Мудрый Юрист

К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса

Ягунова Е.Е., старший преподаватель кафедры коммерческого права и основ правоведения института экономики и предпринимательства Нижегородского государственного университета им. Н.И. Лобачевского.

Введение: статья посвящена исследованию единого недвижимого комплекса как системы структурно связанных между собой элементов, которые вследствие объединения единым назначением образуют единое целое, утрачивая свою обособленность и индивидуальность.

Цели и задачи: автор отмечает, что элементы единого недвижимого комплекса взаимосвязаны друг с другом посредством некоей структуры.

Результаты/обсуждение: проанализировав и сопоставив различные точки зрения ученых-цивилистов относительно определения понятия "структура", автор приходит к выводу, что выявить структуру единого недвижимого комплекса - это значит охарактеризовать способ связи отдельных элементов (недвижимых и движимых вещей) внутри целого и ответить на вопрос, как составные части вступают во взаимодействие, образуя единую недвижимую вещь.

Автор обращает внимание на то, что законодатель предоставляет участникам гражданского оборота два способа объединения вещей в единый недвижимый комплекс: физический и технологический. Физический способ связи предполагает неразрывное соединение элементов внутри целого и достигается двумя вариантами: 1) путем соединения зданий, сооружений и иных вещей в целях создания одной недвижимой вещи, служащей единому назначению; 2) путем размещения зданий, сооружений и иных вещей в границах одного земельного участка с целью использовать по единому назначению. Под технологическим способом связи понимается объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической целью использования. Вместе с тем автор обращает внимание на то, что одного фактического, то есть физического и технологического, соединения недостаточно. Необходимо юридическое соединение нескольких вещей в единое целое, осуществляемое посредством государственной регистрации права собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заключения/выводы: автор приходит к выводу, что структура единого недвижимого комплекса представляет собой специфические способы физической, технологической (функциональной) и юридической связи нескольких недвижимых и движимых вещей в целях создания качественно нового объекта гражданских прав - единой недвижимой вещи.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, недвижимая вещь, структура, совокупность недвижимых и движимых вещей, объект гражданских прав, технологическое объединение вещей, юридическое соединение вещей.

Structure of the single real estate complex system as an issue for debate

E.E. Yagunova

Yagunova E.E., Lobachevsky State University of Nizhniy Novgorod National Research University.

Introduction: the article is intended to investigate the single real estate complex as a system of structurally interconnected elements which due to the integration in a single association form a whole unit, losing their separateness and individuality. Purpose: the author points out that those elements of a single real estate complex are interconnected with each other through a certain structure.

Results: after analyzing and comparing different viewpoints of jurist scientists on the definition of "structure", the author suggests that revealing the structure of a single real estate complex means to characterize (find out) a connection method as the way of association among the individual elements (immovables and movables) within the whole unit and discover how those components interact, forming a single immovable thing.

The author concentrates specifically on the fact that the legislator provides civil turnover participants with two ways to combine things in a single real estate complex: physical and technological ones. As for a physical connection method it assumes that elements are intimately linked within the whole unit and this is achieved with the help of two options: 1) by connecting buildings and other things in order to create one immovable thing serving a single purpose; 2) by placement of buildings, structures and other things within a single plot of land for the purpose of fulfilling a single common function. The technological means of connection refers to the union of a complex set of movable and immovable things linked by a single technological aim of using. However, the author strongly believes that "actual", i.e. physical and technological connection is not enough to create the single real estate complex system. The article emphasizes that there must be a "legal" connection of several things into a coherent whole unit. This type of connection is carried out by the state registration of ownership of the totality of these described things as one immovable entity in the unified state register of real estate rights.

Conclusions: the author concludes that the structure of a single real estate complex is a set of specific means of physical, technological (functional) and legal relationship of several immovable and movable things in order to create a brand new object of civil rights - a single immovable thing.

Key words: a single real estate complex, immovable thing, structure, a set of immovable and movable property things, object of civil rights, technological association of things, legal connection of things.

Введение

Недвижимые вещи - один из актуальных и активно обсуждаемых в цивилистической науке объектов гражданских прав. Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно рассматривало под разными ракурсами проблемные вопросы, касающиеся недвижимых вещей, ожидающие своего разрешения в законодательных актах, регулирующих гражданско-правовые отношения.

