Мудрый Юрист

Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты

Макаров Олег Васильевич, адвокат Адвокатской палаты Липецкой области, кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассматривается состояние законодательства в части научной разработки понятия недвижимости. Выявлено, что для российского законодательства характерно неверное закрепление материально-правовых признаков объектов недвижимости. Специальные гражданско-правовые нормы, устанавливающие режим недвижимости, нуждаются в усовершенствовании. Исторический путь России самым непосредственным образом сказывался на содержании законодательства, регулирующего отношения по поводу недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, соотношение различных правовых норм в закреплении понятия недвижимости, Гражданский кодекс России, Земельный кодекс России, признаки недвижимости.

Real estate as an object of civil legal relations: essence and characteristics

O.V. Makarov

Makarov Oleg Vasil'evich, attorney, Chamber of Attorneys of Lipetsk Region, candidate of juridical sciences, assistant professor.

The article discusses the status of legislation and the scientific development concept of real estate. Revealed that Russian law is wrong to pin the substantive signs of real estate objects. Special Civil and legal rules establishing mode of real estate should be improved. History of Russia has a direct impact on the content of the legislation governing the relations regarding real estate.

Key words: Ratio of real estate law in consolidating the concept of real property. The Civil Code of the Russian Federation. The land code of the Russian Federation. Signs of real estate.

После общих положений об объектах гражданских прав и их оборотоспособности глава 6 ГК РФ содержит нормы, определяющие правовой режим недвижимого и движимого имущества. Если следовать сложившейся дихотомии имущества, вполне можно выделить сделки с недвижимостью и сделки с движимым имуществом. Причем если сделкам с движимым имуществом законодательство уделяет определенное, но все-таки ограниченное внимание, то сделкам с недвижимым имуществом уделяется внимание, начиная от процессов его создания, улучшения, реконструкции, государственного учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на нее и заканчивая использованием недвижимого имущества. Причем некоторые из этих правоотношений облекаются в столь сложную правовую форму, что опосредуются рядом гражданско-правовых обязательств и договоров.

Какова причина такого положения?

Видимо, прежде всего необходимо вести речь о специфических признаках недвижимости. Когда об этих специфических признаках недвижимости пытается рассуждать С.Ю. Калинин <1>, то он сбивается к выработке некоторой - далеко не безупречной - классификации недвижимых вещей.

<1> См.: Калинин М.Ю. Гражданско-правовой режим недвижимости // Юридическая наука. 2001. N 3.

В экономической литературе можно встретить утверждения о том, что объект недвижимости обладает рядом экономических особенностей: ликвидностью, т.е. возможностью быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги; многообразием комбинаций вещных прав и распределения доходов (одни элементы могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - в залоге и т.д.); строгой регламентацией совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию; различием в налогообложении недвижимости, которое связано с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений <2>.

<2> См.: Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2009; Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости. М.: Эксмо, 2008; Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. 2007. N 7 (32). С. 136 - 139.

Ни один из выделенных в экономической литературе организационно-экономических признаков недвижимости не выдерживает критики, что подтверждает отсутствие концептуального понимания недвижимости.

Во-первых, что касается ликвидности недвижимости, то ликвидность недвижимости, естественно, резко отличается от ликвидности движимого имущества, и особенно такого, как деньги, причем в сторону ее снижения. Во-вторых, многообразие комбинаций вещных прав в отношении недвижимости и распределения доходов не столь специфично, поскольку вполне можно представить такую комбинацию вещных прав и распределения доходов и в отношении движимого имущества. К примеру, какой-нибудь сложный технологический комплекс вполне может принадлежать на праве собственности нескольким лицам, и в зависимости от этого обстоятельства будет зависеть распределение доходов. В-третьих, строгая регламентация сделок с недвижимостью с соблюдением письменной формы и государственной регистрации вряд ли вообще составляет организационно-экономический признак недвижимости; кроме того, законодательство не предусматривает необходимости государственной регистрации сделок с недвижимостью во всех случаях. Четвертое - различие в налогообложении не только взаимосвязано с разницей в самих объектах недвижимости, но и обусловлено различными обстоятельствами: вряд ли данные обстоятельства существенны для налогообложения недвижимости, - более существенно то, что все объекты недвижимости подлежат налогообложению, а объекты движимого имущества подвергаются выборочному налогообложению.

В критикуемом подходе обращает на себя внимание смешение организационно-экономических и правовых признаков недвижимости.

