Мудрый Юрист

Договоры найма служебных жилых помещений общественного жилищного фонда, заселенных до 1 марта 2005 г., должны переоформляться на договоры найма жилых помещений в домах, принадлежащих юридическим лицам, в соответствии с главой 35 ГК РФ

Литовкин В.Н., заместитель руководителя Центра частноправовых исследований Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук, заслуженный юрист РФ.

  1. Сельхозартель "Колхоз "Маяк" (далее - сельхозартель) 24 апреля 2013 г. обратилась в Козельский районный суд Калужской области с иском об истребовании из незаконного владения и пользования К. и членов его семьи принадлежащей им квартиры в четырехквартирном доме в деревне в Калужской области, отказывая при этом в заключении с К. договора социального найма на указанное жилое помещение.

Ранее, в 2006 г., К. и члены его семьи обратились в суд с исковыми требованиями к сельхозартели о признании за ними права собственности на занимаемую квартиру в порядке приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ. 21 ноября 2006 г. районный суд отказал в удовлетворении их исковых требований, признав за сельхозартелью полное правопреемство от колхоза "Маяк" в отношении жилищного фонда 1978 г. застройки, числившегося на балансе колхоза "Маяк" по состоянию на 1 января 1997 г.

В ответ на заявленный сельхозартелью иск от 24 апреля 2013 г. К. направил 3 июня 2013 г. встречный иск, в котором требовал обязать сельхозартель заключить с ним договор социального найма на занимаемую его семьей квартиру.

В обоснование своих требований сельхозартель отрицала какие-либо законные основания проживания семьи К. в указанном жилом помещении, в том числе и заключение в 1991 г. с К. договора найма жилого помещения. В частности, сельхозартелью не был признан факт предоставления К. колхозом "Маяк" в период его работы в этом колхозе (в январе 1991 г.) спорного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий. Отсутствие законных оснований проживания ответчиков, по мнению сельхозартели, лишало ее возможности в полной мере осуществлять в отношении жилого помещения правомочия собственника - правомочия владения, пользования и распоряжения.

Тем не менее сельхозартель полагала возможным заключить с К. договор коммерческого найма на занимаемое им и его семьей жилое помещение, отказываясь от заключения договора социального найма, на чем настаивал К. во встречном иске.

Суд рассматривал оба иска - первоначальный и встречный, опираясь на вступившее в законную силу решение суда от 21 ноября 2006 г. и признав его преюдициальное значение. Суд принял во внимание те доказательства, которые были исследованы прежде, в судебном решении 2006 г. К ним относились и фактические конклюдентные действия сторон о предоставлении занимаемой семьей К. квартиры. Такие действия были квалифицированы судом как состоявшееся между К. и правопредшественником сельхозартели - колхозом "Маяк" соглашение о найме жилого помещения. К. получил от колхоза ключи от спорного жилого помещения, вселился в него, а колхоз "Маяк" стал оказывать его семье коммунальные услуги, связанные с договором найма жилого помещения. Отсутствие требуемой законом письменной формы договора само по себе не свидетельствовало об отсутствии такого договора, поскольку стороны несли друг перед другом взаимные обязанности и осуществляли права, вытекающие только из договора найма жилого помещения. По мнению суда, указанные фактические обстоятельства не подлежали оспариванию по последнему гражданскому делу.

На этом основании 24 июня 2013 г. суд пришел к выводу об обоснованности встречных исковых требований К. к сельхозартели о понуждении заключить с К. договор социального найма жилого помещения, удовлетворил встречный иск и отказал в удовлетворении исковых требований сельхозартели об истребовании имущества из чужого незаконного владения <1>.

<1> Дело N 33-2396/2013.
  1. Сельхозартель подала апелляционную жалобу на принятое 24 июня 2013 г. судебное решение Козельского районного суда в Калужский областной суд, указав, что это решение ущемляло права собственника жилищного фонда тем, что неосновательно обязывало сельхозартель заключить договор социального найма жилого помещения, хотя подведомственный жилищный фонд относился к частной форме собственности, а не к публичной (т.е. государственной и муниципальной), где исключительно действует договор социального найма, не предназначенный в силу ЖК РФ быть договором во всех разновидностях жилищного фонда, безотносительно к формам собственности.

