Мудрый Юрист

О юридических схемах продаж помещений в новостройках

В.В. ШАРАПОВ

Сделки, направленные на приобретение помещений на стадии их строительства, составляют существенную часть юридической практики в сфере рынка недвижимости. При этом фактически имеет место финансирование строительства будущей недвижимости со стороны потенциального покупателя. Юридическое регулирование таких сделок значительно отличается от классических правил заключения договоров купли-продажи недвижимости.

Законодатель допускает несколько юридических вариантов финансирования строительства новостроек <1>. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Инвесторам в недвижимость необходимо представлять себе хотя бы в общих чертах суть основных финансово-правовых схем продаж недвижимости в новостройках (далее - ФПС), их юридические особенности, индивидуальные преимущества и недостатки. Именно этому вопросу посвящена данная статья.

<1> См.: ст. 1 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Модели продаж помещений в новостройках, применяемые застройщиками, весьма условно можно разделить на предусмотренные законом и применяемые в силу принципа свободы договора (что не запрещено, то разрешено). К ФПС, прямо предусмотренным законом, относятся следующие:

  1. продажа путем заключения договора участия в долевом строительстве;
  2. продажа путем участия в жилищном кооперативе;
  3. продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
  4. продажа путем заключения договора купли-продажи будущей недвижимости <2>.
<2> См.: Постановление ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

К ФПС, которые законом не предусмотрены, но применялись на рынке, относятся следующие:

  1. вексельная схема продаж;
  2. продажа путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  3. продажа путем заключения договора соинвестирования;
  4. продажа путем целевого фондирования.

Каждая из схем имеет свои особенности, на которых мы кратко, насколько это позволяет формат статьи, остановимся далее.

Как известно, застройщики обязаны продавать будущие квартиры в адрес физических лиц - участников долевого строительства исключительно способами, прямо предусмотренными законом.

К ним законодатель относит следующие способы:

  1. на основании договора участия в долевом строительстве, заключаемого между застройщиком и участником долевого строительства;
  2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. путем создания жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов в соответствии с федеральными законами <3>, регулирующими деятельность таких кооперативов.
<3> См.: Федеральный закон N 215-ФЗ от 30.12.2004 "О жилищных накопительных кооперативах", а также раздел V Жилищного кодекса РФ.

Начнем наше исследование с основного варианта продаж квартир в новостройках, который наиболее распространен в настоящее время на рынке недвижимости. Речь идет о заключении между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве.

В предмет этого договора, с одной стороны, входит обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

С другой стороны, в предмет этого договора также должна быть включена обязанность участника долевого строительства уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости <4>.

<4> См.: пункт 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Договор участия в долевом строительстве для того, чтобы считаться заключенным, должен иметь следующие существенные условия:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
  5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору <5>.
<5> См.: пункт 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве любого из указанных выше условий такой договор будет считаться незаключенным, то есть не будет иметь юридической силы.

Застройщик вправе заключать с участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве и привлекать на его основании долевые инвестиции от участника долевого строительства в строительство квартиры при наличии ряда специальных условий, прямо предусмотренных законом:

  1. застройщик получил разрешение на строительство <6>;
  2. право собственности застройщика или право аренды (субаренды) застройщика, а в некоторых прямо предусмотренных законом случаях право безвозмездного срочного пользования зарегистрировано в Росреестре РФ <7>;
  3. застройщик опубликовал проектную декларацию, оформленную в соответствии с законодательством РФ <8>.
<6> См.: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
<7> См.: ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<8> См.: пункт 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В случаях, когда застройщик привлекает денежные средства от граждан в долевое строительство квартир в новостройках с нарушением требований закона, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа, размер которого может составлять денежную сумму от 500 000 до 1 000 000 рублей за каждый случай такого правонарушения <9>.

<9> См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным от даты его государственной регистрации <10>. Это юридическое правило фактически устраняет для участников долевого строительства риск двойной продажи квартиры.

<10> См.: ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Если в Росреестр РФ представлен договор участия в долевом строительстве с новым инвестором на квартиру, в отношении которой уже ранее зарегистрирован другой договор участия в долевом строительстве, то Росреестр РФ обязан отказать в государственной регистрации второго договора на одну и ту же квартиру по причине противоречия между сведениями государственного реестра и условиями представленной сделки <11>.

<11> См.: пункт 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Схема продаж по договору участия в долевом строительстве весьма удобна для целей кредитования. В частности, многие банки охотно принимают в ипотеку имущественные права требования инвесторов к застройщику по договору участия в долевом строительстве в обмен на целевое кредитование инвесторов по исполнению этих сделок. Обычно застройщики заранее согласовывают с банками специальные ипотечные программы, которые предлагают своим клиентам при продаже квартир в новостройках. Это значительно ускоряет бизнес-процессы и согласование сделок между инвестором, застройщиком и банком.

