В. Крашенинников справедливо замечает: "Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.)" <1>.

<1> Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 286.

Примечательно, что п. 6 ст. 298.5 проекта ГК РФ вновь распространяет действие специального правового режима кондоминиума (не используя данный термин) на объекты общего имущества собственников земельных участков, расположенных в пределах малоэтажной застройки. А п. 2 ст. 117.9 проекта ГК РФ наряду с общим имуществом в многоквартирном доме выделяет объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах, доля в собственности на которые привязана к помещениям или земельным участкам.

Полагаем данные изменения необходимыми, поскольку они наделяют собственников основных объектов (земельных участков, садовых домиков) дополнительным инструментарием защиты своих интересов, более эффективным, нежели сервитут.

Особую остроту приобрела проблема разграничения нежилых помещений индивидуального и служебного общедомового назначения.

Действующее законодательство (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ) относит к общему имуществу помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме. На практике толкование данной нормы получило принципиальное значение для разрешения многочисленных судебных споров о принадлежности подвальных и цокольных помещений, чердаков и подобных объектов, которые ввиду возможности коммерческого использования пространства внутри них приобретали единоличных собственников, с чем оказывались не согласны другие собственники помещений в доме.

В цивилистической литературе по-разному подходят к выделению критериев общедомового имущества. С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова указывают на два критерия: "Субъектный, когда объект не принадлежит никому из собственников помещений (налицо остаточный характер общего имущества), и целевой, когда объект предназначен для обслуживания более чем одного помещения. Представляется, что первый из этих критериев является определяющим, так как возникают сомнения при установлении правового режима имущества, не принадлежащего никому из домовладельцев и при этом предназначенного к обслуживанию только одного из помещений" <1>.

<1> Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 87.

Данные критерии уточняет И.В. Маркова: "Территориальный - объект расположен в доме либо на выделенном под данный дом земельном участке; остаточный - объект не является частью квартиры или иного помещения, самостоятельного объекта права собственности; целевой - объект предназначен для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом" <1>. Однако в отличие от предыдущих авторов И.В. Маркова полагает: "Эти признаки должны составлять совокупность. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома" <2>.

<1> Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения. М., 2010. С. 53.
<2> Там же.

Полагаем, что замечание о необходимой совокупности признаков справедливо только для целей определения размера долей в праве собственности на общедомовое имущество при отсутствии спора о принадлежности отдельных объектов. Если же имеется такой спор, то остаточный критерий теряет практическое значение, в противном случае факт регистрации права собственности, например, на подвал сам по себе исключал бы подвал из состава общего имущества, а значит, и возможность оспаривать право собственника подвала по мотивам нарушения прав долевых сособственников. Практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции такой подход не разделяет, требуя во всех случаях оценивать помещение с точки зрения его целевого назначения. Так, в п. 9 Постановления N 64 подчеркивается: "В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на это имущество".

Определенные сложности для квалификации имущества в качестве общедомового вызывают помещения, которые могут иметь двойное назначение. К таковым можно отнести практически любой подвал или чердак, имеющий достаточные размеры, чтобы хранить там имущество или заниматься иной коммерческой деятельностью. Буквальное толкование положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ не дает оснований для вывода о возможности какой-либо конкуренции между целевыми назначениями помещений. Если конкретный подвал предназначен для обслуживания дома в целом, а равно нескольких помещений в нем, то он должен рассматриваться как общее имущество. Но на практике суды, не отрицая предназначенность того или иного подвала для обслуживания всего дома, нередко приходят к выводу, что основным назначением спорного подвала является его использование, например, под склад, и отказываются признавать право общей долевой собственности на такие помещения.

Конституционный Суд Российской Федерации (далее - КС РФ) в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект-71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" попытался внести ясность в данный вопрос, указав следующее: "Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит" <1>.

<1> Вестник КС РФ. 2009. N 6.

Но в этом же документе двумя абзацами выше КС РФ усматривает смысл правовых норм об общем имуществе в том, что к такому имуществу должны относиться помещения, "предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения". В чем разница между критериями "наличия иных полезных свойств" и "наличия самостоятельного назначения", КС РФ не поясняет.

Сложившаяся ситуация, на наш взгляд, обусловлена изначальной порочностью самой формулировки общего имущества в законе. Критерий "назначение", который хорошо служит для отграничения жилых помещений от нежилых, оказался неприспособлен для целей квалификации общедомовых служебных помещений. Квартира и иное жилое помещение обладают нормативно закрепленными в строительных правилах четкими конструктивными признаками, которым следует проектно-сметная документация. В результате помещение документально фиксируется в качестве жилого со стадии проектирования и вплоть до регистрации права собственности на него. Предназначенность для обслуживания других помещений или здания в целом как атрибут нежилого помещения документально не выделяется и не фиксируется. Нередки ситуации, когда термины "технический этаж", "цокольный этаж", "подвал", "склад" и т.д. могут в разных документах определять одно и то же помещение. Для нового строительства возможно введение требований со стадии проектирования выделять отдельную категорию общедомового имущества, исключая его двойное назначение и использование, но для существующего фонда зданий это не будет являться решением проблемы.

