Мудрый Юрист

Понятие земельного участка и его определение в российском законодательстве

Алексеев Вадим Александрович, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права РГАИС, доктор юридических наук.

В статье анализируется новое определение земельного участка, сформулированное в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ. Автор приходит к выводу о том, что единственным индивидуализирующим признаком земельного участка может быть местоположение его границ, и предлагает свой проект законодательного определения земельного участка.

Ключевые слова: земельный участок, недвижимая вещь, границы земельного участка.

The Concept of a Land Plot and Its Definition in Russian Legislation

V.A. Alexeev

Vadim Alexeev, Professor at the Department of Civil and Business Law, Russian State Academy of Intellectual Property, Doctor of Laws.

The article analyses the new definition of a land plot that was included in article 6 (section 3) of the Land Code of the Russian Federation in 2014. The former definition required the borders of a land plot to be established according to a certain legal procedure. This requirement is omitted in the new definition. Instead, the law regards as a land plot a part of the land surface that has individual characteristics. The article suggests that it does not really change the concept of a land plot since the position of its borders is the only feature that could individualise it. A new version of the definition of a land plot is proposed in the article.

Key words: land plot, immovable property, borders of a land plot.

Задачей настоящей статьи является рассмотрение эволюции определения земельного участка в российском законодательстве различных периодов и анализ на этой базе последней редакции такого определения в Земельном кодексе (ЗК) РФ.

В п. 2 ст. 6 ЗК РФ 2001 г. было установлено, что земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Эта норма действовала вместе с положениями п. п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ, в которых говорилось о правах на почвенный слой, замкнутые водоемы, лес и растения, а также о праве собственника участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, с ограничениями, установленными законодательством.

Определение земельного участка было подвергнуто изменению в 2008 г. <1>. Из п. 2 ст. 6 оно было перенесено в ст. 11.1 ЗК РФ и стало иметь следующий вид: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (здесь и далее в цитатах выделено нами. - В.А.)".

<1> См.: Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

В 2014 г. <2> дефиниция земельного участка была вновь возвращена в ст. 6 (п. 3) <3> и сформулирована так: "Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи". Одновременно продолжают действовать положения п. п. 2 и 3 ст. 261 ГК РФ. Очевидно, в настоящее время понятие земельного участка следует рассматривать в рамках этих норм Кодексов.

<2> См.: Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
<3> Статья 11.1 ЗК РФ утратила силу.

Как и все предшествующие законодательные описания, последняя формулировка рассматривает земельный участок как часть земной поверхности. При этом до последних изменений земельного законодательства основным критерием выделения части земной поверхности в качестве земельного участка было установление границ такого участка, в то время как новая формулировка о границах не упоминает. Теперь признаком земельного участка стало наличие характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности в качестве индивидуально-определенной вещи.

Сравнивая данный подход с предыдущим, можно прийти к нескольким предположениям о том, что имел в виду законодатель, отказываясь определять земельный участок через установление его границ:

  1. индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ;
  2. границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Рассмотрим первое предположение. Возможна ли индивидуализация части земной поверхности без установления ее границ? При здравом размышлении положительный ответ на этот вопрос дать не получается. Как бы мы ни описывали часть земной поверхности, которую мы хотели бы рассматривать как земельный участок - недвижимую вещь (используя средства геодезии, в порядке, предусмотренном для кадастрового учета, или методом словесного описания), мы всегда будем указывать на пределы (границы), в которых он расположен. Если же нам описать границы участка не удастся, то его индивидуализации не произойдет. Видимо, законодатель не подразумевал отказ от границ как индивидуализирующего признака земельного участка. Следует, таким образом, предположить, что, не упоминая в определении земельного участка о его границах, законодатель просто не стал акцентировать внимание на этом обязательном индивидуализирующем признаке.

