Мудрый Юрист

Земельное право в арабской республике Египет

Крассов Олег Игоревич, профессор юридического факультета Московского государственного университета (МГУ) им. М.В. Ломоносова, доктор юридических наук.

Статья посвящена системе землевладения, правам на землю, способам приобретения права собственности на землю в Арабской Республике Египет, истории земельного вопроса и земельным реформам в этой стране.

Ключевые слова: право частной и публичной собственности на землю, аренда земли, право преимущественной покупки, приобретательная давность.

Land Law in the Arab Republic of Egypt

O.I. Krassov

Krassov Oleg I., Professor of the Faculty of Law of Lomonosov Moscow State University, Doctor of Law.

The article is devoted to the system of land ownership, land titles, ways to acquire ownership of land in the Arab Republic of Egypt, history of land issues and land reforms in this country.

Keywords: private and public ownership of land, land lease, pre-emptive right, acquisitive limitation.

Регулирование прав на землю, гарантии их реализации имеют жизненно важное значение для египтян: для многих людей ведение сельского хозяйства продолжает оставаться единственным источником существования. Практически все население Египта, которое составляет более 86 млн человек, проживает в долине реки Нил. Остальная территория - это пустыня, непригодная для жизни и использования. Все сельскохозяйственные земли орошаются, и они весьма продуктивны. Однако площади сельскохозяйственных земель постоянно сокращаются, земли утрачивают плодородие, деградируют, незаконно застраиваются. Около 12 млн человек живут в официально не признанных поселениях, половина из них живет в Большом Каире. Численность населения растет, границы города расширяются, захватываются сельскохозяйственные земли и земли в пустыне.

Правовая система Египта относится к числу смешанных правовых систем, она сочетает в себе разные правовые традиции: французское гражданское право, исламское право, обычное право. Статья 2 Конституции Арабской Республики Египет 2014 г. провозглашает, что ислам является религией государства, а арабский язык - официальным языком. Принципы исламского шариата являются главным источником права. Согласно ст. 3 Конституции принципы и религиозные законы египетских христиан и евреев являются главным источником законодательства, регулирующим их личный статус, религиозные обряды и избрание духовных лидеров.

Система прав на землю представляет собой своеобразный гибрид норм гражданского права, исламского права, османского земельного права и обычного права. Османское правление в Египте (1517 - 1914 гг.) закрепило принцип "разделенных прав". Государство в лице султана было по закону собственником большей части сельскохозяйственных земель. В Египте до 1855 г. только 1/7 общей площади сельскохозяйственных земель находилась в частной собственности. Остальные земли были в государственной собственности и периодически распределялись между крестьянами. Каждая деревня коллективно владела землей, платила налоги и выплачивала долги. Фактически власть государства сводилась к регулированию налогообложения землевладельцев и поддержке ирригационных работ. В 1847, 1855 и 1858 гг. были приняты законы о земле, которые должны были выполнять следующие задачи: установление принципов частной собственности на землю, регулирование наследования земли по исламскому праву, прежде всего в сельских районах.

Положения Османского Земельного кодекса 1858 г. были отражены и получили свое развитие в Законе о земле, принятом в 1858 г. Главными целями этого Закона были обеспечение гарантий землевладения как главного объекта налогообложения и сохранение базового принципа - государственной собственности на сельскохозяйственные земли, а также индивидуализация имущественных прав на землю. Закон 1858 г. регулировал землевладение до принятия западной системы гражданского кодекса <1>.

<1> См.: Sait S., Lim H. Land, Law and Islam: Property and Human Rights in the Muslim World. Vol. 1. Zed Books, 2006. P. 40, 68.

В июне 1876 г. был принят Гражданский кодекс Египта, главным разработчиком которого был известный египетский юрист Абд Аль-Раззак Аль-Санхури. Этот Кодекс основывался главным образом на французском Гражданском кодексе 1804 г. Применялся он в Смешанных судах <2> применительно к иностранцам, проживавшим в стране. В 1883 г. Кодекс был переведен с французского языка на арабский, в него были внесены незначительные изменения, после чего он стал применятся в национальных судах, которые рассматривали дела с участием египетских граждан <3>.

<2> Смешанные суды действовали в период с 1875 по 1949 г.
<3> См.: Bechor G. The Sanhuri Code, and the Emergence of Modern Arab Civil Law (1932 to 1949). BRILL, 2007. P. 51.

