Мудрый Юрист

О выборе способа защиты прав на земельный участок в зависимости от его характеристик: постановка вопроса

Савенко Георгий Владимирович, кандидат юридических наук, кадастровый инженер (г. Иваново).

В статье впервые в отечественной цивилистике выдвинуто положение о взаимообусловленности характеристик земельных участков и способов защиты прав. Автор, приведя такие характеристики, показывает на примере негаторного иска условия, которым должен отвечать земельный участок для успешной реализации избранного способа защиты. Показано, что в сложных ситуациях при вовлечении в спор собственников нескольких земельных участков из различных категорий земель могут комбинироваться несколько способов защиты, когда правообладатели предъявляют взаимосвязанные иски.

Ключевые слова: способы защиты вещных прав на земельные участки, технические и юридические характеристики земельных участков, негаторный иск, взаимосвязанные иски, иск о признании недействительными результатов межевания, иск об установлении границ (иск о признании права).

[1] Общие замечания. В последние пятнадцать лет в научный оборот включено большое количество диссертаций (в основном кандидатских) и публикаций, в которых рассматриваются самые различные стороны защиты владения и вещных прав на объекты недвижимого имущества, включая земельные участки. При многих достоинствах таких работ (мнимых или действительных - отдельный разговор) их авторы либо упускают из виду вообще <1>, либо касаются вскользь вопроса о взаимной связи между избранным способом защиты и характеристиками объекта такой защиты <2>. По-видимому, за последний принимается некая обобщенная правовая конструкция со статическим, неизменным и нейтральным, как кажется авторам, по отношению к применяемому способу защиты внутренним содержанием.

<1> См., например, работы общего характера: Петрова М.В. Система способов защиты права собственности в современном гражданском праве: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2001. Краснодар, 2007 (в § 2.1 главы второй - "Вещно-правовые способы защиты права собственности" - даже нет и намека на поставленный нами вопрос); Синицын С.А. Защита владения и вещных прав в гражданском праве России и Германии: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2010 (все, что мы нашли в работе, - тезис о том, что способы защиты и особенности осуществления вещного права находятся в прямой зависимости от особенностей самого вещного права и правового режима его объекта); Бочаров Н.Н. Правовой режим земельного участка как объекта права собственности граждан: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. Рязань, 2014 (в § 1 "Гражданско-правовые способы защиты права собственности на земельный участок" главы 3 исследуются понятия "защита права", "механизм защиты права", их содержание, состав и элементы. Автор в основном анализирует взгляды правоведов на определение понятия "способ защиты права собственности"). В работах об отдельных способах защиты ситуация не лучше. См. о виндикационном иске: Моргунов С.В. Виндикационный иск: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2001; Орлова Е.Л. Виндикационно-правовая защита права собственности и других вещных прав. М., 2013. О негаторном иске см.: Подшивалов Т.П. Негаторный иск: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. Челябинск, 2011. О других способах защиты см.: Карнушин В.Е. Беститульное владение и его защита: теория и практика: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. Краснодар, 2013 (третья глава "Защита беститульного владения", по уверениям автора, исследует правоотношения по владельческой защите, а также формы и способы такой защиты, хотя на самом деле о защите как таковой так ничего и не сказано; такая же ситуация и в его книге "Беститульное владение и его защита" (М.: Статут, 2015); Костюк Н.В. Добросовестное приобретение имущества и право собственника на виндикацию (вопросы теории и практики): Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2012 (в главе 4 § 2 "Особенности, связанные со свойствами виндицируемого имущества" о взаимосвязи этих свойств и способом защиты речь практически не идет); Мальбин Д.А. Владельческая защита (посессорная) в российском гражданском праве: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. Саратов, 2014 (глава 3 - "Современные гражданско-правовые средства защиты владения", в которой § 3.2 - "Защита давностного владения", а § 3.3 - виндикация; § 4.2 главы 4 - "Проблемы реализации средств владельческой (посессорной) защиты в судебной и арбитражной практике" также никак не касается обсуждаемого нами вопроса).
<2> См.: Тужилова-Орданская Е.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. ... дис. доктора юрид. наук. М., 2007. В работе приводится классификация способов защиты прав на недвижимость; автор предлагает и обосновывает объективные критерии, позволяющие избрать оптимальный в каждом случае способ защиты нарушенного права на недвижимость. Характеристики объекта защиты автор касается один раз, когда обсуждает условие применения способа защиты в зависимости от того, сохранилась ли в натуре недвижимая вещь, из-за которой возник спор. Весь разговор на эту тему сводится к следующему: когда имущество имеется в наличии, применяются вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски), признание права, признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной, оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Когда имущество уничтожено или его невозможно вернуть в натуре по другим причинам, применяется, например, возмещение убытков. В другой работе - диссертации 2012 г. Оганесян А.Н. - в § 1 главы второй о виндикации среди условий предъявления иска указано сохранение отчужденной вещи в натуре. Больше автор к техническому аспекту не возвращается (см.: Оганесян А.Н. Особенности применения вещно-правовых способов защиты гражданских прав на недвижимое имущество: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук. М., 2012).

