Мудрый Юрист

Надзор за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Терентьева Евгения Валерьевна, старший научный сотрудник НИИ Академии Генеральной прокуратуры РФ, кандидат юридических наук.

Статья посвящена такому важному направлению прокурорской деятельности, как надзор за соблюдением прав граждан в долевом строительстве.

Ключевые слова: прокурорский надзор, законность, жилищные права граждан.

Supervision over observance of the rights of citizens to participation in shared construction of blocks of flats

Y.V. Terentyeva

The article focuses on such an important area of prosecutorial activity as supervision over legality in the sphere of observance of the rights of citizens to participation in shared construction.

Key words: prosecutorial supervision, legality, housing rights of citizens.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства (далее - ЖКХ) обширна и многогранна. Перечень вопросов, связанных с ней, включает в себя и благоустройство территорий, и природоохранные территории, и тарифы, и денежные расчеты с потребителями работ и услуг, и строительство жилых домов, и др.

Прокурорами в сфере ЖКХ в 2013 г. выявлено 319984 нарушения, в том числе 8115 незаконных правовых актов. На выявленные правонарушения принесено 7885 протестов, внесено 69871 представление, направлено в суды 52873 иска на сумму 96,8 млн. руб.

Поскольку при долевом участии граждан при строительстве многоквартирных домов используются крупные денежные средства граждан, прокурорский надзор за соблюдением их прав занимает особое место.

При осуществлении надзора за соблюдением законодательства, направленного на защиту прав участников долевого строительства, прокуроры выявляют нарушения закона, связанные с несоблюдением формы договоров на долевое участие в строительстве, заключаемых с гражданами, с отсутствием разрешений на строительство, непредставлением организациями-застройщиками отчета о своей деятельности, факты использования застройщиком денежных средств не по целевому назначению, несоответствия качества объекта долевого строительства предъявляемым требованиям (техническим и градостроительным регламентам, проектной документации, условиям договоров и т.д.).

Из проведенных в НИИ Академии Генеральной прокуратуры РФ обобщений докладных записок прокуроров субъектов Федерации по вопросам соблюдения прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов видно, что прокуроры во всех регионах выявляют большое количество нарушений федерального законодательства.

Так, во Владимирской области ООО "ГлавСтройЗаказчик" осуществлено привлечение денежных средств граждан с нарушением требований законодательства при отсутствии разрешения на строительство объекта. По этому факту заместитель прокурора г. Владимира в отношении директора ООО "ГлавСтройЗаказчик" возбудил дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.28 КоАП, по результатам рассмотрения которого виновное лицо привлечено к ответственности в виде штрафа. Также заместитель прокурора г. Волгограда директору ООО "ГлавСтройЗаказчик" внес представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве, по результатам рассмотрения которого одно лицо привлечено к дисциплинарной ответственности. Кроме этого, в области были факты привлечения застройщиками денежных средств участников долевого строительства до проведения государственной регистрации договоров долевого участия.

Подобные факты обнаружены и в других областях РФ. В г. Волгограде прокуратурой Дзержинского района установлено, что ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" при строительстве многоквартирного жилого дома в период с 12 января 2011 г. по 18 ноября 2011 г. привлекало денежные средства граждан до государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. По этому факту прокуратурой возбуждены производства об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 14.28 КоАП (по результатам рассмотрения ОАО "ВЗ ЖБИ N 1" назначен штраф в размере 500000 руб., постановление в отношении должностного лица - на рассмотрении), в адрес руководителя организации внесено представление, которое рассмотрено и удовлетворено.

Такие же нарушения выявлены во многих регионах (Красноярский край, Владимирская, Волгоградская, Вологодская, Московская области, Республика Дагестан и др.).

Как видим, наиболее распространены такие нарушения, как привлечение средств граждан для долевого строительства жилья без необходимой разрешительной документации на строительство домов. Многие застройщики, фактически привлекая денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов, пытаются уйти от действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), согласно которому договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4). В связи с этим прокуратура и контролирующие органы возбуждают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 ст. 14.28 КоАП.

Однако другой Федеральный закон - от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" - предусматривает, что капитальными вложениями являются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство (ст. 1). Это положение позволяет застройщикам - субъектам инвестиционной деятельности - тоже привлекать денежные средства граждан. В связи с этим напомним, что Закон N 214-ФЗ не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью (ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, договоры граждан, заключенные с субъектами инвестиционной деятельности, на сегодняшний день могут выпасть из сферы действия норм об обязательной государственной регистрации договоров, а указанные действия позволяют недобросовестным застройщикам уходить от ответственности, предусмотренной ст. 14.28 КоАП.

Исходя из сказанного, считаем необходимым внести изменения в ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, более четко прописав в ней отношения граждан с застройщиками - субъектами инвестиционной деятельности.

Подобная практика может привести не только к административному правонарушению, но и преступлению. В большинстве случаев таковым является мошенничество.

Так, в городе К. районным следственным отделом СУ СК возбуждено уголовное дело по факту неправомерных действий сотрудников вуза при финансировании строительства жилого фонда по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК. Расследованием установлено, что после заключения инвестиционного контракта (договора) между вузом, правительством города и ГУП "Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов" по строительству жилого дома бывший проректор вуза, превышая свои служебные полномочия, без согласования с Ученым советом вуза, в нарушение требований устава и условий инвестиционного контракта, заключил договоры долевого участия в строительстве указанного дома с несколькими физическими лицами, а также подписал акты об исполнении обязательств. Проректором Б. в адрес соинвесторов направлялись письма с указанием о перечислении денежных средств по договорам на счет одного из незаконно привлеченных инвесторов строительства, а также некоторых фирм. Часть денежных средств, поступивших по договорам соинвестирования, была перечислена в счет приобретения в собственность Б. жилого дома. На расчетные счета вуза денежные средства не поступили. Своими действиями Б. похитил при соучастии неустановленных лиц денежные средства, принадлежащие К., в размере, эквивалентном 397000 долларов США, П. 1500000 долларов США, Г. 378000 долларов США, Н. 455000 долларов США, С. 491400 долларов США, Ж. 591570 долларов США, Ц. 591375 долларов США и Ш. 322375 долларов США, т.е. совершил мошенничество, причинив ущерб в особо крупном размере как собственникам денежных средств, так и законным интересам области. Б. предъявлено обвинение в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК.

Кроме этого, как показывает практика, мошенничество может быть совершено не только путем хищения чужого имущества, но и путем незаконного приобретения права на имущество при его оформлении. Например, недобросовестный руководитель юридического лица регистрирует купленную землю и двухэтажную постройку на ней на себя как на физическое лицо, реально построив более высокое здание. Штраф для физических лиц в соответствии с ч. 1 ст. 3.5 КоАП установлен в размере не более 5000 руб., а для юридических - не более 1000000 руб. Таким образом, в случае привлечения такого лица к административной ответственности он уплачивает штраф в размере 5000 руб., а не 1000000.

В связи с этим, на наш взгляд, за подобные мошеннические действия необходимо усиливать не только административную ответственность, но и уголовную. По действующему Уголовному кодексу таких лиц на сегодняшний день невозможно привлечь к уголовной ответственности, поскольку мошенничество есть хищение именно чужого имущества или приобретение права именно на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. В этом же случае речь идет не о чужом имуществе, а о приобретении права на имущество при его оформлении. Поэтому необходимо изменить диспозицию ст. 159 УК, закрепив в ней, что "мошенничество есть хищение чужого имущества или приобретение права на имущество путем обмана или злоупотребления доверием".