К 1896 г. часть сельскохозяйственных земель уже находилась в частной собственности. Результатом британского колониального правления было сосредоточение большей части земельной собственности в руках малой группы землевладельцев, связанной с правящей монархией. 0,4% землевладельцев имели в собственности 33% всех сельскохозяйственных земель, а 44% крестьян накануне революции 1952 г. были безземельными.

Существовавшие феодальные структуры были созданы хедивом Мухаммедом Али <4> и его наследниками в период с 1805 по 1952 г., и, кроме того, на процесс их формирования оказало влияние британское колониальное правление. В результате возник могущественный класс землевладельцев и очень сильно увеличилось число безземельных крестьян. Эта влиятельная социальная структура представляла собой высший класс богатых земельных собственников и торговцев хлопком <5>. Египетское общество наделяет землевладельцев самым высоким социальным статусом и престижем. Земельная собственность связана с властью, влиянием и престижем в отношении арендаторов и безземельных. Крупные землевладельцы являются единственной группой, носящей знатные титулы "паша" и "бей", которых никогда не могли иметь феллахи (крестьяне). Самых крупных землевладельцев называют "аль муллак", "аль бей" и "мавлана аль амир", - они считаются знатными людьми. Их уважает сельская община, как и государственные чиновники, которые опасаются их влияния и власти <6>.

<4> Мухаммед Али (1769 - 1849) - хедив (паша) Египта с 1805 г. Является основателем династии, правившей Египтом до июльской революции 1952 г.
<5> См.: King S.J. The New Authoritarianizm in the Middle East and North Africa. Indiana University Press, 2009. P. 53.
<6> См.: El-Ghonemy M.R. Anti-Poverty Land Reform Issues Never Die: Collected Essays on Development Economics in Practice. Routledge, 2009. P. 104 - 105.

Самой распространенной формой владения землей была издольщина. Собственник земли обеспечивал землепользователя семенами и другими необходимыми средствами для ведения сельского хозяйства, а взамен получал половину и более полученного урожая. Аренда за наличные была исключением. Такие случаи встречались только по соседству с городами (где прибыли были относительно высокими), а также на границах с пустыней, когда собственник земли хотел избавить себя от угрозы причинения ему ущерба в результате набега бедуинов <7>.

<7> См.: Lloyd E.M.H. Food and Inflation in the Middle East, 1949 - 45. Stanford University Press, 1956. P. 9 - 10.

Египетская земельная реформа началась спустя два месяца после революции 23 июля 1952 г. Совет революционного командования начал свою деятельность с земельной реформы, одной из главных целей которой было упразднение класса богатых землевладельцев - своего рода египетских феодалов.

В 1952 г. был принят Закон N 178 "О земельной реформе". Была установлена норма предельной площади земли, которую можно было иметь в частной собственности, - 200 федданов <8>. Части землевладений, площадь которых превышала установленный норматив, были экспроприированы и распределены на праве собственности среди безземельных феллахов (крестьян) в виде участков земли, средняя площадь которых была 2,4 феддана. Крестьяне объединялись в кооперативы, которым оказывалась поддержка со стороны государства. Землевладельцы, земли которых были экспроприированы, получили компенсацию.

<8> Феддан - египетская мера измерения площади, равная 0,42 га.

Были усилены права крестьян-арендаторов. Владение землей стало наследуемым, ставки арендной платы - фиксированными. Арендная плата не должна была превышать семикратную ставку земельного налога. Собственник земли не мог выгнать арендатора, за исключением случаев, если тот не платил арендную плату. Более того, собственник земли, который хотел продать свою землю для несельскохозяйственных целей, должен был уплатить половину цены продаваемой земли своим арендаторам. Земли арендаторов и новых собственников подлежали оформлению в регистрах, которые велись в деревнях. Кроме того, после войны 1956 г. были национализированы земли британцев и французов.

Последующие законы 1961 и 1969 гг. уменьшили максимальный размер площади земли, которую можно было иметь в собственности до 100 федданов, а потом - до 50 федданов. В результате этих реформ президент Египта Гамаль Абдель Насер в период с 1952 по 1970 г. наделил землей около 350 000 семей.

Однако в полной мере задачи земельных реформ не были решены. Так, в июне 1966 г. в своем выступлении Насер заявил, что спустя четырнадцать лет после революции феодализм в сельской местности продолжает существовать. Крупное землевладение не прекратило свое существование, несмотря на аграрные реформы. В результате некоторые "феодальные элементы" продолжают владеть до 700 или до 800 федданов земли. Насер привел пример, когда некоторые семьи, которые имеют в собственности лишь несколько федданов земли, полностью контролируют управление деревней, - до такой степени, что никто не смеет подать голос против них. При этом феодалы держат свои феллахов в состоянии постоянных должников <9>.

<9> См.: Ansari H. Egypt: The Stalled Society. SUNY Press, 1986. P. 96.

В 1992 г. был принят Закон N 96, который изменил основные принципы законодательства о земельной реформе. Задачей этой реформы была полная либерализация сельскохозяйственного сектора и поощрение тенденции концентрации землевладений. Аргументами в пользу принятия этого закона послужили те, что необходимо было интенсифицировать ведение сельского хозяйства, увеличить производство сельскохозяйственной продукции. Арендная плата должна соответствовать рыночному уровню, нужно устранить раздробленность землевладений и дать возможность земельным собственникам продать свою землю более эффективным производителям.

Был увеличен размер арендной платы за землю, отменены постоянные и наследуемые права арендаторов. Новый закон впервые за многие десятилетия предоставил право собственнику земли прекращать действие договора аренды по своему усмотрению. В результате многие мелкие землевладельцы утратили права на свои участки, поскольку не могли платить арендную плату. Однако этот закон не затронул прав тех крестьян, которые получили землю в собственность в результате земельной реформы Насера.

В это же время правительство выставило на аукцион большую часть земель, которые находились в собственности государства, по самой высокой цене. Эти меры привели к сокращению числа малых землевладений. К концу 1990-х гг. 7% населения владело 60% площадей сельскохозяйственных земель, а более 70% всех землевладений имели площадь менее 1 феддана. Одновременно резко увеличилось число бедного сельского населения и существенно вырос уровень безработицы, особенно в Верхнем Египте.

Закон N 96 1992 г. отменил главные положения земельных реформ Насера 1950-х и 1960-х гг. Гамаль Абдель Насер пытался сломить экономическую и политическую власть класса землевладельцев - пашей. Он сделал это, ограничив земельную собственность и впервые обеспечив гарантии прав арендаторов земли, а также дав им право наследования земли. Закон N 96 стал самым главным элементом долгого процесса "денасеризации": отменил гарантии владения землей, прекратил действие фиксированной арендной платы и право наследования земли. Президент Хосни Мубарак завершил процесс политики поощрения права частной собственности, которую начал Анвар Садат еще до кончины Насера в 1970 г. Садат в 1974 и в 1981 гг. вернул около 150 000 федданов земли ее собственникам, у которых она была изъята в 1952 г., и обеспечил участие крупных землевладельцев в управлении кооперативами <10>. Таковы результаты земельных реформ, начатых президентом Гамаль Абдель Насером.

<10> См.: Akram-Lodhi A.H., Borras Jr. S.M., Kay C. Land, Poverty and Livelihoods in an Era of Globalization: Perspectives from Developing and Transition Countries. Routledge, 2007. P. 254.

Система прав на землю, содержание этих прав закреплены в Гражданском кодексе Египта 1949 г. (далее - ГКЕ). Традиционно считается, что ГКЕ инкорпорировал нормы старых египетских законов, нормы исламского права (шариата) и нормы французского Гражданского кодекса. Однако есть и иные точки зрения относительно рецепции норм иностранного права в ГКЕ. Так, Норман Андерсон - один из известных исследователей права в арабском мире - утверждал, что воплощение в новом египетском кодексе некоторых принципов и положений, взятых из гражданских кодексов других стран (таких, как Германия, Италия и даже Япония), означает, что правовое единство и гармония невозможны при таком спектре иностранных правовых методов <11>.

<11> См.: Bechor G. Op. cit. P. 13.

Прежде всего следует отметить, что ст. 1 ГКЕ определяет условия применения норм обычного и исламского права. В случае отсутствия нормы закона, который подлежит применению, судья решает дело в соответствии с обычаем, а в случае отсутствия обычая - в соответствии с принципами мусульманского права. При отсутствии таких принципов судья применяет принципы естественного правосудия и правила справедливости.

Эта норма ГКЕ имеет важное значение для разрешения земельных споров, поскольку имущественные права на землю в Египте в некоторых случаях регулируются законами и обычаями, действующими в месте нахождения недвижимого имущества. Обычные права признаются по закону, но это могут быть только права отдельных лиц, а не общинные права племен и кланов. Действие обычных прав касается главным образом северо-западного побережья, где бедуины и некоторые другие племена предъявляют свои права на землю. В некоторых случаях эти права были заявлены ими еще несколько десятилетий назад, причем при отсутствии каких-либо письменных документов или договоров. В 1958 г. был принят Закон N 124, который отменил законодательное признание обычных прав и вместо этого предусмотрел основанием для признания права на землю кадастровую регистрацию титула. Закон N 100 1964 г. частично изменил эти нормы, допустив возможность признания обычного титула на те земли, где были посажены деревья до 1956 г. В 1969 г. государство национализировало все незарегистрированные земли и допустило продажу и аренду этих земель гражданам и юридическим лицам. Позднее были признаны законными обычные требования в отношении национализированных земель в случаях, когда земля стала обрабатываться; была создана оросительная система.

Статья 33 Конституции Египта закрепляет норму о том, что государство обязано защищать право собственности, которая может быть трех видов: публичной, частной и кооперативной. Статья 802 ГКЕ определяет содержание права собственности. Только собственник вещи в пределах, установленных законом, имеет право пользования, получения дохода и распоряжения ею. Право собственности на землю включает все, что находится над и под ней в высоту и на глубину настолько, насколько это может быть использовано с пользой. Право собственности на поверхность земли может быть по закону или по соглашению отделено от того, что находится над ней, и от того, что находится под ней (ст. 803 ГКЕ).

Согласно ст. 807 ГКЕ собственник не должен осуществлять свои права, причиняя вред соседскому имуществу. Лицо, которое строит частный канал или дренажную систему в соответствии с действующими правилами, имеет исключительное право использовать их. Собственники соседней земли могут, однако, использовать канал или дренажную систему для орошения или осушения своей земли после того, как собственник канала или дренажной системы перестал их использовать для своих собственных нужд. В этом случае собственники соседней земли должны компенсировать затраты на строительство и содержание канала или дренажной системы пропорционально площади земли, для пользы которой они используются (ст. 808 ГКЕ). Собственник расположенной на расстоянии от источника воды земли должен разрешать проход воды, нужной для орошения земли, через его землю, и сброс воды с прилегающих земель так, чтобы она могла течь в ближайшую публичную систему, за адекватную компенсацию (809 ГКЕ).

Собственник земли, которая заперта или не имеет выхода к публичной дороге, имеет право прохода через соседнюю землю, необходимое для нормальной работы и использования своей земли столь долго, пока его земля продолжает быть запертой, за выплату справедливой компенсации. Это право прохода должно осуществляться в отношении земли в месте, где проход причиняет наименьший возможный ущерб (ст. 812 ГКЕ). Каждый собственник имеет право обязать своего соседа разместить межевые знаки вдоль границ земельных участков. Возмещение стоимости работ по разграничению участков распределяется между собственниками (ст. 813 ГКЕ). Фабрики, колодцы, паровые установки и сооружения, причиняющие вред соседям, должны быть построены на расстоянии и в соответствии с требованиями, предусмотренными соответствующими правилами (ст. 822 ГКЕ).

В Кодексе специально урегулированы вопросы аренды имущества и, кроме того, действует специальный Закон N 52 1969 г. "О собственнике и арендаторе". Как указано в ст. 558 ГКЕ, арендой является договор, согласно которому арендодатель наделяет арендатора правом пользования конкретной вещью в течение определенного периода времени за установленную арендную плату. Определены виды аренды. Статья 610 ГКЕ регулирует вопросы аренды сельскохозяйственных земель. Когда переданное в аренду имущество является сельскохозяйственной землей, то арендодатель не обязан передавать арендатору скот и сельскохозяйственный инвентарь, если это не предусмотрено договором. Другой вид аренды называется амодиасьен (amodiation) <12>. Согласно ст. 619 ГКЕ сельскохозяйственная земля и земля с растущими деревьями может быть передана на условиях амодиасьен арендатору с условием, что арендодатель будет получать в качестве платы определенную часть полученного урожая.

<12> Amodiation в пер. с франц. - "сдача в аренду".

В Кодексе получила свое отражение такая традиция исламского права, как право преимущественной покупки (shufa). Суть этого права отражена в ст. 935 ГКЕ, согласно которой право преимущественной покупки заключается в том, что лицо, обладающее этим правом, в случае продажи недвижимого имущества может заменить собой потенциального покупателя. Право преимущественной покупки принадлежит, как указано в ст. 936 ГКЕ: а) собственнику имущества в случае продажи всего или части узуфрукта, установленного в отношении его земли; б) собственнику общего имущества в случае продажи третьей стороне части имущества, являющегося общей собственностью; в) владельцу узуфрукта в случае продажи всего или части имущества, в отношении которого установлен узуфрукт; г) собственнику имущества в случае хекр (hekr) <13>, если продажа связана с правом хекр, а также бенефициарию хекр; д) собственнику соседнего недвижимого имущества в следующих случаях: если здания или застроенная земля находятся в городе или деревне; если продается господствующий земельный участок, в интересах которого установлен сервитут; если земля соседа примыкает к продаваемой земле по двум ее сторонам, а ее стоимость составляет по меньшей мере половину продаваемой земли. Цель этих норм - содействовать объединению землевладений.

<13> Договор хекр представляет собой право долгосрочного пользования землей за плату для строительства или культивации земли.

Лицо, которое владеет движимым или недвижимым имуществом, не будучи его собственником или не имея на то законного права, может приобрести право собственности на эту вещь, если непрерывно владеет вещью в течение пятнадцати лет (ст. 968 ГКЕ).

В Кодексе определены права, производные от права собственности. Статья 985 ГКЕ определяет право узуфрукта, которое может быть приобретено на основании законного распоряжения имуществом, права преимущественной покупки или в силу приобретательной давности. Узуфруктарий обязан использовать имущество в том состоянии, в котором он его получил, и в соответствии с той целью, для которой оно предназначено (ст. 988 ГКЕ). Право узуфрукта прекращается, если это право не осуществляется в течение пятнадцати лет (ст. 995 ГКЕ). Предусмотрены право пользования имуществом и право проживания. Согласно ст. 997 ГКЕ право пользования и право проживания могут быть переданы третьим лицам только при соблюдении определенных формальных требований или при наличии серьезных оснований.

Договор хекр не может быть заключен на срок, превышающий шестьдесят лет (ст. 999 ГКЕ). Обладатель права хекр может распоряжаться своим правом. Это право передаваемо по наследству (ст. 1001 ГКЕ). Сооружения, плантации и результаты других работ, выполненные обладателем права хекр, принадлежат ему абсолютно. Он может распоряжаться ими отдельно или вместе со своим правом хекр (ст. 1002 ГКЕ). Обладатель права хекр обязан платить согласованную плату дарителю этого права (ст. 1003 ГКЕ).

Возможно установление сервитута. Сервитут является правом, которое ограничивает использование имущества в пользу другого имущества, принадлежащего другому собственнику (ст. 1015 ГКЕ).

Допускается передача земли в доверительную собственность - вакф (waqf). Это земля, предназначенная для благотворительных и религиозных целей. Обычно она находится в управлении Министерства вакф. Цель отнесения земли к категории вакф заключается в том, чтобы предотвратить раздел земли и устранить конфликты между наследниками. Доходы от этой земли принадлежат бенефициарию. Землю вакф нельзя продать или заложить. Статья 628 ГКЕ определяет возможность передачи имущества вакф в аренду.

Существует также система коллективной собственности, когда наследники владеют долями в праве собственности (shuyu). Согласно этой системе раздел земли и отчуждение разделенной и зарегистрированной земли производится на основании соглашения, заключенного между всеми наследниками. Независимо от того, сколько членов семьи владеют долями в праве собственности на землю, часть документов о правах на землю оформляется исключительно на имя мужчины - главы домохозяйства.

Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по основаниям и способами, предусмотренными законом, после выплаты справедливой компенсации, как гласит ст. 805 ГКЕ. Принудительное приобретение земли государством регулируют Законы N 27 1956 г., N 252 1960 г., N 10 и N 511/54 1990 г. Земля может быть экспроприирована только в публичных интересах. Согласно Закону N 50 1969 г. государство имеет право приобретать частную землю, площадь которой превышает установленные пределы, за компенсацию. Эту землю затем государство предоставляет или передает в аренду малым крестьянским хозяйствам.

Согласно ст. 87 ГКЕ недвижимое и движимое имущество, находящееся в собственности государства или других публичных юридических лиц, формирует публичную собственность. Это недвижимое и движимое имущество не является неотчуждаемым, но им нельзя ни завладеть, ни приобрести в собственность на основании приобретательной давности. Имущество, формирующее публичную собственность, утрачивает этот режим в случае прекращения его использования для публичных целей (ст. 88 ГКЕ).

