Мудрый Юрист

Криминализация девиантного поведения в сфере государственного кадастрового учета и последующей регистрации недвижимости *

<*> Работа выполнена при информационной поддержке СПС "КонсультантПлюс". Использованные в работе тексты федеральных законов, судебная практика, если не оговорено иное, подразумевают последнюю (действующую) редакцию соответствующих актов.

Феоктистов Максим Викторович, доцент юридического факультета Кубанского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент, заслуженный юрист Кубани.

В статье содержится научно-практический комментарий новой редакции ст. 170 и нового состава преступления, описанного в ст. 170.2 УК РФ, рассматриваются вопросы квалификации указанных преступлений и возможные проблемы правоприменения.

Ключевые слова: регистрация незаконных сделок с недвижимостью, кадастровый инженер, государственный кадастр недвижимости, Единый государственный реестр недвижимости, занижение кадастровой стоимости, искажение сведений, межевой план, технический план, проект межевания земельного участка, карта-план территории, подлог.

Criminalization of Deviant Behavior in the Sphere of State Cadaster Entry and Further Registration of Real Estate

M.V. Feoktistov

Feoktistov Maxim Viktorovich, PhD (Law), Assoc. Prof., Associate Professor, Faculty of Law, Kuban State University, Hon. Lawyer of Kuban.

The article contains scientific and practical commentary of the new wording of article 170 and new crime described in article 170.2 of the criminal code Russian Federation, deals with the issues of qualification of these crimes and possible law enforcement issues.

Keywords: registration of illegal transactions with real estate, cadastral engineer, state cadastre of real estate, the unified state register of real estate, the understatement of the cadastral value, distortion of information, land surveying, a technical plan, project surveying of land, site plan of the territory, forgery.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 228-ФЗ законодатель существенным образом скорректировал понятие предмета и в целом состава преступления, описанного в ст. 170 УК "Регистрация незаконных сделок с землей", отнеся к предмету все виды недвижимого имущества, что потребовало переименования нормы. Теперь статья называется "Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом". Одновременно УК был дополнен ст. 170.2 "Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории".

Предпосылкой модернизации уголовного законодательства стала активная реформа законодательной регламентации регистрационных действий, введение обязательной реестризации объектов недвижимости, правильного учета их параметров, границ земельных участков, их обременений, целевого назначения и т.п. В частности, вступившим в силу 1 марта 2008 г. Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" введена фигура кадастрового инженера, на основании подготовленных им документов (кадастрового плана, технического плана, акта обследования) орган кадастрового учета вносит сведения об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Для большинства россиян недвижимость традиционно является очень важным элементом как с точки зрения владения ею, так и документального оформления, закрепления этого права, что в общем-то и определяет достаточный уровень общественной опасности для криминализации указанных деяний.

В то же время диспозиции обеих норм носят ярко выраженный бланкетный характер, требуют для уяснения своего содержания обращения к корреспондирующим нормам земельного, гражданского законодательства, нормативным актам в сфере регистрации недвижимости и ее оборота, что может затруднить применение этих норм на практике, вызвать сложности в интерпретации содержащихся в них предписаний.

Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом (ст. 170 УК РФ)

Основным непосредственным объектом преступления является установленный порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, порядок ведения Государственного кадастра недвижимости, определяемый Земельным кодексом РФ (ст. 70) и Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (гл. 3, 4), а также гл. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При умышленном занижении кадастровой стоимости объектов недвижимости дополнительным объектом выступают имущественные интересы государства или муниципальных образований.

Предметом данного преступления могут выступать: а) сделки с недвижимым имуществом; б) учетные сведения государственного кадастра недвижимости; в) учетные сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в) кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Понятие сделки содержится в ст. 153 ГК РФ, которая признает ими действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Очевидно, что в нашем случае предмет сделки ограничивается лишь недвижимым имуществом. Часть 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относит не только земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но и подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако предмет сделок, подпадающих под действие комментируемой нормы УК, ограничен лишь недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. земельными участками, участками недр и всеми объектами, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями как имущественными комплексами.

Это могут быть как основные сделки с указанными предметами (например, купля-продажа; аренда; передача в пользование и т.п.), так и дополнительные, вытекающие из них, но подлежащие регистрации, в частности залог.

Незаконность сделки должна носить содержательный характер, т.е. такая сделка должна быть запрещена законом, являться мнимой, притворной, совершаться с пороками воли и т.п. Незаконность сделки вследствие несоблюдения ее формы не образует рассматриваемого преступления.

Государственный кадастр недвижимости в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, созданных в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, иных сведений, предусмотренных законом.