Представляется, что совокупность иных организационно-экономических качеств характеризует недвижимость по существу. Прежде всего выделяется высокая стоимость недвижимого имущества, возможность длительного использования недвижимости как по предпринимательскому, так и по потребительскому назначению. Действующее законодательство, к примеру, предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. С чем это связано? Явно, с возможностью использования одного и того же недвижимого имущества по различному функциональному назначению.

Что касается правовой литературы, то разброс мнений в понимании недвижимости как объекта гражданских правоотношений приличен.

К примеру, выделяется своей искусственностью "юридическая" концепция понимания недвижимости, в соответствии с которой (концепцией) акт государственной регистрации имеет конституирующее значение для понимания недвижимости <3>; таким образом, получается, что до государственной регистрации права имущество является движимым, а после государственной регистрации права - недвижимым. Поверить в это, конечно, трудно, если не невозможно; поэтому появляются иные точки зрения, содержащие критику в адрес "юридической" концепции недвижимости <4>. По существу же, невозможно представить себе право государства менять объективную сущность вещей: даже отнесение к недвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов многими исследователями рассматривается как искусственный прием, не приводящий к изменению объективных качеств и свойств данных объектов. Ничего бы не изменилось по существу, если бы государство, не относя данные объекты к недвижимым, установило бы требование государственной регистрации прав на них. Не случайно п. 2 ст. 130 ГК РФ не исключает возможности государственной регистрации прав на движимые вещи: изменение сущности и природы движимых вещей в данном случае не произойдет.

<3> См.: Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского [и др.]. М., 1996 (автор комментария - Е.А. Суханов); Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 130.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<4> См.: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999 (автор комментария - Б.М. Гонгало).

Таким образом, установление требования государственной регистрации прав на те или иные вещи не предопределяет качества вещей.

По-видимому, прав О.Ю. Скворцов, утверждающий, что "... понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления (так у автора. - О.М.), а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей" <5>.

<5> Скворцов О.Ю. Указ. соч. С. 107.

Такое утверждение равнозначно утверждению об отсутствии закрепленного в законе понятия недвижимости.

Что касается воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, то ясно, что законодательное отнесение их к объектам недвижимости не меняет их объективной физической и технической сущности. В связи с возможностью введения государственной регистрации прав на любые вещи - как движимые, так и недвижимые, конструкция статьи 130 ГК РФ должна быть изменена. Общее правило о том, что законом может быть предусмотрена государственная регистрация прав на любые вещи - движимые и недвижимые, в настоящее время в законе имеется (ст. 8.1 ГК РФ). Видимо, возможно установление государственной регистрации прав и на некоторые нематериальные объекты. Что же касается прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, то на первом месте должны быть предусмотрены недвижимые вещи, на втором и последующем - права на движимые вещи, на которые законодатель признает необходимым установить государственную регистрацию. В сложившихся формально-юридических условиях выявление признаков недвижимого имущества приобретает более актуальное значение.

Статья 130 ГК РФ для квалификации недвижимого имущества применяет, по сути дела, один критерий - прочность взаимосвязи с землей, трактуемой как невозможность перемещения объектов недвижимости без несоразмерного причинения ущерба их назначению. Дело даже не в том, что возможности современных техники и технологий позволяют перемещать любые объекты, и даже не в неясности, неопределенности и оценочности такого критерия, как соразмерность или несоразмерность назначению тех или иных объектов <6>, а в практической неприменимости критерия соразмерности причинения ущерба назначению объектов недвижимости.

<6> См. об этом: Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 409 - 410.

Что такое назначение объектов недвижимости? Для чего они предназначены? Известно, что в некоторых случаях закон устанавливает назначение того или иного объекта недвижимости, например, жилое помещение, по общему правилу, предназначено для проживания граждан. Но, во-первых, то же самое жилое помещение может быть перемещено в другое местоположение или реконструировано с изменением технических и физических параметров, но с сохранением своего целевого назначения. Во-вторых, целевое назначение жилого помещения может быть изменено путем перевода жилого помещения в нежилое. Таким образом, оказывается, назначение объекта недвижимости не ставит столь жесткие рамки и пределы для оперирования с ним настолько, чтобы объект недвижимости потерпел какой-то ущерб.

То же самое доказывается при анализе организационно-правового режима назначения и категорирования земельных участков, довольно часто называемых в исследовательской литературе классическими объектами недвижимости.