Согласно Закону N 7 1991 г. все земли, находящиеся в публичной собственности, подразделяются на семь категорий:

  1. земли стратегического значения, к которым относятся земли, используемые для нужд обороны страны. Министерство обороны и военного производства решает вопрос о том, какие земли относятся к данной категории. Для приобретения земельного участка из состава этих земель требуется издание декрета президента и одобрение его Советом министров;
  2. земли, включенные в план мелиорации земель;
  3. земли районов новой городской застройки;
  4. земли туристических зон, для приобретения которых в собственность требуется одобрение президента;
  5. земли районов, занятых водными объектами, и земли, подлежащие мелиорации, а также районы, находящиеся в управлении Министерства водных ресурсов и ирригации;
  6. земли, подлежащие мелиорации в пределах границ губернаторств, находящиеся в управлении местных органов власти;
  7. земли вне границ губернаторств, включенные в планы, которые реализует Министерство сельского хозяйства и рекультивации земель.

В публичной собственности находятся земли, на которых расположены памятники истории и культуры. Закон N 117 1983 г., изданный в целях защиты древностей, предусматривает, что любая земля, имеющая археологическое значение, является государственной собственностью (ст. 3). Статья 7 признает утаивание исторических артефактов уголовным преступлением и устанавливает срок в один год, чтобы вернуть найденные артефакты государству. Статья 15 Закона не разрешает физическим и юридическим лицам иметь в собственности земельные участки, обладающие археологическим значением, самовольно занимать и возводить на них строения на основании приобретательной давности (wad al-yad). Государство может экспроприировать земли, имеющие археологическое значение. Статья 20 этого Закона предусматривает, что не допускается выдача разрешений на строительство на этих землях, создание кладбищ, каналов, ведение сельского хозяйства без разрешения Высшего совета по древностям. Это ограничение действует также в отношении прилегающих земельных участков, расположенных вне участка, имеющего археологическое значение, на расстоянии, определяемом Высшим советом по древностям, чтобы сохранить памятник.

В период правления президента Хосни Мубарака началось осуществление проекта освоения и мелиорации пустынных земель. В 1981 г. был принят Закон N 143 "О земле пустыни" (с изменениями 1988, 1991 и 1996 гг.). Этот Закон регулирует вопросы приобретения права собственности на пустынные земли. Землей пустыни считается земля, которая находится на расстоянии 2 км от границы города (ст. 1 Закона). Установлены предельные размеры земельных участков, которые могут приобрести в собственность физические лица, семьи, кооперативы и юридические лица.

Закон N 5 1996 г. касается права публичной и частной собственности на земли пустыни. Публичные пустынные земли допускается сдавать в аренду за номинальную плату для реализации инвестиционных проектов. Отчуждение земли допускается после реализации проекта и начала эффективного производства. Срок аренды не должен превышать 40 лет, и его можно продлевать столь долго, пока продолжается осуществление проекта. Такая земля должна использоваться только для цели, определенной в проекте. Аренда таких земель на срок более 50 лет рассматривается как право собственности.

Особое значение в Египте имеют правила приобретательной давности. В соответствии со ст. 874 ГКЕ некультивируемая земля, у которой нет владельца, является собственностью государства. Приобретение или завладение некультивируемой землей допускается только с разрешения государства в соответствии с нормами законодательства. Если, однако, египтянин культивирует или сажает растения на обрабатываемой земле или строит на ней здание, он немедленно становится собственником обработанной, засаженной или застроенной земли даже без разрешения государства. Но он утрачивает свое право собственности, если не использует землю в течение 5 лет подряд со дня приобретения права собственности до истечения срока в 15 лет.

Вопрос о приобретательной давности на землю весьма актуален, поскольку самовольный захват земель - обычная практика в Египте. Захват земельного участка без каких-либо юридически значимых документов называется "вад аль-яд" (wad al-yad). Этот термин в переводе с арабского означает "положить руку на". Это очень старый обычай, существовавший еще со времен раннего исламского права. Феномен wad al-yad имеет своими корнями традиции Пророка в исламе. Пророк Мухаммед говорил: "Тот, кто оживляет брошенную землю, владеет ею". Брошенная земля (mavat) - это земля, которая не принадлежит никому; оживление земли означает ее культивацию или строительство на ней, и тем самым такие действия являются основаниями приобретения права собственности на нее. Такая земля может находиться вблизи города или далеко от него, получил ли крестьянин разрешение имама на культивацию земли или нет - значения не имеет. В случае любого конфликта по поводу земли между крестьянами устные свидетельские показания деревенских жителей являются доказательствами приобретения права собственности на культивируемую землю.