Если участник долевого строительства захочет продать свои права требования по договору участия в долевом строительстве к застройщику, он вправе это сделать только после оплаты всех инвестиций застройщику. Другой вариант: продажа таких прав с одновременным переводом долга по договору участия в долевом строительстве на нового инвестора <12>.

<12> См.: пункт 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом для продажи своих прав по договору участия в долевом строительстве потребуется заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве между застройщиком, прежним долевым инвестором и новым инвестором. Это соглашение будет иметь юридическую силу от даты государственной регистрации в Росреестре РФ <13>.

<13> См.: ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Схема юридических действий при продаже квартир в новостройках путем заключения договоров участия в долевом строительстве выглядит следующим образом.

Схема N 1. Продажи путем заключения договора участия в долевом строительстве

             ---------¬
¦ Банк ¦
L---------
/
/
/ 1 - 5
-------------¬ -------------¬
¦ Инвестор +--------+ Застройщик ¦
L------------- L-------------
/
/
1, 3, 6 / 1, 3
/
/
/
/
/
------------¬
¦ Росреестр ¦
L------------

Описание действий по схеме:

  1. заключение договора участия в долевом строительстве (подписание + государственная регистрация);
  2. оплата инвестиций застройщику (платежными поручениями с банковского счета, путем открытия и исполнения аккредитива, путем расчетов через эскроу-счет);
  3. после завершения строительства заключение (подписание + государственная регистрация) дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора;
  4. уведомление застройщиком участника долевого строительства о вводе здания в эксплуатацию и готовности помещения к передаче;
  5. подписание застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта на помещение;
  6. государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на помещение.

Заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве влечет для инвестора ряд неоспоримых преимуществ по сравнению с другими юридическими схемами капитальных вложений:

  1. фактически исключается риск двойной продажи одной и той же квартиры нескольким участникам долевого строительства, так как договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре РФ;
  2. исполнение обязательств застройщика перед участниками долевого строительства обеспечивается страховкой или поручительством банка <14>;
  3. участники долевого строительства приобретают право залога на застраиваемый земельный участок и объект незавершенного строительства <15>;
  4. в законе четко отрегулированы порядок и размер взимаемой в пользу участников долевого строительства неустойки с застройщика в случае нарушения его обязательств <16>;
  5. в законе содержатся гарантии качества передаваемой квартиры, в том числе зафиксирован гарантийный срок - не менее пяти лет <17>;
  6. в законе установлены основания расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства <18>;
  7. в законе предусмотрены правила раскрытия застройщиком информации о проекте строительства и о застройщике, должна публиковаться в СМИ или в Интернете проектная декларация <19>;
  8. инвестиции участников долевого строительства должны использоваться исключительно для целей строительства и ввода в эксплуатацию объектов долевого строительства <20>.
<14> См.: ст. 15.1 - 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<15> См.: ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<16> См.: пункт 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<17> См.: пункт 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<18> См.: ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<19> См.: ст. 19 - 21 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<20> См.: ст. 18 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Иные юридические схемы финансирования строительства, о которых пойдет речь далее, не предоставляют участнику долевого строительства столько юридических преимуществ, сколько он получает, заключая с застройщиком договор участия в долевом строительстве.

* * *

Вторая наиболее распространенная схема продаж квартир в новостройках путем участия участника долевого строительства в жилищных кооперативах. Законодатель разделяет жилищные кооперативы на:

  1. жилищный кооператив;
  2. жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК);
  3. жилищно-накопительный кооператив (далее - ЖНК).

Жилищный кооператив создается для удовлетворения потребностей граждан в жилье за счет покупки квартир на вторичном рынке жилья, а также для целей управления приобретаемым членами кооператива жилым домом.

ЖСК создается для удовлетворения потребностей граждан в жилье за счет его создания или приобретения на рынке новостроек. Деятельность жилищного кооператива и ЖСК регулируется Жилищным кодексом РФ <21>.

<21> См.: раздел V Жилищного кодекса РФ.

ЖНК практически по своему функциональному юридическому значению не отличается от ЖСК. Члены ЖНК, так же как и члены ЖСК, объединяют свои паевые взносы для цели приобретения жилья, в том числе в новостройке. Однако деятельность ЖНК, в отличие от ЖСК, регулируется отдельным федеральным законом, а не Жилищным кодексом РФ <22>.

<22> См.: Федеральный закон N 215-ФЗ от 30.12.2004 "О жилищно-накопительных кооперативах".

