Мудрый Юрист

Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качестве недвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личных нужд

Т.Л. Левшина, старший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.

Р. и Т. П-вы обратились в суд с иском к Департаменту муниципального жилья г. Москвы о соразмерном снижении цены квартиры. В обоснование иска они указали, что по договору купли-продажи от 14 октября 1996 г. ответчик продал им квартиру. При вселении в нее были обнаружены дефекты в виде кривых полов, неровности стен, зауженного прохода в коридоре и др. Истцы просили уменьшить цену квартиры, по которой она была приобретена, на 40% и взыскать с ответчика денежную сумму, соразмерную указанным процентам, неустойку за просрочку удовлетворения требования об уменьшении цены, а также компенсацию морального вреда и судебные расходы.

Впоследствии истцы изменили свои требования в части уменьшения покупной цены и просили ее снизить на 90%. Основанием такого изменения послужили результаты судебно-строительной экспертизы, в ходе которой было установлено, что помимо работ по устранению указанных в исковом заявлении недостатков необходимо приведение квартиры истцов в соответствие с требованиями нормативных документов по пожарной безопасности. Для этого потребуется разборка жилого дома до уровня квартиры Р. и Т. П-вых. Определить стоимость разборки дома судебно-строительная экспертиза не имеет возможности, так как для этого необходимо расселение большей части дома, а от этого, в свою очередь, зависит основная часть расходов по устранению недостатков квартиры истцов.

Заочным решением Тушинского муниципального суда г. Москвы, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам, в пользу истцов взыскано в счет возмещения убытков 194381 руб., исходя из 17% потери потребительских свойств квартиры на момент вынесения решения, и судебных расходов 8273 руб., а также компенсация морального вреда по 5000 руб. каждому. В удовлетворении остальных требований отказано.

Заместителем Генерального прокурора РФ был принесен протест, в котором ставился вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда удовлетворил этот протест по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцами заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры.

Суд же фактически рассмотрел спор о возмещении убытков. Данное обстоятельство повлияло на круг вопросов, поставленных судом перед экспертами. Расчет снижения стоимости квартиры предлагалось сделать исходя из стоимости восстановительного ремонта квартиры истцов. Однако даже в этом расчете экспертами была допущена ошибка. В сумму восстановительного ремонта была включена только стоимость отделочных работ в квартире истцов. Стоимость же полного восстановительного ремонта экспертами не была определена, так как для приведения квартиры в соответствие с обязательными требованиями по пожарной безопасности требовалась разборка жилого дома до уровня квартиры П-ых, что невозможно без расселения большей части дома. В выводах экспертизы отмечалось, что расходы на разборку и расселение дома определить не представляется возможным, а именно они составляют основную часть расходов по устранению недостатков квартиры истцов.

  1. Спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи недвижимости, заключенного Департаментом муниципального жилья и двумя гражданами. В связи с этим возникает вопрос о законодательстве, подлежащем применению, так как такие отношения регулируются гл. 30 ГК РФ и, в частности, параграфом 7 "Продажа недвижимости", а также Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" <*>.

---------------------------------

<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 3. Ст. 140.

Согласно ст. 9 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> (далее - Вводный закон) в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

---------------------------------

<*> Там же. 1996. N 5. Ст. 411.

Р. и Т. П-вы приобрели квартиру для собственного проживания, а не для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Департамент муниципального жилья г. Москвы - это организация, которая реализовала П-ым квартиру по договору купли-продажи. Следовательно, на основании преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Вводного закона к отношениям, возникшим на основании договора купли-продажи недвижимости, помимо ГК РФ будет применяться Закон о защите прав потребителей.

Соотношение норм ГК РФ и Закона о защите прав потребителей, касающихся купли-продажи, определено некоторыми нормами ГК РФ (п. 5 ст. 454 и п. 3 ст. 492). Эти нормы отдают приоритет положениям об отдельных разновидностях договора купли-продажи перед общими положениями о купле-продаже и Законом о защите прав потребителей.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" <*> конкретизированы указанные нормы Вводного закона и ГК РФ. Закон о защите прав потребителей применяется, если:

---------------------------------

<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. N 1.

это предусмотрено ГК РФ (п. 3 ст. 492);

ГК РФ не содержит такого указания, однако Закон о защите прав потребителей конкретизирует и детализирует нормы ГК РФ, либо когда ГК РФ не регулирует отношения, но они урегулированы Законом о защите прав потребителей;

Закон о защите прав потребителей предусматривает иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает такую возможность.