Самовольные захваты земли являются причиной земельных споров, конфликтов и насилия в случаях приобретения новой земли, пустынной земли и земли вдоль берегов Нила, которая была мелиорирована. Новая земля - это земля, на которой были проведены работы по мелиорации, это почти всегда земля в пустыне. Старая земля - это земля, которая обрабатывается в течение многих столетий. часть земель, которые были мелиорированы, вовлечена в серьезные конфликты, сторонами в которых могут быть семьи, мелкие фермеры или большие компании-землевладельцы, независимо от того, имеют они официальные документы на землю или нет.

Практика самовольных захватов усилилась после инициативы президента Анвара Садата в 1973 г., когда он призвал мелиорировать земли в пустыне и строить новые города. В настоящее время некоторые племена бедуинов претендуют на определенные части публичных земель. Поэтому даже если кто-то официально купит участок пустынной земли, то он может обнаружить группу людей, которые захватили его землю и которые утверждают, что они являются ее собственниками и требуют от настоящего собственника, чтобы он заплатил им за эту землю. В противном случае они могут испортить землю и напасть на ее владельца. Таким образом, лицо, желающее стать собственником земли, может заплатить дважды: один раз официально, а в другой раз - бандитам. Из-за самовольного захвата в отношении 90% земель пустыни существуют конфликты.

Закон N 143 1981 г. признал wad al-yad уголовно наказуемым преступлением в большинстве районов Египта. Это захват государственной собственности. Однако в некоторых мукафазах (губернаторствах) такие действия не признаются незаконными. Согласно Президентскому Декрету N 632 1982 г. в определенных губернаторствах этот Закон не применяется (ст. 1). Могут действовать свои собственные законы, касающиеся права собственности на землю, по указанию губернатора. Этот Декрет действует главным образом в инвестиционных зонах. Тем не менее подобная практика продолжалась и продолжается.

Поэтому был принят Закон N 30 1984 г., который предусмотрел, что лица, требующие признания их прав на землю, должны в течение 6 месяцев с начала обработки ими земли официально информировать об этом органы власти. После истечения этого срока проводится проверка, действительно ли земля культивируется, и если это так, то лицо приобретает право собственности на землю. Если земля не культивируется, то лицо может быть либо оштрафовано, либо привлечено к уголовной ответственности, а земля конфискована. Позднее этот Закон был отменен.

В 2006 г. был принят Закон N 134, согласно которому лица, которые уже обрабатывают землю до 1 августа 2006 г., могут сохранить эту землю, а государство после вступления в силу этого Закона начнет определять статус этих лиц и оформлять их права на землю. То есть Закон запретил самовольный захват земли после 1 августа 2006 г. В результате люди бросились захватывать землю везде, где только можно, пока еще Закон не вступил в силу.

В Египте применяются две системы регистрации прав: система регистрации титула и система регистрации документов о передаче прав на недвижимое имущество. Вопросы проведения кадастрового обследования земель, составления карт и регистрации документов о передаче прав на землю регулируются Законом N 114 1946 г. Эта система должна была действовать по всей стране, однако сейчас она действует только в городах. Система регистрации титулов была введена Законом N 142 1964 г., она действует в сельских районах.

Согласно системе регистрации титулов отсутствие записей в регистре во многих случаях является причиной непризнания права собственности на землю. Однако практика такова, что права на некоторые земельные участки все еще зарегистрированы на имя их первоначальных собственников, которые были ими около 100 лет назад. В этих случаях настоящие собственники вынуждены пытаться доказать свое право собственности путем представления цепи зарегистрированных договоров, касающихся данного имущества. В настоящее время предпринимаются усилия, чтобы увеличить число зарегистрированных собственников земли. В прошлом стоимость регистрации не многим позволяла это сделать, и регистрация титула в городских районах требовала проведения 77 процедур, на которые уходило 6 - 11 лет.

В настоящее время регистрация права частной собственности на землю осуществляется в местном районном отделе Управления по регистрации земли. Сначала покупатель обращается с заявлением о регистрации. Департамент оценки инспектирует участок. Покупатель оплачивает работы по подготовке отчета инспекторами. Юристы готовят проект договора, который покупатель получает в Регистре недвижимости. Продавец и покупатель подписывают договор в Регистре недвижимости, после чего покупатель регистрирует право собственности в Регистре.