Однако изменения, происходящие в сфере гражданского законодательства, не только не устранили проблемные аспекты имущественного оборота недвижимого имущества, но и поставили перед наукой и практикой ряд новых вопросов, введя в статью 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) новую юридическую конструкцию недвижимой вещи - единый недвижимый комплекс.

Основное содержание

В соответствии с новеллой, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В приведенном определении единого недвижимого комплекса как особого объекта недвижимости подчеркиваются следующие его признаки:

В совокупности все названные признаки позволяют определить единый недвижимый комплекс как определенную систему структурно связанных между собой элементов, которые вследствие объединения единым назначением образуют единое целое и утрачивают свою обособленность и индивидуальность. Обязательным элементом такого недвижимого комплекса выступает, согласно предложенной законодателем юридической конструкции, не земельный участок, как это предлагалось учеными и разработчиками положений по совершенствованию гражданского законодательства, а здания и сооружения, дополнительными же элементами названы иные вещи, под которыми следует понимать, помимо недвижимых вещей, также и движимые вещи. Объединение конкретных недвижимых и движимых вещей в единый недвижимый комплекс осуществляется посредством их физического или технологического соединения, продиктованного необходимостью использовать эти вещи по общему назначению в качестве обособленной целостности. Таким образом, можно говорить о том, что элементы единого недвижимого комплекса взаимосвязаны друг с другом посредством некоей структуры.

В цивилистической науке к вопросам структуры того или иного явления ученые обращались в основном в связи с рассмотрением гражданского правоотношения либо предмета гражданско-правового регулирования. При этом большинство из них под структурой понимали способ связи элементов, составляющих то или иное правовое явление. Так, В.Ф Яковлев под структурой правоотношения в теории права понимает "строение взаимосвязанных субъективных прав и юридических обязанностей, составляющих правовую связь" [13, с. 308]. Разделяя подход В.Ф. Яковлева, Л.А. Чеговадзе определяет структуру гражданского правоотношения как "построение правовых связей участников взаимодействия на базе типовой модели поведения и закрепление ее в виде субъективных прав и правовых обязанностей" [12, с. 536]. Р.О. Халфина считает, что "наиболее плодотворным для анализа представляется определение понятия структуры как способа связи элементов, как системы их отношений в рамках целого". Она не согласна с С.С. Алексеевым, который структуру определяет как способ связи субъективных прав и обязанностей, считая, что тем самым рассматриваются элементы только формы правоотношения, а это не дает полного представления о структуре правоотношения [11, с. 203 - 204]. Ю.И. Гревцов полагает, что в вопросе исследования структуры общественного правового отношения особое внимание следует обращать на способы связи между элементами, составляющими систему [4, с 81]. Проводя исследование понятия сложной вещи, Н.Н. Аверченко предлагает в целях ясности словоупотребления понимать под структурой связь ее частей, т.е. их соединение, скрепление, сцепление или взаимную зависимость, обусловленность [2, с. 6].

Приведенные выше точки зрения ученых, несмотря на их несовпадение по тем или иным параметрам, объединяет то, что практически все они содержат общий вывод: структура - это способ связи элементов внутри целого.

Разделяя точку зрения Л.А. Чеговадзе о том, что "связь субъективных прав и обязанностей сама по себе функциональна и генетически несет на себе отпечаток всех общих отраслевых особенностей взаимодействий, относящихся к сфере гражданско-правового регулирования" [12, с. 416], представляется правильным заимствование методологического подхода, использованного при рассмотрении структуры гражданского правоотношения для исследования структуры и единого недвижимого комплекса. Таким образом, с учетом того что построение структуры любого правового явления должно отвечать изначально заложенным в правовой материи свойствам, структура единого недвижимого комплекса основывается на общем структурном построении гражданско-правовых явлений с наличием специфических особенностей, свойственных этому комплексному объекту. Из сказанного следует, что выявить структуру единого недвижимого комплекса - это значит охарактеризовать способ связи отдельных элементов (недвижимых и движимых вещей) внутри целого и ответить на вопрос как составные части вступают во взаимодействие, образуя единую недвижимую вещь.

Из анализа статьи 133.1 ГК РФ можно сделать вывод о том, что законодатель предоставляет участникам гражданского оборота два способа объединения вещей в единый недвижимый комплекс: физический и технологический.