Государственный кадастр недвижимости структурно состоит из:

а) реестра объектов недвижимости, т.е. систематизированного свода записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах;

б) кадастровых дел, представляющих собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости;

в) кадастровых карт <1>, которые представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, границах особых экономических зон, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ, а также о геодезической основе кадастра.

<1> До 1 ноября 2008 г. вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых картах соответствующих территорий допускалось изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые соответственно изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством РФ порядке до 17 мая 2008 г. - дня вступления в силу Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ. Таким образом, до 17 мая 2008 г. проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке, признавался действительным и имел равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42.

Единый государственный реестр недвижимости согласно ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой и графической форме, который состоит из:

  1. реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости);
  2. реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестра прав на недвижимость);
  3. реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестра границ);
  4. реестровых дел;
  5. кадастровых карт;
  6. книг учета документов.

При этом реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 375, 390, 402 Налогового кодекса РФ, гл. III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в ст. 24.19 указанного Закона, либо в соответствии со ст. 3 того же Закона она может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

С объективной стороны данное деяние может быть совершено в 4 формах: а) регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимостью; б) искажение сведений государственного кадастра недвижимости; в) искажение сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; г) занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом выражается во внесении сведений о незаконной сделке с недвижимым имуществом в Единый государственный реестр прав. В соответствии со ст. 170 УК наказуемо не само по себе совершение незаконной сделки, а ее регистрация. Незаконные сделки с недвижимым имуществом не подлежат регистрации. Начало регистрационных действий определяется моментом (днем) подачи соответствующих документов. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о ней или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с этого момента эта сделка порождает правовые последствия. Поэтому преступление следует считать оконченным, когда государственный регистратор (должностное лицо) внесло запись о незаконной сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Искажение сведений государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним выражается во внесении в документы государственного кадастра недвижимости и (или) Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ложной информации, корректировке ранее введенных истинных учетных данных путем дописок, вытравливания, подчисток, внесении новых записей, изменений оснований и т.п. Эти искажения могут быть внесены как в бумажные, так и в электронные носители, базу данных и т.п. Искажение может выражаться в изменении фамилии и остальных реквизитов собственника, категории земельного участка, всего или части объекта недвижимости, их обременении, формы собственности, целевой категории, ценности, размера, границ, наличия арендаторов, объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, водоемов и т.п.

Занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости представляет собой случаи необоснованного уменьшения размеров участка, площади объекта, целевого или функционального назначения и т.п. Такое занижение может носить как произвольный характер, так и обосновываться, например, безосновательным предоставлением льгот (для ветеранов, инвалидов, малоимущих, сельхозпроизводителей), выбраковке всего или части участка и т.п.

Независимо от формы совершения преступления состав сконструирован как формальный, деяние считается оконченным с момента совершения любого из указанных действий.

Субъективная сторона характеризуется прямым умыслом. Обязательно установление корыстной или иной личной заинтересованности виновного.

Субъект преступления - специальный, это сотрудник регистрирующего органа, использующий для совершения преступления свое служебное положение. Ранее в качестве субъекта этого преступления законодатель называл должностное лицо. Теперь такое уточнение исключено. Это означает, что субъектом преступления может быть как должностное лицо, так и государственный или муниципальный служащий, не являющийся должностным лицом, например, секретарь, оператор, которые осуществляют ввод информации.

Законодатель относит данное преступление к категории небольшой тяжести.

Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории (ст. 170.2 УК РФ)

Основным непосредственным объектом данного преступления выступает установленный порядок межевания как геодезического способа определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Дополнительным объектом могут выступать имущественные интересы граждан, организаций или государства.

Предметом данного преступления являются:

  1. межевой план;
  2. технический план;
  3. акт обследования;
  4. проект межевания земельного участка;
  5. карта-план территории.

Согласно ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Технический план в соответствии со ст. 41 указанного Закона представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Акт обследования согласно ст. 42 Закона представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. Он может быть подготовлен как в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, его подготовившего, так и в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.

Согласно ст. 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" проектом межевания земельного участка или земельных участков, подготавливаемым кадастровым инженером, определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает.

В соответствии со ст. 42.4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" карта-план территории содержит необходимые для кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.

Объективная сторона преступления выражается в двух альтернативных формах: а) во внесении заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо в карту-план территории; б) подлоге документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории.

Преступление совершается только посредством действия, характер которого зависит от формы подготавливаемого документа. Если речь идет об электронном документе, то внесение искажений может выражаться в применении неправильного масштаба, искажении перспективы, наносимых размеров в графической или текстовой частях документа, корректировке автоматически созданного документа и т.п. Если документ выполнен на бумажном носителе, то может иметь место как его полное изготовление с недостоверными сведениями, внесенными в текстовую и графическую его части или только в одну из них, так и изменение содержания ранее надлежащим образом оформленного и подготовленного документа путем дописок, вытравливания, подчисток, исправлений и тому подобных действий.

