Мудрый Юрист

Права членов семьи собственника: некоторые вопросы регулирования

Трофимова Галина Анатольевна, юрисконсульт ОАО "Алекс" (г. Ангарск).

Права членов семьи и бывших членов семьи по пользованию жилым помещением, принадлежащим собственнику, являются одними из самых неопределенных в силу несовершенства законодательства. В частности, нет четкого обозначения как круга лиц, имеющих статус члена семьи, так и объема их права пользования жилым помещением. Автор данной статьи предлагает свое видение данных проблем и вариант их разрешения с целью как защиты прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, так и прекращения сделок по отчуждению жилых помещений, обремененных незарегистрированным правом этих лиц.

Ключевые слова: право пользования жилым помещением, права пользования жилым помещением членов семьи собственника, права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника, отчуждение жилого помещения, обременение жилого помещения, член семьи собственника, бывший член семьи собственника, право пользовладения.

Rights of members of the owner's family: certain issues of regulation

G.A. Trofimova

Trofimova Galina Anatolyevna, Legal Adviser of Alex OJSC, the city of Angarsk.

Rights of family members and former members of the family on the use of the housing premises belonging to the owner are among the most uncertain because of the imperfection of legislation. In particular, there is no clear designation as the circle of persons having the status of a family member, and the volume of their rights the use of the housing premises. The author of this article offers his vision of these problems and answers to them for the protection of the rights of former members of the family of the owner accommodations and termination of transactions on alienation of residential premises, burdened unregistered right of these persons.

Key words: the right of use of housing premises, the rights of use of housing premises family members of the owner, the rights of use of housing premises of former members of owner's family, alienation accommodations, encumbrance accommodations, family member of the owner, former member of the family of the owner, the right of a use-possession.

Правовая регламентация жилищных прав членов семьи собственника в течение уже долгого времени вызывает споры, так как носит неоднозначный характер. Законодатель идет то по пути усиления прав членов семьи собственника: переход права собственности не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ в первоначальной редакции <1>). То в направлении правовой свободы собственника жилого помещения: переход права собственности не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 года N 54-ФЗ <2>); переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ <3>). Либо делает неожиданный поворот и обременяет жилое помещение правами членов семьи бывшего собственника (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <4>). Все это приводит к запутанности правового статуса бывших членов семьи собственника в отношении жилищных прав на помещение, где они проживали с собственником, затрудняет гражданский оборот жилой недвижимости и выводит в статус неответственных лиц собственников жилых помещений по отношению к бывшим членам своей семьи.

<1> См.: [Электронный ресурс]: СПС "КонсультантПлюс".
<2> См.: Там же.
<3> См.: Там же.
<4> Там же.

Чтобы разрешить проблему обеспечения прав членов семьи собственника, необходимо установить, кто же является членом семьи и на каком основании становится бывшим членом семьи.

Только относительно определенной категорией является понятие "член семьи собственника.

Согласно ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении супруг, а также дети и родители данного собственника. Что касается других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан, то они могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены им в качестве членов своей семьи.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" <5> пояснено, что членами семьи собственника или нанимателя жилого помещения являются проживающие совместно с ним в занимаемом им жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника; могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы и другие лица, если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов его семьи, между ними сложились семейные отношения, характеризующиеся взаимным уважением, взаимной заботой, взаимными личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, взаимной ответственностью, ведением общего хозяйства.

<5> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

То есть признаками, характеризующими членство в семье, названы родство, совместное проживание, а также наличие отношений, отвечающих общераспространенному пониманию семьи. Однако такая система определения членов семьи является субъективной и не позволяет четко квалифицировать лиц, находящихся в соответствующем статусе.

В этой связи было бы разумным законодательно закрепить состав членов семьи, он мог бы иметь наиболее узкий вариант - супруги и их дети либо расширенный - супруги, их дети и родители супругов. "Иные члены семьи" как обладающие какой-то степенью родства, например, тетя или дядя собственника жилого помещения, так и находящиеся на его иждивении либо признаваемые им в качестве членов семьи, могут считаться приравненными к членам семьи на основании договора с собственником. Таким образом, стал бы ясен круг членов семьи собственника.

Другой не совсем однозначно понимаемой категорией является "бывший член семьи собственника". В частности, согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ член семьи становится бывшим членом семьи собственника, с одной стороны, в силу прекращения основания, в результате которого он стал членом семьи - совместного проживания с собственником, с другой стороны - в связи с прекращением семейных отношений с собственником.

Существующее положение должно быть скорректировано. Если в отношении "признанных в качестве членов семьи" переход их в разряд бывших членов семьи может быть определен, главным образом, соглашением с собственником жилого помещения, то вот основание перехода императивно установленных членов семьи в бывшие члены семьи должно быть обозначено законом.