Перейдем ко второму высказанному предположению. Здесь следует начать с понятия индивидуально-определенной вещи. К таким вещам теория относит как вещи, отличающиеся неповторимостью в силу своих естественных свойств (уникальные вещи), так и индивидуализированные участниками гражданского оборота, тем или иным образом выделенные участниками сделки из массы однородных вещей <4>. Отношение недвижимых вещей к индивидуально-определенным и уникальным очевидно и никогда не было предметом дискуссии. Поэтому указание в формулировке на то, что земельный участок как объект недвижимости должен быть индивидуально-определенной вещью (обладать соответствующими признаками), на первый взгляд представляется юридической банальностью. Любой объект недвижимости является индивидуально-определенной вещью в силу своих естественных свойств: абсолютной неподвижности и неизменности местоположения. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок (как, впрочем, и все другие объекты недвижимости) становится уникальной индивидуально-определенной вещью.

<4> См.: Гражданское право: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. Т. 1.

Любая вещь становится уникальной в результате выделения какого-то одного или ограниченной группы признаков, достаточных для ее идентификации. Разумеется, во всех этих случаях такую вещь будут характеризовать очень многие отличительные детали, но для выделения ее из общей массы схожих объектов практически всегда будет достаточно одного или нескольких признаков. В то же время в качестве предмета оборота любая индивидуально-определенная вещь может быть описана путем перечисления очень большого количества признаков, при этом пределы конкретизации будут зависеть только от участников оборота, если специальным законодательством не установлены особые правила. И хотя предмет договора купли-продажи земельного участка в принципе мог бы быть идентифицирован только его кадастровым номером, представляющим отсылку к государственному кадастру недвижимости (далее - ГКН), где содержится описание границ участка, договор тем не менее может содержать сведения о площади участка, категории земель, к которой он относится, перечень имеющихся на участке растений, характеристику почвы и описание рельефа.

Какие же из этих признаков земельного участка имеет в виду законодатель, когда говорит о наличии "характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально-определенной вещи"? С учетом приведенного текста и предшествующего анализа напрашивается вывод о том, что должен быть выбран один или ограниченная группа признаков, которые в каждом случае позволят отличить один земельный участок от другого. Для поиска этих признаков прежде всего следует обратиться к ГКН, назначением которого является обеспечение идентификации земельных участков и других объектов недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о ГКН) в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков вносятся "следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости":

а) вид объекта недвижимости (земельный участок);

б) кадастровый номер и дата его внесения в ГКН;

в) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения ГКН;

г) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о ГКН требований.

Разумеется, вид объекта в данном случае не может быть идентифицирующим признаком, поскольку характеризует все земельные участки. Таким признаком не может быть и кадастровый номер, который выступает в качестве идентификатора <5>, но не идентифицирующего признака. Специфика кадастрового номера состоит в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь (его нельзя найти на участке, в отличие от номера двигателя на автомобиле), а содержит отсылку к информационному ресурсу (ГКН), в котором необходимую информацию о вещи можно получить.

<5> См.: Рожкова М.А. Идентификаторы: все ли надо относить к объектам интеллектуальной собственности // Хозяйство и право. 2015. N 2. С. 82 - 86.

Остались только два признака: описание местоположения границ и площадь участка. Но является ли площадь объекта вторым идентифицирующим признаком наряду с его границами? Это было бы так, если бы площадь участка вычислялась как фактическая площадь его поверхности с учетом рельефа. В этом случае в пределах одной конфигурации границ участка его площадь могла бы иметь разное значение в зависимости от изменения уклонов, образования насыпей и углублений. Однако в соответствии с ч. 8 ст. 38 Закона о ГКН "площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость". Следовательно, в рамках одной геометрической фигуры, составляющей границы земельного участка, площадь этого участка, внесенная в ГКН, всегда будет одинаковой.

Из всего вышесказанного с необходимостью следует вывод о том, что из характеристик земельного участка, вносимых в ГКН, действительно уникальной является только местоположение его границ.

