Мудрый Юрист

Коммунальная собственность в Российской Федерации

Басос Евгения Владимировна, Всероссийский государственный университет юстиции (Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации).

Статья посвящена исследованию правового института, регулирующего объем прав и обязанностей собственников помещений в строении, по отношению как к общему, так и к индивидуальному имуществу. Цель работы состоит в том, чтобы на основе теоретического и эмпирического изучения правового режима помещений раскрыть понятие коммунальной собственности и выявить ее особенности в отечественном праве.

Ключевые слова: правовой режим, помещение, общая собственность, индивидуальная собственность, коммунальная собственность.

Community Property in the Russian Federation

E.V. Basos

Basos Evgenia V., All-Russian State University of Justice (Russian Law Academy of the Ministry of Justice of the Russian Federation).

The article investigates the legal institution governing the rights and obligations of owners of premises in the building, both in relation to general and individual property. The aim of works is that on the basis of theoretical and empirical study of the legal regime for areas to reveal the concept of communal property and identify its features in the Russian law.

Key words: legal regime, premise, common property, private property, communal property.

В настоящее время основной формой проживания людей является многоквартирный дом, которым в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <1>, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6).

<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

В состав общего имущества многоквартирного дома в большинстве случаев включается земельный участок, на котором расположено здание и который прилегает к дому, коммуникации, инженерное и иное оборудование, а кроме того, определенные части внутреннего пространства строения, предназначенные для общего использования или для надлежащего обслуживания здания, т.е. общие помещения. Право на помещение неразрывно связано с правом на общее имущество соответствующего здания. Правовой институт, регулирующий объем прав и обязанностей собственников помещений в строении по отношению как к общему, так и к индивидуальному имуществу, имеющий давнюю историю и широко распространенный за рубежом (в частности, в Австрии, Германии, Франции, Италии, Испании, Швейцарии и др.), в разных странах обозначается как поэтажная, жилищная или горизонтальная собственность.

В России, несмотря на то что часть строения (помещение) как самостоятельный объект гражданских прав очевидно присутствует в отечественном правопорядке в большей или меньшей степени начиная с XIX в., теоретические исследования и полноценное правовое регулирование отношений собственников помещений в строении отсутствуют, также ни в отечественном законодательстве, ни в отечественной науке гражданского права до настоящего момента нет специального наименования совокупности правовых норм, регулирующих отношения в данной сфере.

Представляется, что заимствование понятия из зарубежного права нецелесообразно, поскольку такие понятия, как "горизонтальная собственность" или "этажная собственность", не совсем корректны с формально-юридической точки зрения, так как не отвечают в большинстве случаев фактическим объектам права собственности. Так, например, понятие горизонтальной собственности предполагает право собственности на целую горизонтальную плоскость со всеми элементами, на ней расположенными, хотя фактически это не так, поскольку несущие конструкции, стены, балки, расположенные на этаже, являются общим имуществом. Кроме того, раздел одноэтажного здания на отдельные помещения, по сути, представляет собой вертикальную собственность, а не горизонтальную. Термин "этажная собственность" формально исключает другие виды помещений (квартиры, комнаты) из объектов правового регулирования, что также не соответствует действительности.

Наименование "жилищная собственность" более обоснованно, поскольку в качестве объектов "этажной собственности" во многих европейских странах "выступают жилые и некоторые нежилые помещения, расположенные в жилых домах, а не в "офисных" (нежилых) зданиях. Последние в большинстве случаев сохраняют обычный гражданско-правовой режим юридически неделимой вещи, которая при соответствующих условиях может стать объектом долевой собственности" <2>. Однако для России понятие "жилищная собственность" неприемлемо в связи с тем, что отечественное законодательство в сфере правового регулирования помещений находится на этапе становления, специальное нормативное регулирование помещений в нежилых строениях отсутствует, и к данным объектам применяются положения, регулирующие правовой режим помещений в жилых зданиях. Поэтому предлагается обозначить существующую в отечественном праве совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственников помещений в здании, как "коммунальная собственность". Представляется, что данное наименование в наибольшей степени соответствует правовой природе собственности на помещения в строении как communio pro diviso, а кроме того, позволяет применять его как к жилым, так и к нежилым строениям.

<2> Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках // Основные проблемы частного права: сб. статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2010. С. 300 - 301.

Право коммунальной собственности как производное понятие от права собственности можно понимать как в объективном, так и в субъективном смысле.

Право коммунальной собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, устанавливающих права, обязанности и ответственность собственников помещений в процессе реализации ими правомочий по владению, пользованию и распоряжению как индивидуальным имуществом, так и общим имуществом строения.