Одно из наиболее существенных отличий ЖНК от ЖСК - необходимость наличия как минимум 50 членов для его создания, но не более 5000 человек <23>. Для создания ЖСК достаточно объединения паевых взносов пяти человек. При этом количество членов ЖСК не должно превышать количество квартир в соответствующем жилом кооперативном доме <24>.

<23> См.: ст. 12 Федерального закона N 215-ФЗ от 30.12.2004 "О жилищно-накопительных кооперативах".
<24> См.: часть 1 ст. 112 Жилищного кодекса РФ.

Здесь и далее все разновидности жилищных кооперативов для удобства рассмотрения мы будем именовать как "Кооперативы".

Кооперативы - это некоммерческие организации, организованные на добровольной основе по принципу членства, целью которых является реконструкция или строительство за счет их членов многоквартирного жилого дома на рынке новостроек либо приобретение квартир для членов кооператива на вторичном рынке жилья.

Поскольку Кооперативы в жилищной сфере по своей юридической природе являются потребительскими, а не производственными, то их деятельность также регулируется общими положениями Гражданского кодекса РФ о потребительской кооперации <25>. В частности, следует обратить внимание на то, что члены Кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам Кооператива перед третьими лицами в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов Кооператива <26>.

<25> См.: пункт 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.
<26> См.: пункт 2 ст. 123.2 Гражданского кодекса РФ.

Некоторые застройщики очень активно применяют Кооперативы в целях привлечения долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов. Продажа квартир через Кооператив освобождает застройщика от заключения договора участия в долевом строительстве. Юридические последствия, связанные с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", для пайщиков Кооперативов также не возникают <27>. Продавать квартиры в новостройках через Кооператив застройщику безопаснее, выгоднее и проще, чем путем заключения с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве.

<27> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

До декабря 2011 года законодатель не требовал от Кооперативов обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций. Это приводило к тому, что Кооперативы ранее привлекали долевые инвестиции в строительство от граждан, не имея ни выделенной под застройку земли, ни разрешительной документации на строительство.

При таких условиях юридические гарантии инвесторов, вступивших в Кооператив, были низкими. Однако многие из инвесторов заключали подобные сделки, так как квартиры предлагались застройщиком либо по очень привлекательным ценам, либо инвесторам нравилась локация будущей недвижимости.

Начиная с декабря 2011 года Кооперативы для привлечения долевых инвестиций в виде паевых взносов от граждан должны теперь обладать правами на застраиваемый земельный участок и получить разрешение на строительство, то есть обязаны иметь статус застройщика <28>. Это правило не распространяется на ЖСК, созданные до декабря 2011 года <29>, а также на ЖНК.

<28> См.: часть 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ.
<29> См.: пункт 2 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ.

Процедура продажи при использовании застройщиками Кооперативов выглядит следующим образом. Для вступления в Кооператив инвестор подает заявление в Правление Кооператива на имя председателя Правления. Он признается членом Кооператива (пайщиком) после уплаты вступительного взноса при условии утверждения решения о его приеме в члены Кооператива общим собранием членов Кооператива.

Далее пайщик выплачивает Кооперативу паевые взносы за квартиру. Он вправе принимать участие в управлении Кооперативом, в том числе участвовать в общих собраниях членов Кооператива, голосовать по всем вопросам повестки таких собраний, в том числе избирать членов правления Кооператива, изменять порядок уплаты и размеры паевых взносов и т.д.

Кроме вступительного и паевых взносов инвестор также обязан уплачивать членские взносы в размере, предусмотренном Уставом Кооператива. Эти денежные средства необходимы для содержания аппарата Кооператива и его текущей хозяйственной деятельности.

После уплаты всей суммы причитающихся с него паевых взносов инвестор получает квартиру от Кооператива по передаточному акту в собственность, если:

  1. здание введено в эксплуатацию;
  2. квартира поставлена на государственный кадастровый учет;
  3. органами управления Кооперативом принято решение о вселении инвестора в его квартиру.

Передаточный акт на квартиру дает право инвестору владеть и пользоваться построенной за его счет квартирой. Однако этот документ еще не дает инвестору права распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее или отчуждать иным образом. Такое право возникает у инвестора только от даты государственной регистрации его права собственности на квартиру. Для этого он должен подать необходимые документы в Росреестр РФ, а именно:

  1. заявление по установленной форме;
  2. кадастровый паспорт на квартиру;
  3. решение общего собрания Кооператива о вселении долевого инвестора;
  4. справку Кооператива об уплате долевым инвестором всех паевых взносов;
  5. справку об уплате государственной пошлины.