В ч. 2 ст. 7 Закона о ГКН, состоящей более чем из 30 пунктов, содержатся характеристики, которые именуются дополнительными. Из них к земельным участкам относятся: кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости; адрес объекта недвижимости или (при отсутствии такого адреса) описание местоположения; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; разрешенное использование. Характеризуют ли эти сведения земельный участок как индивидуально-определенную вещь? Безусловно. Но можно ли назвать их определяющими? Полагаем, что нет. Чтобы решить, является ли признак определяющим, необходимо мысленно удалить его из определяемого предмета или заменить другим и посмотреть, останется ли предмет тем же с точки зрения права. Может ли изменение категории земель, разрешенного использования, адреса или номера кадастрового квартала земельного участка, границы которого остались неизменными, привести к исчезновению прежнего земельного участка и возникновению нового? С точки зрения права (ГК РФ, ЗК РФ, Закона о ГКН, Градостроительного кодекса РФ) это будет тот же земельный участок, в отношении которого изменились отдельные элементы правового режима (категория земель, разрешенное использование) и отдельные идентификаторы (адрес и номер кадастрового квартала). Так же обстоит дело и в случае изменения количества расположенных на участке объектов недвижимости, природных объектов и растительности. Снос здания, располагавшегося на земельном участке, вырубка леса или посадка сада не превращают с точки зрения права участок в другой при неизменности его границ.

Мы честно пытались найти новые или дополнительные признаки, индивидуализирующие (определяющие) земельный участок как индивидуально-определенную вещь, кроме местоположения его границ. Однако ни само определение земельного участка (п. 3 ст. 6 ЗК РФ), ни другие нормы не позволили нам это сделать. Поэтому в качестве окончательного вывода можно записать: в соответствии с действующим законодательством единственным индивидуализирующим признаком земельного участка является местоположение его границ.

Но остался вопрос: что же все-таки имели в виду авторы новой формулировки, когда отказались от проверенного в течение 15 лет принципа определения участка через местоположение его границ и заменили его новым весьма расплывчатым подходом? К сожалению, об этом можно только догадываться. Выскажем два предположения.

Первое состоит том, что в ныне действующей дефиниции земельного участка предпринята попытка "либерализации" способов установления границ. Исключив упоминание о границах участка, законодатель, естественно, опустил и вопрос о способе их установления. Если в предшествующих формулировках вместе с признаком границ обязательно присутствовал и порядок их установления (уполномоченным государственным органом, в установленном порядке, в соответствии с федеральными законами), то теперь упоминание о таком порядке отсутствует.

Дело в том, что до последнего времени под надлежащим установлением границ земельного участка в судебной практике понималось проведение кадастрового учета земельного участка. Так, в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" указывалось, что под определением границ земельного участка необходимо понимать факт формирования земельного участка, под которым понималось проведение кадастрового учета. Аналогичного подхода придерживались и суды общей юрисдикции, что приводило в ряде случаев к существенным нарушениям прав граждан.

Так, Санкт-Петербургский городской суд оставил в силе судебное решение, которым гражданину Ц. было отказано в удовлетворении исковых требований к Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) и юридическому лицу, которое получило от КУГИ в аренду земельный участок, включавший часть приусадебной территории дома, в котором проживал Ц. В обоснование своих требований Ц. ссылался на свое право приобретения земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ как собственник расположенного на участке здания. Однако суд посчитал, что у Ц. отсутствует право, подлежащее защите, поскольку кадастровый учет земельного участка не проводился, а значит, и предмет спора отсутствует <6>. Представляется, что если бы суд руководствовался новым определением земельного участка, то у него не нашлось бы оснований для отказа в защите права гражданина на приобретение земельного участка, границы которого были определены без процедуры кадастрового учета.

<6> См.: Архив Приморского районного суда Санкт-Петербурга, дело N 2-2560/2013.

Нужно также отметить, что в некоторых случаях суды отказывались от принципа "нет кадастрового учета - нет земельного участка". Так происходило, например, при рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения за пользование несформированными государственными земельными участками. В частности, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 29.06.2010 N 241/10 по делу N А43-5234/2009-17-117 указал, что в случае, если земельный участок используется для эксплуатации здания, факт отсутствия формирования и кадастрового учета не имеет значения для взыскания платы за использование такого участка <7>.

