Мудрый Юрист

Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому?

Алексеев Вадим Александрович, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности, доктор юридических наук.

Автор статьи обосновывает мнение о том, что самостоятельность в обороте не должна служить критерием для отнесения вещей к недвижимому имуществу. В связи этим рассматриваются такие понятия, как результат работ по улучшению земельного участка, часть сложной вещи, принадлежность и часть единого недвижимого комплекса.

Ключевые слова: признаки недвижимости, улучшение, сложная вещь, главная вещь и принадлежность, единый недвижимый комплекс.

Is independence in turnover a criterion for classifying property as real property?

V.A. Alexeev

Vadim A. Alexeev, professor at the Chair of the Civil and Business Law of the Russian State Academy of Intellectual Property, LLD.

The author substantiates the opinion that independence in turnover should not be considered as a criterion for classifying property as real property. In this regard, such concepts as the result of works aimed at the improvement of a land plot, a part of a principal, an appurtenance to and a part of a unified real property complex have been considered.

Keywords: attributes of real property, improvement, compound property, principal and appurtenance, unified real property complex.

В последнее время к широкому диапазону мнений по поводу признаков недвижимых вещей прибавилась точка зрения о том, что необходимым признаком недвижимости является так называемая самостоятельность объекта. Например, Л. Лапач утверждает, что "сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого требуется наличие определенных признаков, прежде всего самостоятельности объекта и его способности удовлетворять хозяйственный интерес лица" <1>. На трактовку самостоятельности объекта как критерия недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда РФ обращает внимание Р.А. Тараданов <2>. При этом оба автора стремятся осмыслить признак самостоятельности объекта на основе судебной практики, привлекая к анализу такие категории, как "улучшение земельного участка", "сложная вещь", "главная вещь и принадлежность", "единый комплекс недвижимости".

<1> Лапач Л. "Спорная недвижимость" - некоторые вопросы теории и практики // Хозяйство и право. 2014. N 12. С. 65.
<2> Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 2014. N 6. С. 54 - 65.

Нам представляется, что попытка разобраться в соотношении этих понятий применительно к недвижимому имуществу на базе судебной практики не может быть достаточно продуктивной в силу весьма свободного обращения с перечисленными выше терминами в судебных актах. По тем же причинам трудно установить, что же конкретно имели в виду судьи под самостоятельностью объекта. Поэтому попробуем рассмотреть указанные понятия без жесткой привязки к судебным делам.

Проблема самостоятельности объекта прежде всего возникает при анализе статуса таких явлений, как "асфальтовое покрытие", "бетонированная площадка", "работы по мелиорации", "земляные насыпи", "футбольные поля", "ограждения" и т.п.

Вопрос об их отнесении к объектам недвижимости в практике возник относительно давно <3>. При этом, отказываясь признавать данные объекты недвижимостью, суды указывали, что они являются улучшениями земельных участков, их принадлежностями, входят в состав земельного участка, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения. Таким образом, сложилась общая практика непризнания перечисленных феноменов недвижимостью. Но для рассмотрения вопроса о критериях отнесения вещей к недвижимым нам нужно правильно определить правовое основание подобного вывода. Л. Лапач делает следующее заключение: "Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены (здесь и далее в цитатах выделено нами. - В.А.)" <4>.

<3> См.: Бевзенко Р.Ю. Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковыми не являющихся? // Закон. 2008. N 6. С. 75 - 83.
<4> Лапач Л. Указ. соч. С. 62.

Представляется, что данная формулировка весьма неточна. Главная причина, по которой эти объекты не признаются недвижимыми вещами, состоит в том, что они вообще вещами не являются. В связи с этим нельзя говорить об их прочной связи с землей, о том, что они выступают в качестве "сооружений" и что они "обслуживают" земельный участок, нельзя и рассуждать об их функциональном назначении. Все эти явления - результаты работ по улучшению (благоустройству) соответствующего земельного участка <5>, они и есть собственно земельный участок (асфальтированный земельный участок, участок с проведенными работами по мелиорации, размеченный для игры в футбол и пр.). Именно поэтому они не могут выступать как принадлежности участка, включаться в состав сложной вещи. Их статус определяется не отсутствием самостоятельности в обороте, а отсутствием у них качества вещей в принципе. Они не могут быть отнесены как к недвижимым, так и к движимым вещам, в силу чего говорить об их самостоятельности бессмысленно. Это так же нелепо, как относить к вещам кирпичи и балки, из которых построен дом, или считать вещами внутренние сети водоснабжения, отопления и канализации. Во всех этих случаях речь будет идти о кирпичном, отапливаемом доме, в котором имеются канализация и водоснабжение.

<5> Это понятие следует отличать от используемого в других правовых системах понятия улучшения земельного участка, которым охватывается все, что находится на земельном участке, включая здания и сооружения.

Именно на отсутствие у таких улучшений качества вещи указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28.05.2013 по делу N 17085/12: "Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).