В апелляционной жалобе сельхозартелью справедливо обращалось внимание на то обстоятельство, что на момент вселения К. квартира, как и все остальные жилые помещения, была оформлена в установленном порядке в качестве служебного жилого помещения: распоряжением исполнительного комитета Перемышльского районного Совета народных депутатов Калужской области от 13 декабря 1988 г. N 96 "Об утверждении решений колхозов о включении в служебные жилые помещения" и решением собрания уполномоченных колхоза "Маяк" от 5 февраля 1982 г. жилье было признано служебным. При этом нельзя было не учитывать, что последствием принятия ЖК РФ явилось существенное изменение правового режима жилых помещений, в том числе и специализированных.

Изменения в жилищном законодательстве привели к прекращению отношений по найму служебных помещений колхоза, однако факт изменения в правах и обязанностях сторон не был учтен судом при вынесении решения. Вывод, к которому пришла сельхозартель в апелляционной жалобе, состоял в следующем: прекращение жилищного правоотношения по найму специализированного жилого помещения, принадлежащего юридическому лицу, служит основанием для заключения договора коммерческого найма, урегулированного гл. 35 ГК РФ. Обязывая сельхозартель заключить договор социального найма жилого помещения, суд не учел режим частной собственности в отношении спорного жилого помещения и неправильно применил нормы материального права. Это и привело к вынесению незаконного решения.

  1. Апелляционная судебная инстанция 5 сентября 2013 г., согласившись с доводами сельхозартели, апелляционным определением отменила решение суда от 24 июня 2013 г. в части удовлетворения встречного иска К. к сельхозартели о понуждении к заключению договора социального найма в отношении указанной квартиры. Районному суду было предложено вынести в этой части новое решение. К. отказано в удовлетворении иска к сельхозартели. В остальном решение районного суда оставлено без изменений.

Вместе с тем апелляционная инстанция посчитала, что хотя письменный договор найма жилого помещения с К. в 1991 г. не заключался, к возникшим жилищным правоотношениям подлежал применению Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415, а после его отмены - Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительством РФ 21 мая 2005 г. N 315.

Руководствуясь ст. 422 ГК РФ, апелляционная инстанция заняла позицию, согласно которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из заключения сторонами в 1991 г. договора на условиях бессрочного пользования квартирой, районный суд не имел оснований для удовлетворения иска К. к сельхозартели относительно сохранения прежних договорных правоотношений, поскольку в силу ст. 672 ГК РФ жилые помещения социального использования сохраняются только в публичных жилищных фондах, и у сельхозартели не возникла обязанность заключить с К. договор социального найма.

  1. Как видно из вступивших в законную силу судебных решений, сельхозартель является правопреемником колхоза "Маяк", которым был в советский период построен жилищный фонд за счет собственных и заемных средств на колхозной земле в установленном порядке. Этот жилищный фонд был принят на баланс колхоза.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР 1983 г. (ст. 5) жилые дома (жилые помещения), принадлежавшие колхозам и другим кооперативным организациям, составляли общественный жилищный фонд. Жилищное законодательство РСФСР установило одинаковый правовой режим использования общественного и государственного жилищного фонда и предусмотрело возможность образования служебных жилых помещений в домах колхозов (ст. 103 Жилищного кодекса РСФСР), которые могли предоставляться по решению собрания членов колхоза или собрания уполномоченных, утверждаемому исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, что и было осуществлено колхозом "Маяк", аналогично государственному жилищному фонду совхозов.

Распоряжением исполкома Перемышльского районного Совета народных депутатов Калужской области от 13 декабря 1988 г. "Об утверждении решений колхозов о включении в служебные жилые помещения" указанный общественный колхозный жилищный фонд был признан служебным с учетом решения об этом собрания уполномоченных колхоза "Маяк" от 5 февраля 1982 г.

По приведенному делу, как и по другим аналогичным делам с участием в качестве стороны сельхозартели, судом апелляционной инстанции не был принят во внимание этот юридический факт, решающим образом влияющий на оценку сложившихся фактических обстоятельств и окончательный вывод.