Однако не нужно далеко ходить за примерами того, что даже за пределами оборота объектов недвижимости мы можем наблюдать связь между характеристиками объекта права и способом (возможностью (условиями) его применения. Например, ценные бумаги на предъявителя и ордерные нельзя виндицировать от добросовестного приобретателя, независимо от того, как они выбыли из обладания их собственника (по его воле или без таковой) и от того, как они были приобретены (возмездным или безвозмездным образом). Ну а к бездокументарным ценным бумагам применить традиционные "вещные" способы защиты вообще проблематично, хотя специалисты о них и рассуждают, но по существу максимум, на что эти рассуждения тянут - так это на аналогию закона, да и то лишь до некоторых пор. В общем, (1) от формы выпуска и (2) от качества (например, ордерные или именные) зависит возможность применения тех или иных способов защиты <3>.

<3> Приносим благодарность за консультацию по данному вопросу д.ю.н., проф. В.А. Белову (МГУ).

Существует ли аналогичная зависимость в случаях защиты прав на земельные участки? В качестве предварительной посылки априори выдвинем тезис о взаимообусловленности характеристик земельного участка и избрания способа защиты прав. Иначе говоря, мы утверждаем, что физические свойства объекта недвижимости (технические характеристики земельного участка) определяют возможность или невозможность применения того или иного способа защиты, также условия его применения. Чтобы подтвердить или опровергнуть выдвинутый тезис, кратко поговорим о характеристиках земельного участка, а затем подвергнем его испытанию на жизнеспособность "в боевых условиях", на двух примерах - негаторного иска и комбинированного по своему содержанию способа защиты, который преследует цель признания прав на земельный участок в определенных границах.

[2] Характеристики земельного участка. Земельный участок - часть поверхности земли, которая в плане передается в виде геометрической фигуры, которая не может не быть замкнутой, то есть не быть фигурой, иначе это будет линия, например красная линия, которая, как известно, фигурой не является, как и не является объектом учета в ГКН, хотя и имеет поворотные точки со своим значением координат каждая <4>. Геометрическая фигура земельного участка образуется проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость <5> (так следует из содержания части 8 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон N 221-ФЗ о государственном кадастре). Каждая точка в этой проекции имеет свое значение, координаты X и Y. Сколько раз изменяется граница земельного участка (сколько в ней поворотов), столько же точек фиксируют эти изменения. Поэтому такие точки называют не только характерными, но и поворотными. Кстати, у красных линий точки называются только "поворотными". Неслучайно поэтому в ч. 7 ст. 38 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре приводится такое определение: "Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части". Поэтому, когда необходимо выразить мысль о местоположении земельного участка (о его описании), то неслучайно передают ее в терминах геодезии через описание местоположения границ или их частей.

<4> Подробнее см.: Савенко Г.В. Правовая конструкция "красные линии": постановка вопроса // Законы России. Опыт, анализ, практика. 2014. N 10. С. 39 - 44.
<5> Отсылаем читателя, который пожелает более подробно узнать, каким образом образуется горизонтальная проекция участка на местности (геометрическая фигура), к следующей книге: Дубенок Н.Н., Шуляк А.С. Землеустройство с основами геодезии. М.: КолосС, 2002. С. 99 - 100. Обратим только внимание читателя на то, что точки на местности расположены в трехмерном пространстве, тогда как спроектированные на уровенную поверхность или на горизонтальную плоскость, они расположены уже в горизонтальной плоскости или на уровенной поверхности. Соединяя проекции точек, получают проекции или горизонтальные проложения линий, которые в совокупности составляют проекцию контура местности (мы его можем увидеть на плане). В межевом плане, а также в проекте межевания земельного участка сельскохозяйственного назначения отдельно указываются горизонтальные проложения, например от точки н1 до точки н2 - 78,5 м, от точки н2 до точки н3 - 27,8 м и т.д.

