Мудрый Юрист

Расторжение договора аренды земельного участка по причине его неисполнения

Ю.Е. Царапкина, главный специалист юридического отдела Префектуры Западного административного округа г. Москвы.

Дело N А40-51910/02-16-529 Арбитражного суда г. Москвы

Московский земельный комитет обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Управлению государственной противопожарной службы ГУВД г. Москвы о расторжении договора аренды земельного участка по причине его неисполнения.

Решением от 25 апреля 2003 г. суд удовлетворил требования истца и расторгнул договор аренды. Ответчик обжаловал решение в арбитражном суде апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 5 августа 2003 г. оставил решение без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Долгосрочный договор аренды был заключен между сторонами 16 января 1996 г. Предметом договора являлся земельный участок площадью 5113,0 кв. м, предназначенный для строительства и дальнейшей эксплуатации ответчиком пожарного депо. Особыми условиями договора была предусмотрена обязанность ответчика в течение 12 месяцев со дня заключения договора разработать проект строительства пожарного депо и благоустройства участка, а также осуществить строительство объекта до 1 января 1998 г.

До обращения истца в арбитражный суд перечисленные обязанности ответчиком выполнены не были.

Статья 450 (п. 2) ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Согласно же договору арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в судебном порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после отказа другой стороны расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Ответчику было направлено предложение в тридцатидневный срок с момента получения письма устранить указанные нарушения либо расторгнуть договор аренды. Ответа на предложение не последовало.

Арбитражный суд, расторгнув договор аренды, счел, что неисполнение указанных договорных обязательств ответчиком является существенным нарушением договора, что предусмотрено ст. 450 ГК.

Суд апелляционной инстанции обосновал свой вывод тем, что в соответствии со ст. 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, однако из материалов дела суд не усмотрел, что ответчик приступил к исполнению принятых на себя обязательств.

В связи с решением суда возникает вопрос: правомерна ли ссылка суда на существенность нарушений договора ответчиком, основанная на ст. 450 ГК РФ?

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что арбитражный суд в своем решении не обосновал, почему неисполнение особых условий договора в части нарушения срока разработки проекта строительства пожарного депо и завершения строительства в указанные договором сроки является существенным нарушением договора. Кроме того, ответчик сослался на определение существенного нарушения договора, установленное п. 2 ст. 450 ГК: "Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора".

Однако в обоснование своих требований истец ссылался на п. 2 ст. 450 ГК, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Пунктом 6.1 спорного договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор досрочно в судебном порядке в случае неисполнения арендатором условий договора. Такое нарушение имело место, что было доказано истцом, который представил акт обследования земельного участка, подготовленный Государственной земельной инспекцией 4 февраля 2001 г. В акте указано, что земельный участок, предоставленный для строительства и эксплуатации пожарного депо, не занят и строительные работы не ведутся. В связи с неисполнением арендатором условий договора арендодатель воспользовался своим правом, предусмотренным законом и договором.

Таким образом, суд действительно решил, что нарушение арендатором условий договора существенно для истца, хотя истец этого не заявлял. Такое решение можно считать правомерным, поскольку оно основано на действующем законодательстве.

Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в г. Москве" (ч. 1 ст. 13) предусмотрено, что существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, которое может служить основанием досрочного расторжения договора в установленном порядке, является неиспользование земельного участка в течение двух и более лет в соответствии с установленным договором целевым назначением.

Хотя согласно действующему земельному законодательству РФ целевое назначение земель - критерий деления земель на определенные категории, ст. 13 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 под целевым назначением подразумевает цель предоставления земельного участка. В рассматриваемом случае это строительство и последующая эксплуатация пожарного депо.

В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Таким образом, и вопросы регулирования договорных отношений относятся к ведению Российской Федерации. Это означает, что субъекты Федерации своими законами не имеют права регулировать вопросы, связанные в том числе и с определением существенного нарушения договора.

Однако поскольку в соответствии со ст. ст. 72, 76 Конституции РФ земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, соответственно в их совместном ведении находятся и вопросы регулирования аренды земельных участков. Таким образом, Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 не изменял определения существенного нарушения договора, установленное ст. 450 ГК РФ, а лишь уточнил его применительно к земельным правоотношениям субъекта Федерации - г. Москвы <*>.

<*> В настоящем комментарии автором не затрагивается вопрос разграничения ведения Российской Федерации и субъектов Федерации в области гражданских и земельных правоотношений. Коллизия норм двух отраслей права (гражданского и земельного) - предмет постоянных дискуссий ученых-правоведов.

