Мудрый Юрист

Сравнительный анализ правовых основ аренды земельных участков в России и германии

Кириченко Юлия Николаевна, доцент кафедры теории и истории государства и права Юго-Западного государственного университета, кандидат юридических наук.

В статье приведен сравнительный анализ источников правового регулирования аренды земельных участков и их частей, рассмотрены постановка их на государственный учет, особенности заключения договора аренды, а также регистрация права аренды в Российской Федерации и в Федеративной Республике Германия.

Ключевые слова: аренда, правовое регулирование аренды земельных участков и их частей в Российской Федерации, правовое регулирование аренды земельных участков и их частей в Федеративной Республике Германия, договор аренды, земельный участок, части земельных участков.

Comparative Analysis of Legal Framework of the Land Plot Rent in Russia and Germany

Yu.N. Kirichenko

Kirichenko Yulia N., Assistant Professor of the State and Law Theory and History Department at the Southwest State University, Candidate of Legal Sciences.

The article gives a comparative analysis of the sources of legal regulation of land lease and parts, setting them to state records, especially the conclusion of the lease, as well as the registration of lease rights in the Russian Federation and the Federal Republic of Germany.

Key words: rent, legal regulation of land lease and parts of the Russian Federation, the legal regulation of land lease and parts of the Federal Republic of Germany, the lease, land, part of the land.

Аренда земельных участков - один из основных видов пользования землей, который распространен во всем мире. При аренде земельного участка собственник земли сам непосредственно не использует ее, а передает арендатору по договору на установленное или неопределенное время и за определенную плату.

Основными источниками правового регулирования аренды земли в Российской Федерации выступают Гражданский кодекс Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации <2> (далее - ЗК РФ) и федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие арендные отношения.

<1> URL: http://www.consultant.ru.
<2> Там же.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок в правовом понимании представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Индивидуализация земельного участка означает прежде всего тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер согласно ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <3>. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право сдачи земельных участков в аренду принадлежит его собственнику только после постановки на государственный кадастровый учет. Арендодателями также могут выступать лица, управомоченные законом или собственником на совершение данных юридических действий.

<3> URL: http://www.pravo.gov.ru.

Вопросы аренды земельных участков в Федеративной Республике Германия регулируются Гражданским сводом законов (Германским гражданским уложением) <4> (далее - ГГУ). Для сельскохозяйственных угодий дополнительно действует закон об обороте земельных участков, цель которого - избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных целях. В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием собственностью аренда имеет существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением. Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об аренде земли.

<4> URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf.

Согласно германскому законодательству характеристики земельных участков отражены в двух реестрах. Первый реестр называется кадастром недвижимости и содержит геометрические и визуально фиксируемые характеристики земельных участков земли. Кадастр недвижимости складывается из кадастровой картотеки и кадастровых книг. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку либо обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер <5>. Земельный кадастр в Германии выступает как составляющая часть поземельной книги, поэтому при последующей регистрации правовых изменений в отношении объекта недвижимости собственнику не нужно вновь представлять план земельного участка. В правовом понимании земельный участок представляет собой определенные кадастровые номера, обозначенные текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. По общему правилу, закрепленному в германском законодательстве, каждый земельный участок в кадастрово-техническом смысле должен быть зарегистрирован в отдельном формуляре поземельной книги.

<5> Выступление А. Тойбера, начальника отдела сельского хозяйства Посольства Федеративной Республики Германия // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 2 - 3. С. 34.

Гражданское законодательство Германии различает договор аренды, включающий договор аренды земельного участка с жилыми и хозяйственными постройками, и договор аренды земельного участка без таких построек, но преимущественно для сельскохозяйственного использования. В § 585 ГГУ под сельским хозяйством понимается хозяйственное использование земли либо связанное с использованием земли содержание животных, с целью получения продуктов растениеводства или животноводства, а также садоводства. Согласно договору аренды земли арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства, что закреплено § 581 ГГУ.

