Мудрый Юрист

Право застройки: понятие и предпосылки введения в условиях реформирования российского гражданского права

Челышева Наталия Юрьевна, доцент кафедры частного права Уральского института (филиала) Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, кандидат юридических наук, г. Екатеринбург.

В публикации рассмотрено содержание права застройки, предлагаемое в редакции проекта новых изменений Гражданского кодекса России. Автором проведена сравнительная характеристика права застройки со сходными правовыми институтами: сервитутом и арендой. Также автором оценены перспективы введения права застройки в современное гражданское право России.

Ключевые слова: право застройки, аренда, земельный участок, вещное право, недвижимое имущество.

Building leasehold: concept and prerequisites of introduction in conditions of reform of Russian civil law

N.Y. Chely'sheva

Chely'sheva Nataliya Yur'evna, assistant professor of the Chair of Private Law of the Urals Institute (Branch) of the Russian Academy of People's Economy and State Service under the President of the RF, candidate of juridical sciences, Yekaterinburg.

In the publication the content of the right of the building, offered in edition of the project of new changes of the Civil code of Russia is considered. The author carried out the comparative characteristic of the right of building with similar legal to institutes: easement and rent. Also the author estimated prospects of introduction of the right of building at modern civil law of Russia.

Key words: right of building, rent, land plot, real right, real estate.

Юридическая категория "право застройки", или "суперфиций", остается малоизученной. Использование государственных и муниципальных земельных участков для целей строительства является одной из самых рентабельных сфер гражданского оборота, поэтому проблематика регулирования отношений, опосредующих право застройки, представляет немалый интерес для цивилиста.

Известное в древнем Риме право суперфиция (superficies) представляло собой вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право возведения строения на чужом земельном участке и право пользования этим строением. Право собственности на строение принадлежало собственнику земельного участка. Согласно Концепции развития законодательства о вещном праве, суперфиций - это вещное право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем и эксплуатации зданий и сооружений за плату, передаваемое в порядке правопреемства <1>. В русском гражданском праве право застройки, введенное Законом 23 июля 1912 г., определялось как вещное право срочного, наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей за плату <2>. ГК РСФСР 1922 г. регламентировал право застройки как вид вещного права (ст. ст. 71 - 84) <3>. Земельные участки предоставлялись кооперативным объединениям и гражданам на основании срочного договора в пользование, по окончании которого строения сдавались коммунальному отделу, представлявшему в этих отношениях государство.

<1> Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 18.03.2009 N 3) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 4. С. 155.
<2> См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 244.
<3> Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.

Изначальная цель введения права застройки - предоставить возможность гражданам иметь собственную недвижимость на чужой земле независимо от прав других лиц. Именно этим вещные отношения застройки отличаются от договорных отношений. Предлагаемые изменения Гражданского кодекса России в редакции проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <4> (далее по тексту - проект) позволяют рассматривать право застройки как специфическое вещное право, регулирующее отношения по использованию земельного участка между его собственником и собственником возведенных на этом участке строений. В настоящее время подобные отношения регулируются иными способами (посредством права аренды, сервитута либо посредством непоименованных в ГК РФ инвестиционных договоров).

<4> Редакция, принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012 // Документ официально опубликован не был. СПС "КонсультантПлюс".

Для выявления особенностей правового регулирования отношений между застройщиком и собственником земельного участка посредством суперфиция проведем его сравнительный анализ со смежными институтами.

Отличительные черты суперфиция от сервитута видятся в следующем.

Во-первых. Сервитут может быть установлен в целях использования земельного участка конкретным способом (например, проход или проезд через чужой земельный участок). Напротив, право застройки не ограничивает свободу застройщика в выборе способов использования участка для целей строительства и эксплуатации построенного объекта.

Во-вторых. Согласно п. 3 ст. 274 действующего ГК РФ сервитут устанавливается соглашением сторон, а в случае спора - судом по иску лица, требующего установления сервитута. Напротив, единственным основанием приобретения права застройки является договор с собственником земельного участка. Основания принудить собственника предоставить заинтересованному лицу право застройки законом не предусмотрены <5>.

<5> По мнению И. Оськиной и А. Лупу, в ряде случаев, когда собственник земельного участка отказывается от договора о предоставлении права застройки, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием об установлении земельного сервитута // И. Оськина, А. Лупу. Суперфиций как альтернатива сервитуту // ЭЖ-Юрист. 2012. N 10.

В-третьих. Сервитут может предоставляться как возмездно, так безвозмездно. Право застройки предоставляется исключительно на возмездных условиях. Размер и порядок оплаты включены в число существенных условий договора о предоставлении права застройки.

В-четвертых. По п. 2 ст. 275 ГК РФ право пользователя сервитута не может самостоятельно отчуждаться лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут. Напротив, право застройки передается в порядке правопреемства, по договору найма и может быть предметом залога (ст. 300.5 ГК в ред. проекта).

