Мудрый Юрист

Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков

А.В. Ерш, кандидат юридических наук, помощник заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации количество земельных споров не уменьшилось, а наоборот, наблюдается тенденция к их увеличению. Несогласованность положений главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) порождает неоднозначную судебную практику.

Достаточно большое количество земельных споров связано с реализацией положений статьи 22 Земельного кодекса об аренде земельных участков.

Аренда, являясь одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора, по объему предоставляемых арендатору прав существенно отличается от права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследственного владения и иных прав на земельный участок.

Предмет договора аренды

Обращаясь к рассмотрению вопроса о предмете договора аренды земельного участка, необходимо подчеркнуть следующее: в соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

Данный тезис подтверждается анализом положений не только Земельного кодекса, но и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре), а также некоторых положений Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Закон о земельном кадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка. Однако это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов. Таким образом, Закон о земельном кадастре определяет земельный участок как сложный, целостный объект.

Для целей применения Земельного кодекса это определение нельзя признать обоснованным, поскольку действующее законодательство (земельное и гражданское) допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. Более того, оборотоспособность и особенности предоставления в пользование таких объектов, как участки недр, то есть того, что находится под землей, определяются законодательством о недрах. Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса.

Статья 6 Земельного кодекса озаглавлена "Объекты земельных отношений", однако представляется, что это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях. Земельный кодекс содержит ряд гражданско-правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается.

Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка. В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав <*>. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.

<*> См.: Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

В статье 6 Земельного кодекса часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями пункта 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план.

По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика.

Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок <*>, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.

<*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.04 N А11-1/2003-К1-1/33.

По другому делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка <*>.

<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.04 N 15671/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 59 - 61.

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

В связи с толкованием данной нормы возникает ряд вопросов.

  1. Является ли указанное в данной норме обеспечение изготовления кадастровой карты (плана) правом или обязанностью органов местного самоуправления?

Федеральный арбитражный суд Московского округа, отменяя Постановление суда апелляционной инстанции и решение суда первой инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, указал на неправомерность требований ответчика (Московского земельного комитета) понудить истца (общество с ограниченной ответственностью) представить документы, подтверждающие существование дежурной кадастровой карты (плана), и иную документацию, согласованную с ответчиком по процедуре, определяемой земельным законодательством.

Общество с ограниченной ответственностью (далее - общество), основываясь на требованиях Земельного кодекса, обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ответчика обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утвердить проект его границ.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того же суда, в удовлетворении требований отказано.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции нашел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Общество при обращении в арбитражный суд указало, что является собственником двух нежилых зданий и имеет право пользования занятыми зданиями земельными участками, а также преимущественное право покупки этих земельных участков.

В целях оформления земельно-правовых отношений общество на основании статьи 36 Земельного кодекса подало в Москомзем заявление об изготовлении кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждении проекта его границ. Однако в установленные сроки ответа получено не было, указанные в заявлении действия Москомземом не выполнены.

В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса при решении вопроса о приобретении прав на земельные участки в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица, дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местонахождении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Отказывая в удовлетворении требований общества об обязании ответчика обеспечить изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждении проекта его границ, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что общество не представило доказательств наличия дежурной кадастровой карты с учетом в том числе градостроительной документации. В связи с этим общество не вправе требовать судебной защиты по заявленному требованию.

Оставляя решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок по указанному адресу прошел кадастровый учет и нанесен на дежурную кадастровую карту. Однако указал, что в удовлетворении требований общества отказано правомерно в связи с неподкреплением этих требований документально, путем представления соответствующей документации, согласованной с ответчиком по процедуре, определяемой земельным законодательством.

При этом, отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд не указал, какими конкретно законами или нормативными правовыми актами предусмотрены процедуры, не соблюденные обществом, и какие именно документы им не представлены Москомзему, в силу каких норм права несоблюдение этих процедур и непредставление этих документов свидетельствуют о неправомерности и необоснованности заявленных требований <*>.

<*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.01.04 N КА-А40/10771-03.

Таким образом, арбитражный суд признал возможность предъявления исков об обязании органов местного самоуправления обеспечить изготовление кадастровой карты.

В то же время представляется, что наиболее эффективным способом защиты прав заявителя было бы обращение в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия органов местного самоуправления.

