Мудрый Юрист

Об опасностях договора ренты *

<*> Kirakosyan S.A. On the dangers of rent contract.

Киракосян Сусана Арсеновна, медиатор, партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг", кандидат юридических наук.

Статья посвящена правовым рискам, связанным с заключением договора ренты, о которых необходимо знать всем участникам данного договора. Как правило, заинтересованной стороной в его заключении выступают пожилые люди, нуждающиеся в уходе, а также молодые люди, не имеющие возможности купить дорогую квартиру. Автор анализирует правовые риски каждой стороны договора и предлагает общие рекомендации для всех участников рентных отношений.

Ключевые слова: договор ренты, пожизненное содержание с иждивением, получатель ренты, плательщик ренты.

The article concerns legal risks related to conclusion of rent contract, which every participant of the contract should know. As a rule, the interested party is an old person needing care and a young person who does not have opportunity to buy an expensive apartment. The author analyses the legal risks of each party to the contract and proposes general recommendations for all participants of rent relationships.

Key words: rent contract, life estate agreement, recipient of a rent, rent payer.

Многие пенсионеры, желая обеспечить свою старость, заключают договор ренты, согласно которому они передают свою квартиру в собственность заинтересованному лицу в обмен на пожизненное обеспечение своих потребностей в жилище, питании, одежде и уходе. Договор ренты является достаточно рискованным как для пенсионеров, так и для плательщиков ренты.

Сущность договора ренты согласно ст. 583 ГК РФ заключается в том, что одна сторона (получатель ренты, собственник квартиры) передает имущество другой стороне (плательщику ренты) в собственность, а взамен получает периодические денежные выплаты либо пожизненное содержание с иждивением.

Плательщиками ренты могут выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации, у которых имеется заинтересованность и необходимость в приобретении жилья и, конечно, материальные возможности.

Законодатель предусмотрел требование к обязательному нотариальному удостоверению договора, а также его государственную регистрацию. Так, согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременение рентой и залогом в пользу получателя ренты. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и без дополнительного договора ипотеки, поскольку данные ограничения и обременения возникают в силу закона, а не договора (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права.

Установление законного залога в пользу бывшего собственника, а ныне получателя ренты защищает интересы последнего. Кроме того, при последующей передаче имущества, обремененного рентой, в собственность иному плательщику ренты (третьему лицу) на основании договора (например, договора купли-продажи, дарения) указанному третьему лицу также переходят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты.

Последствия отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, названы в п. 3 ст. 433 ГК РФ - договор считается незаключенным.

В связи с этим у плательщика ренты, желающего получить квартиру, существует большой риск, связанный с недожитием получателя ренты в силу преклонного возраста до момента государственной регистрации. Плательщик ренты может остаться "у разбитого корыта" и не получить обещанной квартиры.

Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ <1>. Договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, фактически сторонами исполнялся, документы были поданы в регистрационную службу, а регистрация не была произведена по не зависящим от воли сторон причинам, а именно в связи со смертью получателя ренты. Поначалу суды нижестоящих инстанций приняли решение в пользу плательщика ренты и признали за ним право собственности на спорную квартиру. Однако Верховный Суд РФ принял другое решение по делу, указав на то, что в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Соответственно, поскольку договор не зарегистрирован, никаких прав на квартиру у плательщика ренты не возникло.

<1> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 4; Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2 // СПС "КонсультантПлюс".

Какой договор выбрать: пожизненную ренту или пожизненное содержание с иждивением? Нередко риелторы вместо договора пожизненного содержания предлагают заключить договор пожизненной ренты. Ошибка в выборе договора может дорого стоить для обеих сторон. Давайте разберемся!

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество (как движимое, так и недвижимое) под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Прекращение рентного обязательства происходит с наступлением смерти получателя ренты, данный факт подтверждается свидетельством о смерти. В качестве плательщика ренты вправе выступать любой субъект гражданского права. Особенность данного договора заключается в том, что пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме - ежемесячно не менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом.

По гражданско-правовым обязательствам минимальный размер оплаты труда равен 100 руб. <2>. Однако в соответствии с Постановлением Конституционного Суда от 27 ноября 2008 г. N 11-П минимальный размер оплаты труда по договору ренты определяется так же, как для оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. С 1 июня 2011 г. такой размер составляет 4611 руб. в месяц.

<2> П. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" // Российская газета. N 118. 2000.