Из вышеизложенного следует, что договор аренды земельного участка в российском законодательстве в отличие от германского не разделяется на виды, но арендованные земли должны использоваться в соответствии с целевым назначением. Согласно договору аренды арендодатель предоставляет право пользоваться не только объектом договора, но и плодами, полученными в результате использования такого объекта. Такое понимание категории владения объясняет, почему по договорам аренды земля передается только во временное пользование, в отличие от российского законодательства - во временное владение и пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков. Договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, также подлежит государственной регистрации. Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается п. 2 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>, согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. В силу п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Поэтому в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка.

<6> URL: http://www.pravo.gov.ru.

Германское законодательство предусматривает также возможность регистрировать несколько земельных участков, обозначенных разными кадастровыми номерами, под одним текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. Последствием такой регистрации является то, что несколько самостоятельных в кадастрово-техническом (физическом) понимании земельных участков, принадлежащих одному собственнику, юридически будут рассматриваться как один объект недвижимости. Арендодатель имеет право освободить каждую отдельную часть сдаваемого земельного участка от залогового права, предоставив обеспечение в размере стоимости этой части согласно § 583 ГГУ. Допустимость договорного ограничения права распоряжения выражается в запрете арендатору земельного участка распоряжаться его частями либо в разрешении распоряжаться ими лишь с согласия арендодателя или отчуждать имущество арендодателю. Согласно § 583a ГГУ такие ограничения действительны только в том случае, если арендодатель обязуется приобрести при прекращении аренды имущество по его оценочной стоимости. Данные предписания о договорах аренды земли применяются также и в отношении аренды земельных участков для ведения лесного хозяйства, если земельные участки сданы в аренду для использования преимущественно в сельскохозяйственном производстве.

Преимущества такого подхода проявляются, например, при необходимости одновременной передачи в аренду всех указанных участков. В данном случае потребуется совершение только одного регистрационного действия, в то время как в соответствии с российским законодательством регистрацию придется осуществлять по каждому объекту в отдельности.

Договор аренды земельного участка в России, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации согласно ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, необходимым для обеспечения стабильности частного оборота.

В Германии согласно § 566 ГГУ договор аренды земельного участка на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды не заключен в письменном виде на протяжении двух лет, то согласно § 585a ГГУ он считается заключенным на неопределенный срок. Однако несоблюдение этого правила не влечет за собой недействительность договора, а лишь указывает на то, что он заключен на неопределенный срок. Прекращается такой договор в любое время по требованию одной из сторон, но не раньше окончания первого года аренды.

При заключении договора аренды земельного участка арендодатель и арендатор составляют описание арендуемой вещи, выражающееся в указании его размеров. С достижением договоренности обе стороны подписывают составленное описание арендуемой вещи, с указанием даты, когда оно было сделано. Если одна из сторон отказывается участвовать в составлении описания или если при составлении возникают разногласия фактического характера, то каждая из сторон договора может потребовать, чтобы описание было подготовлено экспертом, за исключением тех случаев, когда после передачи арендованной вещи прошло более девяти месяцев, а после прекращения аренды - более трех месяцев. По ходатайству сторон в отношении сельскохозяйственных земель судом может быть назначен эксперт. В соответствии с § 585b ГГУ каждая из сторон несет половину возникающих вследствие этого расходов.

Для регистрации права аренды правообладателю необходимо подать заявление в ведомство поземельной книги. Поземельная книга ведется ведомственными судами (судами первой инстанции) и находится в ведении внеисковой юрисдикции <7>. Район суда первой инстанции разделяется на несколько участков земельного кадастра (как правило, общины). На участках земельного кадастра земельные кадастры разбиты, в свою очередь, по поземельным книгам. Ведомство земельного кадастра заводит на каждый земельный участок отдельный лист земельного кадастра. Для регистрации в ведомство земельного кадастра должна быть подана письменная заявка. Как правило, в нотариальном свидетельстве одновременно содержится заявление на регистрацию покупателя в земельном кадастре, так что предъявления этого свидетельства в ведомство достаточно в качестве заявления на регистрацию. В земельном кадастре регистрируются приобретение, изменение или прекращение права собственности и прочих прав на земельные участки. Все записи сохраняются. Если запись должна быть аннулирована, это соответствующим образом помечается в земельном кадастре. Старая запись зачеркивается красным цветом, что означает, что она аннулирована. Земельный кадастр воспроизводит только вещные правоотношения. Из земельного кадастра нельзя получить сведения о том, был ли сдан в аренду земельный участок, или о том, имеется ли право преимущественной покупки. В первый раздел земельного кадастра вносятся сведения о собственнике. Если имеются несколько коллективных собственников, заносятся сведения о долях правообладателей или правоотношениях, определяющих их общность. Во второй раздел земельного кадастра вносятся сведения об обременениях земельного участка, предварительные записи, ограничения и отметки земельного кадастра. Данные обременения либо принимаются на себя покупателем, либо аннулируются. В третий раздел земельного кадастра вносятся сведения по ипотекам, обязательствам, обеспеченным залогом недвижимого имущества, и рентным обязательствам. Согласно § 891 ГГУ предполагается, что содержащиеся в земельном кадастре права или зарегистрированное аннулирование права в пользу или не в пользу настоящего или прежнего правообладателя считается доказанным до тех пор, пока не будет доказано иное.