Нельзя не признать, что член семьи собственника может стать бывшим членом семьи собственника только в результате прекращения юридического факта, лежащего в основании приобретения им статуса члена семьи. В отношении супругов - это расторжение брака, в отношении родителей и их детей - обнаружение отсутствия родства, отмена усыновления и другие правопрекращающие основания.

Каковы же права членов семьи и бывших членов семьи собственника согласно ныне действующему законодательству?

Право пользования жилым помещением со стороны членов семьи собственника возникает в случае проживания в принадлежащем собственнику помещении (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Они вправе требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ).

На основании Гражданского кодекса РФ в редакции проекта Федерального закона от 27 апреля 2012 года N 47538-6 <6> можно увидеть, что правовой статус членов семьи собственника, проживающих вместе с ним в жилом помещении, практически не определен <7>. Однако предусмотрена возможность заключать договор личного пользовладения (п. 1 ст. 302.2 ГК РФ в редакции проекта). Следовательно, если соответствующего соглашения нет, остаются лишь нормы Жилищного кодекса РФ в качестве правового обоснования прав членов семьи и бывших членов семьи собственника жилого помещения.

<6> [Электронный ресурс]: СПС "КонсультантПлюс".
<7> См.: Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С. 9.

Право пользования прекращается в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). А также в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не будет определено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника не может быть прекращено и сохраняется в следующих случаях:

по решению суда и на определенный срок, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ);

бессрочно и без решения суда, если бывшие члены семьи собственника на момент приватизации жилого помещения имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

В последнем случае права членов семьи собственника обременяют право собственности, причем покупателю затруднительно узнать об имеющемся обременении <8>, так как оно не фиксируется государственным органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодатель допустил существенную ошибку, исказив как право лиц, которым была выдана квартира на условиях социального найма и имеющих право на ее приватизацию, так и возможность осуществления сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений добросовестными участниками гражданского оборота.

<8> См.: Останина Е.А. Спорные вопросы приобретения ограниченных вещных прав на жилые помещения // Вестник Челябинского государственного университета. 2009. N 36. С. 44.

В этом случае никак нельзя согласиться с безусловным приоритетом прав собственника. Необходимо учитывать и то, как это право было получено - с согласия иных членов семьи или нет, а следовательно - с учетом возможности предъявления к собственнику обязательственных требований по предоставлению права пользования жилым помещением либо без такой правовой возможности.

Согласие на приватизацию давалось членами семьи вряд ли при предположении, что они могут по решению собственника остаться без жилья. Но и добросовестный приобретатель имущества не является виновной стороной.

Алогичность же законодательной формулировки состоит в том, что обременение обращено на имущество, а не возложено на то лицо, которое ставит членов своей семьи в затруднительное положение.

Е.А. Останина, исходя из текущего реформирования законодательства, полагает, что оптимальным "решением было бы дополнение Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" нормой о том, что только тот член семьи или бывший член семьи собственника, который согласно измененной редакции Гражданского кодекса РФ может быть признан субъектом права социального пользовладения, сохраняет право на жилое помещение" <9>. Однако тут же верно отмечает, что такое решение будет жестоким по отношению к тем гражданам, которые, давая отказ от приватизации, полагали, что их право на жилое помещение будет существовать бессрочно, но защитит оборот и законные интересы приобретателя <10>. По ее мнению, возможно и другое решение - переходная норма, определяющая порядок государственной регистрации права пользования жилым помещением, осуществляемая по инициативе самих членов семьи или бывших членов семьи <11>. Но данный вариант решения не может быть приемлем по причине слабой правовой культуры граждан, а также наличия среди них несовершеннолетних и недееспособных, не имеющих возможности себя защитить самостоятельно.

<9> Останина Е.А. Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства // Гражданское право. 2013. N 5. С. 20.
<10> См.: Останина Е.А. Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства. С. 20.
<11> См.: Останина Е.А. Ограниченные вещные права на жилые помещения... С. 20.

Как видится, необходимо исключить право бывших членов семьи собственника на проживание в отчужденном собственником жилом помещении, если они на момент приватизации имели равные с собственником права пользования этим жилым помещением. И наделить их по отношению к собственнику правом требования денежной компенсации, если между ними и собственником не будет заключено нотариально удостоверенное соглашение о проживании в ином жилом помещении, предоставленном собственником. Например, при введении в Гражданский кодекс РФ спроектированных вещных прав собственник вправе заключить с бывшими членами его семьи, отказавшимися от приватизации в его пользу, договор о предоставлении им права личного пользовладения на безвозмездной основе, сейчас же - договор безвозмездного пользования.

