Мудрый Юрист

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма

Корякин В.М., доктор юридических наук.

В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения - по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, раскрываются особенности данного договора, а также показаны его отличия от договора социального найма жилого помещения.

Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями, договор найма жилого помещения, жилищный фонд социального использования, наемный дом.

Tenancy agreement of the housing stock for social use and its differences from the contract social tenancy

V.M. Korjakin

The article describes a new form of housing - under a lease of premises housing the social use, reveals the features of the contract, and also shows how it differs from the contract social tenancy.

Key words: providing living quarters, tenancy agreement, social housing use, apartment building.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г., узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан - предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах. В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):

а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ). В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор заключается в письменной форме. В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

  1. плату за наем жилого помещения, включающую:
  1. плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма. Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 - 30 лет.

Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений

Признаки

Вид договора найма жилого помещения

договор социального найма

договор найма в жилищном фонде социального использования

Наймодатель

Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование

Российская Федерация; субъект Российской Федерации; муниципальное образование; организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения

Наниматель

Гражданин Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации

Предмет найма

Жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде

Жилое помещение в наемном доме социального использования, относящемся к государственному, муниципальному или частному жилищному фонду

Срок действия

Бессрочный

От одного года до 10 лет

Размер предоставляемого жилого помещения

По норме предоставления

По норме предоставления

Плата за наем и коммунальные услуги

По установленным нормам с учетом льгот и скидок отдельным категориям граждан

Плата включает все издержки бюджета на содержание дома, включая затраты на его строительство

Возможность приватизации

Возможна до 1 марта 2015 г.

Не предусматривается

Государственная регистрация обременения права собственности

Не предусматривается

Требуется

Условия заключения:

  • признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении;

Да

Да

  • специальное условие

Признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории граждан

Доход гражданина и его семьи и стоимость их имущества не превышают максимальный размер, позволяющий гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа