Мудрый Юрист

Право пользовладения, основанное и не основанное на договоре аренды

Трофимова Галина Анатольевна, юрисконсульт ОАО "АЛЕКС" (г. Ангарск).

В статье анализируется право пользования (и владения), приобретаемое на основании договора аренды, в сравнении с правами пользовладения и землевладения, предложенными проектом Гражданского кодекса РФ. Указываются отличительные черты права пользования (и владения) арендатора в древнеримском, средневековом и современном праве. Делается вывод относительно объективности невключения вещного права арендатора в перечень ограниченных вещных прав законодателем.

Ключевые слова: ограниченные вещные права, право аренды, договор аренды, договор по созданию вещного права, право пользовладения, право землевладения, возникновение вещного права.

Right to use and to possess based on the lease contract

G.A. Trofimova

Trofimova Galina Anatol'evna, lawyer at OJSC "Alex", Angarsk.

In article the right of use (and possession), acquired on the basis of the lease contract in comparison, with the rights of a use-possession and the land tenure, offered by the Draft of the Civil code of the Russian Federation is analyzed. Distinctive signs of a right of use (and possession) the tenant in the ancient Roman, medieval and modern rights are specified. The conclusion concerning objectivity of a non-inclusion of the real right of the tenant in the list of the limited real rights is drawn by the legislator.

Key words: the limited real rights, the right of rent, the lease contract, the contract on creation of the real right, the right of a use-possession, the right of land tenure, emergence of the real right.

Как справедливо отмечает С.Г. Шевцов, в российском гражданском праве не предусмотрено возможности возникновения непоименованных ограниченных вещных прав на основании договора, несмотря на то что в ст. 216 ГК РФ, содержащей перечень вещных прав, допущена оговорка "в частности" <1>. Хотя, например, в испанской цивилистике преобладает точка зрения, согласно которой частные лица вправе создавать новые конструкции вещных прав при условии соблюдения конкретных ограничений <2>.

<1> См.: Шевцов С.Г. Свободное усмотрение при возникновении ограниченных вещных прав на основании договора в германском и российском гражданском праве // Юрист. 2013. N 11. С. 42.
<2> См.: Шевцов С.Г. Указ. соч. С. 42.

В процессе реформирования действующего законодательства наметилась тенденция к расширению свободного усмотрения собственника в связи с предоставлением возможности заключения договоров по установлению ряда ограниченных вещных прав (права постоянного землевладения, права застройки, права личного пользовладения, ипотеки, права приобретения чужой недвижимой вещи, права вещной выдачи) <3>. Однако право пользования (и владения) взятой в аренду вещи, возникающее на основании договора, так и не получило поддержки законодателя. В Гражданском кодексе РФ в редакции проекта Федерального закона от 27.04.2012 N 47538-6 оно не было названо (далее - Гражданский кодекс РФ в редакции проекта) <4>.

<3> См.: Шевцов С.Г. Указ. соч. С. 46.
<4> См.: СПС "КонсультантПлюс".

Попытаемся проанализировать, насколько обоснованно такое решение.

В научной литературе нет однозначной позиции относительно правовой природы права, приобретаемого на основе договора аренды. Имеет ли оно обязательственный или же вещный характер? Существует и такая точка зрения, что подобного рода права являются обязательственными с вещно-правовыми элементами <5>.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) (под ред. С.А. Степанова) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, Институт частного права, 2009 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<5> См., в частности: Гусев И. Арендные права в современном гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. N 3. С. 32; Качанова В.В., Лескова Ю.Г. К вопросу о проблеме соотношения и взаимосвязи вещных и обязательственных прав // Юридический аналитический журнал. 2006. N 1. С. 80 - 81; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический) / Под ред. С.А. Степанова. 3-е изд. М., 2012. С. 279 (Автор главы - Д.В. Мурзин).

Как представляется, необходимо различать обязательственные правоотношения между участниками договора, посредством которого может быть передано как полное (право собственности), так и ограниченное вещное право, и само вещное право, полученное в результате передачи вещи (вещного права на нее). В частности, на основе договора аренды, купли-продажи, дарения и других аналогичных договоров, направленных на приобретение права собственности или иного права на вещь, возникают или передаются (то есть возникают у нового обладателя права) вещные права.

В частности, сравним возникновение ограниченного вещного права на основании договора аренды и возникновение права собственности на основании договора купли-продажи.

При купле-продаже обязательственным правом приобретателя вещи (покупателя) является право требовать передачи ему этой вещи, при переходе к нему вещи обязанность бывшего собственника (продавца) считается исполненной, а право нового собственника (покупателя) возникшим.

При аренде обязательственным правом приобретателя права пользования арендованным имуществом (арендатора) является право требовать передачи ему этой вещи, а при переходе вещи к нему обязанность продолжающего оставаться собственником вещи арендодателя (так как здесь уже речь идет не о прекращении права собственности, а лишь о его расщеплении) считается исполненной, а право пользования вещью - ограниченное вещное право приобретенным.

Таким образом, некое переплетение вещных и обязательственных элементов в одном праве отсутствует. То есть нельзя не признать, что договор аренды порождает не только обязательственное правоотношение между собственником (арендодателем) и владельцем (арендатором), но и вещное правоотношение между арендатором и противостоящим ему неопределенным кругом лиц <6>.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) (под ред. С.А. Степанова) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, Институт частного права, 2009 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<6> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Степанова. С. 371.

При получении права аренды речь, как правило, идет о возможности использовать переданное по договору имущество, владеть им (ст. 606 ГК РФ) и в ограниченных случаях распоряжаться, в частности, с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или предоставлять в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 615 ГК РФ). То есть на основе договора аренды появляется право пользования либо пользования и владения. Без владения чаще невозможно пользование. В связи с чем право пользовладения взятым в аренду имуществом следовало бы отнести к вещным правам. Как отмечается исследователями, в отличие от римского периода в Средние века владение арендатора носило вещный характер <7>, так что такой порядок абсолютно не нов.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) (под ред. С.А. Степанова) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, Институт частного права, 2009 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<7> См.: Там же. С. 279.

Сравнивая право пользовладения вещью, приобретаемое в результате договора аренды и не признанное в качестве вещного законодателем, и права личного пользовладения и постоянного землевладения, определенные как ограниченные вещные права, нужно отметить, что вещно-правовых отличий между ними нет. Сужен лишь предмет права пользовладения и права постоянного землевладения до недвижимости, в разных нормах заключены полномочия пользовладения арендатора и лица, получившего на основе договора право пользовладения и постоянного землевладения как ограниченные вещные права, предложен ограниченный круг субъектов личного пользовладения. Так, в аренду может быть взято как движимое, так и недвижимое имущество. Опять же, эти отличия не носят сущностного характера по отношению к самой категории вещных прав. К примеру, в дореволюционной России предметом пользовладения могли быть недвижимые и движимые вещи, торговые предприятия, денежный капитал, авторские права, само же пользовладение, или узуфрукт, предполагало личное, без права передачи, пожизненное владение <8>.

<8> См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 304.

А потому было бы целесообразно определить, что при приобретении имущества на основе договора аренды у лица возникает и право пользовладения (если имуществом является земельный участок - землевладения) имуществом как ограниченное вещное право. При этом пределы определенного Гражданским кодексом РФ в редакции проекта пользовладения можно было расширить, включив в него не только право на недвижимую вещь, но и на движимую. Само же пользовладение, приобретенное на основании договора аренды, следовало отграничить от личного пользовладения, что предложено законодателем в Гражданском кодексе в редакции проекта, тем, является ли приобретаемое пользовладение срочным (в результате заключенного договора аренды) или пожизненным (в результате заключения договора на передачу имущества конкретному лицу в пользовладение до конца его жизни). Следует заметить, что Гражданским кодексом в редакции проекта право личного пользовладения устанавливается бессрочно или на срок не менее пятидесяти лет (ст. ст. 299, 299.3).

Однако попытаемся понять, чем руководствовался законодатель, вводя как пользовладение (землевладение) в качестве ограниченных вещных прав, так и оставляя нетронутыми нормы о предоставлении в пользовладение имущества по договору аренды. Почему в одном случае на основе договора лицо приобретает ограниченное вещное право, а в другом случае - нет? Хотя суть того и другого права заключается в одном - в праве пользовладения вещью в собственных интересах. Возможно, смысл данного отличия кроется в некой традиции, в желании заимствовать положения, разработанные именно древнеримскими юристами.

Не всякое фактическое обладание лица вещью признавалось в римском праве владением, о чем подробно описано у И.Б. Новицкого <9>. Проводилось различие между владением в точном смысле и простым держанием. Для владения была необходима воля обладать вещью самостоятельно, то есть относиться к вещи как к своей, держание же полагало фактическое обладание вещью на основе договора с другим лицом, то есть не самостоятельно. Такой владельческой воли, именно в смысле намерения относиться к вещи как к собственной, не было у арендатора: он обладал вещью в своем интересе, но самим фактом платежа арендной платы он уже признавал над собой юридическое господство собственника.

<9> См.: Новицкий И.Б. Римское право. 2-е изд., стереотип. М., 2012. С. 101.

Таким образом, в качестве отличий права арендатора по отношению к полученной им вещи от права обладателя ограниченного вещного права в Древнем Риме признавалось то, что арендатор использует имущество не как свое и оплачивает право пользования вещью.

Но если провести параллель между современными институтами аренды и пользовладения (землевладения), можно ли найти указанные отличия?

Договор об установлении права личного пользовладения должен предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным (п. 2 ст. 302.2 ГК РФ в редакции проекта). Заметим, что безвозмездный характер имеет договор безвозмездного пользования имуществом как аналог возмездному договору аренды (ст. 689 ГК РФ в редакции проекта). Пользовладелец обязан за свой счет содержать обремененную правом личного пользовладения вещь надлежащим образом, не допуская ее ухудшения, и нести все издержки по ее содержанию (п. 2 ст. 302.3 ГК РФ в редакции проекта). Пользовладелец может с согласия собственника улучшать предоставленную ему вещь. Он не вправе требовать от собственника вещи возмещения расходов, в том числе направленных на улучшение вещи, ее ремонт или восстановление; иное распределение обязанностей по содержанию вещи может быть предусмотрено соглашением пользовладельца с собственником вещи (п. 3 ст. 302.3 ГК РФ в редакции проекта), риск случайной гибели или случайной порчи вещи, предоставленной в личное пользовладение, несет пользовладелец (п. 4 ст. 302.3 ГК РФ в редакции проекта). Систематическое невнесение платы за право личного пользовладения, ненадлежащее использование пользовладельцем обремененной вещи или систематическое невыполнение им обязанностей по содержанию вещи, а равно неоднократное или грубое нарушение установленных в соответствии с законом правил пользования вещью являются основанием прекращения права личного пользовладения в судебном порядке по требованию собственника вещи. По требованию собственника вещи или пользовладельца право личного пользовладения может быть прекращено в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса (п. 2 ст. 302.5 ГК РФ в редакции проекта).

Лицо, имеющее право постоянного землевладения, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения земельного участка, а также вносить установленную плату за право постоянного землевладения (п. 1 ст. 299.1 ГК РФ в редакции проекта). Право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не исполняет обязанности по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд; собственник земельного участка обязан направить лицу, имеющему право постоянного землевладения, уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении соответствующего нарушения и срок для его устранения, который не может составлять менее шести месяцев; в случае неустранения лицом, имеющим право постоянного землевладения, допущенного им нарушения в срок, установленный собственником земельного участка, собственник имеет право требовать прекращения права постоянного землевладения в судебном порядке (п. 6 ст. 299.6 ГК РФ в редакции проекта).

Исходя из выше приведенных положений наглядно видно, что и при личном пользовладении, и при постоянном землевладении лицо не может владеть своим имуществом помимо воли собственника, вне условий, установленных договором, и не признавать господство собственника даже при заключении договора о предоставлении имущества на сравнительно большой срок. Кроме того, владелец должен вносить определенную плату за пользование имуществом. Все это свидетельствует о том, что современные варианты личного пользовладения и постоянного землевладения не обладают теми характеристиками, которые бы его отличали от пользовладения, предоставляемого по договору аренды.

Кроме того, сближает право аренды с указанными вещными правами и возможность защиты арендатором своих прав от всех третьих лиц в связи с приобретением им после получения имущества прав титульного владельца <10>. Нельзя не согласиться с Д.В. Мурзиным в том, что любое титульное владение является по своей природе вещным правом.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) (под ред. С.А. Степанова) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, Институт частного права, 2009 (2-е издание, переработанное и дополненное).

<10> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. С. 611.

Таким образом, нет никаких оснований для непризнания права аренды вещным правом. Его игнорирование порождает расхождение цивилистического подхода и законодательного. А право, не основанное на устоявшихся научных воззрениях, не может носить объективного характера.

Литература

  1. Гусев И. Арендные права в современном гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. N 3.
  2. Качанова В.В., Лескова Ю.Г. К вопросу о проблеме соотношения и взаимосвязи вещных и обязательственных прав // Юридический аналитический журнал. 2006. N 1.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) (под ред. С.А. Степанова) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, Институт частного права, 2009 (2-е издание, переработанное и дополненное).

  1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический) / Под ред. С.А. Степанова. 3-е изд. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2012.
  2. Новицкий И.Б. Римское право. 2-е изд., стереотип. М.: КНОРУС, 2012.
  3. Шевцов С.Г. Свободное усмотрение при возникновении ограниченных вещных прав на основании договора в германском и российском гражданском праве // Юрист. 2013. N 11.
  4. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.