Физический способ связи предполагает неразрывное соединение элементов внутри целого и достигается двумя вариантами объединения недвижимых и движимых вещей для взаимодействия по общему назначению. Первый вариант допускает соединение (неразрывную связь) зданий, сооружений и иных вещей для создания одной недвижимой вещи, служащей единому назначению. Примером таких единых недвижимых комплексов могут выступать антенные сооружения площадок ПКУ [10], линейно-кабельные сооружения [8] и др. Второй вариант физического соединения отдельных вещей (движимых и недвижимых) в единый объект гражданских правоотношений достигается за счет их размещения в границах одного земельного участка с целью использовать по единому назначению. В этом случае земельный участок становится основным связующим элементом комплекса, без которого не возможна физическая "сцепка" отдельных вещей в целое, призванное служить достижению определенной цели использования, а следовательно, невозможно и возникновение самого единого недвижимого комплекса как объекта гражданских прав. Примером таких единых недвижимых комплексов могут служить животноводческие комплексы, домовладения, усадьбы.

Физическая связь элементов совокупности позволяет сразу предположить их взаимодействие по общему назначению. Критерий физической связи основан на принципе разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Физическое соединение нескольких недвижимых и движимых вещей - это трудоемкий процесс, который направлен на достижение определенной цели и свидетельствует о намерении собственника использовать единую недвижимую вещь целиком по общему назначению. Предполагается, пока не установлено иное, что физически соединенные предметы составляют одну вещь.

Учитывая то обстоятельство, что современное производство оснащается оборудованием, которое имеет особую экономическую ценность лишь в единстве, даже при отсутствии физической связи отдельных машин, то вполне закономерным видится включение законодателем в статью 133.1 ГК РФ наряду с физической связью связи технологической. Под технологическим способом связи понимается объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической целью использования. Следовательно, составляющие элементы комплекса могут не только явно сочленяться, т.е. стоять на едином фундаменте, иметь общее механическое крепление и т.д., но и не иметь явного сочленения и находиться на некотором удалении друг от друга, хотя и функционировать только совместно [1, с. 11]. При этом в состав единого недвижимого комплекса, созданного в целях использовать его по единому хозяйственному назначению, может входить только то имущество, которое соответствует общей функциональной цели использования соответствующего комплекса. Поэтому, как справедливо отмечает Н.Н. Аверченко, об общем назначении элементов комплекса чаще всего свидетельствуют специальные нормативно-технические предписания (стандарты, технические условия, требования по эксплуатации, противопожарной безопасности и др.), индивидуально-технические описания (технические паспорта), иногда - прямые нормативно-правовые указания на тот или иной комплекс, хотя это скорее исключение, чем правило [1, с. 11].

Отличительной особенностью единого недвижимого комплекса, созданного с помощью технологического способа связи, является его "способность выполнять определенную технологическую функцию, качественно отличающуюся от функционального назначения каждой отдельной вещи, образующей данную совокупность" [5]. По сравнению с физической связью, которая наглядна и очевидна, технологическая "сцепка" элементов в целое менее формальна, завуалирована и при разрешении споров нуждается в доказательствах. Обязанность доказывания наличия функциональной связи как критерия общего назначения лежит на лице, заинтересованном в том, чтобы совокупность недвижимых и движимых вещей была признана единым недвижимым комплексом, на который в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество будет зарегистрировано право собственности на всю совокупность в целом как на одну недвижимую вещь.

Единый недвижимый комплекс, который представляет собой "сложную совокупность движимых и недвижимых вещей, объединенных прежде всего единой технологической целью использования", назван в большинстве цивилистических исследований технологическим имущественным комплексом недвижимости [5], а способ связи его элементов, поименованный законодателем в статье 133.1 ГК РФ технологическим, назван учеными функциональным. Характеристика функционального способа объединения в точности соответствуют описанному выше технологическому способу связи, а потому, анализируя структуру единого недвижимого комплекса, видится возможным уравнять между собой используемые наукой и практикой определения одного и того же способа.

Примером единых недвижимых комплексов, созданных технологической связью, могут выступать технологические комплексы автомобильных дорог, железнодорожный технологический комплекс, технологический комплекс воздушного и водного транспорта, технологический комплекс наземного и подземного электрического транспорта, куст скважин в газовом промысле вместе с их обвязкой, внутрипромысловыми трубопроводами и газосборными пунктами, автозаправочные станции, газопроводы, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы.