Для защиты прав на земельные участки кадастровому инженеру или правообладателю не столь важно то обстоятельство, что с точки зрения п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок в первую очередь - это "объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю", а уже потом техническая (землеустроительная, кадастровая) конструкция. Собственно никто и не оспаривал в нашей науке и практике отнесение земельного участка к объектам недвижимости и вещных прав. Положения статьи 130 ГК РФ <6> давно и прочно вошли в земельные отношения. Однако кадастровому инженеру, который подготавливает межевой план в связи с образованием земельного участка, или правообладателю, защищающему свое право путем предъявления негаторного иска или обращения в суд с иском об исправлении кадастровой ошибки, акценты, расставленные законодателем, его так сказать вкусы, практической пользы не приносят. Задача кадастрового инженера - определить (при образовании), уточнить или восстановить на местности местоположение границ земельного участка, а правообладателя, например, - доказать, что они определены без ошибок, что земельный участок не пересек красные линии, что их пересечение с границами других участков ошибочно, что "смежник" вторгся внутрь этих границ без каких-либо на то законных оснований и т.д. В такого рода делах, хотя и возникают вопросы о составе вещных прав на земельный участок, главной проблемой является все же разрешение спора, возникшего из-за технических характеристик земельного участка. Поэтому нам не избежать также и краткого разговора о классификации видов земельных участков.

<6> Согласно абз. первому п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В зависимости от характера границ можно выделить три вида земельных участков.

Первый - земельный участок, состоящий из одной части (участок имеет один контур, который полностью совпадает с его границами; часть земной поверхности в пределах этого контура и является земельным участком) <7>. Таких участков - подавляющее большинство. Среди них: приусадебные участки; под зданиями и сооружениями; полевые участки для ведения личного подсобного хозяйства.

<7> Мы назвали бы это идеальной (или первичной) конструкцией земельного участка.

Второй вид - земельный участок, в состав которого входят несколько обособленных частей (частей участка), не выходящих за пределы контура земельного участка; такой земельный участок называется единым землепользованием <8>. Едиными землепользованиями являются, например, участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в соответствии с Указом Президента от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <9>.

<8> Такое определение следует из содержания абз. 5 п. 1 письма Минэкономразвития России от 12 сентября 2013 г. N Д23и-2729.
<9> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53.

Третий вид - многоконтурный земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров. Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы другими земельными участками или землями. То есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ <10>. У каждого контура - свое количество характерных (поворотных) точек и значение координат таких точек. Чаще всего многоконтурные участки образуются из состава земель сельскохозяйственного назначения в случае выдела в счет земельных долей или под линейными объектами и их частями.

<10> См.: абзац 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Приведенную классификацию полезно иметь в виду в процессе защиты прав на земельные участки как при виндикации (в целом земельного участка или его частей), так и в случае обращения с негаторным иском, когда объем требования и формулировка предмета искового заявления зависит от того, какие именно фактические препятствия в реализации правомочий собственника послужили поводом для обращения в суд, затрагивают ли они все характерные (поворотные) точки или только некоторые из них.

Отсутствие накануне аграрных преобразований 90-х гг. XX в. каталогов координат точек границ подавляющего числа отведенных ранее земельных участков, а также особенности формирования информационной базы государственного земельного кадастра (ГЗК) и Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) стали причиной появления "ранее учтенных земельных участков". К ним относились все участки, кадастровый учет которых был осуществлен (в "старой" терминологии - проведен) до вступления в силу Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", что должно было подчеркнуть непрерывность ведения ГЗК. Сведения об этих участках, полученные из документов, содержащихся в распоряжении земельных комитетов, включались в инвентарные описи, а из них - в ГЗК. Правообладатели и сами могли напрямую обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о включении сведений об их участках в ГЗК. В целом же инвентаризация сведений о ранее учтенных участках была неполной <11>. В настоящее время ст. 45 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре сохранила конструкцию "ранее учтенный земельный участок" как разновидность более общей конструкции - "ранее учтенного объекта недвижимости".

<11> См. об этом: Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. М.: КолосС, 2007. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель. С. 229 - 242.

Выделим три подвида ранее учтенных земельных участков.

(1) Первый из них - земельные участки, границы которых на местности не устанавливались. Они не обладают всеми свойствами индивидуализировано определенной вещи из-за отсутствия характерных (поворотных) точек границ и их местоположения, не говоря уже о значении координат этих точек. Местоположением каждого такого земельного участка является кадастровый квартал (какой-либо населенный пункт или часть населенного пункта, состоящего из нескольких кадастровых кварталов, а то и квартал в землях сельскохозяйственного назначения, а также квартал на межселенной территории). Это сразу же бросается в глаза на публичной кадастровой карте, если "забить" в нее кадастровый номер земельного участка. Технические свойства такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности (например, раздел; при этом возможен выдел участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, если ранее они не описаны и сведения о них отсутствуют в ГКН) и ограничивают способы защиты прав. Так, например, вряд ли возможно истребовать такой земельный участок из чужого незаконного владения (обратиться с виндикационным иском) или требовать устранения нарушений, не связанных с утратой владения (негаторный иск).

(2) Одновременно с "неотмежеванными" ранее учтенными земельными участками <12> выделим земельные участки, местоположение границ которых хотя и устанавливалось, но в условной системе координат. Единая государственная система координат (ГСК), которая применяется при ведении ГКН, при отсутствии параметров перехода (ключей) земельные участки в условной системе координат "не видит" и показывает пересечение границ со смежными земельными участками, что в свою очередь порождает необходимость исправления кадастровой ошибки <13>.

<12> То есть такими, которые не межевались, местоположение границ которых на местности не определялось. Мы используем понятие "неотмежеванный" чтобы не повторять каждый раз фразу "ранее учтенные земельные участки, местоположение границ которых на местности ранее не определялось [устанавливалось]".
<13> См. об этом подробнее: Фролова О. Несоответствие границ земельных участков при кадастровом учете: судебные споры // Хозяйство и право. 2012. N 6. С. 107.

(3) Помимо указанных двух подвидов ранее учтенных земельных участков, в настоящее время в ГКН внесены сведения о земельных участках с установленными уже после 2 января 2000 г. (после вступления в силу Закона N 28-ФЗ) и до 1 марта 2008 г. (даты вступления в силу Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре) на местности границами, но со статусом "ранее учтенные". При этом в ГКН указывается уточненная площадь, сведения о которой, как известно, получают после определения (восстановления) на местности местоположения границ земельного участка <14>. Статус в ГКН поставленных на кадастровый учет "отмежеванных" ранее учтенных земельных участков не препятствует включению таких в оборот объектов недвижимости.

<14> См. подробнее в п. 4 письма Минэкономразвития от 17 октября 2011 г. N 22781-ИМ/Д23 "О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ".

Ко всему сказанному нами выше необходимо сказать еще несколько слов. В настоящее время в законодательстве отсутствует термин "межевание" и соответственно его определение. В действовавшем до 17 мая 2008 г. законодательстве межевание определялось как работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения и включало в себя, в частности, согласование границ (ст. 17 Закона "О землеустройстве"). Надо отметить, что в настоящее время ст. 17 этого Закона называется "Установление на местности границ объектов землеустройства" и порядок такого установления должен определяться Правительством РФ. Проблема состоит в том, что согласно ст. 1 указанного Закона земельный участок теперь не является объектом землеустройства. В Законе N 221-ФЗ о государственном кадастре не содержится никаких отсылок по поводу порядка установления границ земельных участков на местности ни к Закону о землеустройстве, ни к какому-либо иному нормативному акту. Таким образом, указанная процедура остается сейчас не урегулированной в законодательстве <15>.

<15> Впервые на этом заострила внимание Г.Л. Землякова. См.: Землякова Г.Л. Правовые проблемы кадастровых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и регистрации прав на них // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сборник статей / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 136 - 137.

Тем не менее фактически кадастровый инженер делает то, что является по содержанию межеванием. Межевание земельного участка при образовании участка "с нуля" (на основании схемы расположения земельного участка в соответствии и со ст. 11.10 ЗК РФ), при уточнении местоположения границ, разделе, выделе из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется как с закреплением местоположения границ на местности межевыми знаками (установлением границ на местности), так и картографическим способом без установления границ на местности. В обоих случаях в ГКН вносятся сведения о значении координат характерных точек границ. Для того чтобы исключить какие-либо сомнения в вопросе о фактическом местоположении границ, по желанию правообладателя осуществляется вынос границ в натуру. В противном случае велика вероятность возникновения спора с соседями (например, из-за самовольного занятия части земельного участка) или даже с органами местного самоуправления (спор по поводу красных линий или в связи с изъятием земельного участка) со всеми вытекающими процессуальными последствиями.

После такого сжатого описания характеристик земельных участков перейдем к проверке состоятельности выдвинутого выше тезиса о взаимообусловленности характеристик земельного участка и избрания способа защиты прав. Причем сначала мы обратимся к конкретному способу защиты, а во втором случае проследим путь от описания спорной ситуации к поиску способа защиты.

[3] Негаторный иск.

Выше мы уже несколько раз упоминали некоторые условия обращения в суд с таким иском, в зависимости от тех или иных характеристик земельного участка. К этому еще добавим, что негаторным иском защищается право пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью, принадлежащей истцу на основании, предусмотренном законом. Чаще всего споры об устранении препятствий возникают по поводу недвижимых вещей между соседями. Предметом негаторного иска является требование собственника или законного владельца о совершении действия, устраняющего препятствие в пользовании и распоряжении имуществом, а также о воздержании от совершения подобных действий. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи <16>.

<16> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2012. С. 137.