Исходя из этого существенность нарушений, предусмотренную ст. 450 ГК, можно обосновать следующим образом: арендодатель по спорному договору аренды является представителем собственника земельного участка, т.е. государства. Арендодатель при предоставлении земельного участка арендатору для строительства пожарного депо был заинтересован в эксплуатации участка именно для этих целей в соответствии с Генеральным планом застройки территории города. Особенность г. Москвы как субъекта Федерации, города федерального значения и столицы РФ заключается в ограниченном количестве свободных земельных участков, поскольку быстрое развитие инфраструктуры обусловливает активное строительство в городе. Таким образом, пустующий и неосвоенный на протяжении довольно продолжительного времени (с 16 января 1996 г. по 24 декабря 2002 г.) земельный участок мог быть эффективно использован городом путем заключения договора с другим арендатором.

Кроме того, ответчиком не были представлены доказательства того, что неисполнение им условий договора обусловлено уважительными причинами. В противном случае, учитывая долгосрочность договора аренды и чрезвычайную важность планируемого объекта для города, уважительность причин могла бы послужить основанием для заключения мирового соглашения между сторонами.

Однако при имеющихся обстоятельствах можно сделать вывод, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 апреля 2003 г. и постановление Арбитражного суда апелляционной инстанции от 5 августа 2003 г. по комментируемому делу правомерны и справедливы.

Дело N А40-51913/02-9-485 Арбитражного суда г. Москвы

Московский земельный комитет обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Лассикус" о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неисполнением обязательств, предусмотренных договором. Решением от 28 марта 2003 г. суд удовлетворил исковые требования истца.

ООО "Лассикус" не согласилось с принятым решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить и в иске отказать. В жалобе ответчик сослался на то, что обязательства по договору выполнить не представилось возможным по вине истца и это не может служить основанием для расторжения договора. Кроме того, истец не представил доказательств, что нарушено существенное условие договора.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 19 июня 2003 г. оставил решение без изменений, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Договор аренды был заключен между сторонами 16 ноября 1999 г. Предметом договора являлся земельный участок, предназначенный для строительства технического поста по замене и сбору отработанных автомобильных масел.

Особыми условиями договора была предусмотрена обязанность ответчика в течение шести месяцев со дня заключения договора разработать проект строительства и представить его арендодателю, а также выполнить строительство объекта в сроки, предусмотренные проектом.

До обращения истца в арбитражный суд перечисленные обязанности ответчиком выполнены не были, доказательством чего является представленный истцом акт обследования земельного участка, подготовленный Государственной земельной инспекцией 16 сентября 2002 г.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В соответствии с п. 6.1 условий договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей, предусмотренных особыми условиями договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК истец направил ответчику предложение в тридцатидневный срок с момента получения письма устранить нарушения условий договора либо расторгнуть договор аренды. Ответа на предложение не последовало.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик против иска возражал, мотивируя тем, что неисполнение им обязательств по договору вызвано бездействием истца по решению вопроса о предоставлении ответчику дополнительного земельного участка, граничащего со спорным, без предоставления которого нецелесообразно и невозможно было разрабатывать проектную документацию по строительству поста по замене и сбору отработанных автомобильных масел на спорном участке.

Арбитражный суд, расторгнув договор аренды, счел, что доводы истца правомерны и право досрочного расторжения договора предусмотрено его условиями. Кроме того, суд счел требования истца обоснованными, поскольку ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения принятых на себя по договору обязательств, тогда как в соответствии со ст. 307 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Доводы ответчика о нецелесообразности разработки документации до решения вопроса о предоставлении дополнительного участка суд не принял во внимание, поскольку ответчик при заключении договора аренды земельного участка должен был исходить из условий договора, которые в силу ст. 421 ГК определяются по усмотрению сторон. Таким образом, стороны спорного договора добровольно приняли на себя обязательства, содержащиеся в условиях договора.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на следующем.

Суд не принял во внимание довод ответчика о том, что истцом не доказано, что нарушено существенное условие договора, так как предметом договора является именно аренда земельного участка для строительства и последующей эксплуатации поста.

Суд отклонил довод о вине истца за неисполнение обязательств ответчиком, поскольку не представлено доказательств того, что разработать проектную документацию и осуществить строительство без предоставления дополнительного земельного участка невозможно.

Кроме того, все обращения в органы исполнительной власти г. Москвы о предоставлении дополнительного участка имели место по истечении более года от момента заключения договора, т.е. срок исполнения обязательств уже наступил. Однако в соответствии со ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Условия же спорного договора предусматривали исполнение ответчиком обязательств в течение шести месяцев с момента заключения договора.

Таким образом, решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 марта 2003 г. и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 19 июня 2003 г. по комментируемому делу правомерны и справедливы.