Мудрый Юрист

Особенности обращения взыскания на право аренды недвижимого имущества в ходе исполнительного производства

Тарасенко Татьяна Анатольевна, адвокат, председатель коллегии адвокатов "Центральная", г. Москва.

В статье автор обращает внимание на отличия в обращении взыскания на право аренды недвижимого имущества и иного имущества, а также выявляет противоречия и недостатки в регулировании данного вопроса. Автор останавливается на таких особенностях исследуемых правоотношений, как отчуждение арендных прав наряду с обязанностями в случае необходимости получения согласия арендодателя на продажу прав аренды, реализация права аренды земельного участка вместе с расположенным на нем зданием. Автор дает рекомендации правоприменительным органам и вносит свои предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Ключевые слова: аренда, исполнительное производство, взыскание.

Peculiarities of levy of execution on the right of lease of immovable property in the course of executory proceeding

T.A. Tarasenko

The article draws attention to the distinctions in levy of execution on the right of lease of immovable property from other property and detects controversies and drawbacks in regulation of the said issue. The author rests upon such peculiarities of the relations in question as alienation of lease rights as well as duties, cases of necessity of receipt of consent of the lease-holder to sale of lease rights, implementation of the lease right to a land plot together with the building located on it. The author gives recommendations to law-enforcement agencies and introduces his own proposals with regard to improvement of the current legislation.

Key words: lease, executory proceeding, recovery.

Значительные трудности в сфере исполнительного производства вызывает обращение взыскания на имущественные права; это связано и с их большим разнообразием (это права, вытекающие из инвестиционных контрактов, дебиторская задолженность, арендные права и многие другие), и с тем, что реализация имущественных прав зависит не только от характера самого права, но и от его оформления, и, конечно, с регулированием данного вопроса, порой недостаточным, порой противоречивым. В данной статье автор выявляет особенности, связанные с обращением взыскания на право аренды недвижимого имущества, знание которых поможет избежать судебных процессов о признании торгов недействительными (которые в конечном итоге оборачиваются расходами для государственного бюджета, поскольку взыскатель обладает иммунитетом от возврата полученных им в процессе исполнительного производства сумм), а также выявляет противоречия и недостатки в регулировании данного вопроса.

Действовавший до 2008 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> регулировал реализацию имущественных прав фрагментарно, лишь устанавливая особенности обращения взыскания на право долгосрочной аренды. Действующий Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <2> (далее по тексту - Закон) устранил этот пробел - в ст. 75 Закона приведен не исчерпывающий перечень имущественных прав, на которые может быть обращено взыскание, в Законе определены порядок и особенности обращения взыскания на отдельные категории имущественных прав. В перечень имущественных прав, перечисленных в ст. 75 Закона, включено право аренды недвижимого имущества.

<1> Российская газета. 1997. 5 августа. N 149.
<2> Российская газета. 2007. 6 октября. N 223.

Следует отметить, что до внесения изменений в данную норму Закона <3> вместо "право аренды" было обозначено "право долгосрочной аренды". Изменяя норму, законодатель, видимо, учел, что российское законодательство не знает понятия "долгосрочной аренды": данный термин применяется в коммерческой среде и в научной доктрине и может иметь неоднозначное толкование - аренда свыше года, более пяти лет и т.д.

<3> Изменения в подп. 3 п. 1 ст. 75 внесены Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. N 389-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 49 (ч. 5). Ст. 7067.

Важная особенность арендных правоотношений состоит в том, что они всегда двусторонние: у обеих сторон договора аренды есть и права, и обязанности, Закон же говорит только о реализации права аренды. То есть в обязанности и судебного пристава-исполнителя, и организатора торгов не входит выяснение круга обязанностей арендатора (задолженности по арендной плате, платы за право аренды и т.д.). Однако судебная практика внесла коррективы в данный вопрос: Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении от 13 декабря 2011 г. N 14850/11 <4> указал, что "допустимость принудительной продажи права аренды земельного участка без определенных договором обязанностей арендатора из положений законодательства не следует. Учитывая, что право аренды... возникает только после заключения соответствующего договора, оно не может быть продано вне рамок этого договора". Представляется, что данное требование следует применять к реализации арендных прав любого недвижимого имущества.

<4> Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/3b8d2636-bebe-4322-aa8e-b60d658e386d/A40-1197-2011_20111213_Opredelenie.pdf.

Таким образом, реализация арендных прав - особенный случай, когда продаются не только права, но и обязанности, и органам и организациям, уполномоченным на их оценку и продажу, стоит это учитывать: судебному приставу-исполнителю в целях проведения в последующем справедливой оценки и информирования потенциальных покупателей следует запрашивать информацию и информацией обо всех обязанностях арендатора (включая денежные), которые должны найти отражение в итоговом протоколе о результатах торгов об уступке прав и обязанностей по договору аренды. Во избежание двусмысленного толкования требование о том, что помимо договора аренды судебный пристав-исполнитель должен передавать оценщику и организатору торгов также документы, определяющие все обязанности арендатора (акты сверок, справки о задолженностях и иные), а также о том, что при реализации прав аренды происходит уступка прав и обязанностей по договору аренды, целесообразно внести в Закон.

Порядок производства исполнительных действий в отношении арендных прав сходен с общим порядком реализации прав на недвижимое имущество и включает арест, оценку и передачу на торги.