С технической точки зрения возврат владения земельным участком, местоположение границ которого установлено, а тем более закреплено на местности межевыми знаками местоположения характерных точек границы, сомнений не вызывает. Иначе обстоит дело с ранее учтенными "неотмежеванными" земельными участками, местоположение границ которых на местности ранее не определялось. Фактически можно захватить часть такого земельного участка или даже целиком огородить, что-нибудь построить, так как соседям известно его ориентировочное местоположение относительно жилых и нежилых строений, дорог общего пользования, искусственных и природных ориентиров. Однако пресечь такие действия с помощью юридического инструментария, восстановить возможность пользования таким земельным участком с технической точки зрения исключается до тех пор, пока кадастровый инженер по поручению собственника в досудебном порядке (или после отказа в удовлетворении требований) не определит местоположение границ такого земельного участка, а сам участок не будет поставлен на кадастровый учет. Чаще всего суды отказывают истцам в возврате владения ранее учтенными "неотмежеванными" земельными участками или их частями. В таких случаях заинтересованным лицам следовало бы обращаться в суд со сложным по содержанию требованием, особенно если речь идет о предоставлении земельных участков ответчикам органами местного самоуправления и о возможном пересечении в связи с этим границ земельных участков истца и ответчика.

К негаторным искам прибегают собственники как смежных, так и соседних земельных участков, которые не разделены юридически закрепленной границей. Истцы требуют, как правило, сноса или переноса забора, дома, гаража, бани. Часто спор возникает между собственником соседнего домовладения, когда его участок является ранее учтенным и "неотмежеванным", а другой, соседний, поставлен на кадастровый учет с внесением в ГКН сведений о местоположении координат его характерных точек. В таком споре на успех может рассчитывать скорее собственник "отмежеванного" земельного участка, закрепивший его границы межевыми знаками, так как выдворить соседа со своего участка или потребовать прекращения любой его деятельности на основании решения суда возможно при условии "установленности" границы.

Таковы в самом общем виде технические предпосылки и условия обращения в суд с негаторным иском.

[4] Пересечение границ и спор о праве на земельный участок.

Рассмотрим теперь обратную ситуацию - не от конкретного способа защиты к условиям его применения, а от конкретных условий к поиску адекватного способа защиты нарушенных прав.

(а) Обратимся сначала к исходным данным, а затем перейдем к поиску самого способа защиты.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения отмежеван картометрическим способом и поставлен на кадастровый учет. При этом он примыкает вплотную к границе сельского населенного пункта. Однако эта граница как объект землеустройства на кадастровый учет не поставлена.

На территории населенного пункта расположены два ранее учтенных земельных участка, местоположение границ которых ранее ни на местности, ни картометрическим способом не устанавливалось. Права на них возникли в 1990-е гг. В 2015 г. собственники поручили кадастровому инженеру уточнить местоположение границ земельных участков с целью постановки их на кадастровый учет. После выхода на место, анализа полученных исходных данных (по сути - межевания земельных участков "по факту", по фактически существующей границе) и сравнения полученных сведений со сведениями из ГКН кадастровый инженер выясняет, что оба "уточняемых" земельных участка расположены преимущественно в границах земельного сельскохозяйственного назначения. "Пострадавшими" в данном случае являются как его собственник, так правообладатели ранее учтенных "неотмежеванных" земельных участков.

Беспокойство у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения должно вызывать то, что кадастровый инженер при подготовке проекта межевания и межевого плана не собрал и не проанализировал документы, хранящиеся в фонде данных Росреестра (то есть в архиве ведомства), и к тому же не устанавливал границы земельного участка на местности. Если бы он, определив местоположение границ участка картометрическим способом, затем вынес границы в натуру (на местность), то существовала бы возможность согласовать (в смысле "состыковать") местоположение границ с фактически существующими границами двух земельных участков, а также согласовать в соответствии со ст. 39 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре местоположение границ с правообладателями расположенных в границах населенного пункта земельных участков. Вместе с этим неисполнение кадастровым инженером должным образом своих обязанностей не оправдывает и бездействия правообладателей двух "смежных" (правильнее было бы говорить "соседних") земельных участков. За истекшие с начала проведения земельной реформы 24 года у их правообладателей было достаточно времени для уточнения местоположения границ.

(б) Каков выход из обрисованной (и реально существующей все еще в настоящее время) ситуации и какие способы защиты могут вывести ее из тупика?

Обратимся к технической стороне дела. Итак, перед нами, с одной стороны, земельный участок, выделенный из состава земель сельскохозяйственного назначения и поставленный на кадастровый учет. С другой стороны, - ранее учтенные "неотмежеванные" земельные участки в границах населенного пункта. Опираясь на ч. 1 ст. 38 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре, располагая выписками из ГКН и кадастровым планом территории, кадастровый инженер должен "привязаться" к существующим сведениям и с их учетом уже уточнять местоположения границ двух других земельных участков. Да, действительно, в этом случае их размер уменьшится более чем в два раза; уточненная площадь будет существенно расходиться с площадью, указанной в свидетельствах (ее еще называют "декларативной"). Объем правомочий владения и пользования на эти объекты в пространстве соответственно "ужмется" прямо пропорционально уменьшению их площади. Конечно же, это не может не нарушать законные права собственников.

