Мудрый Юрист

Передача общего имущества членов ТСЖ в пользование

О.М. КАБАНОВ

Кабанов Олег Михайлович, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО "Финансовые консультации, аудит", кандидат экономических наук.

Товариществ собственников жилья с каждым днем все больше и больше, но отдельные вопросы защиты и реализации прав домовладельцев до сих пор остаются неурегулированными. Большинство таких вопросов проявляется в процессе совместного управления общей собственностью. Управление включает принятие и реализацию решений относительно вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом <*>.

<*> Из различных вариантов определения "общее имущество" наиболее полным, как мы полагаем, является следующее: "Общее имущество членов товарищества собственников жилья - недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности членов товарищества собственников жилья и предназначенное для формирования жилых и нежилых помещений, являющихся объектами недвижимости, доступа к ним, их обслуживания и использования. Общее имущество состоит из конструкций зданий и сооружений, инженерного оборудования и иных материальных и нематериальных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, за исключением самих жилых и нежилых помещений. Размер общего имущества определяется как разность площади (объема) всего объекта недвижимости и площади (объема) жилых (нежилых) помещений".

Домовладельцы, за редким исключением - члены товарищества собственников жилья <*>, владеют общим имуществом в порядке долевого участия. Правила такого владения установлены статьями 247 - 252 Гражданского кодекса. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Процедура достижения соглашения установлена статьями 34 и 35 Закона "О товариществах собственников жилья". При этом несогласные вправе обратиться в суд, который установит законный порядок владения и пользования общим имуществом. Каждый член ТСЖ имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между членами ТСЖ соразмерно их долям. В соглашении между членами может быть предусмотрен иной порядок распределения доходов.

<*> В дальнейшем - ТСЖ.

Все домовладельцы вправе беспрепятственно пользоваться общим имуществом, независимо от размера доли своего участия. Ограничения на использование общего имущества могут быть введены большинством голосов членов товарищества - об этом прямо указано в части 7 пункта 3 статьи 34 Закона "О товариществах собственников жилья". Как правило, такие ограничения касаются использования чердаков, подвалов и других технических помещений и не затрагивают ничьи интересы.

Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона "О товариществах собственников жилья" распоряжение общим имуществом не должно нарушать охраняемые законом права и интересы домовладельцев. Это означает, что каждый член ТСЖ обладает правом вето по вопросам распоряжения общим имуществом. Исключение составляют вопросы обременения сервитутами или иными правами пользования общим имуществом в кондоминиуме. Решение по таким вопросам принимается двумя третями голосов членов товарищества.

Ни общее имущество в целом, ни отдельные его части (например, доли, соответствующие помещениям) не обладают признаками объекта недвижимости, так как не являются предметом государственного учета, не могут самостоятельно участвовать в обороте. Юридически они являются принадлежностью "главной вещи" - помещений. В то же время, в соответствии с пунктом 4 статьи 8 и подпунктом 3 пункта 3 статьи 34 Закона "О товариществах собственников жилья", члены ТСЖ двумя третями от общего числа голосов вправе принять решение о предоставлении сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме. При этом объект общего имущества, которое подлежит передаче в аренду, должен соответствовать признакам объекта недвижимости <*>, установленным статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом разъяснений части 1 пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений". А имущество, не обладающее признаками объекта недвижимости, но которое для пользования можно выделить в натуре <**>, на основании пунктов 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса в свете разъяснений пункта 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 может быть только обременено или передано в пользование как имущественный комплекс, оборудование и другие непотребляемые вещи. Отдельные части общего имущества, как следует из вышеприведенных норм, могут быть обременены или переданы в пользование в таком же порядке. Договор оформляется от имени ТСЖ со ссылкой на решение общего собрания. Подготовка и проведение общего собрания по одобрению таких сделок - практически неосуществимое мероприятие. С одной стороны, это надежно защищает интересы членов ТСЖ от фактического отчуждения общего имущества, когда передача в аренду или в пользование иным лицам лишает членов ТСЖ возможности им пользоваться. Но с другой - они упускают шанс снизить свое бремя по содержанию общего имущества за счет дополнительных поступлений.

<*> Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<**> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу, от 5 сентября 2002 г. Дело N КГ-А41/5840-02.

Выходом из указанной выше ситуации является делегирование правлению ТСЖ прав по обременению или передаче в пользование общего имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса, подпунктом 3 пункта 3 статьи 34 и пунктом 4 статьи 35 Закона "О товариществах собственников жилья" решение принимается двумя третями голосов членов ТСЖ. Для защиты интересов членов ТСЖ в решении должны быть указаны существенные условия заключаемых договоров. В том числе должны быть указаны процедуры досрочного расторжения договоров со стороны ТСЖ в одностороннем порядке. Поступления от передачи общего имущества в аренду или пользование направляются на содержание общего имущества.

Сложным вопросом является обоснование цены, по которой часть общего имущества будет передаваться в пользование. Если на основании данных независимой оценки, сведений бюро технической инвентаризации, рекомендаций по калькуляции различных коммунальных услуг (работ) стоимость квартир и расходов на их содержание высчитывается более или менее точно, то стоимость общего имущества и расходы на его содержание отдельно никогда не рассчитывались, так как общее имущество следует судьбе основного, и не было необходимости их определять. В то же время для обоснования затрат на содержание передаваемого в пользование общего имущества это предстоит делать. Иначе невозможно будет обосновать размер прибыли или убытков и начислить соответствующие налоги.

Как можно предположить, в процессе пользования переданным имуществом могут появиться недовольные члены ТСЖ. Во избежание недоразумений с их стороны, в том числе и обращений в судебные органы, решение общего собрания должно принимать единогласно. Тем более что при правильном подходе, даже в случае инициирования расторжения договора со стороны отдельных членов ТСЖ, убытки могут быть переложены на таких инициаторов.

В практике достаточно положительных примеров передачи отдельных частей общего имущества в аренду и пользование. В большинстве случаев в пользование передаются технические помещения, гаражи, части холлов, спортзалы, бассейны, бани-сауны, спортивные площадки, стоянки, части фасадов, участки земли. При рачительном распределении поступлений плата на содержание общего имущества, собираемая с членов ТСЖ, сводится к минимуму.

В то же время нередки случаи, когда жильцы, не согласные с передачей общего имущества иным лицам, пытаются добиваться отмены таких сделок через суд. Не все попытки удаются. Так, решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2002 оставлен без удовлетворения иск Товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Олимп" к предпринимателю без образования юридического лица (ПБЮЛ) Беристовой Л.А. об обязании ответчика не использовать в предпринимательских целях (для прохода покупателей в магазин) общее имущество, находящееся в долевой собственности домовладельцев, - коридор (холл) запасного выхода второго подъезда жилого дома <*>. Кассационная инстанция своим Постановлением от 15 мая N КГ-А40/2869-02 оставила решение без изменения.

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу, от 15 мая 2002 г. Дело N КГ-А40/2869-02.

Подводя итог, можно сказать, что передача отдельных частей общего имущества в пользование практически может быть реализована от имени ТСЖ только с согласия общего собрания членов ТСЖ. Для удобства исполнения такого решения общего собрания правлению ТСЖ делегируется право передавать общее имущество в аренду или пользование с указанием существенных условий планируемых сделок.