Так, решением Перемышльского районного суда Калужской области от 14 апреля 2010 г. было отказано в иске сельхозартели к Ф. о заключении в письменной форме договора найма жилого помещения, вытекающего из гл. 35 ГК РФ <1>. Судебная коллегия по гражданским делам Калужского областного суда, оставив без удовлетворения апелляционную жалобу сельхозартели, в определении от 24 мая 2010 г. обошла отмеченный юридический факт молчанием, указала на срочный характер договора найма, ухудшающий положение ответчика по сравнению с его положением в случае заключения договора социального найма жилого помещения, предусмотренного ЖК РФ и Типовым договором социального найма жилого помещения.

<1> Дело N 33-1145/2010.

Однако сравнивать следовало в силу принципиального изменения жилищного законодательства: правовое положение Ф. как нанимателя служебного жилого помещения, возникшее в советский период, с правовым положением его как нанимателя в договоре коммерческого найма жилого помещения в постсоветский период.

Сложившиеся отношения по найму жилого помещения, принадлежавшего сначала колхозу "Маяк", а в настоящее время сельхозартели "Колхоз "Маяк", не могут оцениваться ни сторонами, ни судом по их усмотрению. Форму отношений определил закон. И вывод суда должен основываться на законе и его толковании, на его правильном применении, а не на оценке того, какая форма договорных отношений лучше защищает нанимателя как слабую сторону в договорных отношениях. При этом все названные законом формы договорных отношений как в период действия Жилищного кодекса РСФСР, так и в период действия ЖК РФ отвечали и отвечают положениям Конституции РФ о праве граждан на жилище.

Форма договорных отношений по найму жилого помещения обусловлена его функциональным назначением. Применительно к рассматриваемым обстоятельствам как в случае с Ф., так и в случае с К., как в период действия Жилищного кодекса РСФСР, так и период действия ЖК РФ законодатель определял однозначно: в период действия Жилищного кодекса РСФСР имел место договор найма служебного помещения, в период действия ЖК РФ, после признания ЖК РСФСР утратившим силу, - договор найма жилого помещения коммерческого использования.

Колхозом "Маяк" в подведомственном жилищном фонде были образованы исключительно служебные жилые помещения аналогично государственному жилому фонду совхозов, предоставляемые лицам, находящимся в членских или трудовых отношениях, поэтому колхоз мог предоставлять лишь служебные квартиры состоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Служебные жилые помещения предназначались только гражданам в связи с характером их трудовых отношений на производственной территории по месту работы лица или вблизи от него (ст. 101 ЖК РСФСР).

Уже в постсоветский период, но до введения в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ продолжало действовать советское жилищное законодательство, если оно не противоречило переходному Закону РФ, принятому 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (п. 2 Постановления Верховного Совета РФ "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"). Переходный Закон сохранил на время общественный жилищный фонд, в состав которого входили жилые дома (жилые помещения), принадлежащие колхозам и производственным кооперативам, и служебные жилые помещения в составе этого жилищного фонда (ст. ст. 1, 7 Закона).

Однако с введением в действие нового ЖК РФ и признанием утратившим силу переходного российского Закона жилищные правоотношения были принципиально изменены: общественный жилищный фонд как структурная разновидность жилищного фонда в Российской Федерации был расформирован и не упоминается законодательством как понятие.

Жилые дома (жилые помещения), принадлежащие колхозам, производственным кооперативам, перешли в другую разновидность жилищного фонда - в состав частного жилищного фонда, находящегося в частной собственности юридических лиц (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

ЖК РФ не разрешил образовывать служебные жилые помещения в составе жилищного фонда, принадлежащего на праве частной собственности юридическим лицам. Служебные жилые помещения стали достоянием исключительно государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 5) к жилищным правоотношениям, возникшим до введения ЖК РФ, последний применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения в его действие. Однако этот Закон не урегулировал отношения перехода на иные договорные отношения с наймодателем, имеющим на праве частной собственности жилищный фонд и лишенным права образовывать служебные квартиры.

Отказ от самостоятельной разновидности общественного жилищного фонда и выведение из состава частного жилищного фонда служебных жилых помещений как категории с целью их ограниченного использования исключительно в границах государственного и муниципального жилищных фондов (п. 2 ч. 3 ст. 19 и ч. 2 ст. 92 ЖК РФ) требовали законодательно решить проблему перевода в этом случае граждан, проживавших в служебных жилых помещениях общественного жилищного фонда, на иные договорные отношения по их найму. Этот переход следовало специально урегулировать в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Однако в нем (ст. 13) законодатель решил только вопрос о недопустимости выселения граждан, проживающих в этих помещениях, без предоставления другого жилого помещения, если они признаны нуждающимися в жилых помещениях или имеют право состоять на учете нуждающихся для получения жилого помещения по договору социального найма, при условии, что выселение их не допускалось законом еще и до введения в действие ЖК РФ.