В существующих условиях целевой критерий "назначение обслуживать более двух помещений или здание в целом" лишен конкретного содержания, что не способствует правовой определенности. В практике судов получило распространение понимание целевого критерия с поправкой на основное назначение. Это позволило судам исключать из общего имущества помещения, которые хоть и предназначены для обслуживания здания, но могут иметь и другое назначение, определяемое судом как основное.

Проект ГК РФ нормативно закрепляет сложившийся в судебной практике подход. Согласно п. 1 ст. 298.5 проекта ГК РФ к общему имуществу отнесены так называемые вспомогательные помещения. Такие помещения могут быть как пригодны, так и непригодны для самостоятельного использования (п. 3 ст. 298.5 проекта ГК РФ), но, чтобы относиться к числу вспомогательных, они должны быть предназначены исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений (п. 5 ст. 298 проекта ГК РФ).

Какими признаками должно определяться "преимущественное назначение" и что вообще понимать под таковым? Можно увидеть два возможных смысловых значения данного термина в контексте соответствующей правовой нормы. В значении "наибольшее (наиболее интенсивное) использование" можно оценить интенсивность использования помещения по временному и пространственному параметрам. В этом случае преимущество собственника подвала, используемого под склад, очевидно вне зависимости от того, насколько много в нем находится общедомового технического оборудования, поскольку помещение под склад используется сотрудниками полный рабочий день все дни месяца, а в качестве теплоузла слесарь может его обслуживать всего несколько часов в месяц. Пространственный критерий тоже будет в пользу склада, так как под склад будет использоваться все полезное помещение подвала, а к техническому оборудованию теплоузла необходим только проход.

Другое значение термина "преимущественное назначение" можно передать как "основное, приоритетное, более важное и значимое использование". Такое толкование в большей степени отвечает специфике взаимоотношений собственников помещений в здании. Одно дает основание для справедливого соизмерения интересов собственника спорного подвала или другого подобного имущества и разумных общих интересов владельцев помещений в здании. Руководствуясь данным правилом, суд может избежать крайности считать общим любое подвальное помещение, через которое проходят хоть какие-нибудь общедомовые коммуникации, либо, напротив, считать индивидуальной собственностью любой подвал, который можно хоть как-то использовать в личных целях.

Закономерен вопрос: какие именно обстоятельства должны рассматриваться как создающие преимущество интересов собственников квартир в споре с формальным собственником помещения двойного назначения?

Собственники квартир и другие проживающие в них граждане имеют конституционное право на жилье, а значит, на безопасное и комфортное проживание в своих квартирах. Это право обеспечивается в том числе наличием в общедолевой собственности подвальных помещений и иных объектов общедомового назначения. Если индивидуальное использование подвального помещения потенциально может препятствовать нормальной эксплуатации дома и квартир, создавать угрозу нарушения прав собственников помещений в здании, то такое помещение должно рассматриваться как общедомовое.

В противном случае потребительские качества квартир и нежилых помещений будут ухудшены за счет ухудшения условий обслуживания здания. Например, в нужный момент будет невозможно быстро попасть в подвал и перекрыть воду в доме в случае аварии, может быть затруднено полноценное использование вспомогательных общедомовых помещений во время капитального ремонта дома. Наконец, жители дома рискуют, что собственник подвала будет его переоборудовать под свои нужды. Известны случаи, когда собственники снимают грунт, увеличивая высоту подвальных помещений и подвергая здание риску оползания фундамента и разрушения.

Очевидно, что нормальной эксплуатации дома препятствует нахождение в собственности отдельных лиц помещений, к которым необходим регулярный доступ для обслуживания и эксплуатации здания в целом. Отсюда можно сформулировать следующий принцип разграничения вспомогательных и самостоятельных помещений: вспомогательными помещениями должны признаваться нежилые помещения, в которых расположено общедомовое оборудование и инженерные коммуникации и к которым необходим доступ для выполнения каких-либо систематических работ по техническому обслуживанию здания (помимо обычного визуального осмотра) не реже одного раза в год.

Период в один год обусловлен сезонностью эксплуатационных работ, связанных с началом и окончанием отопительного периода. Наличие в помещении общедомовых приборов учета, регуляторов подачи тепла в помещения, которые периодически используются при изменении погоды, аварийных выключателей и задвижек определенно свидетельствует об основном предназначении такого помещения обслуживать здание в целом и о его вспомогательном статусе. Предлагаемое правило при условии его закрепления в судебной практике исправит существующий дисбаланс в пользу защиты интересов коллектива собственников.

Участникам споров при назначении технической экспертизы спорного помещения можно дать практическую рекомендацию ходатайствовать о постановке перед экспертом вопроса о том, какие общедомовые работы и с какой периодичностью должны выполняться в этом помещении.

Принадлежность имущества на праве собственности не должна определяться расплывчатыми оценочными критериями. Участники гражданского оборота должны иметь возможность точно знать качественные характеристики приобретаемого имущества, если от этого зависит действительность сделки. Закрепление предлагаемого правила внесет большую определенность в гражданский оборот. Потенциальные приобретатели подвалов, чердаков и подобных помещений получат возможность адекватно определить правовой статус такого имущества и добросовестно не вступать в заведомо незаконную сделку.