Мудрый Юрист

Регистратор в процессе

Максим Козлов, главный специалист отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

Практика применения Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и его соотношение с нормами ГПК РФ и АПК РФ вызвали ряд вопросов, на которые до сих пор нет однозначного ответа. Один из основных - проблема определения процессуального положения органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в гражданском и арбитражном процессе.

Перед истцами (заявителями), а также судами часто встает вопрос, в качестве кого: ответчика, заинтересованного лица или третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, необходимо привлекать органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, для своевременного и правильного разрешения дел.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды дел, рассматриваемых с участием органов Росрегистрации.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, привлекаются в качестве ответчиков (заинтересованных лиц) при обжаловании действий при осуществлении госрегистрации.

ГК РФ и Закон о регистрации выделяют три вида таких действий:

Отказ в госрегистрации

При обжаловании отказа в государственной регистрации судом признаются правомерными или неправомерными действия органов Росрегистрации по непризнанию от имени государства прав заявителя на недвижимое имущество.

В случае удовлетворения заявления орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах заявителя на недвижимое имущество.

При этом датой внесения такой записи будет дата фактического исполнения решения суда. На это указал ВАС РФ в п. 3 информационного письма от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации" (далее - Обзор).

Необходимо иметь в виду, что исполнение решения суда невозможно без повторной сдачи документов заявителя на государственную регистрацию, поскольку при отказе в таковой все документы возвращаются заявителю и у органов, осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество, не остается документов, на основании которых можно ее провести (обычно остаются только ксерокопии документов).

Уклонение от регистрации

В российском законодательстве нет определения, какие действия являются уклонением от государственной регистрации.

Судебная практика в качестве уклонения рассматривает следующие действия:

Целесообразность обжалования приостановки вызывает серьезные сомнения. По Закону о регистрации регистратор прав по своей инициативе вправе приостановить госрегистрацию только на месяц, при обжаловании данного действия в судебном порядке с момента подачи заявления в суд и до рассмотрения дела по существу срок такой приостановки истечет.

Следовательно, к моменту вынесения решения суда само действие будет прекращено.

Зачастую заявители оспаривают приостановку по собственному заявлению на 3 месяца.

Судебная практика по рассмотрению указанных дел является противоречивой. В одних случаях суды отказывают в удовлетворении подобных заявлений, ссылаясь на то, что они произошли исключительно по воле заявителей и, таким образом, последние фактически обжалуют собственные действия.

Примером может служить дело N 2-707-2004 от 11.05.2004 г., рассмотренное Свердловским районным судом г. Белгорода. Гражданка Ф. обратилась с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по уклонению от государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности заявительницы. Позиция учреждения юстиции состояла в том, что действия учреждением не являются уклонением от государственной регистрации права, т.к. приостановление госрегистрации было произведено на основании письменных требований Ф. и в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации. Суд отказал в удовлетворении заявления Ф.

По другим делам суды признают незаконность истребования документов, для получения которых заявители просили приостановить госрегистрацию.

Например, в Арбитражный суд Белгородской области обратились ООО и ОАО с заявлением о признании незаконным приостановления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В отзыве учреждение юстиции сослалось на то, что приостановление произошло на основании заявления представителей ООО и ОАО, в связи с необходимостью получения дополнительных документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Решение о приостановлении государственной регистрации вынесено учреждением юстиции по инициативе и во исполнение воли заявителей, в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, права и законные интересы заявителей нарушены не были.

Однако суд признал доводы учреждения необоснованными, истребование дополнительных документов незаконным и заявление удовлетворил (решение от 21.10.2004 по делу N А08-10210/04-16).

Уклонение от приема документов труднодоказуемо. Проблема заключается в основном в сборе доказательств, подтверждающих факт непринятия документов.

Иски о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В данном случае органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, привлекаются в качестве ответчиков.

В начале деятельности учреждения юстиции подобные иски были достаточно распространены. Однако после принятия ВАС РФ Постановления от 26.06.2001 N 4156/00 суды стали отказывать в удовлетворении таких требований.

Тем не менее судебная практика не является однозначной.

Например, ВАС РФ в своем Постановлении от 28.01.2003 N 4869/01 указал, что предъявление подобного иска возможно, если учреждение юстиции сделало запись в ЕГРП без правовых оснований.

Наибольшее количество дел, по которым привлекаются органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, составляют споры о признании права, а также о признании недействительными сделок.

При этом органы Росрегистрации привлекаются в качестве как соответчиков (в основном когда право уже было зарегистрировано), так и третьих лиц.

Полагаем, что привлечение в качестве соответчиков противоречит требованиям законодательства, поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не являются участниками спорных материальных правоотношений по поводу имущества и, следовательно, не могут быть нарушителями прав и законных интересов истца.

Очевиден вывод, что органы Росрегистрации не могут участвовать в деле и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Условием такого привлечения согласно ст. 43 ГПК РФ и ст. 51 АПК РФ, является то, что принимаемый по делу судебный акт может повлиять на права и обязанности третьего лица по отношению к стороне.

Однако неясно: каким образом решения по данной категории дел могут повлиять на права и обязанности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество?

Единственная правовая связь состоит в том, что органы Росрегистрации обязаны исполнить решение суда. Но если исходить из этой логики, то при каждом решении необходимо привлекать в качестве третьих лиц судебных приставов, которые будут исполнять решение суда в принудительном порядке, а также банки, которые будут выполнять решение суда о взыскании денежных средств.

Необходимость подобного участия выглядит сомнительной, поскольку такая информация может быть получена в порядке, предусмотренном ст. ст. 7, 8 Закона о регистрации.

Органы Росрегистрации привлекаются в качестве ответчиков и третьих лиц при уклонении одной из сторон от госрегистрации сделки или перехода права согласно ст. ст. 165, 551 ГК РФ.

Считаем, что практика противоречит названным статьям ГК РФ. Ни ст. 165, ни ст. 551 ГК РФ не указывают, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должны привлекаться в качестве соответчиков по искам об уклонении от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость. Также отсутствуют правовые основания для привлечения их в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора (обоснование есть в предыдущем разделе).

Решение суда в данном случае порождает определенные законом правовые последствия как для сторон сделки, так и для учреждения юстиции, позволяющие зарегистрировать сделку и (или) переход права в отсутствие документов уклоняющейся стороны.

Как указывалось Президиумом ВАС РФ в п. 1 информационного письма от 13.11.97 N 21 "Обзора практики разрешения споров, возникающим по договорам купли-продажи недвижимости" и в п. 7 Обзора, учреждение юстиции на основании решения суда обязано зарегистрировать сделку.

Таким образом, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, являются всего лишь исполнителями решения суда, а не участниками спорных правоотношений, и участие их в процессе при рассмотрении дела в порядке искового производства не предусмотрено законодательством.

***

Отсутствие законодательного определения процессуального положения органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в гражданском и арбитражном процессе, приводит к необоснованно частому привлечению их в процесс, что влечет за собой дополнительные затраты времени и материальные издержки как суда, так и лиц, участвующих в деле.

В связи с этим, полагаю, необходимо принятие совместного постановления ВС РФ и ВАС РФ, посвященного этому вопросу.