<7> Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. С. 119.

Это означает, что с организационной точки зрения ведомство поземельной книги является частью ведомственного суда, которому в силу закона переданы все полномочия регистрации прав на землю. Подобная организация поземельной книги при судах имеет принципиальное значение, поскольку таким образом регистрация прав становится неподведомственной контролю органов исполнительной власти, что исключает произвол и конъюнктурность в процессе регистрации.

Действующее законодательство в России допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

В Германии земельный участок передается в аренду вместе с находящимся на нем имуществом. Под имуществом понимается совокупность движимых вещей, которые относятся к земельному участку и необходимы для его надлежащего использования. Если в аренду передается земельный участок вместе с имуществом, то арендатор обязан следить за сохранностью отдельных частей имущества. Арендодатель обязан заменить части имущества, которые были утрачены вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и, таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие собственности, сформулированное в Основном законе, не является жестким.

Германским законодательством предусмотрена конструкция единого объекта, которая включает в себя неразрывную связь земельного участка с находящимся на нем имуществом, и правовой режим составной части также применим в отношении возникновения обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части. Строение образует с земельным участком единое целое, при этом из двух объектов земельный участок является главным, поскольку является предпосылкой существования здания, а последнее - полностью зависимым от земли. В свою очередь, в аренду может быть передана любая часть земельного участка.

Подводя итог, отметим, что арендаторы и наниматели в Германии приравниваются к собственникам согласно § 1006 ГГУ и пользуются владельческой защитой, например владелец имеет право самозащиты в соответствии с § 859 ГГУ, а также право требования устранения нарушения владения, причиненного вследствие запрещенного самоуправства в соответствии с § 862 ГГУ. Закон об арендных кредитах направлен на то, чтобы предоставлять не только владельцу земельного участка, но и арендатору земельного участка возможность использовать право залога. Российское законодательство не наделяет арендаторов земельных участков такими правами.

Каждая страна разработала свою систему регионального регулирования отношений недвижимости. Вместе с тем можно выделить главные элементы, присущие практически всем странам... власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов <8>.

<8> Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений // Нотариус. 2006. N 6. С. 44.

Различия между системами земельного законодательства России и Германии заключаются в том, что стоимость земли в Германии весьма высока. И это, естественно, влечет за собой соответствующие последствия в земельных отношениях, т.е. в отношении продажи, покупки, аренды и так далее, и делает эти вопросы исключительно важными. В Германии законодательство о земельной аренде не детализировано. Большинство его положений не являются безусловными и изменяются по соглашению сторон, которые подвержены определенным изменениям, постоянно происходящим в обществе, и в определенных пределах открыты для выражаемых в обществе мнений.

Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015 // СПС "КонсультантПлюс". URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 29.06.2015).
  2. Гражданский свод законов (Германское гражданское уложение) - законы в интернете. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/bgb/gesamt.pdf.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ, ред. от 08.03.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 29.06.2015).
  4. Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. С. 119.
  5. Выступление А. Тойбера, начальника отдела сельского хозяйства Посольства Федеративной Республики Германия // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 2 - 3.
  6. Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений // Нотариус. 2006. N 6. С. 44.
  7. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ред. от 28.02.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 29.06.2015).
  8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ред. от 06.04.2015. URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 29.06.2015).