Предъявление исковых требований об обязании (понуждении) совершить определенные действия является способом защиты гражданских прав. В рассматриваемой ситуации между сторонами существуют не гражданско-правовые, а публичные правоотношения. Следовательно, оспаривание бездействия органов местного самоуправления должно осуществляться в рамках административного судопроизводства.

  1. Возможно ли применение механизма судебного понуждения к заключению договора купли-продажи или аренды земли в случае уклонения органов местного самоуправления от заключения таких договоров?

Судебную практику по данному вопросу вряд ли можно назвать сформировавшейся, однако можно говорить о признании судебными органами возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров купли-продажи или аренды земельных участков при отсутствии правовых оснований, препятствующих заключению таких договоров.

Так, предприниматель без образования юридического лица обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанции понудил администрацию муниципального образования заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено в части установления выкупной цены земельного участка; в остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции Постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Ответчик в заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и Постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций просил отменить названные судебные акты, так как они приняты с нарушением норм действующего законодательства.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей сторон, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил ранее принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Предприниматель приобрел у закрытого акционерного общества на основании договора купли-продажи склад-модуль. Подтверждением права собственности истца на данный объект недвижимости было свидетельство о государственной регистрации права.

Земельный участок, на котором расположен склад-модуль, закрытое акционерное общество (продавец) арендовало сроком на десять лет. На момент продажи склада-модуля срок действия договора аренды земельного участка не истек.

Предприниматель, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса, в силу которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие земельные участки в собственность либо арендовать их, предложил администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Таким образом, предприниматель реализовал предоставленное ему законом право выбора правового режима землепользования.

Отказываясь заключить предложенный договор, администрация муниципального образования ссылалась на то, что в соответствии с генеральным планом развития города указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города и, кроме того, часть спорного участка находится на землях общего пользования.

Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Однако суды, удовлетворяя требования истца и понуждая ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка, отклонили доводы администрации, не предоставив ей возможности предъявить судебным инстанциям для обозрения и изучения генеральный план города.

Между тем исследование этих обстоятельств имело существенное значение для разрешения спора, поскольку позволяло суду выяснить, имеются ли правовые основания, препятствующие заключению спорного договора купли-продажи земельного участка <*>.

<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.03 N 11314/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 7. С. 59 - 62.

Таким образом, высшая судебная инстанция страны признала возможность понуждения органов власти к заключению договоров купли-продажи земельных участков при отсутствии правовых оснований, препятствующих заключению такого договора.

Однако такое решение нельзя признать безупречным. Рассматривая иск о понуждении к заключению договора, арбитражный суд оценивает, во-первых, обязательность для одной из сторон заключения такого договора в силу закона, во-вторых, наличие добровольно принятого обязательства о заключении договора. Анализ Земельного кодекса не позволяет сделать вывод об обязательности заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка для одной из сторон. Заявление, выражающее намерение собственника здания или иного сооружения выкупить земельный участок или приобрести его в аренду, не может свидетельствовать об обязательности для другой стороны заключить соответствующий договор, а также не может расцениваться как добровольно принятое сторонами обязательство о заключении договора.

Таким образом, возможность понуждения к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка вызывает серьезные сомнения.

Однако, лишая собственника здания или иного сооружения - заявителя возможности понудить орган местного самоуправления к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка, необходимо предусмотреть иной механизм защиты его права. Представляется возможным предоставить заявителю - собственнику здания или иного сооружения, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, право обжаловать действия или бездействие органа государственной власти или местного самоуправления в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этом случае, если исполнительный орган власти или орган местного самоуправления не исполняет своей обязанности по направлению проекта договора купли-продажи или аренды заявителю - собственнику либо направляет заявителю договор аренды вопреки желанию собственника выкупить земельный участок, заявитель вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании действий (бездействия) соответствующих исполнительных органов власти или местного самоуправления незаконными.

Субъекты договора аренды

Субъектный состав договора аренды земельного участка обладает некоторыми особенностями.

Прежде всего обращает на себя внимание пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса, в соответствии с которым иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

С учетом того, что Земельный кодекс содержит единственное исключение, а именно запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам владеть земельными участками на праве собственности в приграничных территориях, а статья 3 Федерального закона от 24.07.02 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения) допускает для иностранных граждан и иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, возможность владеть земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, норма пункта 1 статьи 22 Земельного кодекса носит декларативный характер и не содержит правового наполнения. Систематическое толкование позволяет сделать вывод об отсутствии каких-либо ограничений по владению иностранными гражданами и лицами без гражданства земельными участками на праве аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса арендодателями по договору аренды земельного участка могут выступать только собственники земельных участков. Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения не вправе распоряжаться принадлежащими им земельными участками (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 Земельного кодекса). Означает ли подобное законодательное требование запрет на распоряжение земельными участками в случае их следования за зданиями или иными сооружениями, находящимися на этих земельных участках? Думается, что ответ должен быть отрицательным.

