В случае если должник передал кредитору объект недвижимости по соглашению об отступном, но уклоняется от государственной регистрации, требование кредитора о регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежит (постановление президиума ВАС РФ от 17.06.2014 № а57-2430/2011)

(Юридическая фирма "Щекин и партнеры") Суть спора

ООО "Корпорация "ЖилСтройИнвест" (заказчик) и ЗАО "Концерн-РТ" (генподрядчик) заключили договор, в соответствии с которым генподрядчик обязался выполнить работы по возведению жилого дома. Генподрядчик работы выполнил, заказчик их принял, но не оплатил.

Затем стороны заключили соглашение о прекращении всех взаимных обязательств по договору генподряда путем предоставления отступного. По условиям соглашения должник (ООО "ЖилСтройИнвест") взамен исполнения первоначального обязательства по оплате работ обязался передать кредитору (ЗАО "Концерн-РТ") нежилые помещения.

Помещения были переданы по акту приема-передачи. На должника возлагалась обязанность совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности. Однако таких действий должником совершено не было.

В этой связи ЗАО "Концерн-РТ" обратилось в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности на переданные помещения, однако к этому моменту должник уже был признан несостоятельным (банкротом), в отношении его было открыто конкурсное производство.

Нижестоящие суды не усмотрели препятствий к удовлетворению требований кредитора, тем более что соглашение об отступном было заключено за пределами сроков, установленных ст. ст. 61.2 и 61.3 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", то есть сделка не могла быть оспорена в порядке главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Правовая позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и в удовлетворении требования о государственной регистрации перехода права собственности отказал, указав, что для исполнения соглашения об отступном недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соответственно, кредитор не вправе требовать предоставления отступного, однако может требовать исполнения первоначального обязательства.

ВАС РФ пришел к выводу, что в данном случае предоставления отступного не произошло, хотя и был подписан акт приема-передачи помещений, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации.

Проводя аналогию с договором купли-продажи недвижимости, ВАС РФ указывает, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества в течение определенного промежутка времени остается продавец, кредиторы которого вплоть до государственной регистрации перехода права к покупателю могут обратить взыскание по обязательствам продавца на отчужденную по договору недвижимость.

Следовательно, кредиторы, предъявившие требования к должнику в рамках дела о банкротстве до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на отчужденное должником недвижимое имущество, должны быть поставлены в равное положение с кредитором, заключившим соглашение об отступном, и вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет всего имущества, входящего в конкурсную массу должника, в том числе и спорных объектов недвижимости.

Более того, ВАС РФ отдельно отмечает, что соглашение о предоставлении отступного не было исполнено должником в добровольном порядке в установленный срок, и с учетом того, что с момента открытия в отношении должника конкурсного производства такая возможность у него отсутствует, заключение соглашения об отступном само по себе не может повлечь наступления предусмотренных им правовых последствий в виде прекращения первоначального обязательства, связывающего стороны этого соглашения.

Выводы

Выработанная ВАС РФ правовая позиция имеет существенное значение для правоприменительной практики как по делам о банкротстве, так и по иным гражданским делам, тем более что в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N А57-2430/201 содержится оговорка о возможности пересмотра решений по аналогичным делам в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.