Мудрый Юрист

Способы защиты жилищных прав *

<*> Karkhalev D.N. Means of protection of housing rights.

Кархалев Денис Николаевич, профессор кафедры гражданского права Башкирского государственного университета, доктор юридических наук.

В статье рассматриваются особенности применения способов защиты жилищных прав. Данные способы защиты реализуются в охранительных гражданских правоотношениях.

Ключевые слова: жилищные отношения, меры ответственности, охранительные правоотношения, защита жилищных прав.

The article concerns the peculiarities of application of means of housing rights protection. These means of protection are implemented in protective civil relationships.

Key words: housing relationships, measures of responsibility, protective relationships, protection of housing rights.

Защита гражданских прав (в том числе жилищных) осуществляется в рамках охранительных правоотношений. В связи с этим представляется важным анализ особенностей защиты жилищных прав предварить рассмотрением общих положений о защите гражданских прав.

Охранительное правоотношение призвано обеспечивать восстановление справедливости в общественных отношениях путем воздействия на имущественную сферу правонарушителя. Юридическая цель правоотношения состоит в обеспечении восстановления (защиты) нарушенного субъективного гражданского права потерпевшего лица (или его правового положения).

Связь мер гражданско-правового принуждения и охранительного правоотношения состоит в том, что они служат защите гражданских прав. Их возникновение зависит от нарушения субъективного гражданского права, они основываются на охранительных нормах, содержание охранительного правоотношения составляет право на защиту (на гражданско-правовое принуждение) и обязанность его претерпевать.

Реализация мер принуждения не может быть вне рамок охранительного правоотношения (если право не восстановлено в добровольном порядке). С учетом сказанного представляется, что охранительное правоотношение можно именовать правоотношением по защите гражданских прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ или ГК) закреплены способы защиты гражданских прав (ст. 12). Способы защиты и меры принуждения - взаимосвязанные категории. Представляет научный интерес вопрос о соотношении этих понятий. Способ защиты - это и санкция (мера принуждения), с одной стороны, и действие по восстановлению нарушенного права - с другой.

Следовательно, меру принуждения можно рассматривать двояко - как санкцию, несущую неблагоприятные последствия (для правонарушителя), и как способ (действие или систему действий) по восстановлению субъективного гражданского права (потерпевшего лица).

Мера принуждения направлена на правонарушителя, но и восстанавливает нарушенное право потерпевшего лица. В мере принуждения (возмещение убытков, взыскание неустойки, реституция и т.д.) следует выделять наказательный (неблагоприятное воздействие) и восстановительный (защита права) аспект.

В ст. 12 ГК РФ, как представляется, перечислены способы защиты в "восстановительном смысле" этого слова, как действия, с помощью которых право приводится в состояние, существовавшее до нарушения. Однако данные способы - это и меры принудительного воздействия (санкции). Охранительная связь является той формой, в которой существуют и реализуются способы защиты гражданских прав в двух обозначенных аспектах.

Следовательно, мера принуждения и способ защиты права - категории равнозначные по содержанию, но не совпадающие по назначению и по объему (только в этом смысле их можно рассматривать как самостоятельные). В ст. 12 ГК перечислены способы, которые включают в себя несколько мер принуждения. Например, восстановление положения, существовавшего до нарушения, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, может быть в виде реституции, виндикации, кондикции (меры принуждения) и др.

Однако в статье содержатся способы защиты, которые являются мерой принуждения (взыскание неустойки, возмещение убытков). То есть под одним термином (способ защиты) в статью включены разные по объему понятия (совокупность мер принуждения и мера принуждения), что делает позицию законодателя непонятной. Но по содержанию и основанию применения, как отмечалось, способ защиты и мера принуждения - понятия совпадающие. Возмещение убытков - это и способ защиты (ст. 12 ГК РФ), и мера принуждения (ст. 393 ГК). В рамках охранительного правоотношения, таким образом, осуществляется неблагоприятное правовое воздействие на нарушителя (с помощью мер принуждения, санкций) и совершаются действия по восстановлению субъективного права (способ защиты).

В связи с этим можно согласиться с мнением, что под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав <1>.

<1> Пчелинцева Л.М. Комментарий к статье 11 Жилищного кодекса Российской Федерации // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 65.

Способы защиты жилищных прав возможно поделить на две группы: общие и специальные.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены в ст. 12 ГК РФ, как уже отмечалось. В ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ или ЖК) перечислены способы защиты жилищных прав, которые повторяют некоторые положения ст. 12 ГК.

В жилищном праве для восстановления нарушенных жилищных прав возможно применять следующие общие способы защиты:

Выбор способа защиты зависит от двух обстоятельств - это специфика защищаемого права и характер правонарушения. Кроме того, при выборе способа защиты необходимо учитывать, что жилищные отношения носят длящийся характер.

