Неотделимые улучшения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного супруга

Березин Дмитрий Александрович, аспирант кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления", юрист, независимый оценщик (г. Москва).

Маркина Марианна Викторовна, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО "Государственный университет управления", кандидат юридических наук (г. Москва).

Статья посвящена воспроизводству жилых помещений, принадлежащих на праве собственности одному из супругов, которые в соответствии с законодательными правилами могут быть признаны совместной собственностью супругов. Рассмотрены примеры судебной практики.

Ключевые слова: недвижимость, жилое помещение, часть помещения, стоимость, неотделимые улучшения, супруги.

Permanent improvements to real estate items owned by a spouse

D.A. Berezin, M.V. Markina

Dmitry Alexandrovich Berezin, Postgraduate student of the Sub-Department of Civil Law and Civil Process of Moscow Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "State University of Management", lawyer, independent appraiser.

Marianna Viktorovna Markina, Associate Professor of the Sub-Department of Civil Law and Civil Process of Moscow Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "State University of Management", candidate of legal sciences.

Article is devoted to the reproduction of living quarters, beneficially owned by one of the spouses, which, in accordance with the legal rules may be considered joint property of the spouses. Considered examples of judicial practice.

Key words: real estate, living room, part of the room cost, leasehold improvements, spouses.

Законодательство РФ предусматривает ряд оснований приобретения права собственности гражданами на жилые помещения, в том числе переход права в совместную собственность, без волеизъявления на то субъекта права индивидуальной собственности.

Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).

На данный предмет О.А. Хазова поясняет следующее: "Суд вправе при наличии обстоятельств, перечисленных в ст. 256 ГК (абз. 3 п. 2), признать имущество, являющееся собственностью одного из супругов, их совместной собственностью. В отличие от более общей формулировки, существовавшей в КоБС (ч. 3 ст. 22), ГК уточняет, что вложения, увеличивающие стоимость имущества, должны быть сделаны либо за счет общего имущества, либо за счет личного имущества другого супруга. Однако до введения в действие ГК при рассмотрении данной категории дел суды руководствовались тем, что увеличение стоимости имущества не обязательно должно быть следствием только материальных затрат, в равной мере должен учитываться непосредственный трудовой вклад другого супруга, в результате которого стоимость имущества могла возрасти безотносительно к тому, "участвовала" ли при этом чья бы то ни было собственность или нет [12, с. 53]. Таким образом, уточнение, сделанное ГК в новой редакции этого положения, не позволило учитывать собственно труд одного из супругов по совершенствованию имущества, являющегося собственностью другого, что едва ли обоснованно и правомерно. Этот пробел ГК был восполнен СК, который позволил признать имущество одного из супругов совместной собственностью супругов и в случае, если вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества, были сделаны за счет труда одного из супругов (ст. 37) [11, с. 273 - 274].

Абзац 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ приводит объекты гражданских прав, за счет которых личное имущество одного из супругов может быть признано совместной собственностью супругов. Статья 128 ГК РФ в действующей редакции от 05.05.2014 к объектам гражданских прав относит "результаты работ". Достижение результата работ требует осуществления определенных действий с использованием определенных материалов (вещей). Например, за счет личных денежных сбережений супруги, полученных ею в дар, были приобретены строительные материалы, которые использованы в ремонтных работах, проведенных собственными силами супруга, для улучшения их жилищных, бытовых условий. Данная ситуация позволяет семье сэкономить деньги на подрядных работах. В противном случае расходы супругов-заказчиков, связанные с исполнением обязательств, вытекающих из договора бытового подряда, на случай реализации абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ должны быть учтены, если другой супруг пожелает, чтобы имущество было признано совместной собственностью.

Согласно ст. 37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

"Объектом данной нормы, как правило, выступает первоначально принадлежащее одному из супругов недвижимое имущество: жилой дом, квартира, предприятие, речное судно и т.д. Для признания такого имущества объектом общей собственности супругов необходимо наличие двух обстоятельств: технического и юридического.