Схема N 2. Продажа путем создания жилищного кооператива

              1, 2
---------¬ -----------¬
¦Инвестор+------------+Кооператив¦
L--------- L-----------

3

----------¬
¦Росреестр¦
L----------

Описание действий по схеме:

  1. инвестор вступает в члены кооператива и вносит паевые взносы за квартиру;
  2. после завершения строительства и уплаты всех паевых взносов Кооператив передает квартиру в собственность инвестора по передаточному акту, а также справку об уплате всех паевых взносов;
  3. инвестор регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.

Схема продаж квартир путем участия инвестора в Кооперативе влечет для долевого инвестора следующие риски:

  1. издержки на приобретение квартиры возрастают на сумму членских и иных взносов на содержание и деятельность кооператива;
  2. пайщик вынужден подчиняться решениям органов управления Кооператива, если хочет получить квартиру без судебных разбирательств;
  3. пайщик несет солидарно субсидиарную ответственность по убыткам кооператива, то есть если Кооператив будет неумело управлять строительным проектом и возникнут дополнительные затраты, их несут пайщики;
  4. права на паевой взнос не могут отчуждаться пайщиком путем цессии и перевода долга третьему лицу, не являющемуся членом кооператива, без согласия органов управления Кооперативом. Это ограничение существенно снижает ликвидность долевых инвестиций <30> и осложняет продажу прав требований на так называемые инвестиционные квартиры до даты выплаты паевых взносов и ввода здания в эксплуатацию;
  5. юридические гарантии, предусмотренные для инвесторов Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на членов Кооператива как инвесторов не распространяются <31>;
  6. банки обычно не принимают в залог паи инвестора в Кооперативе.
<30> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе // Жилищное право. Декабрь 2009 года. N 12.
<31> См.: часть 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Для застройщика эта схема продаж влечет ряд преимуществ:

  1. не нужно соблюдать требования Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правоотношения регулируются законодательством о потребительской кооперации;
  2. не нужно регистрировать каждую сделку с инвестором в Росреестре, а также после завершения строительства.

Продажи квартир в новостройках путем выпуска жилищных сертификатов широкого распространения не получили, хотя такая возможность прямо предусмотрена законом <32>.

<32> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Процесс выпуска жилищных сертификатов регулируется в соответствии с действующим законодательством РФ о ценных бумагах <33>. Жилищные сертификаты - особый вид облигаций <34>, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которые предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций.

<33> См.: Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов", раздел IX Положения о стандартах эмиссии ценных бумаг, порядке государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг, государственной регистрации отчетов об итогах выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденного Банком России от 11.08.2014 N 428-П.
<34> См.: ст. 816 Гражданского кодекса РФ.

Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 квадратного метра. Совокупная номинальная стоимость жилищных сертификатов соответствующего выпуска, выраженная в единицах общей площади жилья, не может превышать общей площади многоквартирного жилого дома, строящегося за счет средств, получаемых от размещения такого выпуска (дополнительного выпуска) жилищных сертификатов.

Эмиссия жилищных сертификатов может осуществляться зарегистрированными на территории Российской Федерации юридическими лицами, которые:

  1. получили в установленном порядке права застройщика на строительство многоквартирного жилого дома;
  2. имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома;
  3. утвердили в установленном порядке проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома.

Исполнение обязательств по жилищным сертификатам должно обеспечиваться поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией.

Для эмиссии жилищных сертификатов эмитенту необходимо принять решение об их выпуске. Решение о выпуске жилищных сертификатов кроме стандартных для любой эмиссии ценных бумаг сведений должно также содержать:

  1. номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска, выраженную в единицах общей площади жилья;
  2. номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении (денежный эквивалент номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска, выраженной в единицах общей площади жилья);
  3. порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска в денежном выражении;
  4. вид предоставляемого обеспечения (поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия), условия обеспечения, сведения о лице, предоставляющем обеспечение, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Положением для соответствующего способа (вида) предоставляемого обеспечения;
  5. порядок и условия приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и (или) порядок и условия досрочного погашения жилищных сертификатов;
  6. сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;
  7. порядок и условия погашения жилищных сертификатов путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;
  8. порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов.

Порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска в денежном выражении должен предусматривать:

  1. периодичность осуществления индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении и срок (порядок определения срока), в течение которого осуществляется такая индексация;
  2. схему индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении;
  3. порядок раскрытия (предоставления) информации об индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении.

Схема индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении может устанавливаться в виде формулы с переменными (курс определенной иностранной валюты, темп роста инфляции, темп роста определенного индекса и другие), значения которых не могут изменяться в зависимости от усмотрения эмитента.