Подлог может выражаться в приобщении к материалам межевого дела, включении в качестве оснований подготавливаемых документов заведомо подложных документов, т.е. документов, в которых посредством материального либо интеллектуального подлога ложно удостоверены в действительности не имеющие места обстоятельства, например, касающиеся границ участков в натуре или расположенных на них объектов. Это могут быть как технические (например, технический паспорт, топосъемка и т.п.), так и иные документы (например, договор о приобретении части недвижимого объекта или земельного участка, согласия на изменение границ участка и т.п.), на основании которых составляются документы, перечисленные в ст. 170.2 УК.

По законодательной конструкции состав преступления материальный, требующий причинения крупного ущерба гражданам, организациям или государству. В силу примечания к ст. 169 УК величина крупного ущерба должна превышать 1,5 млн руб. Квалифицированный состав (ч. 2 ст. 170.2 УК) предполагает причинение особо крупного ущерба, который должен превышать 6 млн руб.

Субъективная сторона преступления носит исключительно умышленный характер. Мотивы и цели оставлены законодателем за пределами состава преступления.

Однозначное определение субъекта анализируемого преступления затруднено. Очевидно, что в силу прямого указания закона применительно к таким формам совершения преступления, как внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карту-план территории, определение субъекта преступления затруднений не вызывает. Им может выступать только кадастровый инженер, которым в соответствии со ст. 29 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" является физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Кадастровые инженеры могут осуществлять свою деятельность как в форме индивидуального предпринимателя, так и работника юридического лица. Как в первом, так и во втором случаях действующий квалификационный аттестат должен иметь именно кадастровый инженер. Таким образом, субъект преступления в этой части - специальный.

Но кто подразумевается в качестве субъекта преступления, когда речь идет о подлоге документов, на основании которых были подготовлены межевой план, технический план, акт обследования, проект межевания земельного участка или земельных участков либо карта-план территории. Теоретически такой подлог может иметь место как со стороны кадастрового инженера, так и иного лица, например собственника объекта недвижимости или, скажем, его соседа.

В соответствии с действующим законодательством сведения об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании документов, подготовленных кадастровым инженером. При этом у органа кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством отсутствуют какие-либо полномочия по проведению экспертизы документов и содержащихся в них сведений, кроме как проверки наличия оснований для принятия решений о приостановлении или об отказе в осуществлении регистрационного действия.

В связи с этим стоит сделать вывод о том, что субъектом подлога может выступать только кадастровый инженер. В пользу такого решения говорят и санкции обеих частей ст. 170.2 УК, содержащие в качестве самостоятельного основного вида наказания лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью. Иные лица могут являться соучастниками преступления. Получается, что если обман при подлоге был направлен на введение в заблуждение кадастрового инженера, который не осознавал факт недостоверности предоставленного ему документа, то инженер ответственности по ст. 170.2 УК РФ не подлежит ввиду отсутствия у него вины, а представивший заведомо подложный документ гражданин, который подобным образом совершает подлог руками уполномоченного на внесение соответствующих сведений лица, должен нести ответственность за посредственное исполнение состава обсуждаемого преступления. Аналогичным образом решается вопрос и в случаях, когда со стороны гражданина-заявителя имело место физическое или психическое принуждение инженера к принятию подложных документов. Последний в силу ст. 40 УК уголовной ответственности не подлежит. Однако если впоследствии им не будет сделано соответствующих заявлений (при отсутствии угрозы, удержания родных в качестве заложников и т.п.) и гражданин на этом основании получит правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права), то квалификация должна быть дополнена. Действия кадастрового инженера будут подпадать под ст. 170.2 УК, а применение к нему физического или психического насилия будет не исключать преступность деяния, а лишь смягчать наказание. Отдельной оценки в таком случае заслуживает и примененное виновным насилие (побои, ограничение свободы, похищение человека и т.п.). Представление же гражданином документов, полученных от кадастрового инженера подложным путем для регистрации права, надлежит квалифицировать как использование заведомо подложного документа (ч. 3 ст. 327 УК) или приготовление к другому более тяжкому преступлению, например, мошенничеству с использованием заведомо подложного документа.

Если же сравнить санкции ст. 170.2 и ч. 3 ст. 327 УК, устанавливающей ответственность за использование заведомо подложного документа, то можно заметить, что хотя все эти преступления и относятся к категории небольшой тяжести, но наказание в ч. 3 ст. 327 более строгое. Полагаем, что решение данного вопроса должно быть осуществлено законодательным путем.