Но даже из этой нормы Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" косвенно вытекают следующие выводы. Во-первых, для граждан, проживавших до 1 марта 2005 г. в служебных жилых помещениях, не установлено автоматического перехода из одних договорных отношений в другие. Во-вторых, переход к договору социального найма жилого помещения для указанных лиц возможен только после получения жилого помещения социального использования в порядке общей очередности, на общих основаниях.

Сложность перехода от одних жилищных правоотношений к другим обусловлена еще и тем, что и гражданское, и жилищное законодательство в постсоветский период предложило соответственно две формы договорных жилищных отношений, имеющих общий характер, но отличающихся по целевой направленности от договорных отношений в специализированном жилищном фонде, предназначенном для проживания исключительно отдельных категорий граждан (п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Это - договор социального найма жилого помещения, действие которого ограничено границами государственного и муниципального жилищных фондов социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 и ст. 60 ЖК РФ), и договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, применяемый не только в публичных жилищных фондах, но и в частном жилищном фонде, в том числе частном жилищном фонде юридических лиц - собственников жилых помещений, предназначенных для проживания граждан на условиях возмездного пользования (п. 1 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ и гл. 35 ГК РФ).

Если переход от договоров найма служебных жилых помещениях к иным договорам не был прямо и всесторонне урегулирован в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", то ответ на поставленный вопрос в соответствии с новым гражданским и жилищным законодательством приходится самостоятельно искать путем толкования закона.

В связи с этим сельхозартель правомерно предложила гражданам, проживающим в ее жилых помещениях, заключить договор найма жилого помещения коммерческого использования, предусмотренный гл. 35 ГК РФ, поскольку договорные отношения социального найма жилых помещений, принадлежащих на праве частной собственности юридическим лицам, не предусмотрены законом для жилищного фонда указанных собственников. Содержание такого договора, конечно, отличается от договора социального найма жилого помещения, но не нарушает ст. 40 Конституции РФ.

Устанавливая срочность пользования жилым помещением коммерческого использования, закон придал пользованию по этому договору устойчивость, наделив добросовестного нанимателя преимущественным правом перезаключить договор на новый срок, которое защищается в судебном порядке.

Судебные разбирательства выявили тот факт, что на практике колхозом "Маяк" не всегда заключались в письменной форме договоры при заселении лицами, находящимися в членских или трудовых отношениях с ним. Однако состоявшиеся судебные постановления признавали возникшие отношения как договорные сначала с колхозом "Маяк", потом и с его правопреемником - сельхозартелью. Такая практика приобрела распространенный характер и не только в сельской местности. В решении Козельского районного суда от 24 июня 2013 г. фиксируется, что К. "получил от колхоза ключи от спорной квартиры, вселился в нее, а колхоз "Маяк" стал оказывать семье К. коммунальные услуги, вытекающие из договора найма".

В то же время районный суд осуществил выбор формы договорных жилищных правоотношений сельхозартели с К. по своему усмотрению, без учета законодательства, без его глубокого анализа и вопреки тем фактическим обстоятельствам, которые имели место. Обязание сельхозартели заключить с К. договор социального найма жилого помещения явилось ошибочным, так как законом этот договор предназначен только для публичных жилищных фондов социального использования. Отказ сельхозартели от заключения такого договора районный суд признал нарушением жилищных прав К., удовлетворив его исковые требования. Однако это не соответствовало фактическим договорным отношениям между сторонами и их оценке апелляционной инстанцией, которая проигнорировала в мотивировочной части апелляционного определения наличие договорных отношений по пользованию жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, каковым стал фонд колхоза и сельхозартели после его оформления в соответствующих органах и который изначально не являлся фондом социального использования.

Таким образом, с К. подлежал заключению не договор социального найма занимаемого служебного жилого помещения, а договор найма жилого помещения коммерческого использования, урегулированный гл. 35 ГК РФ.