Следует подчеркнуть, что владельцы жилищных сертификатов имеют право на досрочное их погашение застройщиком.

Порядок и условия приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и (или) порядок и условия досрочного погашения жилищных сертификатов должны предусматривать возможность такого приобретения и (или) досрочного погашения по требованию владельцев жилищных сертификатов.

В случае если приобретение жилищных сертификатов их эмитентом и (или) досрочное погашение жилищных сертификатов осуществляются по требованию владельцев жилищных сертификатов, цена приобретения и (или) стоимость досрочного погашения должны соответствовать текущей индексированной номинальной стоимости жилищных сертификатов в денежном выражении.

Решение о выпуске жилищных сертификатов должно содержать следующие сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов:

  1. цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации в случае, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;
  2. номер и дату выдачи разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, орган, выдавший указанное разрешение;
  3. права эмитента на земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного жилого дома, а в случае, если эмитент не является собственником указанного земельного участка, - также сведения о собственнике такого земельного участка, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства земельного участка;
  4. местоположение строящегося многоквартирного жилого дома и его описание, в том числе:
  1. предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома, перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке строящегося многоквартирного жилого дома;
  2. возможные финансовые и прочие риски при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома и меры по добровольному страхованию таких рисков;
  3. перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
  4. сведения о многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов, содержащиеся в решении о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов, должны соответствовать проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Чтобы заключить с застройщиком договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме, инвестор должен выкупить минимально допустимое количество жилищных сертификатов, установленное решением об их выпуске. При этом совокупная номинальная стоимость минимального количества (пакета) жилищных сертификатов, дающего их владельцу право заключить указанный договор, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 30 процентов общей площади соответствующей квартиры.

В решении о выпуске жилищных сертификатов также определяются следующие условия:

  1. предварительные условия договора купли-продажи квартиры;
  2. порядок согласования дополнительных и окончательных условий договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям указанного договора, в случае возникновения этих разногласий;
  3. срок (порядок определения срока), в течение которого владельцами жилищных сертификатов могут предъявляться (представляться) требования об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов. При этом указанный срок не может быть менее двух месяцев;
  4. порядок предъявления (представления) владельцами жилищных сертификатов требований об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов.

Застройщик обязан использовать средства, полученные от инвесторов в обмен на жилищные сертификаты целевым образом - на строительство конкретного жилого здания. Решение о выпуске жилищных сертификатов должно, в частности, содержать порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов, в том числе:

  1. сведения о банке (банках), контролирующем целевое использование привлекаемых денежных средств;
  2. меры, осуществляемые банком по контролю за целевым использованием привлекаемых денежных средств;
  3. ответственность банка, контролирующего целевое использование привлекаемых денежных средств.

Для государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов в Банк России дополнительно представляются:

  1. документ (документы), подтверждающий (подтверждающие) права эмитента жилищных сертификатов на земельный участок;
  2. копия разрешения на строительство;
  3. копия документа, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Оплата жилищных сертификатов, размещаемых путем подписки, осуществляется только денежными средствами.

Схема N 3. Продажи квартир путем реализации жилищных сертификатов

           -----------¬     1    ------------¬
¦Застройщик+----------+Банк-гарант¦
L-----T----- L------------

/ ¦
/ ¦
3, 6 - 8 / ¦ 2, 4
/ ¦
/ ¦
/ 5 ¦
---------¬ 9-----+----¬ ------------¬
¦Инвестор+--+Росреестр¦ ¦ ЦБ РФ ¦
L--------- L---------- L------------

Описание действий:

  1. Принятие решения о выпуске застройщиком жилищных сертификатов и заключение договора банковской гарантии (с банком) или поручительства по обязательству погасить жилищные сертификаты (обеспечение выпуска).
  2. Регистрация выпуска жилищных сертификатов.
  3. Размещение (реализация) жилищных сертификатов.
  4. Уведомление Центрального банка РФ об итогах выпуска, регистрация отчета об итогах выпуска сертификатов и проспекта их эмиссии.
  5. Завершение строительства здания и государственная регистрация права собственности застройщика на квартиру.
  6. Заключение договора купли-продажи квартиры с застройщиком.
  7. Погашение жилищных сертификатов и оплата договора.
  8. Передача квартиры инвестору по договору купли-продажи.
  9. Регистрация права собственности инвестора по договору.

Резюме: застройщик по этой схеме продаж реализует квартиры фактически по договорам купли-продажи, но строит здания за счет заемных средств инвесторов, привлекаемых под облигации специального вида.

