Мудрый Юрист

Недвижимость с молотка

Игорь Ашихмин, разработчик проектов юридического консалтинга "Общества финансово-экономического развития предприятия".

Заключению договора на торгах посвящены всего три статьи ГК РФ: 447, 448, 449, а проблеме торгов арестованной недвижимостью - только п. 6 ст. 447. В связи с этим ведущее значение приобретают специальные нормы, знание которых необходимо для оценки рисков, касающихся возможности признать в последующем торги недействительными по иску заинтересованного лица в соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ.

К специальным нормам о проведении торгов по продаже арестованного имущества относится, в частности, Федеральный закон от 21.07.97 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон).

Интересными являются некоторые выводы Президиума ВАС РФ и окружных судов о применении ГК РФ и норм Закона в практике разрешения споров, касающихся приобретения арестованной недвижимости на торгах.

Продажа чужого имущества торгам не помеха?

ВАС РФ в Постановлении Пленума от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 8) высказался об основаниях признания публичных торгов недействительными: "Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона "Об исполнительном производстве", могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок" (п. 27).

Обратим внимание на то, что ст. 449 ГК РФ нарушения, в результате которых торги могут быть признаны недействительными, не ограничиваются только нарушениями правил проведения торгов (т.е. процедуры). Речь идет о более широком круге правил, одно из которых содержится в ст. 58 Закона: "В случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится".

Таким образом, Законом предусмотрена возможность продажи недвижимости, находящейся на праве хозяйственного ведения (оперативного управления) у должника без согласия собственника (государства).

Встречаются юридические казусы, когда государственное имущество (недвижимость), ошибочно переданное ранее в хозяйственное ведение хозяйственному обществу (например, акционерному), продается с торгов в ходе исполнительного производства. И хотя такая передача противоречила и противоречит действующему законодательству, арбитражные суды не усматривают нарушения правил проведения торгов и не признают торги недействительными, опираясь на позицию Постановления Пленума N 8.

Примером этого является Постановление Президиума ВАС РФ от 25.04.2000 N 9003/99, в котором Президиум поправляет такую позицию апелляционной и кассационной инстанций.

По мнению апелляционной и кассационной инстанций реализация на торгах имущества, не принадлежащего должнику, не может влечь за собой недействительность торгов, так как нарушений правил торгов не установлено. Президиум ВАС РФ признал такой вывод ошибочным.

Как следует из ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны судом недействительными в случае нарушения правил, установленных законом. В данном же случае при проведении торгов были нарушены требования ст. 58 Закона.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Однако судебные инстанции арбитражных судов Московского округа не истребовали договор, заключенный по результатам торгов, и не дали ему правовой оценки.

В результате Президиумом ВАС дело направлено на новое рассмотрение с требованием разрешить вопрос о возврате имущества, переданного покупателю, в зависимости от того, отвечает ли покупатель требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела, которое дошло до кассационной инстанции, снова потребовалось вмешательство Президиума ВАС для исправления выводов суда о пропуске истцом годичного срока исковой давности и о признании покупателя добросовестным приобретателем.

Судебные инстанции ошибочно рассматривали спор о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок, так как в данном случае речь шла не об оспоримости сделки по реализации с торгов государственной недвижимости, а о ее ничтожности как противоречащей ст. 58 Закона.

Кроме того, не был признан обоснованным и довод суда кассационной инстанции о добросовестности приобретателя, так как из протокола проведения торгов следовало, что он мог знать о том, что спорное имущество как не принадлежащее должнику не могло выставляться на торги для продажи (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.10.2001 N 9003/99).

Таким образом, из данного дела вытекают следующие важные выводы:

При этом если:

Можно ли отнять проданное с торгов?

Теперь разберемся с особенностями возврата недвижимости в случае признания торгов недействительными, встречающимися в практике арбитражных судов.

Существует общее правило, которого придерживаются арбитражные суды: "Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано" (п. 25 Постановления Пленума N 8).

До 21.04.2003 вопрос возврата имущества добросовестным приобретателем был чрезвычайно неопределенным. Практика разрешения подобных споров в арбитражных судах и судах общей юрисдикции оставалась диаметрально противоположной. Арбитражные суды формировали свою практику на основе названного правила. Суды общей юрисдикции при разрешении таких исков признавали ничтожную сделку недействительной, в порядке реституции имущество возвращалось лицу, проводившему отчуждение имущества, как стороне в сделке, а затем собственник был вправе истребовать свое имущество у этого лица.

Разрешение имеющейся юридической коллизии было найдено 21.04.2003 в Постановлении Конституционного Суда РФ N 6-П, который подтвердил позицию ВАС РФ.

Таким образом, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ (реституции). Такая защита возможна лишь путем виндикации.

В случае же торгов, проводимых в порядке исполнительного производства, позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в п. 22 информационного письма от 28.04.97 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", противоречит позиции ВАС РФ, изложенной годом позже в п. 26 Постановления Пленума N 8.

В п. 22 информационного письма N 13 Президиум поставил применение ст. 302 ГК РФ в зависимость от признания торгов недействительными. И если торги не признаны недействительными, виндикация невозможна даже у недобросовестного приобретателя: "Имущество не может быть истребовано у лица, ставшего собственником спорного имущества в результате проведения судебным исполнителем торгов, которые не признаны недействительными по иску заинтересованной стороны", даже если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Сравним это заключение с более поздней позицией, изложенной в п. 26 Постановления Пленума N 8: "Исковое требование собственника об истребовании имущества у лица, приобретшего спорное имущество в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов, подлежит удовлетворению в случае, если проданное с торгов имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, поскольку согласно статье 302 ГК РФ собственник вправе в этом случае истребовать имущество и у добросовестного приобретателя".

Из изложенного можно заключить:

Не всегда позиция ВАС РФ остается неизменной по истечении какого-то времени. Поэтому при определении своей позиции при разрешении подобных споров в арбитражных судах юристам необходимо проверять ту или иную позицию ВАС РФ на более поздней практике.

При приобретении недвижимости у продавца, который в свою очередь приобрел ее в ходе исполнительного производства, полезно помнить, что к покупателю может быть предъявлен виндикационный иск, который подлежит удовлетворению в случае, если имущество выбыло из собственности помимо воли собственника.

И здесь важен подход арбитражных судов относительно того, можно ли считать исполнительное производство нарушением воли собственника в случае, если торги впоследствии будут признаны недействительными. К сожалению, позиции ВАС РФ по этому поводу пока нет. Однако уже существует позиция Федерального арбитражного суда Московского округа, о которой автор расскажет в следующей статье.

Вопрос о том, является ли продажа имущества с торгов в рамках исполнительного производства выбытием его из обладания собственника против его воли (в понимании ст. 302 ГК РФ), является более чем спорным. Разнообразие теоретических позиций по этому вопросу, равно как и отсутствие единого ответа на него в практике, порождает неопределенность для правоприменителей. Мы приглашаем читателей, столкнувшихся с данной проблемой, поделиться опытом с коллегами на наших страницах.