Мудрый Юрист

Суд для инвестора

Анастасия Чередова, юрисконсульт, г. Новосибирск.

Актуальность вопроса о подведомственности спора о праве на нежилые объекты в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом) обусловлена отсутствием единства толкования правоприменителями соответствующих положений Закона о банкротстве. В целях разрешения обозначенной проблемы проведем анализ законодательства с учетом сложившейся судебной практики.

Способы защиты прав

В настоящее время в связи с ростом количества автовладельцев и развитием транспортной инфраструктуры все большее распространение приобретает участие физических лиц в строительстве отдельно расположенных парковочных комплексов, гаражных боксов или других нежилых объектов по договорам долевого участия в строительстве или инвестиционным договорам. Если заключить такой договор с недобросовестным застройщиком, есть риск, что вскоре он будет признан банкротом, а гражданам-инвесторам придется защищать свои нарушенные права.

В случае если объектом строительства является жилое помещение, защита прав осуществляется в порядке, предусмотренном специально введенным параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

До недавнего времени вопрос о способе и порядке защиты прав инвесторов, заключивших вышеуказанные договоры на строительство нежилых помещений, решался неоднозначно, что обусловлено следующим.

Прежде всего Закон N 127-ФЗ не предусматривает возможности включения требований о передаче нежилых помещений в отдельный реестр по аналогии, как это предусматривается для жилых помещений (ст. 201.7). Соответственно у инвесторов имеется два возможных варианта действий:

Именно реализация последнего способа защиты права влечет ряд неопределенностей в части подведомственности спора: суд общей юрисдикции или арбитражный суд (в рамках дела о банкротстве).

Какая подведомственность?

Вопрос о подведомственности спора возник в результате расхождений в позициях судов относительно толкования п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ, согласно которому с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения всех процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Таким образом, при обращении инвестора с иском в порядке гражданского судопроизводства районный суд отказывал в принятии искового заявления, руководствуясь вышеуказанной нормой и ссылаясь на специальную подведомственность спора.

Суды апелляционной и кассационной инстанций вопреки многочисленной практике арбитражных судов заняли иную позицию: в случае предъявления требований о признании прав на нежилые объекты специальные правила подведомственности спора о праве на недвижимое имущество в стадии банкротства застройщика не применяются (Постановление Президиума Московского областного суда от 22.05.2013 N 176, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 24.10.2013 по делу N 33-8394-2013, Определение Тюменского областного суда от 08.02.2012 по делу N 33-583/2012).

Разрешая спор, суды обоснованно руководствуются дефинитивными нормами ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ, закрепляющей основные понятия, применимые в рамках параграфа 7 главы IX указанного Закона:

При этом денежное требование определяется федеральным законом как требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, о возмещении убытков, причиненных нарушением обязательства передать жилое помещение, и т.д.

Таким образом, согласно буквальному толкованию приведенных положений участниками в деле о банкротстве наряду с лицами, предусмотренными ст. 34 Закона N 127-ФЗ, являются лица, имеющие требования о передаче именно жилых помещений. То есть лица, заявляющие требования в отношении нежилых помещений, к лицам, участвующим в деле о банкротстве, не отнесены.

Схожую позицию выразил ВАС РФ, указав, что исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ слов и выражений положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ неприменимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение (Определение ВАС РФ от 16.05.2013 N ВАС-5032/13 по делу N А08-6346/2010-18Б).

Признание права невозможно?

Отказ в принятии искового заявления судом общей юрисдикции и невозможность заявления требований о передаче нежилых помещений в рамках дела о банкротстве вынуждают инвестора отказаться от договора и заявить о включении денежных требований в реестр требований кредиторов.

Тем самым инвестор не может реализовать предусмотренное ст. 12 ГК РФ право на защиту в форме признания права.

На основании изложенного представляется однозначной и обоснованной позиция о неприменении специальных норм о подведомственности к правоотношениям, вытекающим из строительства нежилых помещений, а следовательно, и об отнесении спора к компетенции судов общей юрисдикции.

С решением вопроса о подведомственности спора инвесторы и участники долевого строительства получили надежду на реальную защиту своих прав: включение в реестр с денежными требованиями означало бы отнесение их в третью очередь удовлетворения и, как правило, невозможность возврата уплаченных денежных средств ввиду недостаточности имущества застройщика.