Для восстановления нарушенных жилищных прав применяются также специальные способы защиты жилищных прав, то есть те, которые вытекают из существа жилищных отношений, применяются только при нарушении жилищных прав. Они предусмотрены в отдельных охранительных нормах ЖК.

В том случае, когда нарушаются вещные права на жилые помещения, могут применяться известные способы защиты вещных прав - это виндикация, негаторный иск, признание права или иск об освобождении имущества от ареста.

При анализе специальных способов защиты нельзя не обойти вниманием разъяснения, которые содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 14).

Специальные способы подлежат применению, в частности, при разрешении споров о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и др.

Наиболее распространенным способом защиты жилищных прав в судебной практике является выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 35, 91 ЖК), применяемое по договору коммерческого или социального найма.

По юридической природе данная санкция является мерой ответственности. При реализации данной меры правового воздействия имеет место лишения нарушителя субъективного жилищного права (права пользования жилым помещением), что характерно для ответственности.

В п. 39 Постановления N 14 также обращается внимание на то, что данная санкция является крайней мерой ответственности, которая применяется при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи.

Основанием применения данной меры ответственности является гражданское правонарушение, а условиями ответственности - вина и противоправность.

Противоправные действия в данном случае выражаются в использовании жилого помещения не по назначению (например, использование для офисов, складов и т.п.), в неоднократном систематическом нарушении прав и законных интересов соседей (например, нарушение правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований и др.) или в бесхозяйственном обращении с жилым помещением, его разрушении.

Результатом применения анализируемой санкции является пресечение данных действий, т.е. восстановление прав соседей, иных заинтересованных лиц. По смыслу рассматриваемой статьи выселению подлежит только виновный в указанных действиях, но не члены его семьи (если не установлена их конкретная вина) <2>.

<2> Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. М., 2001. С. 238.

Применение такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения, часто применяется совместно с выселением без предоставления жилого помещения. Так, в случае незаконного вселения в жилое помещение лица без согласия нанимателя и (или) членов его семьи, а также наймодателя, когда оно было необходимо (ст. 7 ЖК), указанные лица вправе потребовать восстановления прежнего положения (устранения нарушений) и выселения данного незаконно вселившегося лица.

В п. 20 Постановления N 14 предлагается использовать возмещение убытков в случае изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которые возникли у собственника в связи с переездом, изменением места проживания, временным пользованием другим помещением и т.п. Об этом же речь идет и в ст. 32 ЖК РФ.

Однако изъятие жилого помещения является правомерным действием. А возмещение убытков - это результат нарушения права, поэтому в строгом смысле слова употребление категории "убытки" следует признать некорректным. По крайней мере в юридическом смысле слова возмещение убытков может быть в результате неправомерных действий нарушителя.

Подобная логическая коллизия возникла, по-видимому, в связи с тем, что возмещение убытков используется законодателем как прием юридической техники, с помощью которого возможна компенсация расходов, возникших у лица, в том числе в результате правомерного действия.

Следует отметить, что этот прием использован и в других статьях ЖК РФ, а также в ГК РФ. С учетом общего правила о ретроспективном (после нарушения или возникновения угрозы нарушения) применении способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК) адекватным будет использование формулы "компенсация необходимых затрат", но не возмещение убытков. В противном случае размывается юридическое значение этого способа защиты до пределов экономического понимания термина "убытки" как любых расходов, в том числе возникших в результате изменения ситуации на рынке или собственных непрофессиональных действий и т.п.

Необходимость применения такого способа защиты, как признание сделки недействительной, требуется в случае совершения незаконного обмена жилыми помещениями его нанимателями (ст. 75 ЖК РФ). В этом случае обмен может быть признан судом недействительным. Основаниями для такого решения может быть фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения и др. Суд в такой ситуации может применить также реституцию в целях восстановления положения, существовавшего до нарушения.

Недействительным также может быть признано решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма в случае, когда гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в жилом помещении, были нарушены права других граждан на указанное жилое помещение либо совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Недействительным в такой ситуации может быть также признан договор социального найма, заключенный на основании решения о предоставлении жилого помещения, а граждане, проживающие в нем, могут быть выселены.

Нарушение жилищных прав может быть результатом захвата жилого помещения. В таком случае возможно применение такого способа защиты, как самозащита жилищного права, который реализуется путем самостоятельных действий собственника недвижимого имущества.

Особенность данного способа защиты состоит в том, что он применяется в процессе нарушения жилищного права. Это может быть необходимая оборона или действия в состоянии крайней необходимости.

Наличие в действующем гражданском и жилищном законодательстве данных способов защиты гражданских прав способствует установлению стабильности жилищных отношений, восстановлению нарушенных жилищных прав и (или) наказанию их нарушителей.