Кроме того, предварительно нужно осуществить 7 процедур, чтобы зарегистрировать права на землю, их проведение занимает 72 дня. Вся земля в Египте в теории зарезервирована за Министерством обороны и военного производства. Для того чтобы зарегистрировать право собственности на землю, сначала нужно получить разрешение военных. Затем необходимо получить разрешения от других министерств: Министерства сельского хозяйства и рекультивации земель, Министерства водных ресурсов и ирригации, Министерства жилищных, коммунальных услуг и городских общин, Министерства юстиции, Высшего Совета по древностям и Министерства нефти и полезных ископаемых. Только после этого можно официально зарегистрировать право собственности на землю. Кроме того, в дополнение к министерствам, которые вовлечены в процесс регистрации, существуют еще и местные органы власти, которые играют свою роль в этом процессе.

В 2006 г. был принят Закон N 83, который предусмотрел фиксированную плату за регистрацию. В случае, когда площадь земли или иной недвижимости составляет 100 кв. м или менее, плата составляет 500 египетских фунтов. За регистрацию недвижимости площадью от 100 до 200 кв. м и менее - 1000 египетских фунтов; от 200 до 300 кв. м или менее - 1500 египетских фунтов; более 300 кв. м - 2000 египетских фунтов.

В настоящее время зарегистрированы права только на 20% обрабатываемой земли. Причина - высокая стоимость регистрации. Поэтому многие предпочитают заключать договоры, доказывающие незарегистрированное законное владение участком земли (urfi contracts). Даже иностранные инвесторы не регистрируют свою недвижимость. Например, саудовские инвесторы, которые владеют более чем 100 000 объектов недвижимости, зарегистрировали только 25% своих объектов. Urfi contract считается предварительным договором продажи, который не зарегистрирован. По этому договору покупатель приобретает законное владение, а право собственности переходит к нему только после регистрации недвижимости.

Приобретение права собственности на землю иностранцами регулируются Законами N 15 1963 г., N 143 1981 г. и N 230 1996 г. Неегиптяне могут иметь в собственности землю (свободную или застроенную). Но иностранцы не вправе иметь в собственности сельскохозяйственные земли. В собственности можно иметь 2 объекта жилой недвижимости, которые используются для проживания собственника и его семьи (супругов и детей). Кроме того, можно иметь в собственности недвижимость, необходимую для осуществления деятельности, лицензируемой правительством Египта. Площадь каждого объекта недвижимости не может превышать 4 000 кв. м. В собственности не может быть участок, имеющий историческую ценность. Исключения из указанных правил допускаются на основании разрешения, выдаваемого премьер-министром. Право собственности иностранцев в туристических зонах регулируется правилами, издаваемыми Кабинетом министров.

В 2012 г. был принят Закон N 14, который специально касается Синайского полуострова. Согласно этому Закону правом собственности на земли и здания могут обладать только физические лица, являющиеся гражданами Египта, и лица, являющиеся наследниками египетских родителей, а также египетские юридические лица, чей уставный капитал полностью принадлежит египтянам. Любой договор о передаче права собственности, не соответствующий условиям этого Закона, является недействительным.

Лица, не являющиеся гражданами Египта, унаследовавшие имущество, обязаны распорядиться им, передав его гражданам Египта в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. В противном случае право собственности на такое имущество переходит государству на основании принудительного отчуждения. Инвестиции в проекты застройки в регионе лицами, не являющимися гражданами Египта, допускаются в форме египетских акционерных обществ, в которых египетские граждане владеют не менее чем 55% акций.

References

  1. Akram-Lodhi A.H., Borras Jr. S.M., Kay C. Land, Poverty and Livelihoods in an Era of Globalization: Perspectives from Developing and Transition Countries. Routledge, 2007. P. 254.
  2. Ansari H. Egypt: The Stalled Society. SUNY Press, 1986. P. 96.
  3. Bechor G. The Sanhuri Code, and the Emergence of Modern Arab Civil Law (1932 to 1949). BRILL, 2007. P. 51.
  4. El-Ghonemy M.R. Anti-Poverty Land Reform Issues Never Die: Collected Essays on Development Economics in Practice. Routledge, 2009. P. 104 - 105.
  5. King S.J. The New Authoritarianizm in the Middle East and North Africa. Indiana University Press, 2009. P. 53.
  6. Lloyd E.M.H. Food and Inflation in the Middle East, 1949 - 45. Stanford University Press, 1956. P. 9 - 10.
  7. Sait S., Lim H. Land, Law and Islam: Property and Human Rights in the Muslim World. Vol. 1. Zed Books, 2006. P. 40, 68.