Согласно п. 10 ст. 89 Закона при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи дополнительно к документам, прикладываемым ко всем постановлениям о передаче имущества, прилагаются следующие документы:

  1. копия договора аренды;
  2. копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Интересно, что если в нынешней редакции ст. 75 Закона указано "право аренды", то в данной статье речь идет именно о "праве долгосрочной аренды". Что это - недоработка законодателя, и, внося изменения в одну норму, законодатель "забыл" внести соответствующие изменения в остальной текст? Или данное правило следует применять только при реализации права долгосрочной аренды, а для права краткосрочной аренды (термин этот весьма условен) или, что более важно, для права аренды на неопределенный срок эти требования неприменимы? Однозначного ответа на этот вопрос нет, не выработала его и судебная практика, поскольку, как правило, оспаривается реализация права аренды, в долгосрочности которого сомнений не возникает. Думается, что требование о наличии согласия арендодателя (в определенных случаях, о чем будет сказано ниже), равно как и о передаче договора аренды, должно применяться к реализации права аренды недвижимого имущества в общем.

В связи с вышеизложенным возникает следующий вопрос: в каких случаях согласие арендодателя необходимо, а в каких нет?

В ранее действовавшем Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <5> согласие арендодателя не требовалось, если право аренды было приобретено должником в результате торгов, и указанная формулировка более определенна, чем соответствующая норма нынешнего Закона.

<5> Российская газета. 1997. 5 августа. N 149.

Ранее в научной доктрине высказывалось мнение, что согласие арендодателя на продажу права долгосрочной аренды не требуется в случае вынесения судебного акта в рамках рассмотрения заявления пристава или взыскателя об изменении порядка и способа исполнения требований исполнительного документа путем обращения взыскания на долгосрочное право аренды <6>. Но в 2011 г. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Определении от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 <7> указал, что "отказ арендодателя... в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право долгосрочной аренды нежилого здания не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения". Таким образом, на данный момент вопрос о возможности обращения взыскания на право аренды поставлен в зависимость исключительно от усмотрения арендодателя.

<6> Ермолинская Т. Пристав придет за правами // ЭЖ-Юрист. 2009. N 25. С. 9.
<7> Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/96683440-f76e-4823-8d4d-8d38b2d4c7f4/A19-24900-2009_20111117_Opredelenie.pdf.

Интересен частный случай, касающийся того, нужно ли согласие арендодателя в случае реализации права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более пяти лет. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ <8> "при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу".

<8> Первоначальный текст документа опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147. Изменения в п. 9 ст. 22 внесены Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности". См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4009.

Возможно ли применение ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям по реализации права аренды в исполнительном производстве по аналогии? Да, возможно, это подтверждает и судебная практика. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 <9> указано, что к исследуемым правоотношениям следует применять правила Гражданского кодекса Российской Федерации о перенайме, т.е. рассматривать реализацию права аренды в исполнительном производстве как замену арендатора в качестве стороны в договоре, исходя из этого возможна продажа прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя при условии его уведомления.

<9> Сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_pres/1_1_0b246473-06d0-44f8-943d-771424e188d3.html.

Однако все вышеизложенное - частные случаи реализации арендных прав, а в законодательстве не выработана универсальная позиция по этой проблеме. Думается, что при решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на отчуждение права аренды во главу угла должен быть поставлен принцип значимости личности арендатора для арендодателя, и если личность арендатора не имеет решающего значения (т.е. договор в аналогичной ситуации мог быть заключен с любым лицом), то и отчуждение права аренды может производиться без согласия арендодателя. Представляется, что это могут быть следующие случаи:

На взгляд автора, соответствующие изменения следует внести в Закон во избежание неопределенности применения подп. 2 п. 10 ст. 89 Закона.

Интересна ситуация, когда обращение взыскания на право аренды земельного участка производится одновременно с обращением взыскания на здание, находящееся в собственности должника на арендуемом земельном участке. Следуя логике законодателя, судебный пристав-исполнитель должен обратить взыскание и на объект недвижимости, и на право аренды, поскольку и то и другое является активом должника, а значит, подлежит оценке и реализации. В указанной ситуации покупатель вынужден оплачивать и право аренды, и сам объект, несмотря на то что по общему правилу согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <10> при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

<10> Первоначальный текст документа опубликован: Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. Изменения в п. 2 ст. 271 внесены Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации". См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 27. Ст. 3213.

Любопытно, что в законодательстве не прослеживается мысль о том, что недвижимое имущество и право аренды земельного участка, на котором оно расположено, должно быть реализовано совместно (единым лотом), более того, поскольку это два разных объекта взыскания, то все исполнительные действия проводятся в отношении каждого объекта в отдельности, и (как наиболее абсурдный вариант) возможно их отчуждение разным покупателям.

Представляется, что необходимо нормативно урегулировать данную ситуацию в целях недопущения ни двойной, ни отдельной реализации объекта недвижимости и права аренды, а оценивать и реализовывать здание (сооружение), указывая, что новому покупателю переходит также право аренды земельного участка, при этом при проведении оценки закладывать в стоимость здания и оформленные права на земельный участок (это могут быть не только договор аренды, но и действия, ему предшествующие, которые не должен будет выполнять новый арендатор, - межевание земельного участка, постановка его на кадастровый учет и т.д.). В этом случае удастся избежать ситуации, когда вместе со зданием покупатель купит и "пассив" в виде задолженности по арендным платежам за землю.

Таким образом, на взгляд автора, при реализации права аренды недвижимого имущества в рамках исполнительного производства есть ряд вопросов, требующих дополнительного регулирования, к первоочередным из которых можно отнести нечетко сформулированный предмет реализации (арендные права без учета обязанностей), неоднозначную норму о том, когда согласие арендодателя на отчуждение права аренды необходимо, а когда нет, а также вопросы, связанные с одновременным обращением взыскания на право аренды земельного участка и объекта недвижимости, на нем находящегося.

К сожалению, формат статьи не позволяет осветить еще ряд вопросов, связанных с отчуждением арендных прав, таких как особенности опубликования извещения, оформления итогового протокола; автор надеется остановиться на них в отдельной научной работе.