Мудрый Юрист

После уничтожения - исключить

Катерина Коробкова, юрист, г. Новосибирск.

В качестве одного из оснований прекращения права собственности закон предусматривает гибель или уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Физически имущества уже нет, а юридически право собственности сохраняется. Как собственнику положение де-юре привести в соответствие с положением де-факто?

Ищем основания

В гражданском законодательстве существуют основания не только возникновения, но и прекращения права собственности на объекты недвижимости. Такое право может прекратиться как по основаниям, связанным с распоряжением имуществом со стороны собственника (отчуждение, реконструкция), так и по основаниям физической гибели такого имущества вне зависимости от того, по воле или не по воле собственника такая гибель произошла.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Существует несколько способов оформить прекращение права собственности. Первый - обращение собственника в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права собственности на погибший объект.

При решении вопроса о прекращении записи в ЕГРП на уничтоженный объект не имеют значения причины гибели такого объекта, поскольку подлежит доказыванию факт уничтожения такого объекта.

Так, суд, ссылаясь на ст. 235 ГК РФ, указал, что право собственности прекращается в случае гибели или уничтожения имущества. Таким образом, по мнению суда, прекращение права собственности, относящегося к вещным правам, связано с прекращением физического существования самой вещи, поскольку право не может существовать без вещи. В этой связи суд также отметил, что в случае уничтожения или гибели вещи право собственности на нее не может сохраняться независимо от причин, по которым вещь перестала существовать, и от характера действий, в результате которых вещь уничтожена (Постановление ФАС СЗО от 04.07.2012 по делу N А13-9077/2011).

Из системного толкования п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 52 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС ЦО от 18.12.2012 по делу N А64-10595/2011).

Добиваемся прекращения права

Не исключено, что обращение в регистрирующий орган не приведет к изменению записи в ЕГРП, поскольку регистрирующий орган может отказать в регистрации прекращения права собственности. Тогда придется оспаривать отказ в суде.

При этом необходимо учесть, что надо будет доказать факт гибели имущества и невозможность его восстановления.

Если сделать этого не удастся, суд встанет на сторону регистрирующего органа. Так, на основании правовой оценки имеющихся в деле доказательств судом апелляционной инстанции установлено, что принадлежащий обществу линейный объект недвижимости (наружная трасса водопровода автохозяйства) в целом не уничтожен (не ликвидирован), фактически изменена его протяженность без возникновения (создания) нового объекта.

В оспаривании отказа регистрирующего органа отказано (Постановление ФАС ВСО от 15.11.2011 по делу N А19-6032/2011; Определение ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-1126/12).

Другим возможным способом приведения в соответствие фактического и юридического положения в отношении погибшего объекта является иск о прекращении права собственности на соответствующий объект недвижимости.

Отметим, что истцами в данном случае могут быть как собственник, так и третье лицо, чьи права нарушаются. То есть противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Так, ООО "Лисиха-Центр", ссылаясь на то, что в связи с разрушением объекта право собственности ООО "Керамика" на него прекратилось и что наличие зарегистрированного права ответчика на разрушенный объект существенным образом нарушает права истца на использование соответствующего земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, Арбитражный суд исходил из того, что факт гибели спорного здания подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем право собственности ООО "Керамика" на этот объект прекратилось в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ.

В силу заявленных требований предметом исследования и доказывания при рассмотрении данного спора являются:

Между тем в деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие намерения ответчика восстановить разрушенное здание (разрешительная документация на строительство, подтверждение наличия средств на возведение объекта недвижимого имущества, другие документы).

В то же время в начальном виде объект права собственности ООО "Керамика" существовать перестал и, следовательно, перестал удовлетворять исходные потребности собственника, поэтому право собственности подлежит прекращению, поскольку оно не может быть безобъектным (Постановление ФАС ВСО от 11.03.2009 N А19-7238/08-Ф02-760/09 по делу N 19-7238/08).

Признаем право отсутствующим

Еще один способ оформить прекращение права собственности на уничтоженное имущество - иск о признании права отсутствующим. В абзаце 4 п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъясняется, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права собственности ответчика прекращенным может быть заявлен истцом в целях изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

Данный вывод нашел свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10.

Доказываем гибель

Поскольку установление факта гибели имущества - это основной элемент доказывания, сбор доказательств по данному вопросу является важным моментом.

Доказательствами гибели (отсутствия) имущества в натуре могут быть следующие.

  1. Акты проверки земельного участка на предмет отсутствия зданий, строений, сооружений. По конкретному делу (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220) объект недвижимого имущества прекратил свое существование, суд апелляционной инстанции исходил из наличия в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества. Так, согласно актам проверки (обследования) земельного участка, составленным Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, на указанном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства, строительные работы не ведутся. В ходе проверок было также выявлено, что данный участок не занят и находится в свободном доступе.
  2. Акт комиссии по проведению внеплановой инвентаризации. По мнению суда, единственным доказательством разрушения объекта является заключение специально созданной комиссии для проведения внеплановой инвентаризации (Постановление ФАС ЗСО от 20.08.2007 N Ф04-5530/2007(37177-А27-36) по делу N А27-15079/2006-1).
  3. Акты о пожаре, составленные уполномоченными органами.
  4. Документы, подтверждающие снос. Документом, подтверждающим фактическое отсутствие объекта недвижимости на земельном участке, может являться акт осмотра, составленный в порядке ст. 42 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
  5. Экспертное заключение. Поскольку при предъявлении соответствующих исков установлению подлежит факт гибели и невозможности восстановления уничтоженного объекта, нередко в рамках дела назначается судебная экспертиза (Постановления ФАС ВВО от 20.06.2012 по делу N А43-11705/2011; ФАС УО от 13.05.2010 N Ф09-3424/10-С6 по делу N А76-857/2009).

Итак, в случае гибели или уничтожения имущества право собственности на него прекращается, но, для того чтобы реальное положение вещей соответствовало регистрационным данным, собственнику необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права собственности на погибший объект, поскольку государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случае отказа внести изменения в ЕГРП зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Такое оспаривание возможно собственником путем оспаривания отказа регистрирующего органа либо собственников или заинтересованным лицом путем предъявления иска о прекращении права собственности (либо о признании права собственности прекращенным). Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основаниями для внесения записи в ЕГРП.