Для инвестора данная схема влечет следующие риски:

  1. гарантии, предусмотренные Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при продажах квартир в новостройках путем размещения жилищных сертификатов не применяются;
  2. ниже контроль за целевым использованием денежных средств, чем при продажах путем заключения договоров участия в долевом строительстве;
  3. в отличие от продаж по договорам участия в долевом строительстве и от продаж путем участия в жилищных кооперативах в этом случае сначала застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру, чтобы после этого передать ее инвестору в собственность по договору купли-продажи.

Для застройщика схема сбыта путем размещения жилищных сертификатов также влечет некоторые риски:

  1. риск досрочного погашения жилищных сертификатов по требованию инвестора;
  2. дополнительный контроль со стороны финансовых надзорных органов в связи с эмиссией ценных бумаг, необходимость соблюдать процедуры, предусмотренные законодательством РФ о ценных бумагах;
  3. в случае внесения изменений в проектную документацию, влекущих изменение жилой площади здания, - необходимость внесения изменения в объем эмиссии жилищных сертификатов (для этого требуется отдельное решение и его регистрация в Центральном банке РФ).

Плюсы схемы продаж для застройщика:

  1. не требуется оформлять страхование своей ответственности перед участниками долевого строительства;
  2. залог недвижимости в пользу инвестора не возникает, то есть недвижимость можно заложить банку;
  3. не применяются к застройщику меры ответственности, предусмотренные Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004, а также связанные с этим административные санкции.

Плюсы схемы продаж для инвестора:

  1. есть возможность досрочного погашения жилищных сертификатов и возврата денежных средств;
  2. уступка прав инвестора осуществляется проще, так как жилищные облигации отчуждаются в пользу другого инвестора без государственной регистрации такой сделки;
  3. банки могут охотно принимать в залог жилищные сертификаты при выдаче ипотечных кредитов.

В заключение следует подчеркнуть, что выпуск жилищных сертификатов как абсолютно легальная схема продаж квартир в новостройках при грамотном юридическом сопровождении этого процесса в текущих условиях может стать неплохой альтернативой для продаж квартир в новостройках по договорам участия в долевом строительстве, а также для продаж путем участия в жилищных кооперативах.

* * *

С июля 2011 года <35> благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ была фактически легализована другая юридическая схема продажи помещений в новостройке. Речь идет о договоре купли-продажи будущей недвижимости. Она может применяться при продаже застройщиками помещений в многоквартирных домах индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам, а также апартаментов гражданам и юридическим лицам.

<35> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Особенность этих сделок в том, что они могут заключаться застройщиком в качестве продавца в отношении будущей недвижимости, которой еще не существует, но только с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями в качестве покупателя. При этом наличия у застройщика разрешения на строительство не требуется, равно как и государственной регистрации такой сделки <36>.

<36> См.: часть 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем с гражданами застройщик по-прежнему в случае привлечения от них долевых инвестиций в строительство квартир в новостройках должен заключать договоры участия в долевом строительстве, при условии наличия у застройщика разрешения на строительство <37>.

<37> См.: пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Важный момент - четкая идентификация объекта купли-продажи в договоре купли-продажи будущей недвижимости. Она необходима, чтобы подобный договор имел юридическую силу и признавался заключенным <38>. По этой причине договор купли-продажи будущей недвижимости заключается обычно после утверждения проектной документации на объект долевого строительства. Проектные данные на строящиеся помещения включаются в договор купли-продажи будущей недвижимости, а также в нем фиксируется строительный адрес будущего здания <39>.

<38> Ст. 554 Гражданского кодекса РФ.
<39> См.: пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Договор купли-продажи будущей недвижимости в инвестиционной практике широкого распространения не получил. Причины этого следующие. Во-первых, при продаже нежилых помещений по данной схеме продаж должен быть исчислен и уплачен в федеральный бюджет НДС.

Во-вторых, застройщик, получив деньги от инвестора, сначала регистрирует помещение в свою собственность, и только затем передает это помещение в собственность инвестора. В этом случае процесс оформления помещения в собственность осложняется и влечет для инвестора дополнительные риски. В-третьих, данным способом недопустимо продавать квартиры в новостройках гражданам, так как это прямо запрещено законом и влечет административную ответственность, то есть область применения этой схемы продаж ограничена <40>.

<40> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Схема N 4. Продажи путем заключения договора купли-продажи будущей недвижимости

         1 - 3, 5
---------¬ -----------¬
¦Инвестор+---+Застройщик¦
L--------- L-----------
/
6 /
4 /
/
/
----------¬
¦Росреестр¦
L----------

Описание действий по схеме:

  1. заключение ДКПБН (подписание сделки);
  2. оплата инвестиций застройщику;
  3. после завершения строительства заключение дополнительного соглашения к ДКПБН в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора;
  4. регистрация права собственности застройщика на построенное помещение;
  5. подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения в собственность;
  6. государственная регистрация права собственности долевого инвестора на помещение.