Статья 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает правило, согласно которому юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 г. (см. Федеральный закон от 08.12.03 N 160-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). В то же время закон не определил меру ответственности за неисполнение этой обязанности.

Более того, даже если субъект права постоянного (бессрочного) пользования не переоформит названное право до указанной даты, это не повлечет автоматического прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Права на земельные участки могут прекращаться в случаях и в порядке, которые установлены законодательством. В соответствии со статьей 45 Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения прекращаются либо добровольно (в случае отказа землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок), либо принудительно на основании решения суда в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса. Необходимо отметить, что перечень таких случаев носит исчерпывающий характер, при этом "непереоформление" права постоянного (бессрочного) пользования не названо в качестве основания прекращения этого права. Следовательно, субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не утрачивает статуса землепользователя и, являясь собственником строений, вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению. Таким образом, субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, не переоформивший свое право на право аренды или не выкупивший земельный участок в собственность, не лишен возможности продать или сдать в аренду строение, расположенное на таком земельном участке, с соблюдением требований статьи 35 Земельного кодекса и соответствующих норм ГК РФ. В таком случае к приобретателю недвижимого имущества, даже если он не относится к лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переходит право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок. При этом положение пункта 8 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающее запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование лицам, не указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, не применяется, поскольку переход права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок осуществляется в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса). Следовательно, запрет распоряжаться земельными участками, находящимися у лица на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно отнести только к земельным участкам, не занятым объектами недвижимости.

В связи с вышеизложенным трудно согласиться с мнением, что "при покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, не приобретает право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание" <*>. Подобное толкование норм Земельного кодекса, допускающее отчуждение объекта недвижимого имущества без земельного участка, во-первых, не согласуется с основными принципами земельного законодательства, которыми установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, во-вторых, не соответствует пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Следовательно, приобретатель здания или иного сооружения, даже если он не относится к числу субъектов, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание или иное сооружение.

<*> Киндеева Е.А. Земля и здание едины // Бизнес-адвокат. 2002. N 20.

Вывод о возможности приобретения покупателем здания или сооружения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже если этот покупатель не относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, подтверждается судебной практикой.

Так, отказывая в удовлетворении протеста первого заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на неправомерность отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если это право перешло на основании статьи 552 ГК РФ в связи с приобретением здания <*>. Представляется, что по истечении срока, указанного в статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления не вправе понуждать субъектов оборота к выкупу земельных участков или заключению договоров аренды.

<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.01.03 N 6607/02 // Вестник ВАС РФ. 2003. N 5. С. 18 - 19.

Некоторые особенности содержания договора аренды земельных участков

Арендатор земельного участка, так же как арендатор иного имущества, вправе передать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса). Особенности осуществления этих прав в отношении земельного участка состоят в том, что указанные действия арендатор вправе совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса), хотя нормы ГК РФ императивно предусматривают наличие согласия арендодателя. Данные особенности установлены в соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ.

Практика применения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса позволяет говорить о необходимости его кардинального пересмотра и принятия нормы, аналогичной норме пункта 2 статьи 615 ГК РФ, то есть необходимо предусмотреть согласие арендодателя на совершение действий по распоряжению правами аренды на земельный участок. Применение действующей редакции пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса привело к тому, что оборот такого специфического объекта, как земельный участок, регулируется более либеральными по своему содержанию нормами по сравнению с нормами об аренде движимого имущества.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ носит общий характер, распространяя свое действие не только на арендные отношения, предметом которых является недвижимость, но и на аренду движимого имущества. Таким образом, субаренда (залог, передача арендных прав в уставный капитал) движимого имущества требует согласия арендодателя, в то время как аналогичные действия в отношении земельного участка предполагают лишь уведомление. Эта норма тем более вызывает критические замечания, если обратить внимание на распределение ответственности: в указанных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору становится новый арендатор земельного участка.