В-пятых. На момент установления сервитута невозможно определить срок его действия. Напротив, минимальный и максимальный сроки действия права застройки определены в ст. 300.3 ГК в ред. проекта - от 50 до 100 лет.

В-шестых. Приведенная отличительная характеристика позволяет провести различие между правом сервитута и правом застройки по характеру отношения субъекта ограниченного вещного права к его объекту. В сервитутных отношениях правообладатель относится к предоставленной вещи как к чужой, хотя и для удовлетворения собственных нужд. Напротив, правообладатель суперфиция относится к предоставленному земельному участку и возводимым на нем строениям как к своим. С другой стороны, права собственника объекта, обремененного сервитутом, ограничиваются лишь его обязанностью допустить других лиц к пользованию вещью с сохранением собственных прав. Напротив, правомочия собственника земельного участка, предоставленного под застройку, большей частью реализовываться не могут.

Выявление отличительных особенностей сервитута и суперфиция позволяет обосновать установленный законодателем применительно к праву застройки разрыв единства прав на земельный участок и возведенных на нем строений. Как в России, так и за рубежом распространена ситуация, когда строение принадлежит на праве собственности одному лицу, а земельный участок - другому. Задача законодателя в этих случаях заключается в выработке механизма регулирования складывающихся отношений между собственником земельного участка и собственником строения. При этом в литературе обоснована позиция, что складывающиеся отношения носят вещно-правовой, а не обязательственный характер <6>. Вещные права опосредуют отношения между управомоченными субъектами, интересы которых удовлетворяются собственными активными действиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Напротив, обязательственные права, в том числе аренда, опосредуют отношения, в которых интересы управомоченного лица удовлетворяются за счет перераспределения материальных благ между управомоченным и обязанным субъектом, что существенно ограничивает возможность пользователя-несобственника использовать предоставленное имущество для удовлетворения своих потребностей <7>.

<6> См., например: Гусева М.А. Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости // Бизнес, менеджмент и право. 2013. N 1. Предложение урегулировать складывающиеся отношения именно посредством суперфиция было высказано еще К.И. Скловским. См.: Скловский К.И. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. С.П. Гришаева, М. Эрделевского. М., 2006. Ч. 1. С. 400.
<7> Интересен пример германского "наследственного права застройки", представляющего собой обременяющее чужой земельный участок отчуждаемое и наследуемое право возведения на нем строения (Bauwerk). Согласно классическим нормам § 93 и 94 BGB недвижимой вещью считается только земельный участок, а находящиеся на нем объекты недвижимости считаются лишь его составными частями, а не самостоятельными объектами прав (что имеет место и в английском common law). Для того чтобы сохранить собственность на строение за застройщиком, одновременно оставив в неприкосновенности право собственности на земельный участок, абз. 1 § 12 Положения о наследственном праве застройки 1919 г. (с 2007 г. действует в форме Закона о наследственном праве застройки) установлена юридическая фикция: строение рассматривается им в качестве составной части названного вещного права (а не в качестве составной части недвижимой вещи - земельного участка). В результате чего в Германии застройщик обязан платить "проценты" (арендную плату) за пользование земельным участком, приобретая "взамен" полноценное вещное право на строение. См.: Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и в германском праве // Вестник гражданского права. 2012. N 6.

Переходя к выявлению отличий права застройки от права аренды, следует напомнить, что в качестве первоначальной цели введения права застройки законодатель определил замену существующего порядка предоставления государственных и муниципальных земельных участков в аренду под застройку. Согласно абз. 2 п. 29 ст. 8 проекта с момента введения в действие норм о праве застройки заключение договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на таком участке строения иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается. При этом содержание ограниченного вещного права на земельный участок и ключевые признаки, позволяющие отличить право застройки от права аренды, ни в доктрине, ни на практике до настоящего времени не выработаны. Как отмечено во многих исследованиях, сложность состоит в том, что пока окончательно не определена вещная или обязательственная природа права аренды <8>.

<8> См.: Ершов О.Г., Полежаев О.А. Право застройки земельного участка или право аренды // Право и экономика. 2013. N 2.

Предполагаемые отличия видятся в следующем.

Во-первых. Объем правомочий застройщика как субъекта вещного права позволяет ему владеть и пользоваться земельным участком, а также распоряжаться возведенным объектом любым незапрещенным законом способом в течение срока права застройки. Напротив, правомочия арендатора как субъекта обязательственного права ограничены условиями договора.

Во-вторых. Арендные отношения предполагают возвращение арендатором по истечении срока аренды предмета договора, что применительно к земельному участку, свойства и качества которого будут изменены в результате возведенного строения, объективно невозможно. Отношения суперфиция предполагают, что застройщик возводит объект недвижимости для себя и значительный период времени пользуется земельным участком и строением, покрывая вложенные инвестиции. В свою очередь собственник земельного участка по окончании срока действия права застройки приобретает право собственности на новую вещь - возведенное строение (ст. 300.7 ГК РФ в ред. проекта).