* * *

Несколько лет назад была довольно распространена на рынке новостроек так называемая вексельная схема продаж квартир, о которой мы тоже напишем несколько строк. Несмотря на то что эта схема прямо законом не была предусмотрена, она ему не противоречила и применялась в силу принципа свободы договора <41>. Однако с июня 2010 года за ее применение при продажах квартир в новостройках в пользу граждан была установлена высокая административная ответственность <42>. Законодатель запретил продажи квартир в объектах незавершенного строительства в пользу граждан любыми способами, кроме прямо установленных законом, а именно:

<41> См.: ст. 421 Гражданского кодекса РФ.
<42> См.: Федеральный закон N 119-ФЗ от 17.06.2010 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другие законодательные акты Российской Федерации".

За нарушение этого правила установлены высокие административные штрафы <43>. Тем не менее при продажах нежилых помещений, а также при продажах квартир в пользу индивидуальных предпринимателей и юридических лиц она может применяться. При этом состав административного правонарушения отсутствует.

<43> См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Вексельная схема продаж помещений в новостройках проста и очень удобна для застройщиков, так как позволяет с низкими издержками пользоваться в течение длительного срока заемными денежными средствами инвесторов. Застройщик фактически пополняет за счет средств инвесторов свой оборотный капитал. При этом требования Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на такие правоотношения застройщика и инвестора не распространяются.

Суть схемы сводится к тому, что между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи векселя на сумму, равную стоимости квартиры, а также предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Срок возврата денежных средств по векселю и срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости равны. После того как застройщик завершает строительство, он регистрирует в свою собственность построенное помещение в Росреестре РФ. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи недвижимости, вексель погашается застройщиком, денежные средства в счет расчетов за вексель возвращаются инвестору. Затем инвестор повторно оплачивает их застройщику уже по основному договору купли-продажи, а застройщик передает по этому договору квартиру в собственность инвестора на основании передаточного акта.

Выгодное отличие этой схемы от обычных кредитов и займов для застройщиков заключалось в невысокой стоимости долевых инвестиций. Проценты, начисляемые застройщиками инвесторам по векселям, обычно минимальны.

Подобный способ привлечения долевых инвестиций был идеальным инструментом для застройщиков долгие годы. Однако юридические гарантии по таким сделкам для инвесторов оставались низкими, что провоцировало возникновение такого явления, как "обманутые долевые дольщики". Речь идет об инвесторах, обязательства перед которыми застройщиками так и не были выполнены, в то время как все денежные средства за недвижимость застройщики уже получили.

Вексель застройщика гарантировал долевым инвесторам возврат денежных средств по истечении определенного срока. Вместе с тем предварительный договор купли-продажи недвижимости еще не означал покупку жилья, а лишь фиксировал обязательство застройщика и инвестора заключить основной договор купли-продажи будущей квартиры.

Однако с введением в 2010 году для застройщиков высоких административных штрафов (до 1 000 000 рублей) <44> этот формат продаж постепенно стал уходить в прошлое, и его доля в общем объеме сделок с помещениями в новостройке стала неуклонно снижаться.

<44> См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Схема N 5. Вексельная схема продаж помещений в новостройках

---------------¬
¦ Застройщик ¦
L---------T-----
1, 3 - 5 ¦
¦
----------+----¬ 2 ----------¬
¦ Инвестор +-----------+Росреестр¦
L--------------- L----------

Описание действий:

  1. Продажа инвестору векселя на сумму долевых инвестиций и параллельно заключение с инвестором предварительного договора купли-продажи квартиры.
  2. Государственная регистрация права собственности застройщика на построенную квартиру.
  3. Заключение основного договора купли-продажи квартиры.
  4. Погашение векселя и оплата квартиры по основному договору купли-продажи.
  5. Передача квартиры долевому инвестору.
  6. Государственная регистрация права собственности квартиры на долевого инвестора.

* * *

Еще один довольно распространенный способ продажи квартир в новостройках - заключение с инвесторами договоров соинвестирования. Продажа квартир в новостройках гражданам по этим сделкам осуществлялась преимущественно до вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Сейчас уже практически никто из крупных застройщиков не работает по таким схемам продаж с гражданами. Законодатель запретил привлечение денег от граждан в новостройки этим путем <45>. Суть этой схемы была предельно проста.

