Мудрый Юрист

История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России *

<*> Zabrodina I.A. History of development of mortgage in foreign countries and pre-revolutionary Russia.

Забродина Ирина Алексеевна, магистрант I курса кафедры "Гражданско-правовые дисциплины" юридического факультета АНОО ВПО "Одинцовский гуманитарный институт".

В статье прослеживается история развития ипотеки по мере эволюции гражданского оборота в Древней Греции, Римской империи; даны особенности первоначальных форм залога недвижимости, рассмотрены причины приостановления развития ипотеки в Древнем мире и ее восстановления в Западной Европе и дореволюционной России.

Ключевые слова: ипотека, Древняя Греция, римское право, фидуция, пигнус, предмет залога, земля, формы ответственности, заложенное имущество, Российская империя, долгосрочное кредитование, ипотечные банки.

The article follows the history of development of mortgage in the civil turnover of Ancient Greece, Roman Empire, gives the peculiarities of primary forms of mortgage, considers the causes of suspension of development of mortgage in the Ancient World and restoration thereof in Western Europe and pre-revolutionary Russia.

Key words: mortgage, Ancient Greece, Roman law, fiducia, pignus, subject-matter of mortgage, land, forms of responsibility, mortgaged property, Russian Empire, long-term financing, mortgage banks.

Термин "ипотека" впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. и обозначал в то время форму ответственности, которую должник нес перед кредитором. В римском праве также по мере развития гражданского оборота были определены правила, гарантирующие выполнение обязательств.

Первоначальной формой залога являлась фидуция (fiducia cum creditore), которая представляла собой передачу в собственность кредитору вещи в обеспечение обязательства. Долг мог быть обеспечен личностью должника, которому грозило рабство, или распространяться на орудия труда. Условие, что при своевременном возврате долга предмет залога возвращается должнику, не всегда соблюдалось. Заложенное имущество переходило в собственность кредитора, который мог возвратить его должнику после исполнения договора либо продать по своему усмотрению третьим лицам, отказавшись от денежного требования. Такой вид ответственности не представлял выгоды для залогодателя, т.к. отсутствовали правовые гарантии возврата предмета залога. Сделка основывалась на доверии, и справедливые интересы должника могли быть защищены лишь общественным мнением и моралью.

Следующей формой залога является пигнус (pignus) - в отличие от фидуции кредитор получал вещь не в собственность, а во временное владение, пока должник не вернет долг. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Иногда в договоре пигнуса присутствовало условие, что в случае несвоевременной уплаты предмет залога переходит заимодавцу.

У фидуции и пигнуса были следующие недостатки: при незначительности долга кредитоспособность предмета залога (если его стоимость была значительно выше) считалась исчерпанной, кроме того, при передаче кредитору имущества в залог должник лишался доходов от этого имущества, в связи с чем терял возможность погасить долг.

Для формирования "настоящего залогового права" не хватало двух условий: 1) чтобы при установлении залога передача заложенной вещи во владение кредитору не являлась обязательной; 2) чтобы кредитор получил на предмет залога особое абсолютное право, дающее ему защиту от виндикационного иска заемщика, а также возможность истребования заложенного имущества у третьих лиц. Такое право сложилось позднее и сформировалось в виде третьей, наиболее совершенной формы залога, получившей название "ипотека" (hypotheca). Ее появление было связано с изменением политической и экономической ситуации в Древней Греции, Римской империи - рабовладельческий строй уходил в прошлое, и земля массово переходила арендаторам. Вначале ипотекой (в переводе - подставка, подпорка) назывался столб, установленный на границе земельного участка, переданного под долговое обязательство. На первых порах эта форма залога была тесно связана с сельскохозяйственным инвентарем, земельными отношениями (в т.ч. и с арендой земельных участков), а далее стала относиться к залогу других видов недвижимости.

В отличие от двух предыдущих форм ответственности кредитор уже не был собственником или владельцем заложенной вещи, а стал субъектом залогового права. При заключении сделок стали оформляться документы, подтверждающие их законную силу. По ипотеке заложенное имущество сохраняется во владении должника, он остается его владельцем, собственником и имеет право получать от него доход, отчуждать, обременять новыми залогами. В случае невыполнения обязательства кредитор получил возможность потребовать предмет залога у залогодателя или у третьих лиц, у которых он находится, продать его и получить возмещение долга.

В дальнейшем развитие ипотеки в Древнеримской империи было приостановлено - на это повлиял и распад государства, и несовершенство законодательства, отсутствие контроля за соблюдением прав субъектов ипотечного договора, в связи с чем возрос риск залоговых сделок.

На некоторое время институт ипотеки был забыт и появился только по прошествии нескольких веков. В странах Европы и США ипотека появилась в XVIII столетии и стала применяться в основном по отношению к недвижимости. Продажа заложенного имущества могла произойти только по решению суда. Ипотека становится для кредитора надежным средством получить "обеспечение по долгам", вещным правом. Запись о договоре залога заносилась в определенную для этого книгу. В средневековых кодексах осталась формулировка, что внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения. То есть пока остается часть долга, право требования сохраняется на всем предмете залога. Законодательно ипотечная система была принята во Франции, Австрии, Пруссии, Саксонии на рубеже XVIII - XIX столетий.

В дореволюционной России развитие ипотечного кредитования имеет свою историю. С XIII в. вместе с правом частной собственности на землю появился заклад, хотя в течение долгого периода времени он законодательно не оформлялся. С XVIII столетия стали появляться банки, кредитовавшие купечество и дворянство под залог имений, а также страховое учреждение, осуществляющее страхование каменных домов, находившихся в залоге. 1 января 1835 г. был принят Свод законов гражданских, регламентирующий право залога. Начиная с 70-х гг. XIX в. в Российской империи кредитной деятельностью занималось 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Акционеры этих финансовых учреждений вели масштабные сделки с землей и недвижимостью. На рубеже XX в. в России массовый характер приняло появление ссудо-сберегательных товариществ, товариществ мелкого кредита. Результат их деятельности был тесно взаимосвязан с улучшением социально-экономической обстановки в стране в период XIX - XX вв., что привело к подъему экономики дореволюционной России к 1913 г. К 1917 г. в стране была организована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, превосходящая Европу по объему ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках. Отлаженный в России опыт долгосрочного кредитования, в т.ч. под залог земли, широкий выбор кредитно-инвестиционных методов в отношении залога недвижимости сыграли значительную роль в дальнейшем развитии европейских, американской ипотек, стали основой для образования новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После переворота в октябре 1917 г. вместе с частной собственностью были уничтожены и кредитные ипотечные учреждения.

В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам. В тот период ипотечные отношения регулировались посредством законодательных актов, отлаженной регистрационной системы. Закат эпохи привел к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.

Такие же закономерности прослеживаются и в развитии института ипотеки в дореволюционной России. На рубеже XX в. технологический и экономический прогресс содействовал долгосрочному кредитованию недвижимости, совершенствованию инвестиционных и ипотечных инструментов. Но в результате октябрьского переворота и последовавшего за ним изменения государственного устройства в 1917 г. в советском законодательстве ипотека уже не предусматривалась.