Мудрый Юрист

Управляй и властвуй

Анастасия Ростиславова, начальник отдела контроля органов власти УФАС по Тульской области.

Manage and rule

A. Rostislavova

Anastasia Rostislavova, Head of State Authorities Supervising Department, Tula Region Branch of the FAS.

Для любой волнующей человека проблемы легко найти решение -

простое, достижимое и ошибочное.

Генри Луис Менкен

С 1 мая 2015 г. введено лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, за исключением ее осуществления товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом. Изменения в жилищном законодательстве заставили органы местного самоуправления предпринять некоторые действия.

Проблема

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг.

При этом надлежащее содержание общего имущества возможно при условиях:

Обстановка в сфере управления многоквартирными домами в Туле к концу отопительного сезона 2015 г. сложилась довольно напряженная, вплоть до угрозы введения чрезвычайной ситуации.

К такому решению органы местного самоуправления, в частности, подталкивало письмо замминистра строительства и ЖКХ - Главного государственного жилищного инспектора РФ <1>, где приводились примеры ситуаций, которые могли бы возникнуть в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, и указывались превентивные меры по их предотвращению.

<1> Письмо заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ - Главного государственного жилищного инспектора РФ от 24 апреля 2015 г. N 12258-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами".

Изложенные Минстроем России сценарии заканчиваются счастливо. Собственники помещений на общих собраниях должны выбрать и реализовать способ управления многоквартирными домами. Если же они по каким-то причинам этого не сделали, проводится конкурс по Правилам, установленным Правительством РФ <1>.

<1> Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (далее - Правила N 75).

Решение простое

После претворения в жизнь одного из предложенных Минстроем России сценариев администрация г. Тулы издала Постановление от 27 мая 2015 г. N 2821 "О мерах по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в муниципальном образовании "Город Тула".

Пунктом 1 этого документа определен организатор торгов - Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации г. Тулы, т.е. отраслевой (функциональный) орган. Он согласно п. 4 того же Постановления должен совершать необходимые действия по организации и проведению открытых конкурсов, предусмотренные Правилами N 75.

В начале июня 2015 г. на официальном сайте torgi.gov.ru Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации г. Тулы разместило извещения о проведении торгов - открытых конкурсов на право заключения договора управления многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Способ управления определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения, обязательного для всех собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Предметом конкурсов стало право на управление общим имуществом многоквартирных домов, собственники помещений в которых не выбрали способа управления либо выбранный ими способ не был реализован.

Таких домов в Туле на даты объявления торгов, по мнению органов местного самоуправления, насчитывалось немногим более 2000. Все они были разбиты на лоты с учетом территориального расположения и общей площади жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования).

Сроки действия договоров управления, заключаемых по результатам торгов, должны были составить от одного года до трех лет в зависимости от того или иного лота.

Казалось бы, проблема, связанная с возможным нарушением прав граждан и созданием угрозы безопасности проживания, решена: объявлены торги, по результатам которых будут выбраны лучшие из лучших управляющих организаций.

Но, как говорится, лиха беда начало...

Решение ошибочное

Существенное условие проведения конкурсов в рассматриваемой ситуации - пассивность собственников, т.е. не сделанный выбор способа управления.

Как только стартовали публичные процедуры, в УФАС по Тульской области (далее - Тульское УФАС) посыпались жалобы и заявления физических и юридических лиц на действия организатора торгов и иных органов власти. Заявления послужили основанием для возбуждения дела о нарушении антимонопольного законодательства. Несмотря на необычно короткие сроки его рассмотрения - 12 дней, количество заявлений росло, как снежный ком. Всего в деле были объединены заявления по 45 многоквартирным домам, послужившим предметом торгов.

Согласно представленным документам, собственники на основании решений общих собраний, проведенных в апреле - мае 2015 г., заключили с выбранными управляющими организациями договоры управления многоквартирными домами.

С 1 июня эти управляющие организации приступили к своей деятельности. Факт реализации выбранного способа управления подтверждался в том числе:

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится, если в течение года до дня его проведения собственниками помещений не выбран способ управления или если принятое решение не было реализовано. А также в случае, если до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления или если принятое решение не было реализовано.

Материалы дела о нарушении антимонопольного законодательства свидетельствовали о том, что собственники помещений в 45 многоквартирных домах не только выбрали способ управления, но и реализовали его, а выбранные управляющие организации приступили к своей деятельности.

Таким образом, организатор торгов вправе был выставить на торги лишь те многоквартирные дома, собственники помещений в которых не избрали в соответствии со ст. 161 ЖК РФ способ управления либо избранный ими способ управления не был реализован.

Анализ документов выявил, что по факту выбора способа управления и его реализации были проинформированы надлежащим образом:

Кроме того, о смене управляющей организации были проинформированы организации, ранее управлявшие этими многоквартирными домами.

Организатор торгов отказался исключать многоквартирные дома, собственники помещений в которых выбрали и реализовали способ управления до дня проведения конкурса. Отказ мотивировался необходимостью направления копий протоколов общих собраний в государственную жилищную инспекцию Тульской области для проверки их правомочности.

Решение достижимое

Как было установлено при рассмотрении дела, правительством Тульской области утверждено Положение о государственной жилищной инспекции Тульской области <1> (далее - Положение). Оно не предусматривает у инспекции полномочий по проверке правомочности протоколов общих собраний. Согласно Положению по заявлениям собственников инспекция вправе, в частности, проверять правомерность принятия общим собранием решения о выборе лица, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирным домом, правомерность условий договора управления и его заключения.

<1> См.: Постановление правительства Тульской области от 29 декабря 2014 г. N 723.

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416. В соответствии с п. 18 указанных Правил, в случае если собрание выбрало (сменило) способ управления многоквартирным домом, об этом решении (с приложением его копии) уведомляются:

Уведомление должно содержать наименование выбранной организации, ее адрес.

Документы, представленные антимонопольному органу, свидетельствовали о том, что:

Согласно п. 39 Правил N 75 конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники помещений выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе. Отказ от проведения по иным основаниям не допускается.

Кроме того, было установлено, что в размещенных на официальном сайте torgi.gov.ru извещениях о торгах были указаны сроки отказа от их проведения с 10 по 16 июля 2015 г. в зависимости от того или иного лота.

Таким образом, отказ организатора торгов от исключения из лотов открытых конкурсов 45 многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали и реализовали способ управления, противоречит действующему жилищному законодательству. Бездействие организатора создало такие условия, когда к управлению приступит победитель торгов, а не выбранные собственниками управляющие организации.

На последнем заседании по рассмотрению дела организатор торгов представил в антимонопольный орган приказ об исключении из лотов открытых конкурсов многоквартирных домов.

Эпилог

Управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации г. Тулы было признано нарушившим ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Согласно представленным в Тульское УФАС документам, 45 многоквартирных домов, собственники помещений в которых выбрали и реализовали способ управления, были исключены из лотов открытых конкурсов. Организатор торгов добровольно устранил нарушение антимонопольного законодательства.

После оглашения резолютивной части решения на Тульское УФАС обрушился шквал заявлений, обжалующих незаконный отказ организатора торгов от исключения 85 многоквартирных домов из лотов. Антимонопольное расследование проводилось вне процессуальных процедур, что позволило оперативно исключить из конкурсной массы порядка 224 домов.