Пожизненное содержание с иждивением в юридической литературе рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Соответственно, на данный договор распространяются положения договора пожизненной ренты, если иное не предусмотрено нормами § 4 гл. 33 ГК РФ. Срок действия договора пожизненного содержания, так же как и договора пожизненной ренты, ограничен периодом жизни, не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей в силу личного характера обязательств по предоставлению содержания получателю ренты. Под получение содержания передается не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество. Ежемесячный размер содержания составляет не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Самое важное различие между договорами заключается в форме предоставления содержания. Если по договору пожизненной ренты получатель ренты (пенсионер) может рассчитывать только на получение ежемесячных денежных выплат, то по договору пожизненного содержания - еще и на уход, продукты питания, лекарства и лечение, которые так необходимы для поддержания жизненных функций. В то же время законодатель разрешил сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Приведем еще один пример неправильного выбора договора. Так, в адрес фирмы, где работает автор, поступило письмо от одинокого пенсионера, имеющего однокомнатную квартиру. Уход за ним осуществляет родственница. И пенсионер в качестве благодарности решил передать ей свою квартиру, но боится остаться на улице. Родственница и риелтор предложили оформить договор дарения с пожизненным проживанием. Возник вопрос, законна ли эта форма договора?

Что касается договора дарения с условием о проживании, то помните, что риск остаться на улице при таком договоре действительно существует. Договор дарения является безусловной и безвозмездной сделкой. Поэтому требовать в обмен на подаренную квартиру право проживания в ней недопустимо. Такое условие договора является недействительным, а следовательно, неисполнимым! Более того, одаряемый не ограничен в праве распоряжения переданной ему квартирой. И при последующей продаже квартиры постороннему лицу право пользования жилым помещением может быть для дарителя прекращено.

Что нужно знать получателю ренты, чтобы обезопасить себя. Во-первых, нужно провести небольшое расследование относительно личности плательщика ренты. Если же вы решили заключить договор с профессиональной фирмой, то предпочтение отдайте государственной. Выплаты будут меньше, зато вы надежно защищены от мошенничества.

Во-вторых, в случае наличия претензий к плательщику ренты по поводу ненадлежащего ухода оформляйте их письменно, заручитесь свидетельскими показаниями.

Что нужно знать плательщику ренты, чтобы обезопасить себя. Плательщик ренты - новый собственник, принимая на себя бремя содержания второй стороны по договору, принимает и иные негативные последствия, которые не всегда очевидны в момент его заключения.

Во-первых, до заключения договора плательщику ренты следует проверить все документы на квартиру, убедиться в отсутствии обременений и притязаний третьих лиц. Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе (http://www.gcourts.ru/) информацию обо всех судебных делах с участием собственника.

Во-вторых, проверить психическое состояние хозяина квартиры, чтобы избежать в дальнейшем возможности оспаривания данного договора. При наличии возможности попросите предоставить из психоневрологического диспансера по месту регистрации справку о то, что данное лицо не состоит на учете в диспансере. При удостоверении договора нотариус также обязан проверить дееспособность лиц, участвующих в сделке.

В-третьих, после заключения договора фиксируйте каждый свой шаг (покупку еды, лекарств, уборку в квартире, проведение ремонта). Вам следует завести журнал учета и фиксировать все расходы, связанные с уходом и содержанием, подтверждая их подписью получателя ренты и чеками. Деньги лучше платить через банк, никаких наличных выплат!

Быть может, вам кажется неудобным просить расписки от пожилого человека, с которым сложились хорошие отношения. Но ведь пожилой человек может в любой момент под влиянием посторонних людей или запугивающих статей в газете решить расторгнуть договор через суд. Или вдруг объявятся родственники, желающие завладеть квартирой. И именно на этот случай необходимы собранные вами письменные доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение условий договора. В противном случае договор может быть расторгнут в одностороннем порядке со ссылкой на то, что он не исполняется. И вы останетесь без квартиры и без выплаченных денег. Так, согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены такого имущества. При этом плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Рекомендация для обеих сторон. Сам по себе договор ренты идеально подходит для пожилых людей, нуждающихся в уходе, а также для молодых людей, которые не могут купить дорогую квартиру. Но лишь когда обе стороны намерены его исполнять! Поэтому очень важно в договоре предусмотреть условие об ответственности и основания его расторжения, которые будут стимулировать обе стороны к его исполнению. Дополнительной мерой защиты является договор страхования на случай нарушения договорных обязательств.