К техническому относится осуществление реконструкции, капитального ремонта, переоборудования, надстройки и т.п.

К юридическому следует отнести признание судом увеличения стоимости объекта за счет вышеназванных технических обстоятельств. На практике суды учитывают только увеличение стоимости имущества" [14, с. 92 - 93].

Как верно отмечалось Л.Г. Кузнецовой, речь идет о "переводе" самого имущества из разряда раздельного в разряд общего, совместного. При этом неправильно относить к совместной собственности супругов не саму вещь, стоимость которой увеличилась в результате произведенных в нее вложений, а лишь часть вещи, соответствующую сумме, на которую увеличилась ее стоимость [13, с. 47].

Итак, мы ведем речь о жилом помещении, первоначально принадлежащем одному из супругов. К объектам рассматриваемых норм ГК РФ и СК РФ следует отнести не саму недвижимую вещь, а неотделимые улучшения, как было сказано выше, - "результаты работ", приобретенные (произведенные) супругами в общую собственность, в случаях, предусмотренных данными правилами (абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Перечень видов этих объектов не исчерпывающий.

Рассмотрим пример из судебной практики - Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12.

"Так, судом первой инстанции установлено, что в период зарегистрированного брака истицы и наследодателя в спорном домовладении был произведен ремонт жилого дома, истцом представлены доказательства, согласно которым в период брака в спорном домовладении установлены пластиковые стеклопакеты, произведена оклейка обоев в помещениях, установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях, возведение мансардного этажа над хозяйственным блоком.

Оценив представленные истцом доказательства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку оклейка стен обоями и установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях, установка пластиковых стеклопакетов, возведение мансардного этажа над хозяйственным блоком не могут рассматриваться как вложения, значительно увеличивающие стоимость дома, поскольку относятся к текущему ремонту.

С учетом изложенного у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда".

В рассмотренном примере судебной практики возведение мансардного этажа можно рассматривать как надстройку к дому, и, естественно, благодаря возведенной мансарде <1> площадь жилого помещения становится больше, что, соответственно, должно быть отражено на стоимости помещения.

Предлагается рассмотреть аналогичный пример судебной практики.

"З. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на часть дома. В заявлении она указала, что с 1947 г. состояла в браке с сыном собственника этого дома. В период брака ею с супругом было увеличено и утеплено мансардное помещение в доме. В 1957 г. муж умер. В 1960 г. она на личные средства произвела капитальный ремонт занимаемого мансардного помещения, принимала участие своими средствами в перекрытии крыши дома. По этим основаниям она просила признать, что мансардное помещение принадлежит ей.

Решением Химкинского городского народного суда Московской области иск удовлетворен, за З. признано право на 8/100 дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение без изменения. Президиум Московского областного суда, рассмотрев дело по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, решение отменил, дело направил на новое рассмотрение, указав следующее.

При удовлетворении иска З. народный суд исходил из того, что истица, проживая в мансардном помещении дома, произвела ремонт, утепление упомянутого помещения. Мансарда не была зарегистрирована, она стала значиться только с 1951 г., по данным инвентаризации, в 1966 г. мансардное помещение увеличено на 4 кв. м. На ремонт крыши, по словам З., она передала собственнику 960 руб.

Признав эти обстоятельства установленными, суд признал за истицей право собственности на мансардное помещение.

Судебная коллегия Московского областного суда сочла выводы суда правильными.

Между тем обстоятельства, на которых основано решение суда, не являются законным основанием к удовлетворению требований о признании права собственности на часть дома.

Дом был построен в 1940 г. без участия истицы. Собственник дома - отец ее мужа. Как указал суд, истица принимала участие не в строительстве мансарды, а лишь в ее ремонте, утеплении, т.е. в улучшении.

Согласно ч. 3 ст. 22 КоБС РФ вложения средств в улучшение, ремонт части дома могут являться основанием к признанию права собственности только в том случае, если вложения произведены супругами в период брака и они значительно увеличили стоимость строения, составляющего личную собственность одного из них.