Предметом договора купли-продажи, заключенного Р. и Т. П-выми и Департаментом муниципального жилья, являлась квартира, т.е. недвижимость. Такой договор в ГК РФ выделен в самостоятельную разновидность купли-продажи. Поэтому к нему должны применяться правила параграфа 7 гл. 30 ГК РФ, а не параграфа 2 "Розничная купля-продажа". Вместе с тем на основании ст. 9 Вводного закона Р. и Т. П-вы как потребители пользуются всеми теми правами, которые закреплены Законом о защите прав потребителей. Статья 22 Закона о защите прав потребителей предусматривает срок, в течение которого продавцом подлежит удовлетворению требование потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, а ст. 23 устанавливает ответственность продавца за просрочку удовлетворения этого требования в форме неустойки в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.

Тушинский муниципальный суд г. Москвы отказал П-вым во взыскании неустойки за просрочку исполнения их требования о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, несмотря на то, что они в соответствии со ст. 9 Вводного закона пользовались правами потребителя по Закону о защите прав потребителей и он подлежал применению на основании разъяснения, данного в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, т.к. ГК РФ не регулирует сроки удовлетворения требования потребителей о соразмерном уменьшении цены и ответственность за их просрочку.

Вопрос о соотношении норм ГК РФ о продаже недвижимости и Закона о защите прав потребителей касается также последствий продажи товара ненадлежащего качества.

Статья 557 ГК РФ установила, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья же 18 Закона о защите прав потребителей, закрепляющая общие правила, независимо от характера товара (движимая вещь или недвижимая), предоставляет потребителю право требовать замены дорогостоящих товаров, к которым следует отнести квартиры, если обнаруженные в товаре недостатки являются существенными. Несоответствие приобретенной П-выми квартиры обязательным требованиям пожарной безопасности на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ и преамбулы Закона о защите прав потребителей следует признать существенным, так как его невозможно устранить без несоразмерных расходов и затрат времени (разборка и расселение дома).

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ прямо не предусматривает подобно п. 3 ст. 492 ГК РФ применение к отношениям по купле-продаже недвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель, Закона о защите прав потребителей и не устанавливает, что этот Закон применяется в части, не урегулированной ГК РФ. Означает ли это, что к последствиям продажи недвижимости ненадлежащего качества, приобретенной гражданином-потребителем, будет применяться как специальный Закон о защите прав потребителей, а не ст. 557 ГК РФ?

Представляется, что не означает, по следующим обстоятельствам. Нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. Помимо этого в Законе о защите прав потребителей прямо указано, что отдельные виды договоров купли-продажи и продажа отдельных видов товаров могут обладать значительными особенностями, требующими специального регулирования (ст. 26). Поэтому нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону о защите прав потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.

Как подчеркнуто в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7, Закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, и Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.

Из сказанного следует, что последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. В соответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении в квартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретенной недвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерного уменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Согласно ст. 557 ГК РФ потребитель не вправе требовать замены недвижимости ненадлежащего качества независимо от характера обнаруженных в ней недостатков.

  1. Основанием для удовлетворения протеста заместителя Генерального прокурора РФ и отмены состоявшихся по комментируемому делу судебных постановлений явилось, в частности, то обстоятельство, что Тушинский муниципальный суд г. Москвы по существу рассмотрел дело о возмещении Р. и Т. П-вым убытков, связанных с расходами на устранение недостатков квартиры, которые они в действительности не устраняли и не собирались устранять, а не о соразмерном уменьшении ее покупной цены. Суд посчитал, что несоразмерность цены приобретенной квартиры устраняется путем возмещения стоимости ее восстановительного ремонта, причем без учета приведения квартиры в соответствие с требованиями по пожарной безопасности.

По своему правовому содержанию требование о возмещении расходов на устранение недостатков товара и требование о соразмерном уменьшении покупной цены различаются. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Следовательно, расходы потребителя на устранение недостатков - это убытки, которые представляют собой один из видов реального ущерба. Расходы на устранение недостатков включают в себя расходы на приобретение необходимых для их устранения материалов, изделий, деталей и т.п., а также на оплату работ по устранению.