Данное положение Земельного кодекса не только разрушает классическую конструкцию субарендного договора, но и затрагивает такие специфические институты гражданского права, как цессия и перевод долга. Уступка прав и обязанностей по договору аренды в силу сочетания в себе цессии и перевода долга требует в соответствии со статьей 391 ГК РФ обязательного согласия кредитора (арендодателя). При этом ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают никаких особенностей совершения договоров цессии и перевода долга, предметом которых являются права на земельный участок. Следовательно, норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса не должна применяться, как противоречащая общим положениям Гражданского кодекса о переводе долга.

Кроме того, неясным остается мотив законодателя, по которому он изменил ответственное лицо по договору. Единственным случаем, когда меняется ответственное лицо, является перенаем, в силу того что при перенайме происходит замена стороны в договоре.

Возможно, логика законодателя объясняется следующим образом: при субаренде (передаче арендных прав в залог или в уставный капитал) фактическое пользование земельным участком осуществляет не первоначальный арендатор, а иное лицо, фактически использующее земельный участок. Именно на это лицо, как на пользователя, возлагаются обязанности, установленные статьей 42 Земельного кодекса, а именно: использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения земельного участка и т.д. Следует обратить внимание на то, что указанные обязанности носят исключительно публично-правовой характер, ответственность за неисполнение которых установлена специальным законодательством, и не связаны с обязательством, возникающим из договора аренды земельного участка. Земельный кодекс Российской Федерации не содержит конкретных составов правонарушений в области охраны и использования земель, отсылая к уголовному законодательству и законодательству об административных правонарушениях. В силу общих положений и принципов законодательства об административных правонарушениях ответственность несет исключительно лицо, совершившее правонарушение.

Однако вышесказанное не позволяет сделать вывод, что при заключении арендатором земельного участка договора субаренды (залога) либо при передаче арендных прав в уставный капитал происходит полная замена обязанного лица по договору аренды. Думается, что арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса требует изменения и приведения в соответствие с гражданским законодательством.

В отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, права арендатора на сдачу земельного участка в субаренду, передачу арендных прав в залог или в уставный капитал не ограничены даже ссылкой на то, что необходимость согласия на указанные действия может быть установлена договором аренды. Можно говорить, что норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в некоторой степени ущемляет права государства как собственника земельных участков, не только по сравнению с правами собственника иного имущества, но и по сравнению с правами частного собственника земли. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право осуществлять вышеназванные действия без согласия собственника, при условии его уведомления. Таким образом, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому передаются права и обязанности по договору аренды.

Некоторые авторы объясняют такое положение "необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством (которое в данном случае практически является монополистом) договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении" <*>. С одной стороны, монополистическое положение государства в отношении арендаторов земельных участков сомнений не вызывает. С другой - вряд ли можно считать допустимым игнорирование интересов собственника, которому не безразлично, какое именно лицо осуществляет пользование земельным участком.

<*> Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. N 4.

С учетом вышесказанного норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса требует пересмотра.

Сущность уведомления

Предоставив арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право сдавать земельный участок в субаренду (передавать арендные права в залог и вносить их в уставный капитал) без согласия арендодателя (собственника), Земельный кодекс установил правило о необходимости уведомления арендодателя (собственника) земельного участка. Из пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса в действующей редакции не следует, что уведомление имеет какое-либо юридическое значение. В практике возникает два вопроса, связанных с определением сущности уведомления, упомянутого в статье 22 Земельного кодекса.

Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее?

Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным?

Земельный кодекс не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды (залога арендных прав или их передачи в уставный капитал) земельного участка. Однако можно предположить, что арендатор должен уведомить собственника земельного участка о совершенном договоре в разумный срок после заключения такого договора. Что касается формы уведомления, то, во всяком случае, оно может быть произведено в письменной или иной форме, во-первых позволяющей арендодателю (собственнику) земельного участка объективно воспринять содержание уведомления, во-вторых позволяющей арендатору располагать сведениями о получении арендодателем (собственником) указанного уведомления. Более того, условие об уведомлении собственника должно считаться соблюденным, если собственник получил это уведомление.

Буквальное толкование пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса не дает оснований сделать вывод о возможности расторжения договора аренды ввиду отсутствия уведомления. Действующая редакция статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по сути, предоставляет арендатору земельного участка широкие возможности по распоряжению правами на земельный участок без учета интересов собственника. Представляется, что отсутствие такого уведомления должно рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды, следовательно, как основание для его досрочного расторжения в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.