По данному делу дом принадлежал не мужу истицы, а его отцу, поэтому правила ч. 3 ст. 22 КоБС в данном случае неприменимы.

Само по себе участие в капитальном ремонте дома и улучшении части дома, принадлежащего другому лицу, не создает права собственности на него. Лицо, понесшее расходы на производство указанных работ, может требовать их возмещения.

Разрешения на улучшение, утепление и переоборудование мансардного помещения не имеется.

Согласно справке бюро технической инвентаризации увеличение мансардного помещения в 1966 г. на 4 кв. м является самовольным.

Суд этого обстоятельства не учел, не проверил, действительно ли помещение увеличено самовольно и может ли в связи с этим заявленный истицей спор о признании права собственности на мансардное помещение рассматриваться в суде" [10, с. 115 - 116].

Таким образом, для произведения неотделимых улучшений, увеличивающих площадь недвижимого имущества, должно быть соответствующее разрешение. Увеличенная площадь помещения становится частью объекта недвижимости. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ части квартир и части домов относятся к жилым помещениям. Как поясняет А.А. Титов, "жилым помещением может быть часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования)" [15, с. 124]. Право на прибавленную площадь к помещению как часть недвижимости, в отношении которой были произведены такие улучшения, должно подлежать государственной регистрации. О чем законодательство РФ умалчивает, а практика не применяет. И лишь с момента государственной регистрации права на часть жилого помещения, принадлежащего одному из супругов, данное имущество можно признать общей собственностью супругов.

В рассмотренном выше примере из Апелляционного определения Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12 упоминаются также следующие действия, произведенные супругами в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному из супругов, это установление пластиковых стеклопакетов, оклейка обоев в помещениях, установка стеновых панелей в помещении, устройство подвесных потолков в помещениях. Такие результаты работ не могут значительно увеличить стоимость недвижимого имущества.

Как показывает практика оценочной деятельности и рынок недвижимости, стоимость воспроизводства недвижимого имущества существенно не превышает цены продажи такого объекта. Исключение может составлять увеличение площади помещения за счет воспроизведенных улучшений, составляющей часть жилого помещения (дома), о чем говорилось выше. С возникновением в России рынка недвижимости предприимчивые граждане и организации, вкладывая большие деньги в "евроремонты", проводимые в приобретенных ими бывших коммунальных квартирах, с целью дороже перепродать, впоследствии терпели убытки. "Первый существенный показатель цены объекта недвижимости - его местонахождение (населенный пункт, район, улица, инфраструктура, экологическое состояние и т.д.), и только затем сам объект (земельный участок, дом, квартира и т.п.)" [9, с. 114]. Соответственно, неотделимые улучшения продаваемого жилого помещения рассматриваются потенциальным приобретателем в последнюю очередь.

В условиях рыночной экономики и современных гражданско-правовых отношений под стоимостью подразумевается рыночная стоимость <2>.

"... Для решения вопроса о признании жилого дома и земельного участка совместно нажитым имуществом Б. необходимо было доказать объем и стоимость произведенных в спорном доме и на спорном земельном участке улучшений, которые она указала в исковом заявлении, их соотношение со стоимостью жилого дома и земельного участка в целом, а также производство указанных улучшений за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов.

Суд, проанализировав представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что таковых доказательств истицей не представлено.

Определением суда от 7 ноября 2011 года по ходатайству представителя М. была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного жилого дома и земельного участка и выяснения причин изменения их рыночной стоимости за период с марта 2005 года по апрель 2008 года и с апреля 2008 года по февраль 2011 года.

Согласно заключению эксперта ООО "ИнкомОценка" от 15.01.2012 основанием изменения стоимости земельного участка послужило изменение ставки капитализации земельной ренты, т.е. изменение стоимости земельного участка является объективным финансовым процессом. Собственник земельного участка не мог повлиять на его стоимость в процессе эксплуатации. Ремонтные работы по переоборудованию жилого дома не повлияли на техническое состояние дома, в некоторых случаях привели к его ухудшению. После 2005 года собственником были возведены новые надворные постройки, приращение стоимости земельного участка с расположенными на нем строениями произошло за счет возведения надворных построек. Увеличение стоимости надворных построек в 2008 и 2011 году произошло за счет изменения индекса цен в строительстве.

