Мудрый Юрист

Конец вороньей слободки

Елена Латынова, адвокат, г. Москва.

Квартирный вопрос, перефразируем великого классика, испортил жизнь москвичам. Да и, пожалуй, всем россиянам. Но что же делать, ведь цены на жилье в России растут и растут, и не многие могут решить свою жилищную проблему. Недостаток квадратных метров оборачивается избытком ссор и распрей между проживающими в одной квартире. И примирить враждующие стороны порой может только суд.

Статьи есть, дел нет

Если квартира находится в собственности гражданина, то он может выселить бывших членов своей семьи, не являющихся сособственниками такого жилья. При этом необходимо иметь в виду, что не подлежат выселению лица, которые на момент приватизации квартиры проживали в ней и по каким-то причинам не участвовали в приватизации. Не подлежат выселению члены семьи собственника, к которым закон относит супруга (дело поправимо разводом), детей и родителей собственника. В последнее время собственники для избавления от безусловных родственников совершают притворные сделки по отчуждению квартир лицам, которым эти родственники никем не приходятся. Такие приобретатели квартир выселяют в судебном порядке членов семьи прежнего собственника, а потом квартиры возвращаются в собственность прежних владельцев. Правда, схема работает при условии порядочности приобретателей квартир, а то бывают случаи, когда сами же хитрецы остаются без жилья.

Если квартира находится в общей долевой собственности, разъехаться с другими совладельцами можно либо путем продажи квартиры с согласия всех сособственников, либо путем продажи своей доли. Наверное, не требует каких-либо доказательств постулат о том, что стоимость доли в квартире при продаже отдельно намного ниже, чем ее же стоимость при продаже всей квартиры.

Среди граждан нередко встречаются оптимистично настроенные совладельцы, начитавшиеся законов и в свою пользу трактующие их. Приходится остужать их пыл. Да, есть в ГК РФ ст. 247, устанавливающая право участника общей долевой собственности потребовать от других совладельцев выплаты ему компенсации за долю, и ст. 252, допускающая выплату одними участниками общей долевой собственности другому участнику за незначительную долю, в использовании которой он не имеет интереса.

Положительных судебных решений по этим статьям нет. Если кто-то из сособственников возражает против выплаты или получения компенсации, суд никогда не сможет лишить его собственности или против его воли возложить на кого-то бремя собственности - это неконституционно.

Разъезд по найму

Перейдем к нанимателям муниципальных квартир. Бывшего члена семьи нанимателя можно признать не приобретшим право пользования квартирой, если он был зарегистрирован по месту жительства в квартире, но в квартиру никогда не вселялся. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей, также нельзя признать не приобретшим права пользования гражданина, которому была предоставлена эта квартира, говоря по-старому, если он был включен в ордер. Если кто-то из лиц, занимающих квартиру по договору социального найма, выехал из муниципальной квартиры на другое постоянное место жительства, прекратил исполнять обязанности по этому договору, то его можно признать утратившим право пользования квартирой. Главное условие - добровольность выезда, то, что выезду не предшествовали конфликты с остальными жильцами квартиры. Опять-таки это правило не распространяется на детей.

В ЖК РФ есть ст. 90, в которой говорится, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносившие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, могут быть выселены в судебном порядке в другое жилье по нормам общежития. Судебная практика по таким делам очень малочисленна. Тем не менее хотелось бы предложить вариант решения проблемы для граждан, желающих избавиться от бывшего родственника, за которого им приходится платить: заявить в жилищную эксплуатационную организацию (в Москве - ЕИРЦ) о разделе платы за квартиру и коммунальные услуги (вам обязаны произвести так называемый раздел жировок) и платить только за себя. Авось по прошествии времени наймодатель обратится в суд с иском о выселении неплательщика на 6 кв. м к новым родственным ему душам. Выселить вместе с ним плативших лиц суд не позволит.

Выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий, которые наниматель, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, не устранил.

Для подачи в суд иска о выселении родственника по этому основанию истцу необходимы доказательства многократных обращений в правоохранительные органы, а также неоднократные письменные предупреждения наймодателя, адресованные квартирному хулигану.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Опять-таки должны быть обращения в правоохранительные органы о противоправных действиях в квартире. Распитие папашей алкоголя или учиненная им драка где-нибудь за пределами квартиры не являются такими действиями, и суд их не примет. Следует искать поддержки у органов опеки и попечительства, так как их слово в суде, по сути, является решающим. С иском может обратиться родитель, не лишенный родительских прав, или опекуны.

Если все проживают, никто не дебоширит, вселились законно, то выход для лиц, занимающих жилые помещения по договорам социального найма и желающих разъехаться, только один - принудительный обмен, конечно, при отсутствии обоюдного согласия. Скажем прямо: дело пока неблагодарное. Прежде чем обратиться в суд с иском о принудительном обмене, инициатор обмена должен подобрать для всех членов (бывших членов) семьи другие жилые помещения, в которых жилищные условия будут не хуже. Предлагаемые по обмену жилые помещения должны находиться в муниципальной собственности. Это основная проблема, но ситуация, возможно, изменится, когда закончится приватизация и число муниципальных квартир увеличится, и появится больше лиц, желающих съехаться или разъехаться. Предлагаемые заинтересованным лицом квартиры или комнаты в коммунальных квартирах должны быть расположены в том же населенном пункте, а по площади - быть не меньше тех квадратных метров, которые приходились на переселяемого в обмениваемой квартире.