Что же касается других объектов недвижимости (здания, сооружения, объект незавершенного строительства), то их назначение законом не устанавливается, поэтому, видимо, может изменяться управомоченными лицами достаточно произвольно.

Таким образом, признак несоразмерности причинения ущерба назначению недвижимости довольно абстрактен и практически для целей квалификации недвижимости малоприменим.

Остается признак прочности взаимосвязи недвижимости с землей, против применения которого в литературе имеются возражения <7>. Если встать на позицию отрицания значения прочности взаимосвязи недвижимости с землей, то придется предлагать какие-то новые, неизвестные доктрине и закону признаки недвижимости. Однако таковых, насколько известно из имеющихся источников, не предложено.

<7> См.: Там же. С. 413.

Естественно, сам по себе признак прочности взаимосвязи недвижимости с землей нуждается в изучении, толковании и некоем дальнейшем совершенствовании.

Первая группа соображения касается земли как того, с чем связан объект недвижимости. Статья 6 Земельного кодекса РФ исходит из того, что земля, понимаемая как природный объект и природный ресурс, является объектом земельных, а не каких-то иных отношений. Вряд ли это верно и, по-видимому, не соответствует ст. 9 Конституции РФ, устанавливающей, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Таким образом, земля и другие природные ресурсы минимально - объекты конституционных правоотношений. Кроме того, если не все, то определенное количество объектов недвижимости располагается не на земле, а на земельных участках (а понятие земли и понятие земельного участка, как известно, не совпадают); за вычетом этого количества имеются объекты недвижимости, располагаемые не на земле, а под землей или на каких-то других территориях, не являющихся землями (горы, дно водоемов, пещеры). В многоэтажных домах жилые и нежилые помещения второго и последующих этажей вообще с землей не связаны. Таким образом, оказывается, что признак прочности взаимосвязи объекта недвижимости с землей довольно уязвим.

Реально большинство объектов недвижимости взаимосвязано не с землей, а с конкретным земельным участком или иным местом нахождения. Земельный участок, как известно, сам по себе является недвижимостью; следовательно, объектом недвижимости является то, что прочно связано с недвижимостью; в конечном итоге, получается, понятие недвижимости определяется через само же это понятие и взаимосвязь недвижимостей, и окончательно неясно, каковы же признаки или признак недвижимости.

Вторая группа соображений исходит из того, что при отграничении недвижимостей от иных объектов гражданских прав и неудовлетворительности признака прочности взаимосвязи объекта недвижимости с землей необходимы иные признаки (или признак) недвижимости, и такими признаками вполне могут стать физическая и техническая (но не обязательно прочные) взаимосвязи объектов недвижимости между собой и их местонахождение. Понятие местонахождения объекта недвижимости известно российскому законодательству в форме местоположения объекта недвижимости. Статья 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусматривает в составе сведений государственного кадастра недвижимости местоположения объекта недвижимости. Именно местоположение объекта недвижимости и взаимосвязь объекта недвижимости с этим местом является его основным признаком. Именно местоположение объекта недвижимости меняется в том случае, если объект недвижимости перемещен на другое место. После перемещения объекта недвижимости на другое место восстанавливается его взаимосвязь с другими объектами недвижимости, поскольку объект недвижимости ни технически, ни физически не может использоваться без взаимосвязи с другими объектами недвижимости, но данное использование осуществляется по другому месту нахождения.

Основные выводы: 1) ст. 130 ГК РФ должна быть приведена в соответствие со ст. 8.1 ГК РФ; 2) признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении должен быть удален из закона; 3) признак прочности взаимосвязи объекта недвижимости с землей должен быть преобразован в признак взаимосвязи объекта недвижимости с другой недвижимостью и 4) в законе должен быть закреплен такой признак недвижимости, как прочность взаимосвязи объекта недвижимости с его местом нахождения (местоположением).

Литература

  1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 130.
  2. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости // Экономические науки. 2007. N 7 (32). С. 136 - 139.
  3. Калинин М.Ю. Гражданско-правовой режим недвижимости // Юридическая наука. 2001. N 3.
  4. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. М.И. Брагинского [и др.]. М., 1996.
  5. Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 409 - 410, 413.
  6. Оценка стоимости недвижимости / Под ред. М.А. Федотовой. М.: КНОРУС, 2009.

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

  1. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999.
  2. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.
  3. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости. М.: Эксмо, 2008.