То есть следует заменить имеющееся у них вещное право, оставленное за ними законом и обременяющее имущество, на обязательственное и обращенное к члену семьи, злоупотребившему их доверием.

Отметим, что аналогичное правовое регулирование содержится в нормах, определяющих правовой статус наследника, права которого могут быть ограничены обязательством в силу завещательного отказа или завещательного возложения (ст. 1137 и ст. 1139 ГК РФ).

В силу принципа справедливости надо учитывать и тот факт, что лица, отказавшиеся от приватизации в пользу будущего собственника жилого помещения, не могут относиться к группе граждан, нуждающихся в жилье, так как государство уже выполнило перед ними соответствующее обязательство (и предоставило жилое помещение, и разрешило стать его собственником).

Вместе с тем нельзя допустить и возможность злоупотребления членами семьи собственника или бывшими членами семьи собственника своим правом требования.

Например, на практике может возникнуть ситуация, когда члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации в пользу собственника, позже участвовали в ней уже относительно иного жилого помещения. Следовательно, чтобы определить правомерность притязаний, необходимо учитывать данные реестра лиц, воспользовавшихся правом на бесплатную приватизацию жилого помещения.

Кроме того, право требования к собственнику должно быть погашено нотариусом по заявлению собственника на том основании, что у члена семьи (бывшего члена семьи) имеется на праве собственности или на праве социального пользования иное жилое помещение, полученное еще до приватизации спорного жилого помещения, и оно не было отчуждено после вступления в силу закона об обращении требования к собственнику. Ведь нельзя не учитывать и то обстоятельство, что член семьи (бывший член семьи) собственника добровольно отказался от участия в приватизации, и, скорее всего, потому, что имел или планировал приватизировать иное жилье.

Еще одним важным вопросом является законодательное регулирование порядка оформления права пользования жилым помещением членов семьи и бывших членов семьи собственника.

По мнению большинства исследователей, права членов семьи и бывших членов семьи не нуждаются в государственной регистрации <12>. Однако, как представляется, более правы те, кто считает, что государственная регистрация вещных прав на жилые помещения должна производиться в отношении тех прав, которые являются объектами оборота либо выступают в качестве обременения прав <13>. К числу последних как обременяющих право собственности или найма <14> как раз и следует отнести право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения.

<12> См., в частности: Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству, автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 7.
<13> См.: Петросова Т.А. Указ. соч. С. 7.
<14> Имеется в виду договор социального найма.

Законодатель же оставляет этот вопрос открытым. Согласно п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, подлежат государственной регистрации как права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, так и ограничения этих прав и обременения имущества (права на имущество). То есть введение государственной регистрации права пользования жилым помещением членами семьи собственника и бывшими членами семьи собственника вполне вероятно. Например, в силу п. 3 ст. 302.2 ГК РФ в редакции проекта при заключении договора личного пользовладения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведения об объекте права личного пользовладения, сроке, плате за пользовладение или указание о безвозмездности предоставления права, об обязанностях собственника вещи по содержанию этой вещи.

Подводя итоги исследования, отметим, что в целях упорядочения правового регулирования прав членов семьи собственника необходимо:

четко определить круг лиц, составляющих семью, основания приобретения и прекращения статуса члена семьи собственника;

установить в Семейном кодексе РФ, что безусловным основанием приобретения статуса члена семьи является наличие одного из фактов: близкое родство, брак, усыновление; в Жилищном кодексе РФ закрепить, что членами семьи собственника жилого помещения являются члены его семьи, круг которых определен законом, а также лица, вселенные собственником в принадлежащее ему жилое помещение в соответствии с заключенным с ними соглашением о праве проживания там;

предоставить бывшим членам семьи, отказавшимся при приватизации жилого помещения от своих прав, обязательственные права требования к собственнику жилого помещения и отменить норму, допускающую сохранение за ними права пользования жилым помещением в случае его отчуждения;

в качестве альтернативы предъявления и удовлетворения обязательственного требования к собственнику установить возможность заключения им соглашения с бывшими членами своей семьи о предоставлении им права проживания в ином жилом помещении, принадлежащем собственнику на праве собственности или ином праве, причем такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, а положения об основаниях и последствиях его заключения внесены в Жилищный кодекс РФ;

закрепить основания погашения нотариусом права требования к собственнику приватизированного жилого помещения членов семьи и бывших членов его семьи.

Литература

  1. Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3.
  2. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
  3. Останина Е.А. Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства // Гражданское право. 2013. N 5.
  4. Останина Е.А. Спорные вопросы приобретения ограниченных вещных прав на жилые помещения // Вестник Челябинского государственного университета. 2009. N 36.
  5. Петросова Т.А. Вещные права на жилые помещения по российскому законодательству: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007.