Проанализированные выше способы физического и технологического объединения недвижимых и движимых вещей в единый объект имущественного оборота независимы друг от друга, могут существовать в отдельности и использоваться по усмотрению собственников. Однако "не все физически независимое является юридически самостоятельным" [1, с. 11]. Другими словами, совсем не обязательно, что совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, является единым недвижимым комплексом. Одного фактического, т.е. физического и технологического, соединения недостаточно. Необходимо юридическое соединение нескольких вещей в единое целое, осуществляемое посредством государственной регистрации права собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Такое явление названо В.А. Лапачем правовой иммобилизацией, под которой понимается способ юридического скрепления разных видов имуществ, которые в своей совокупности приобретают сверхсуммарный эффект: способность выступать в качестве хозяйственного, экономического комплекса [7, с. 384]. Речь идет о том, что в результате правомерных действий (правовых актов) по соединению движимого имущества с объектом недвижимости образуется единая вещь с фактическими свойствами и юридическим статусом недвижимости: движимая вещь приобретает статус недвижимости, соединение двух изначально самостоятельных недвижимых вещей превращает одну из них в принадлежность другой.

Результаты/обсуждение

К.П. Победоносцев указывал: "Вещи принадлежит самостоятельность, когда она не только физически, но и юридически имеет отдельное существование, т.е. может служить предметом отдельного самостоятельного права" [9, с. 97]. Проявления особой правовой связанности вещей в пределах более крупных имущественных образований - комплексов объективно неизбежны и, более того, предопределены необходимостью сохранения цельности таких комплексов при включении их в гражданский оборот в качестве единого объекта гражданских прав - единой недвижимой вещи. Поставленный на государственный учет единый недвижимый комплекс признается в соответствии с Гражданским кодексом неделимой вещью и является целостным до тех пор, пока он таким образом описан в реестре.

Применяя к единым недвижимым комплексам правила о неделимых вещах, необходимо учитывать, что они становятся вещью, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав. Следовательно, с момента объединения определенной совокупности недвижимых и движимых вещей, составляющих субстрат единого недвижимого комплекса, как самостоятельного объекта прав, общим назначением данная совокупность перестает существовать как набор некоторых элементов, а становится единым объектом, статичным и завершенным. На стадии создания единого недвижимого комплекса изменение его субстрата еще возможно, но в тот момент, когда процесс создания единого объекта уже завершен, убавление или добавление в созданный объект вещей, определяющих его существенные свойства, будет означать исчезновение одного единого недвижимого комплекса и появление нового. Однако для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав [6].

Таким образом, диспозитивность, закладываемая в основу конструкции единого недвижимого комплекса, предполагает, что участники гражданских правоотношений свободны в объединении своего имущества в единую недвижимую вещь в любое время, как только они сочтут такое объединение целесообразным. Что же касается императивности, то она прежде всего должна проявляться в установлении обязательного кадастрового учета объединяемых объектов и государственной регистрации прав на возникающий в результате такого объединения комплекс, что направлено прежде всего на стабилизацию имущественного оборота.

Заключения/выводы

Вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что структура единого недвижимого комплекса представляет собой специфические способы физической, технологической (функциональной) и юридической связи нескольких недвижимых и движимых вещей в целях создания качественно нового объекта гражданских прав - единой недвижимой вещи.

Структура придает единым недвижимым комплексам системность, создавая упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой относительно независимых элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами, отсутствующими у элементов, его образующих. Указанная особенность единого недвижимого комплекса несет в себе важное практическое значение, обусловленное тем, что, соединяя и используя совокупность недвижимых и движимых вещей по единому назначению, участники гражданского оборота создают новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, наделенное экономической ценностью, которая была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов.

Библиографический список

  1. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 23.
  2. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005. С. 264.
  3. Болтанова Е.С. Правовой режим имущественных комплексов энергетического сектора экономики России // Имущественные отношения в Рос. Федерации. 2013. N 11. С. 50 - 62.
  4. Гревцов В.И. Проблемы теории правового отношения. Л.: Изд-во ЛГУ, 1981. 82 с.
  5. Димитриев М.А. Технологические комплексы недвижимого имущества. URL: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/Tehnologicheskie_kompleksy_nedvizhimogo_imuwestva/ (дата обращения: 25.06.2014).
  6. Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции. URL: http://www.advocates.su/netcat_files/userfiles/Kolesnikova.pdf (дата обращения: 21.07.2014).
  7. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2002. 544 с.
  8. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи" (ред. от 23.06.2014) // Рос. газета. 2003. 10 июля. N 135.
  9. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. (Классика рос. цивилистики.) 800 с.
  10. Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу N А40-6408/11-145-72 // СПС "КонсультантПлюс".
  11. Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. 340 с.
  12. Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. М.: Статут, 2004. 542 с.
  13. Яковлев В.Ф. Экономика, право, суд. М., 2003. 596 с.

References

  1. Averchenko N.N. Pravovoy rezhim slozhnykh veshchey [Legal Regime of Difficult Things]: Avtoref. dis. ... kand. yurid. nauk. SPb., 2005. P. 23 (in Russ).
  2. Averchenko N.N. Pravovoy rezhim slozhnykh veshchey [Legal Regime of Difficult Things]: Dis. ... kand. yurid. nauk. SPb., 2005. P. 264 (in Russ).
  3. Boltanova Ye.S. Pravovoy rezhim imushchestvennykh kompleksov energeticheskogo sektora ekonomiki Rossii [Legal Regime of Property Complexes of the Energy Sector of the Russian Economy] // Imushchestvennyye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii - Property relations in the Russian Federation. 2013. N 11. P. 50 - 62 (in Russ).
  4. Grevtsov V.I. Problemy teorii pravovogo otnosheniya [Problems of the Theory of the Legal Relationship]. L.: Izd-vo LGU, 1981. 82 p. (in Russ).
  5. Dimitriyev M.A. Tekhnologicheskiye kompleksy nedvizhimogo imushchestva [Technological Complexes Property]. URL: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/Tehnologicheskie_kompleksy_nedvizhimo-go_imuwestva/ (data obrashcheniya: 25.06.2014) (in Russ).
  6. Kolesnikova Zh.A. V GK RF poyavilos ponyatiye yedinogo nedvizhimogo kompleksa. Plyusy i minusy novoy konstruktsii [In the Russian Civil Code Includes the Concept of a Single Real Estate Complex. Pros and Cons of the New Act]. URL: http://www.advocates.su/netcat_files/userfiles/Kolesnikova.pdf (data obrashcheniya: 21.07.2014) (in Russ).
  7. Lapach V.A. Sistema obyektov grazhdanskikh prav: Teoriya i sudebnaya praktika [System Objects of Civil Rights: Theory and Judicial practice.] SPb.: Yurid. tsentr Press. 2002. 544 p. (in Russ).
  8. Feder. zakon ot 7 iyulya 2003 N 126-FZ "O svyazi" [Federal Law of the Russian Federation of July 7, 2003 N 126-FZ "On the Connection"] (red. ot 23.06.2014) // Ros. gazeta - Russian Newspaper. 2003. 10 July. N 135 (in Russ).
  9. Pobedonostsev K.P. Kurs grazhdanskogo prava. Pervaya chast: Votchinnyye prava [Course of Civil Law. The First Part: Patrimonial Rights]. M.: Statut, 2002. (Klassika ros. tsivilistiki.) 800 p. (in Russ).
  10. Postanovleniye FAS Moskovskogo okruga ot 25.12.2012 po delu N A40-6408/11-145-72 [Resolution of the Federal Arbitration Court of the Moscow District of 25.12.2012 on Case N A40-6408/11-145-72] // SPS "KonsultantPlyus" (in Russ).
  11. Khalfina R.O. Obshcheye ucheniye o pravootnoshenii [General theory of relationship]. M.: Yurid. lit., 1974. 340 p. (in Russ).
  12. Chegovadze L.A. Struktura i sostoyaniye grazhdanskogo pravootnosheniya [Structure and the State of Civil Legal Relations] M.: Statut, 2004. 542 p. (in Russ).
  13. Yakovlev V.F. Ekonomika, pravo, sud [Economics, Law, Court]. M., 2003. 596 p. (in Russ).

Информация для цитирования:

Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник Пермского университета. Сер.: Юридические науки. 2014. Вып. 3 (25). С. 141 - 148.

Yagunova E.E. K voprosu o strukture yedinogo nedvizhimogo kompleksa [Structure of the single real estate complex system as an issue for debate] // Vestnik Permskogo universiteta. Ser.: Juridicheskie nauki - Perm University Herald. Series: Yuridical Sciences. 2014. N 3 (25). P. 141 - 148 (in Russ).