Могут ли собственники земельных участков в границах населенного пункта уточнить местоположение границ своих участков "по факту", с учетом границ, существующих на местности пятнадцать и более лет, закрепленных с использованием объектов искусственного происхождения, не согласившись со сведениями из ГКН о местоположении границ соседнего <17> земельного участка? Если с учетом этих сведений кадастровый инженер и подготовит межевые планы в связи с уточнением границ обоих участков <18>, то он не может не отразить в заключении выявленное пересечение и рекомендовать заказчикам кадастровых работ разрешить вопрос с таким пересечением. В идеальном варианте ему следовало бы указать заказчикам кадастровых работ и способ защиты нарушенных прав. Как правило, кадастровый инженер в таком заключении указывает, что межевой план не предназначен для подачи его в орган кадастрового учета.

<17> "Соседним" земельным участком мы называем такой, который с точки зрения технических требований не может являться смежным по отношению к другому земельному участку, который поставлен на государственный кадастровый учет. У "соседнего" и этого "другого" земельного участка нет ни одной общей характерной точки.
<18> Как правило, в подобных ситуациях межевой план подготавливается на бумажном носителе, чтобы с документом могли работать как юристы, представляющие в суде заказчиков кадастровых работ, так и судьи, которые разрешают соответствующий спор.

Если же по настоянию заказчиков кадастровый инженер все же отправит межевые планы в орган кадастрового учета, то это неминуемо повлечет приостановку осуществления кадастрового учета по такому основанию, как "пересечение границ" (п. 2 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости) и далее - отказ в осуществлении кадастрового учета (п. 6 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости).

(в) Итак, мы обрисовали все исходные технические условия, принимая во внимание которые нам необходимо выбрать правильный способ или способы защиты права собственников земельных участков.

Начнем с того, что у участников будущего спора различные цели: у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения - сохранить его исходную конфигурацию, местоположение и размер, тогда как у собственников двух других земельных участков - закрепить юридически границы, существующие де-факто, "отрезав" тем самым добрую часть соседнего участка. Последнее, вне всякого сомнения, самым непосредственным образом затрагивает законные права его собственника.

Вместе с этим требования, которые обращены к нему, "отягощены" еще и публичным, так сказать, элементом. Ведь речь идет и о границе населенного пункта, часть которой является одновременно и границей земельных участков, местоположение которых уточняется. Выявляется, таким образом, еще одна цель (а вместе с этим и дополнительный участник будущего дела, а может быть и сторона - третий истец) - установить на местности часть границы объекта землеустройства.

Обозначив цели сторон, обратимся теперь к постановке задач, которые решают стороны. Собственникам "уточняемых" земельных участков необходимо устранить препятствие, возникшее на пути такого уточнения. Таким препятствием являются сведения о значении координат характерных точек границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет. Органу местного самоуправления необходимо устранить препятствие на пути установления на местности части границы объекта землеустройства. И это препятствие такое же, как и у будущих истцов. Наконец, задача собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения - доказать, что его образование путем выдела осуществлено не только в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и с учетом положений статей 38 - 40 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости.

(г) Обратимся теперь к выбору способа защиты нарушенных прав и сразу же зададимся вопросом: а можно ли разрешить обрисованную нами ситуацию таким образом, чтобы избежать спора о праве? Можно ли исправить выявленное пересечение путем, скажем, установления и исправления кадастровой ошибки в административном порядке по заявлению сторон или на основании решения суда? Чтобы ответить на поставленный вопрос, обратимся сначала к определению кадастровой ошибки, которое дается в п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре: это "воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях)". Проще говоря: какие именно сведения о земельном участке указаны в документе, такие в ГКН зеркально и внесены; ни больше, ни меньше. Что именно понимается под "документом", на основании которого вносились сведения в ГКН? В нашем случае это проект межевания и межевой план, подготовленные в связи с выделом в счет земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Исправление кадастровой ошибки в отношении земельного участка в соответствии с ч. 4 ст. 28 Закона N 221-ФЗ о государственном кадастре возможно:

  1. в порядке внесения соответствующих изменений по заявлению правообладателя земельного участка, в отношении которого допущена кадастровая ошибка, при предоставлении последним заявления в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" об учете соответствующих изменений с приложением межевого плана, содержащего исправленные сведения о местоположении границ принадлежащего ему земельного участка, включающего в себя акт согласования вновь установленного местоположения границы со смежным землепользователем; такое согласование со "смежником" необходимо для того, чтобы решить вопрос в ординарном, внесудебном порядке;
  2. на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки <19>.
<19> Решение суда включается (сканируется) в состав межевого плана и вместе с ним через сеть Интернет направляется в орган кадастрового учета.

Как видим, решение проблемы не обязательно связано с судебными разбирательствами. Заинтересованному лицу, заказчику кадастровых работ, предпочтительнее, чтобы "смежник" подписал акт согласования в межевом плане и, если необходимо, вместе с ним обратился в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением. Однако в нашем случае такое согласование будет означать, что собственник участка сельскохозяйственного назначения согласен с существенным уменьшением его размера, на что он, естественно, не пойдет.

Исправление кадастровой ошибки, если говорить кратко, представляет собой замену одних сведений в ГКН на другие, будь то значение координат характерных (поворотных) точек, вид разрешенного использования или адрес расположения объекта. Следствием исправления только кадастровой ошибки в отношении земельного участка истца не должно быть изменение такой уникальной характеристики земельного участка ответчика, как площадь. Как только возникает вопрос об изменении площади в связи с изменением местоположения границ, то это - верный признак того, что решение технического, в общем-то, вопроса перетекает в спор о праве. Суды, надо сказать, этот момент отслеживают довольно быстро. Тем более что руководствуются они в оценке содержания спорного правоотношения совместным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <20>.

<20> Вот как это происходит в конкретном деле. ООО "Компания "Капитал" обратилось в суд с исковым заявлением к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области и Администрации города Омска об исправлении кадастровых ошибок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:190139:1092, 55:36:190139:2053 путем внесения в ГКН сведений о поворотных точках границ данных земельных участков с приведенными координатами в системе координат - местная (города Омска). Повод для обращения в суд: принадлежащая истцу котельная, литер: Н, Н1, расположенная на земельном участке Общества, частично расположена за пределами земельного участка 55:36:190139:1092, а часть литеры Н1 имеет пересечение с земельным участком м55:36:190139:2053, что, по мнению истца, является кадастровой ошибкой. Суды пришли к выводу, что исходя из заявленных в настоящем деле исковых требований исправление кадастровой ошибки приведет к установлению вновь образуемых границ земельных участков 55:36:190139:1092, 55:36:190139:2053. При таких обстоятельствах доводы филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области о том, что уточнение границ спорных земельных участков не подпадает под признаки кадастровой ошибки, поскольку сведения о местоположении границ земельного участка 55:366190139:1092 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана от 18.10.2011 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:190139:43, границы которого были внесены в государственный земельный кадастр в соответствии с проектом территориального землеустройства 2005 года, а также изменение площади спорного земельного участка осуществляется за счет земельного участка 55:36:19013962053, а также земель, собственность на которые не разграничена, суд находит состоятельными.

Учитывая вышеизложенное, заявление требований в части обязания ответчиков устранить кадастровую ошибку с изменением характерных точек границ земельных участков свидетельствует о наличии спора о праве на земельные участки в существующих границах, который не может быть разрешен в рамках дела об исправлении кадастровой ошибки. При этом суд сослался на разъяснение, которое дано в пункте 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 (см. решение Арбитражного суда Омской области от 23 апреля 2015 г. по делу N А46-15785/2014).

(д) Итак, наличие спора о праве на земельные участки в обрисованной нами ситуации не допускает разрешения проблемы пересечения границ в рамках дела об исправлении кадастровой ошибки. Какими же тогда способами защиты располагают собственники двух земельных участков, которые расположены в границах населенного пункта? Пункт 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 указывает на иск об установлении границ земельного участка, как на один из способов защиты права собственности и других вещных прав на земельные участки. Но как понимать "установление границ" применительно к нашим обстоятельствам: как только установление границ земельных участков, расположенных в границах населенного пункта? Или как установление границ всех земельных участков, включая и земельный участок сельскохозяйственного назначения? Но ведь, как мы уже говорили, местоположение границ последнего уже определено, пусть и картометрическим способом; сведения о значении координат всех его характерных точек внесены в ГКН. Что тут устанавливать?

Нам могут возразить: устанавливать необходимо новую границу этого земельного участка или даже часть его границы, которая будет смежной по отношению к участкам, расположенным в границах населенного пункта. А тогда на каком основании? Получается, что и основания-то как такового, "в чистом виде", мы не найдем.

Выход в данном случае нам видится в комбинации двух способов защиты. Истцы могут обратиться в суд с взаимосвязанными исками. В целях экономии сил, времени и средств участников процесса истцы вправе соединить в одном исковом заявлении требования о защите разных по своему характеру субъективных прав и законных интересов, которые возникают из одного и того же либо разных материальных правоотношений, и удовлетворение одного из них может повлиять на юридическую судьбу другого <21>.

<21> См.: Осокина Г.Л. Иск (теория и практика). М.: Городец, 2000. С. 82 - 83.

Каково же тогда первое требование, удовлетворение которого позволяет рассчитывать и на удовлетворение требования об установлении границ земельных участков? На наш взгляд, это - требование о признании недействительными результатов межевания земельного участка сельскохозяйственного назначения <22>. Какие задачи решаются данным способом защиты? Это исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о значении координат характерных точек земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем только тех точек, из-за которых и возникает пересечение границ.

<22> Суды указывают на корректность требований о признании недействительными результатов межевания, а не межевого плана (или акта межевания). Сам по себе акт межевания является документом, подготовленным коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем (кадастровая организация, кадастровый инженер) для целей кадастрового учета, и как таковой не может быть признан недействительным, поскольку недействительными могут быть признаны акты государственных и муниципальных органов и сделки в силу прямого указания закона (см.: Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 4 июня 2015 г. по делу N А63-6071/2015 // СПС "КонсультантПлюс"). Этот же подход см. в решении Арбитражного суда Тульской области от 25 марта 2015 г. по делу N А68-9223/2014 (СПС "КонсультантПлюс").

Требование о признании недействительными результатов межевания, несмотря на такое свое правовое основание, как нарушение требований к межеванию земельных участков, у которых имеется общая граница с объектами землеустройства, а также оставление без внимания фактически существующих на местности границ двух земельных участков в составе земель населенного пункта, направлено на создание технических условий для перехода к следующему требованию - об установлении границ <23>. Требование об установлении границ - не что иное, как требование о признании права на земельный участок, несмотря на свою землеустроительную "оболочку". В его состав в качестве технической составляющей входит требование об установлении границ в соответствии с представленным истцами каталогом (списком) координат характерных точек границ земельных участков. Такой каталог координат включается в проект межевого плана кадастрового инженера и полностью воспроизводится в просительной части искового заявления. В случае проведения землеустроительной экспертизы суд может включить в резолютивную часть своего решения этот же или уточненный список координат.

<23> В некоторых случаях истцы, ошибочно оценив сложившееся положение, обращаются в суд с узким по форме требованием о признании недействительными результатов межевания, удовлетворение которого влечет за собой изменения объема прав на смежный земельный участок. Так, например, арбитражный суд Северо-Западного округа в своем Постановлении от 20 февраля 2015 года по делу N А52-1333/2014 квалифицировал спор о признании недействительными результатов межевания как спор о праве. Требования истца, по мнению суда, фактически направлены на изменение границ принадлежащего ответчику земельного участка и его площади. На самом деле речь в подобных делах идет об установлении новой границы, что предполагает формулирование двух взаимосвязанных требований, которые мы как раз и рассматриваем.

(е) При всей внешней простоте приведенного нами пошагового поиска адекватного способа защиты нарушенных прав и законных интересов собственников земельных участков в каждом конкретном случае суд устанавливает факт существования спорных прав и юридических обязанностей, то есть правоотношения, связывающего спорящие стороны (истца и ответчика). Истцу же для достижения своей цели при обосновании требования ссылкой на определенную совокупность юридических фактов, подтверждающих наличие как самого права или интереса, так и его нарушение или оспаривание, необходимо правильно оценивать техническую сторону дела, технические характеристики своего и чужого земельных участков. Ну, а это, в свою очередь, предопределяет выбор такого способа защиты или комбинации нескольких взаимосвязанных способов, которые окажутся единственно правильными и результативными.

Как кажется, имеются определенные основания полагать, что выдвинутый нами в самом начале тезис (по сути - научная гипотеза) о взаимообусловленности характеристик земельного участка и избрания способа защиты прав находит свое подтверждение при изучении конкретных ситуаций. Так что перспектива разработки поставленной нами проблемы и получения новых положительных результатов представляется нам не безнадежной и даже многообещающей.

Библиографический список:

  1. Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель. М., 2007.
  2. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2012.
  3. Дубенок Н.Н., Шуляк А.С. Землеустройство с основами геодезии. М., 2002.
  4. Савенко Г.В. Правовой режим земельного участка: от идеальных конструкций к практике // Право и экономика. 2014. N 1.
  5. Савенко Г.В. Похозяйственная и земельная шнуровая книги как источник информации о правах на земельные участки // Публично-правовые исследования. 2013. N 4.
  6. Фролова О. Несоответствие границ земельных участков при кадастровом учете: судебные споры // Хозяйство и право. 2012. N 6.
  7. Ялбулганов А.А., Савенко Г.В. Некоторые вопросы образования земельного участка: кадастровый и юридический аспекты // Законы России. Опыт, анализ, практика. 2014. N 10.