Право коммунальной собственности в субъективном смысле - закрепленная законом возможность лица владеть, пользоваться и распоряжаться, с учетом наложенных на него обязанностей, запретов и ограничений, принадлежащим ему помещением по своему усмотрению, а общим имуществом строения сообща с другими собственниками.

Доктринальные исследования режима коммунальной (поэтажной) собственности получили свое развитие в Европе с конца XIX в. Именно в этот период в европейских странах обосновываются различные теоретические модели поэтажной собственности, закрепляющие общие положения правового режима строения и помещений в его составе, а также определяющие соотношение прав на строение и на земельный участок под ним.

В настоящее время в ряде стран, в частности в Австрии, Швейцарии, конструкция поэтажной собственности предполагает долевые права участника на земельный участок и на находящееся на нем здание в целом и особое право на исключительное использование определенного пространства в здании, которое, по сути, является ограниченным вещным правом. "В этой ситуации принято говорить о разновидности общей собственности или о "квалифицированной общей собственности" (das qualifizierte Miteigentum), при которой владелец конкретной квартиры приобретает долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом, а не единоличное право собственности на квартиру. Такая модель, в правовом оформлении которой преобладает "идея общности" (Gemeinschaftsgedanke), именуется "ненастоящей этажной собственностью" (unechtes Stockwerkeigentum) <3>.

<3> Суханов Е.А. Указ. соч. С. 300.

Другой вид конструкции поэтажной собственности предполагает соединение права индивидуальной собственности на соответствующее помещение в здании и права общей собственности на земельный участок и общее имущество здания. "Данная модель "этажной собственности", в основу которой положена "индивидуалистически выраженная форма собственности", рассматривается как "подлинная", "настоящая этажная собственность" (das echte Stockwerkeigentum)" <4>. Такой подход предусмотрен в Германии, Испании, Франции, ряде других стран.

<4> Там же.

В России помещение признается в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поэтому правовая конструкция "настоящей этажной собственности", существующая в ряде европейских стран, близка российскому правопорядку.

Конструкция отечественной коммунальной собственности закреплена в ст. 289 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Специфическая особенность коммунальной собственности, заключающаяся в неразрывности (неотделимости) двух элементов, ее составляющих, а именно права индивидуальной собственности на помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности на общее имущество дома, подчеркивается в п. 2 ст. 290 ГК РФ, согласно которому собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Отличительной чертой конструкции коммунальной собственности в России является непосредственное указание законодателя на приоритет права индивидуальной собственности. Согласно п. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А в соответствии с п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Земельный участок под многоквартирным домом, в силу прямого указания закона, является элементом общего имущества многоквартирного дома, поэтому принципиально важный с теоретической точки зрения вопрос о соотношении прав на помещение в здании с правами на земельный участок под зданием решается следующим образом: земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, по общему правилу самостоятельным объектом гражданских прав не является, доля в праве общей собственности на земельный участок следует судьбе права собственности на помещение в здании, расположенном на этом участке.

Концепция развития гражданского законодательства <5> (далее - Концепция) не исключает предоставления собственникам всех помещений в здании возможности объединить принадлежащие им помещения в один объект недвижимости и приобрести право общей долевой собственности на соответствующее здание. Таким образом, российская наука гражданского права допускает параллельное существование различных моделей коммунальной собственности, что, безусловно, является оправданным на этапе становления отечественного законодательства в сфере регулирования отношений коммунальной собственности.

<5> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // СПС "КонсультантПлюс".

Несмотря на то что в настоящее время законодательством допускается применение конструкции коммунальной собственности исключительно к жилым многоквартирным домам, судебная практика, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <6>, распространила режим коммунальной собственности на нежилые здания, разделенные на помещения, принадлежащие различным собственникам. Концепция, признавая помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, также предлагает законодательно распространить режим коммунальной собственности не только на жилые многоквартирные дома, но и в общем на все здания (сооружения), материальные части которых принадлежат различным сособственникам.

<6> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Однако режим общей долевой собственности, предусмотренный жилищным законодательством, существенно отличается от классического режима долевой собственности, предусмотренного гражданским законодательством. В частности:

  1. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ). При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ);
  2. собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
  3. участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения общего имущества, не имеет права на увеличение своей доли, которая определяется исключительно пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего ему на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ);
  4. на долю в общем имуществе многоквартирного дома не распространяется право преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ;
  5. участник общей долевой собственности не имеет права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими собственниками (ст. 252 ГК РФ);
  6. доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку не имеет самостоятельного правового значения и неразрывно связана с правом собственности на отдельное помещение в доме. Согласно ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ о государственной регистрации прав) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество;
  7. собственники общего имущества многоквартирного дома, как правило, осуществляют свои полномочия по управлению имуществом не непосредственно, а путем создания постоянно действующих административных органов.