В-третьих. В проекте ГК РФ о праве застройки предусмотрено больше способов обеспечения обязательств застройщика, чем арендатора. В частности, привлечение заемных средств для строительства возможно только на условиях кредитного договора, подлежащего обеспечению. При этом арендатор вправе обременить залогом только земельный участок, но не возводимое на нем строение. Вещное право застройки, включая возведенное строение, может передаваться в залог с последующей продажей с публичных торгов (п. 1 ст. 300.5 ГК РФ в ред. проекта).

В-четвертых. Отношения аренды по взаимосвязи управомоченного и обязанного субъектов включают в себя только права и обязанности арендодателя и арендатора. Вовлечение третьих лиц в данные отношения не предполагается. В настоящее время на практике это породило такие негативные ситуации, когда вследствие недобросовестности застройщика договор аренды расторгается либо признается недействительным (например, вследствие возведения строения, не соответствующего целевому назначению земельного участка, нарушения сроков арендной платы и т.п.). Следствием расторжения договора является признание возведенного строения самовольной постройкой. При этом третьи лица, вложившие собственные средства в строительство, не имеют другой возможности защитить свои интересы иным способом, кроме как взыскать убытки с застройщика, что практически невозможно. Напротив, вещное право застройки охватывает отношения между застройщиком и неограниченным кругом третьих лиц. При этом нарушения застройщиком условий договора о застройке, в том числе приведшие к гибели построенного объекта, не прекращают его право застройки и не освобождают его от обязанности возвести надлежащий объект недвижимости (п. 1 ст. 300.6 ГК в редакции проекта). Полагаем, что данное положение послужит дополнительной гарантией соблюдения интересов граждан - участников долевого строительства.

В-пятых. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать в собственность третьим лицам помещения в возведенном здании. Приобретатели с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок) (п. 3 ст. 300.5 ГК в ред. проекта). При этом в настоящее время остается неясным вопрос о правах приобретателей помещений по окончании срока действия права застройки. В предложенной редакции проекта ГК РФ указано только, что при прекращении права застройки возведенные строения поступают в собственность собственника земельного участка (ст. 300.7 ГК в редакции проекта). Как справедливо заметил О.Г. Ершов, такая позиция законодателя ставит под сомнение выгоду застройщика и иных приобретателей помещений в построенном объекте. Если застройщиком выступает гражданин, то члены его семьи после прекращения права застройки утрачивают право пользования строением. Также нет гарантий того, что муниципалитет после прекращения права застройки передаст освободившиеся жилые помещения малоимущим гражданам, а не переведет их в нежилой фонд. Отсюда возникает вопрос о том, зачем вводить институт права застройки, который невыгоден застройщику, но привлекателен для решения в последующем публичных задач. Очевидно, что здесь необходимо искать баланс частных и публичных интересов <9>.

<9> Ершов О.Г. Обязательства, сопровождающие возведение строения: Монография. М, 2013. С. 323.

Полагаем, что данную проблему следует разрешить как методами частноправового, так и публично-правового регулирования. Посредством публично-правового регулирования на уровне земельного и жилищного законодательства следует закрепить норму о запрете государственным и муниципальным собственникам менять назначение объекта недвижимости, созданного на основании договора о праве застройки.

Посредством частноправового регулирования следует предусмотреть законодательный механизм, позволяющий приобретателям помещений продолжать владеть и пользоваться этим помещением по истечении сроков действия права застройки на ином законном основании. Например, приобретателям помещений в многоквартирном доме после его перехода в муниципальный жилищный фонд может быть предложено остаться проживать в приобретенных помещениях на условиях договора социального найма. При этом представляется, что право застройки должно предоставляться под строительство социально значимого объекта недвижимости.

Литература

  1. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 18.03.2009 N 3) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 4.
  2. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации: проект Федерального закона N 47538-6 (редакция, принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // Документ официально опубликован не был. СПС "КонсультантПлюс" (не вступил в силу).
  3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 ноября 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904 (утратил силу).
  4. Гусева М.А. Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости // Бизнес, менеджмент и право. 2013. N 1.
  5. Ершов О.Г. Обязательства, сопровождающие возведение строения: Монография. М., 2013. 790 с.
  6. Ершов О.Г., Полежаев О.А. Право застройки земельного участка или право аренды // Право и экономика. 2013. N 2.
  7. Оськина И., Лупу А. Суперфиций как альтернатива сервитуту // ЭЖ-Юрист. 2012. N 10.
  8. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. 638 с.
  9. Скловский К.И. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. С.П. Гришаева, М. Эрделевского. М., 2006. Ч. 1.
  10. Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и в германском праве // Вестник гражданского права. 2012. N 6.