Мудрый Юрист

Возникновение долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

Седова Н.А., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права ФГБОУ ВПО Кубанского государственного аграрного университета.

В статье рассматриваются некоторые вопросы формирования "земельных долей" в разные периоды реформирования земельного и гражданского законодательства в Российской Федерации. На основе анализа норм гражданского и земельного законодательства формулируется авторская позиция относительно возникновения долей земельной собственности.

Ключевые слова: долевая собственность, право собственности на земельный участок, земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Emergence shared ownership of agricultural land purpose in the Russian Federation

N.A. Sedova

This article discusses some of the issues of formation of "land shares" in different periods of reforming the land and civil legislation of the Russian Federation. On the basis of analysis of the norms of civil and land legislation, formulated in the author's position with respect to the emergence of land ownership shares.

Key words: fractional ownership, the ownership of the land, Agricultural land purpose.

Признание многообразия форм собственности внесло существенные изменения в регулирование земельных отношений. Потребовалось прежде всего определить понятие и дать перечень объектов регулирования. Не выделяя определения и не давая перечней объектов регулирования, ЗК РСФСР 1991 г. использовал в тексте три основных объекта: земля, земельный участок и земельная доля (земельный пай) <1>. В ЗК РФ 2001 г. сформулирована ст. 6, посвященная объектам земельных отношений, дано правовое определение земельного участка <2>. В качестве объектов земельных отношений в ней указывается на такие объекты, как земля, земельный участок и часть земельного участка.

<1> Земельный кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 30.05.1991. N 22. Ст. 768 (утратил силу).
<2> Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 13.07.2015) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147 (с изм. и доп., вступ. в силу 01.10.2015).

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему установленных законодательством правил по их владению, пользованию, распоряжению, определяющих основы и порядок учета земель, контроля за их использованием и охраной.

Особое нормативное регулирование использования, оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет говорить об их специальном правовом режиме.

Применительно к землям сельскохозяйственного назначения понятие "земельный участок" является общим и неразрывно связано с понятием "земельная доля".

Земельный участок, согласно ст. 6 ЗК РФ, является объектом земельных отношений. И с этой точки зрения он выступает как часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой определены и удостоверены в установленном законом порядке. Объектом права собственности земельный участок может выступать только в качестве индивидуально-определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер. На земельный участок могут быть установлены иные вещные права в соответствии с гражданским законодательством. Земельный участок может быть объектом разнообразных гражданско-правовых договоров с учетом требований земельного законодательства.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Иная, сложная ситуация сложилась с земельными долями. Они явились порождением реформирования земельных, экономических отношений, когда стали возникать новые организационные формы предпринимательской деятельности на селе.

Понятие земельной доли содержится в ст. 15 главы IV "Переходные и заключительные положения" Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>. Земельная доля в соответствии с данным Законом имеет отличия от гражданско-правового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими специальными признаками: получена в результате приватизации сельскохозяйственных угодий; может исчисляться дробно, в гектарах или балло-гектарах; предоставлялась гражданам в зависимости от многих факторов (например, профессии, стажа работы в хозяйстве и др.); предназначалась для выдела в натуре и совершения определенных юридических действий по распоряжению, зачастую императивно установленных действующим в определенный период времени.

<1> Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Анализ действующего в тот период времени законодательства позволяет сделать вывод, что экономическая, земельная реформа проводились в спешке, зачастую без учета гражданского законодательства. В отношении земельных долей в период реформирования земельных отношений заключались сделки, которые противоречили гражданскому законодательству.

Что за право пользования земельной долей могло передаваться в уставный капитал? Как возможно передавать долю в аренду другим сособственникам земельных долей в общем праве собственности на единый земельный участок? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо дать характеристику тем нормативным актам, которые и дали возможность возникнуть такому явлению, как "земельная доля".

На базе реорганизованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <1> колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также крестьянских (фермерских) хозяйств, обслуживающих и сервисных предприятий для сельскохозяйственных производителей, а именно: предприятий материально-технического снабжения, ремонтно-технических предприятий, предприятий сельскохозяйственной химии, лесхозов, строительных межхозяйственных организаций, предприятий сельхозэнерго, семеноводческих станций, льнозаводов, предприятий по переработке овощей создавались новые формы хозяйствования на земле. В каждом реорганизуемом колхозе и совхозе определялись индивидуальные имущественные паи и земельные доли. Владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующими способами: 1) получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; 2) внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; 3) продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев); 4) передать по наследству.

<1> Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 1.

Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" затрагивало уже часть технических и организационных вопросов, но внесло и много неясностей в возможность реализации прав граждан на земельные доли (паи) <1>. Так, в соответствии с п. 10 указанного Постановления: "Владелец пая обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм использования своего пая: получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий; передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество; передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив; продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству". Таким образом, права граждан на определение юридической судьбы земельной доли были сформулированы крайне жестко, что повлияло в итоге на судебную практику. Так, Федеральные арбитражные суды Московского, Северо-Кавказского и других округов в своих постановлениях ссылались на п. 10 Постановления Правительства РФ: поскольку граждане не реализовали первую и четвертую возможности по использованию своей доли (пая), то они внесли ее в уставный капитал хозяйственных обществ. Нужно признать, что правоприменительные органы подвергли нормы права ограничительному толкованию. В этой связи мы согласны с анализом ситуации Н.Н. Мельниковым: "Высказанная в судебных решениях позиция является спорной. Если нормативный акт обязывал совершить какие-либо действия, это обстоятельство само по себе не могло повлечь лишение гражданина права собственности на долю и возникновение права собственности на данное имущество у юридического лица" <2>.

<1> Постановление Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 // СП РФ. 1992. N 102. Ст. 9.
<2> Мельников Н.Н. Внесение земельных долей в уставный капитал: проблемы теории и практики // Хозяйство и право. 2005. N 4. С. 46.

Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" был закреплен порядок определения круга лиц и размеров их земельных долей и имущественных паев <1>. В то же время в данном нормативном акте понятия "земельная доля", "право собственности на земельный участок", "земельный пай" указываются практически как синонимы.

<1> Постановление Правительства РФ от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (ред. от 03.08.1998) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. N 12. Ст. 931.

Лицами, имеющими право на получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2 марта 1992 г. N 213 <1>, были следующие:

<1> Указ Президента РФ от 02.03.1992 N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 11. Ст. 561.
  1. работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях;
  2. лица, занятые в социальной сфере на селе (работники предприятий и организаций народного образования, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, расположенных на территориях сельскохозяйственных предприятий). Кроме того, в списки включались временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.), лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвращения), и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натуральном и стоимостном выражении. В перечень лиц, имеющих право на имущественные доли, включались: 1) работающие в хозяйстве; 2) временно отсутствующие по уважительным причинам работники; 3) пенсионеры хозяйства.

Владелец имущественного пая и земельной доли мог использовать их следующими способами: 1) получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; 2) внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; 3) продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев); 4) передать по наследству.

В последующем круг лиц и порядок определения размера их земельных долей и имущественных паев был уточнен Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <1>.

<1> Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" // Собрание законодательства РФ. 1995. N 7. Ст. 534 (утратило силу с 27 января 2003 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912).

Размер земельной доли рассчитывался в гектарах и в балло-гектарах. Размер земельной доли в гектарах рассчитывался путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имевших право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определялась по данным инвентаризации, а при ее отсутствии - по государственному акту (свидетельству). Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывался путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имевших право на получение земельной доли. В случае если земельные доли и имущественные паи были рассчитаны ранее в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" и утверждены в установленном порядке, их повторный перерасчет не производился, а выдача свидетельств осуществлялась по заявлениям собственников на основании прежних расчетов.

Лицо, приобретшее право на земельную долю, могло внести ее в качестве оплаты акций в состав имущества создаваемого юридического лица. Причем в качестве вклада в имущество сельскохозяйственного акционерного общества, например, могли выступать как земельная доля, так и право пользования земельной долей. Передача земельной доли или права пользования земельной долей аграрному акционерному обществу осуществлялась на основании договора о создании акционерного общества либо его устава.

Оценка права пользования земельной долей в рублях устанавливалась соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации. Указанная оценка учитывалась при расчете доли участия в уставном капитале акционерного общества наряду с имущественными паями и другими вкладами.

Право пользования земельной долей могло быть внесено на срок не более трех лет с возможностью внесения права пользования земельной долей в дальнейшем. Собственник земельной доли по истечении срока, на который было внесено право пользования земельной долей, сохранял возможность выделения в натуре земельного участка в счет доли в случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Как было указано ранее, граждане, получившие земельную долю в период земельной реформы, могли распорядиться ею путем заключения договора аренды. Такие договоры аренды земельных долей без определения границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, заключались в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <1>.

<1> Утратило силу в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существует необходимость выдела участка в натуре для возможности предоставления его в аренду. Аналогично должно рассматриваться внесение права пользования выделенным в натуре земельным участком в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации.

После принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" положение существенно стало меняться.

Так, первоначально, согласно ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны были быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и данного Федерального закона в течение четырех лет со дня вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В случае если такие договоры аренды земельных долей в течение восьми лет со дня вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, к таким договорам применялись правила договоров доверительного управления имуществом, причем регистрация таких договоров не требовалась. В настоящее время п. 2 ст. 16 указанного Закона утратил силу в связи с принятием ФЗ от 29.12.2010 N 435-ФЗ <1>.

<1> Федеральный закон от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2011. N 1. Ст. 47.

В настоящее время к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.