Исходя из названных специфических признаков, в юридической литературе представлена позиция о том, что "налицо существование самостоятельной разновидности права общей долевой собственности, с элиминированным правомочием распоряжения" <7>, которую предлагается обозначить как общую неделимую собственность <8>, общую долевую собственность без права выделения доли и без права распоряжения долей в общем имуществе <9>, коммунальную собственность <10>. Представляется, что нецелесообразно рассматривать общую долевую собственность на общее имущество здания в качестве самостоятельной разновидности общей собственности, поскольку право общей долевой собственности является неотъемлемым элементом коммунальной собственности, и все ее специфические черты производны от права коммунальной собственности, концепция которой сводится к ограничению прав отдельного собственника в целях обеспечения прав и законных интересов остальных собственников и, соответственно, участников общей собственности, а также третьих лиц.

<7> Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3. С. 37.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное).

<8> Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2004; Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 205 - 207.
<9> Коршакова К.В. Некоторые проблемы управления жилищным фондом // Российская юстиция. 2007. N 3. С. 27.
<10> Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52.

Содержание права коммунальной собственности не ограничивается только правомочиями собственника, а предполагает также и исполнение определенных обязанностей. Основная обязанность собственника помещения - нести бремя содержания как индивидуального, так и общего имущества здания (ст. 30, 39 ЖК РФ).

Кроме того, Верховный Суд РФ особо подчеркнул ответственность собственника помещения за ненадлежащую реализацию своих прав в отношении общего имущества здания, указав, что "если действиями собственника по распоряжению своей долей собственности в общей долевой собственности многоквартирного жилого дома нарушаются права и охраняемые законом интересы других собственников данного дома, обязанность по возмещению вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность по восстановлению нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возлагается на этого собственника" <11>.

<11> Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 3.

Надо отметить, что ни отечественное законодательство, ни российские ученые-цивилисты не придают важного значения доле в праве общей собственности на общее имущество в здании, не предусмотрено нормативное закрепление размера данной доли каким-либо документом, что приводит к тому, что для собственника помещения в здании его доля абсолютно не очевидна и не имеет никакой материальной ценности, а, по замечанию К.И. Скловского, "несет в себе скорее бремя, чем благо" <12>. Так, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), которая, в свою очередь, зависит от размера общей площади помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

<12> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2000. С. 173; Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения // Правовая культура и правовой нигилизм: сб. материалов межвузовской конференции. Омск: Изд-во Омск. акад. МВД России, 2006. С. 152.

Такой подход нельзя признать справедливым, более правильным является распределение расходов на содержание общего имущества в здании в соответствии с размером доли в праве общей долевой собственности, определяемой на основе совокупности показателей, а не только площади помещения, находящегося в личной собственности. В связи с этим обоснованным представляется положение ч. 4 ст. 298.5 проекта ФЗ N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <13>, в соответствии с которым размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке.

<13> СПС "КонсультантПлюс".

В качестве вывода необходимо отметить, что коммунальную собственность в России следует признать отдельным видом права собственности, который характеризуется неразрывным сочетанием права индивидуальной собственности на помещение и производного от него права общей долевой собственности на общее имущество.

Коммунальной собственности присущи следующие черты:

  1. объектом права коммунальной собственности выступает имущество, включающее в себя помещение, являющееся индивидуальной собственностью, и общее имущество здания, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений;
  2. общее имущество здания, в отличие от основной части объекта коммунальной собственности - помещения, имеет более детальную правовую регламентацию;
  3. общая долевая собственность в составе коммунальной собственности обладает специфическими признаками, отличающими ее от классической общей долевой собственности;
  4. содержание права коммунальной собственности составляют не только правомочия собственника, но и возложенные на него обязанности, среди которых основной является содержание как индивидуального, так и общего имущества здания;
  5. доля в праве общей собственности на общее имущество здания устанавливается только от размера общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности.

В качестве заключения необходимо отметить, что на данном этапе развития цивилистической науки существует необходимость комплексного исследования помещения как объекта права, разработки общих универсальных положений, определяющих правовой режим помещения как части другого объекта недвижимости, а также более детальной правовой регламентации доли в праве общей долевой собственности на общее имущество строения.

Литература

  1. Коршакова К.В. Некоторые проблемы управления жилищным фондом // Российская юстиция. 2007. N 3.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное).

  1. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2003.
  2. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. N 3. С. 37.
  3. Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист. 2006. N 2. С. 52 - 53.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).

  1. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2000.
  2. Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках // Основные проблемы частного права: сб. статей к юбилею д-ра юрид. наук, проф. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2010.
  3. Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения // Правовая культура и правовой нигилизм: сб. материалов межвузовской конференции. Омск: Изд-во Омск. акад. МВД России, 2006.