Мудрый Юрист

Поручительство за обязательство

Алексей Лейба, юрист, г. Добрянка.

В этом году, 1 января, вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В частности, данные изменения ужесточили требования к банкам, выдающим поручительство за застройщиков.

ДДУ и договор поручительства

Статья 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", содержащая положения о поручительстве банков за исполнение обязательств застройщиками, впервые появилась в этом Законе еще в июле 2006 года. При этом общие правила о таком способе обеспечения обязательств, как поручительство, предусмотренные ГК РФ, применяются к правоотношениям застройщика, банка-поручителя и участника долевого строительства в части, не противоречащей положениям Закона N 214-ФЗ.

Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" предусматривает, что способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств должен быть указан в самом договоре участия в долевом строительстве (далее - ДДУ). При отсутствии в ДДУ сведений о поручительстве такой договор будет считаться незаключенным, на что прямо указано в ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, договор поручительства, заключаемый до государственной регистрации ДДУ, также в обязательном порядке представляется на государственную регистрацию первого ДДУ (ч. 2 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ, письмо Росреестра от 14.02.2014 N 14-исх/01657-ГЕ/14).

Ни для кого не секрет, что, по мнению банков, строительный бизнес является непрозрачным и поэтому высокорискованным. По этой причине обычному застройщику, особенно на начальной стадии строительства (как того требует Закон N 214-ФЗ), достаточно затруднительно оформить поручительство банка, и этому также не способствует неустойчивое финансовое положение многих российских застройщиков.

Анализ изменений

Ввиду социальной значимости защиты прав граждан - участников долевого строительства и чтобы как-то исправить неутешительную ситуацию на рынке долевого строительства жилья, Закон N 294-ФЗ дополнил Закон N 214-ФЗ изменениями в ст. ст. 12.1, 15.1 и ст. 15.2, вступившими в силу 1 января 2014 года.

Следует сразу отметить, что согласно ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ в новой редакции поручительством банка можно обеспечить исключительно обязательства застройщика по передаче жилого помещения дольщику (то есть неденежное требование).

Более распространенным на этом рынке залогом в свою очередь обеспечивается исполнение обязательств застройщика по возврату внесенных дольщиком денежных средств, а также обязательств по уплате причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) денежных средств вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче недвижимости.

Кроме того, согласно действующей до 01.01.2014 редакции ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ поручителем застройщика мог являться любой банк. Закон N 294-ФЗ ввел определенные требования к банку-поручителю: банк обязан иметь лицензию ЦБ РФ на осуществление банковских операций, в которой указано на право выдачи банковских гарантий; поручителем теперь может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 млн. руб. и собственными средствами не менее 1 млрд. руб.

Банк должен соблюдать обязательные нормативы, предусмотренные законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев, а также не иметь требований ЦБ РФ об осуществлении мероприятий по его финансовому оздоровлению.

Таким образом, изменения ужесточают требования к банкам-поручителям по ДДУ, что является положительным моментом для потенциальных дольщиков как инвесторов.

Также если до внесения изменений в Закон N 214-ФЗ срок, на который выдается поручительство банка, должен был быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, то сейчас данный срок составляет два года, что также служит дополнительной гарантией прав дольщиков.

Статья 15.1 Закона N 214-ФЗ в новой редакции устанавливает, что договор поручительства должен предусматривать субсидиарную ответственность поручителя по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилья в субъектах РФ (который определяется в установленном порядке) на дату заключения договора поручительства.

Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные Законом N 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени).

Субсидиарный характер поручительства в данном случае влечет за собой следующие правовые последствия: для предъявления требования к банку-поручителю дольщику достаточно доказать, что застройщик (должник) отказался исполнить обязательство, обеспеченное поручительством, либо не ответил в разумный срок на предложение исполнить обязательство (абз. 3 п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42).

Стоит также отметить, что ранее в судебно-арбитражной практике встречались в основном солидарные требования по заключаемым между застройщиками и другими лицами договорам поручительства (заключаемым не в рамках Закона N 214-ФЗ) как способу обеспечения обязательств.

Так, участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику и его поручителю (ООО "Суварстрой") о взыскании с них в солидарном порядке пеней за нарушение срока передачи объекта долевого участия по ДДУ, при этом застройщик обратился в суд со встречным иском о взыскании с участника долевого строительства пеней за нарушение сроков оплаты объекта долевого строительства по ДДУ.

Исковые требования дольщика были основаны на нормах ст. 9 Закона N 214-ФЗ и мотивированы неисполнением застройщиком обязательств по возврату денежных средств по расторгнутому ДДУ, поручительством ООО "Суварстрой" за исполнение застройщиком обязательств по указанному договору.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск участника долевого строительства был удовлетворен частично, а встречный иск застройщика был удовлетворен в полном объеме, одновременно суд произвел зачет взаимных требований и решил взыскать с застройщика 5491182,80 руб.

В связи с этим ответчик по первоначальному иску обратился в суд с кассационной жалобой, в которой указал, что поскольку объект долевого строительства в полном объеме истцом так и не был оплачен, следовательно, и обязанности по его передаче истцу у ответчика не возникло, а потому требование о взыскании пеней за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства является неправомерным.

Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы и указал, в частности, что согласно условиям договора поручительства поручитель и застройщик отвечают солидарно перед участником долевого строительства, однако нижестоящие суды, по мнению кассации, обоснованно отказали в удовлетворении требования о взыскании этой неустойки в солидарном порядке с поручителя в связи с тем, что ко дню предъявления иска к данному лицу его обязательство прекратилось, так как п. 3.1 договора поручительства предусмотрено, что оно прекращается, если участник долевого строительства в течение 12 месяцев со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю.

Как следует из материалов дела, срок исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства наступил 01.03.2012, тогда как иск к поручителю был предъявлен по истечении года от указанной даты, а именно 06.08.2013 (Постановление ФАС ВВО от 30.07.2014 по делу N А79-324/2013).

Банкротство застройщика и поручительство

Очень важный и неоднозначный вопрос, который нуждается в разрешении в рассматриваемом случае: необходимо или нет решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом для предъявления требований о передаче недвижимости (в отличие от денежных требований) к банку-поручителю?

На первый взгляд, верна позиция В. Шарапова о том, что "поручительство банка как гарантия для инвесторов может оказаться предпочтительнее страховки, так как инвестору для предъявления требования к поручителю не нужно получать каких-либо судебных решений" <1>, но ввиду того, что с момента вступления в силу изменений в Закон N 214-ФЗ прошло не так много времени, на наш взгляд, в очередной раз необходимо будет дожидаться разъяснений высшей судебной инстанции, как это было в феврале 2013-го. Тогда ВАС РФ защитил права дольщиков, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении, поскольку главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов (Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-14452/12).

<1> Шарапов В.В. Защита инвестиций в новостройки. 2014.

Пока же признание соответствующим арбитражным судом застройщика банкротом и введение в отношении его конкурсного производства является необходимым для предъявления к банку-поручителю требований со стороны долевых участников только в том случае, когда застройщик признан банкротом до окончания предусмотренного ДДУ срока передачи недвижимости, поскольку с даты признания его банкротом срок исполнения его обязательств считается наступившим (п. 1 ст. 126, ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 48 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42).

Следует также иметь в виду, что Закон N 294-ФЗ дополнил статью 201.5 § 7 главы IX Закона N 127-ФЗ "Банкротство застройщиков" пунктом 4 о том, что по запросу и за счет банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, арбитражный управляющий или реестродержатель направляет выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований участников строительства.

Законом N 294-ФЗ статья 201.9 Закона N 127-ФЗ дополнена пунктом 1.1 о том, что в ходе конкурсного производства в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан - участников строительства подлежат удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств. При этом требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ в отношении участников строительства - юридических лиц, подлежат удовлетворению в четвертую очередь.

Декларативный характер поручительства

Несмотря на внесение изменений в Закон N 214-ФЗ, на наш взгляд, такой относительно сложный институт гражданского права, как поручительство (в рассматриваемом случае - поручительство банков за исполнение обязательств застройщиков), не может на 100% гарантировать участнику долевого строительства как экономически и юридически слабой стороне безопасность его финансовых вложений, поскольку в последнее время многие даже крупные российские банки периодически прекращают свою деятельность. Например, 18.08.2014 ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций у крупного банка Перми - ОАО "Пермский акционерный эколого-промышленный коммерческий банк "Экопромбанк".

Кроме того, Ассоциация российских банков считает конструкцию поручительства, заложенную в Законе N 214-ФЗ, противоречащей нормам о поручительстве, содержащимся в ГК РФ, поскольку неправильно определены стороны договора поручительства. В результате банк-поручитель, выплатив дольщикам за застройщика стоимость квартир, будет испытывать юридические проблемы по взысканию их с застройщика <2>.

<2> Страхование ответственности застройщиков: проблемы и перспективы // Строительный еженедельник. 28.04.2014. N 15 (605).

В связи с этим следует согласиться с О. Ершовым, утверждающим, что банку предложенный законодателем механизм поручительства за застройщика особо не интересен. Кроме того, предложенной Законом N 214-ФЗ схемой оформления отношений поручительства также нарушается классическая схема отношений поручительства, поскольку указанный договор заключается банком не с участником долевого строительства (кредитором), а с застройщиком (должником по основному обязательству) <3>.

<3> Ершов О.Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. N 4.

Существенным недостатком в результате ужесточения требований к поручителям застройщиков является и то, что свои расходы на поручительство (согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных НПА, содержания или существа договора не вытекает иное), которые ввиду особенностей строительной деятельности оценить заранее очень непросто, застройщик вероятнее всего переложит на плечи дольщиков - путем закладывания их в цену возводимого жилья.

Поэтому поручительство банков, обеспечивающее исполнение обязательств застройщика, носящее по вышеуказанным причинам в Законе N 214-ФЗ лишь декларативный характер, должного развития не получило и в ближайшем будущем, на наш взгляд, вряд ли получит.