Требование о возмещении расходов на устранение недостатков предъявляется в случае, когда потребитель не может использовать без их устранения приобретенный товар по прямому назначению.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется при наличии нескольких условий: а) товар может быть использован по прямому назначению без устранения недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы; б) цена товара была установлена договором без учета имеющихся в товаре недостатков, т.е. цена была определена за одно качество товара, а оно оказалось другим, более низким. Представляется, что в этом случае имеет место неосновательное обогащение продавца, который получил с покупателя денежную сумму за товар надлежащего качества, а передал ему товар более низкого качества, чем было предусмотрено договором, и поэтому на основании ст. 1103 ГК РФ обязан вернуть покупателю ту часть уплаченной за товар цены, которая превышает цену товара с имеющимися в нем недостатками.

Таким образом, при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Потребителю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся в нем недостатков.

Установление Тушинским муниципальным судом соразмерного уменьшения покупной цены квартиры путем определения стоимости ее восстановительного ремонта нивелировало различную правовую сущность требования о соразмерном уменьшении покупной цены и требования о возмещении расходов по устранению недостатков и подменило первое требование вторым.

Указанная ошибка повлекла за собой и другие.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ право выбора предъявления одного из перечисленных в ней требований по поводу недостатков товара принадлежит покупателю. Как следует из материалов дела, основным требованием Р. и Т. П-вых является соразмерное уменьшение покупной цены. Об этом они указали в исковом заявлении, в дополнительном заявлении об изменении размера требований и в заседаниях суда. На протяжении всего судебного разбирательства П-вы доказывали, что цена спорной квартиры значительно ниже из-за своих недостатков, которые не могут быть устранены без расселения жильцов, что реально невозможно либо для этого требуются несоразмерные затраты времени и денег. Они просили снизить покупную цену квартиры на 90% и взыскать эту сумму с надлежащего ответчика. Суд в нарушение ст. 34 ГПК РСФСР, действовавшего на момент рассмотрения спора (ст. 39 ГПК РФ), согласно которой только истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменил предмет иска и фактически рассмотрел спор о возмещении убытков.

Как отмечено в постановлении Президиума Московского городского суда, данное обстоятельство повлияло на круг вопросов, которые суд поставил перед экспертами. Они определяли стоимость восстановительного ремонта спорной квартиры, а не сумму, на которую понизилась стоимость квартиры из-за имеющихся в ней недостатков. Причем в заключении экспертизы содержался вывод о том, что основная часть расходов приходится на приведение квартиры в соответствие с требованиями пожарной безопасности, но определить ее невозможно, так как требуются разборка жилого дома до квартиры истцов и расселение жильцов, проживающих в этой части дома. Из этого вывода следует, что такой существенный недостаток квартиры П-вых, как несоответствие требованиям безопасности, практически является неустранимым. Согласно ст. 78 ГПК РСФСР (ст. 86 ГПК РФ) заключение эксперта оценивается судом по правилам ст. 56 ГПК РСФСР (ст. 67 ГПК РФ), т.е. полно и всесторонне, в совокупности с другими доказательствами. В данном случае суд не принял во внимание приведенный вывод экспертизы, подтверждающий значительное снижение стоимости квартиры, не соответствующей требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, чем нарушил нормы ГПК.

  1. В связи с комментируемым делом возникает вопрос о возможности удовлетворения требования потребителя о снижении покупной цены квартиры на 90%. Как было сказано ранее, требование о соразмерном уменьшении покупной цены может быть предъявлено, если приобретенный товар несмотря на свои недостатки может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков. Снижение цены на 90% означает, что товар (применительно к комментируемому делу - квартира) утратил свои потребительские свойства (качество), предусмотренные договором, на 90%. Вряд ли при таком снижении качества жилая квартира может быть признана пригодной для проживания. Поэтому этот вопрос должен решаться судом в первую очередь при предъявлении потребителем требования о значительном уменьшении покупной цены, при котором степень утраты товаром потребительских свойств влечет его непригодность для использования по назначению.

Представляется, что требование Р. и Т. П-вых о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры на 90% не подлежит удовлетворению, так как эта квартира не соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. В соответствии со ст. 7 Закона о защите прав потребителей товары (результаты работ, услуги), которые могут причинить вред жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие недостатков, по своему характеру являющихся неустранимыми, подлежат изъятию из оборота и отзыву от потребителя. Таким образом, квартира, которая не соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности (и этот ее недостаток не может быть устранен в разумный срок), должна признаваться непригодной для проживания. Поэтому потребитель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, возврата уплаченной за нее суммы с перерасчетом цены по правилам ст. 24 Закона о защите прав потребителей и возмещения убытков, причиненных расторжением договора, а также компенсации морального вреда.