<7> См.: Цеденов С.П. Определение земельного участка как объекта гражданских правоотношений // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. 2013. N 1(57). С. 56 - 59.

Представляется, что ныне действующее определение земельного участка выдвигает на первый план именно его фактическую сторону, указывает на то, что земельный участок как предмет гражданско-правовых отношений в ряде случаев может формироваться до проведения его кадастрового учета и описания границ от лица государства. На основании этой формулировки можно сделать вывод о том, что границы земельного участка - его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений.

Второе предположение состоит в том, что авторы определения пытались обратить внимание на "вертикальный" аспект понятия земельного участка, состоящий в том, что под земельным участком следует понимать не только саму поверхность земли, но и то, что расположено в пространстве в пределах вертикальных плоскостей, проходящих через его границы. Статья 261 ГК РФ устанавливает, что право на земельный участок "распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения", и это объясняет второй (содержательный) аспект определения земельного участка, который, возможно, и имели в виду его авторы.

Разумеется, нельзя не согласиться с тем, что наличие и качество почвенного слоя, водных объектов и растений на земельном участке характеризует его как индивидуально-определенную вещь. Но даже без почвы и растений участок сохранит свое качество недвижимой вещи, а значимость этих характеристик будет определяться в каждом случае участниками оборота. Конечно, покупатель может отказаться от исполнения договора, по которому он купил земельный участок с фруктовым садом, если сад ликвидирован продавцом. Но основанием отказа от исполнения договора в данном случае будет не исчезновение его предмета - земельного участка, а существенное снижение его качества по сравнению с условиями договора. Вот почему нельзя считать признаки, характеризующие то, что расположено на земельном участке, критериями его идентификации как объекта недвижимого имущества.

В целом же реформирование определения земельного участка представляется неудачей законодателя. Оно не было подготовлено предшествующим ходом научных исследований и идет вразрез с предложениями Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <8>. Этой неподготовленностью, видимо, и объясняется весьма низкое качество данной нормы, которая вместо установления четких рамок понятия земельного участка увела его в сферу оценочных и нуждающихся в существенных дополнительных разъяснениях категорий. Хочется надеяться, что ныне действующее определение будет действовать недолго. Самым оптимальным решением было бы его изъятие из ЗК РФ и перенесение вместе с другими гражданско-правовыми нормами в ГК РФ.

<8> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2009.

При этом определение земельного участка в ГК РФ могло бы быть сформулировано следующим образом. Земельный участок - часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек.

Такое определение позволит указать основной идентификационный признак участка - его границы, а также раскрыть содержание права на земельный участок. То, что в определении содержится упоминание о почвенном слое, водных объектах и растениях, дает также основание для включения в это понятие любых результатов работ по улучшению участка (асфальтовых покрытий, мощения, ограждений, мелиорационных систем и т.п.). В то же время исключается отнесение к земельному участку объектов, имеющих в соответствии с законодательством (ст. ст. 130, 222 ГК РФ) самостоятельный статус недвижимых вещей <9>.

<9> Данный подход является единственно возможным до тех пор, пока в гражданское законодательство не внедрено понятие единого объекта недвижимости.

References

Rozhkova M.A. Identifiers: Should Everything Be Classified as Object of Intellectual Property [Identifikatory: vsyo li nado otnosit' k ob'ektam intellektualnoi sobstvennosti]. Economy and Law [Khozyaistvo i pravo]. 2015. N 2. P. 82 - 86.

Sergeev A.P., Tolstoi Yu.K. (eds) Civil Law: A Textbook [Grazhdanskoe parvo: Uchebnik]. Vol. 1. Moscow, Prospekt, 2005. 765 p.

Tsedenov S.P. Definition of a Land Plot as an Object of the Relations Regulated by Civil Law [Opredelenie zemelnogo uchastka kak ob'ekta grazhdanskikh pravootnoshenii]. Herald of St. Petersburg University of the Ministry of Internal Affairs of Russia [Vestnik Sankt-Peterburgskogo universiteta MVD Rossii]. 2013. N 1(57). P. 56 - 59.