Оснований ставить под сомнение выводы эксперта не имеется. Доказательств, опровергающих выводы вышеуказанного экспертного заключения, не представлено" [7].

Таким образом, причиной изменения цен на недвижимость в современных жизненных условиях, например, в период брака, может явиться нестабильное экономическое и рыночное положение в государстве (например, изменение индекса цен). Если право на возведенные новые надворные постройки было бы зарегистрировано в установленном законом порядке, то данное имущество могло бы стать общей собственностью супругов.

Однако на производство неотделимых улучшений были понесены материальные затраты, вернуть которые не представляется возможным, это: приобретение материалов - потребляемых вещей, оплата работ, выполненных подрядчиком, и прочее.

Абзац 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ и ст. 37 СК РФ диспозитивные. Их адресаты к ним прибегают, как правило, в случаях расторжения брака, раздела имущества.

Кем из супругов и в каком объеме были произведены вложения определить сложно, а порой невозможно. "Причиной этому служит ничем не подтвержденная информация об объекте оценки, со слов его владельца, отсутствие достоверной информации, также нестабильное положение российского рынка, к которому относится объект оценки, например, изменение цен на аналогичные товары (объекты), в силу инфляции, кризиса и т.п., что приходилось переживать российской экономике за последние 20 лет" [8, с. 31]. И, как видно из рассмотренных примеров судебной практики, произведенные вложения, иными словами текущий ремонт, не увеличивают стоимости недвижимого имущества, и каждый из супругов остается, как говорится, "при своем".

Статья 37 СК РФ содержится в главе 7 "Законный режим имущества супругов" данного Кодекса и соответственно регулирует правоотношения супругов, связанных с объектом, находящимся в законном режиме. Представляется разумно данным правоотношениям придать договорный имущественный режим супругов, где объектом будут выступать результаты работ - неотделимые улучшения, проведенные за счет общего имущества (денег) супругов в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности одного из супругов. Например, в случае прекращения брака, супруг - собственник недвижимого имущества обязан супруге - не собственнику возместить денежную компенсацию либо иное имущество, равное рыночной стоимости результатов работ, на момент прекращения брака.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета, N 238 - 239. 08.12.1994.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 1. 12.01.2005.
3. Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ) от 29.12.1995 N 223-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 17. 27.01.1996.
4. Кодекс о браке и семье РСФСР (КоБС РФ) (утв. ВС РСФСР 30.07.1969) (ред. от 07.03.1995, с изм. от 29.12.1995) // Ведомости ВС РСФСР. 1969. N 32. Ст. 1397 (Утратил силу).
5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) // Российская газета. N 148 - 149. 06.08.1998.
6. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 01.08.2012 по делу N 33-2401-12 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 14.06.2014). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=443776.
7. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10 декабря 2012 г. по делу N 33-10771/2012 [Электронный ресурс] // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 14.06.2014). URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=463452.
8. Березин Д.А., Маркина М.В. Дата оценки наследства // Наследственное право. 2014. N 2.
9. Березин Д. Рыночная стоимость и цена договора // Хозяйство и право. 2013. N 9.
10. Данилов Е.П. Семейные споры. Комментарии. Судебная и адвокатская практика. 3-е изд., перераб. и доп. М.: КНОРУС, 2008.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой" (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) (постатейный) (том 1) - включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное).

11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2-х т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2009.
12. Комментарий к КоБС РСФСР. М., 1982.
13. Кузнецова Л.Г. Некоторые вопросы практики применения законодательства о раздельном и совместном имуществе супругов // Законодательство о браке и семье и практика его применения. Свердловск, 1989.
14. Семейное право: учебник / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2008.
15. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008.