<45> См.: пункт 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Между застройщиком и инвестором заключался договор соинвестирования, который прямо в законе не был поименован. В случае судебного спора суд толковал такой договор обычно либо как договор подряда <46>, либо как договор купли-продажи.

<46> Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.).

По этому договору обычно инвестор обеспечивал финансирование строительства путем внесения аванса в размере 100% от цены будущей квартиры. После завершения строительства застройщик передавал ему квартиру по передаточному акту инвестору. Далее инвестор регистрировал право собственности на квартиру на основании договора соинвестирования и передаточного акта на квартиру. Эта схема продаж в настоящее время практически утратила свою актуальность.

Другая интересная схема продаж квартир в новостройках возникла не так давно в банковской сфере. Условно назовем ее "целевое фондирование". Эта схема продаж квартир в новостройках пока прямо не предусмотрена законом. Она предполагает активное участие банка в процессе финансирования строительства. Банк выполняет функции финансового посредника между застройщиком и инвесторами. Вместе с тем широкого распространения она по определенным причинам не получила. Известен, пожалуй, единственный случай ее применения на практике Чувашским отделением Сбербанка России <47>.

<47> См.: Кайль А.Н. Дольщики // Жилищное право. Сентябрь 2012 г. N 9.

Эта схема продаж квартир в новостройках теоретически может использоваться для привлечения денежных средств в строительство от граждан. При этом нарушения требований Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не возникает, так как при ее реализации застройщик получает финансирование строительства не от частного инвестора, а от банка как финансового посредника.

Суть схемы заключается в том, что застройщик и банк заключают целевой кредитный договор, направленный на финансирование строительства. Далее инвесторы, желающие приобрести помещения в строящемся доме, заключают с застройщиком предварительные договоры купли-продажи таких помещений.

Одновременно с этим долевые инвесторы открывают в банке специальные банковские счета (номинальные <48> или эскроу <49>), на которые вкладывают сумму своих инвестиций. Банк за счет денежных средств с этих счетов в рамках проектного финансирования кредитует застройщика.

<48> См.: ст. 860.1 - 860.6 Гражданского кодекса РФ.
<49> См.: ст. 860.7 - 860.10 Гражданского кодекса РФ.

Застройщик после завершения строительства оформляет право собственности на квартиры и заключает с долевыми инвесторами основные договоры купли-продажи помещений в построенном доме.

Далее денежные средства со специальных банковских счетов инвесторов по их распоряжению в счет оплаты построенных помещений зачисляются на счет застройщика в банке.

После этого эти средства списываются со счета застройщика в банке в счет оплаты банку выданного кредита. Остаток денежных средств на счете застройщика после завершения всех расчетов между инвестором, банком и застройщиком составляет его прибыль после завершения строительного проекта.

Схема N 6. Продажи квартир в новостройках через целевое фондирование

             ---------¬
¦ Банк ¦
L---------
2, 6 / 1, 3
/
/
/
/
/
/ 2, 5, 6
-------------¬ -------------¬
¦ Инвестор +--------+ Застройщик ¦
L------------- L-------------
/
/
7 4/
/
/
/
/
/
------------¬
¦ Росреестр ¦
L------------

Описание действий по схеме:

  1. заключение между застройщиком и банком кредитного договора;
  2. открытие инвестором счета в банке (номинальный счет или счет эскроу) и заключение с застройщиком предварительного договора купли-продажи помещения в новостройке;
  3. перечисление банком денежных средств по кредитному договору застройщику;
  4. после завершения строительства государственная регистрация права собственности застройщика на построенное помещение;
  5. заключение между застройщиком и инвестором основного договора купли-продажи помещения;
  6. списание денежных средств банком со специального счета инвестора на расчетный счет застройщика и погашение за счет этих средств тела кредита перед банком;
  7. государственная регистрация права собственности инвестора на помещение в построенном здании.

В заключение отметим, что любая из изложенных выше схем продаж квартир в новостройках влечет для застройщика и инвестора как плюсы, так и минусы. Наиболее выгодная для инвесторов на данный момент схема продаж - заключение договоров участия в долевом строительстве, так как юридическая защита их прав в этом случае по закону высока.

Наиболее безопасная для застройщиков схема продаж квартир в новостройках - продажи путем участия инвесторов в Кооперативах, а также продажи путем выпуска жилищных сертификатов. Однако в случае с Кооперативами на законодательном уровне не решен ряд фундаментальных проблем, в том числе: проблема уступки пая и проблема залога пая при ипотечном кредитовании сделок на рынке новостроек.

В случае же реализации квартир в новостройках путем выпуска жилищных сертификатов застройщик несет риски досрочного погашения жилищных сертификатов и вывода инвестором инвестиций из строительного проекта.