В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности.

Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации... их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка".

Вместе с тем не вполне корректно именовать данные улучшения сооружениями, поскольку ст. 130 ГК РФ рассматривает сооружения в качестве вида недвижимых вещей. Подтверждением этому является формулировка п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)". В то же время данная формулировка предполагает, что замощение участка в каких-то случаях все-таки может представлять собой сооружение, что также не вносит ясности в решение вопроса. Полагаем, что замощение само по себе вообще не может быть сооружением, возможны лишь случаи, когда оно является элементом сооружения, возведенного на земельном участке (но тогда его нельзя назвать замощением земельного участка).

Теперь перейдем к понятию самостоятельности применительно к сложной вещи. В соответствии со ст. 134 ГК РФ "если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное". Получается, вхождение вещи в состав сложной вещи влечет утрату ее самостоятельной оборотоспособности.

От неотделимого от вещи результата работ по ее улучшению часть сложной вещи отличает то, что до включения в состав сложной вещи и после исключения из него она может самостоятельно выступать в обороте.

Однако закон продолжает считать ее вещью и даже допускает возможность ее самостоятельного оборота и после включения в состав сложной вещи. Если асфальтовое покрытие никогда и ни при каких условиях не может стать вещью, то здание автозаправочной станции, входящее в состав АЗС как сложной вещи, может приобрести самостоятельный статус после того, как АЗС прекратит свое функционирование. Тогда это здание сможет рассматриваться отдельно от резервуаров и другого оборудования и использоваться по иному назначению. До тех же пор, пока АЗС функционирует, оно расценивается как недвижимая вещь, входящая в состав объекта недвижимости (сложной вещи), который именуется АЗС. Поскольку в период нахождения в составе сложной вещи ее составная часть качество вещи не утрачивает, такая вещь подлежит отнесению либо к движимым, либо к недвижимым вещам. Следовательно, вхождение в состав сложной вещи не является основанием для лишения вещи статуса недвижимого имущества, она продолжает оставаться недвижимой вещью, оборот которой подчиняется правилам ст. 134 ГК РФ. При этом сложная вещь считается единым объектом оборота, в связи чем на период ее существования входящие в нее части, имеющие признаки недвижимых вещей, "поглощаются" ею. Это проявляется в том, что права на сложную недвижимую вещь и входящие в нее в качестве частей недвижимые вещи не могут быть одновременно зарегистрированы; при регистрации права на сложную недвижимую вещь права на входящие в ее состав недвижимые вещи должны быть прекращены. Но это не означает прекращения существования частей сложной вещи как недвижимого имущества, точно так же, как регистрация права на здание не ведет к прекращению существования помещений в нем как объектов недвижимости <6>.

<6> Этот вопрос мы изучим более подробно при рассмотрении судьбы недвижимых вещей, вошедших в единый недвижимый комплекс.

Таким образом, и здесь использование критерия самостоятельности объекта для отнесения вещей к недвижимому имуществу лишено смысла. Утрата недвижимой вещью самостоятельности в обороте в данном случае характеризует лишь особенность ее правового режима, но не является основанием для исключения ее из числа недвижимых вещей.

Наибольшую сложность представляет рассмотрение категории недвижимости в контексте соотношения главной вещи и принадлежности.

В литературе высказана точка зрения о том, что "деление вещей на главные и принадлежности (ст. 135 ГК), очевидно, неприменимо к недвижимости и, следовательно, относится только к движимым вещам", поскольку для зданий и сооружений исключена возможность иметь отдельную судьбу, так как они "не могут использоваться в отрыве от земельного участка" <7>. С этой позицией трудно согласиться по следующим причинам. Во-первых, реально существуют объекты, прочная связь которых с землей, равно как и их вспомогательное назначение по отношению к другим недвижимым вещам, не вызывает сомнения. В качестве примеров можно привести отдельно стоящие котельные, электрические подстанции, гаражи, гостевые дома и пр. Во-вторых, в градостроительном законодательстве есть понятие вспомогательных объектов капитального строительства (п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), а п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает особый порядок регистрации прав на такие объекты. В-третьих, при отрицании деления недвижимых вещей на главные и принадлежности непонятно, как определять статус вспомогательных объектов: считать их самостоятельными недвижимыми вещами или придавать им статус движимых вещей? В-четвертых, невозможность определить в порядке ст. 135 ГК РФ самостоятельную судьбу вспомогательной недвижимой вещи (принадлежности) является весьма относительной: а) главная вещь и принадлежность могут находиться изначально на разных земельных участках; б) участок, на котором находятся главная вещь и принадлежность, может быть разделен для самостоятельного отчуждения принадлежности; в) принадлежность может изменить свое качество и превратиться в главную вещь (например, утрата домом статуса гостевого), а участок может быть разделен или поступить в общую долевую собственность владельцев недвижимости. Поэтому мы полагаем, что деление на главные вещи и принадлежности применимо как к движимым, так и к недвижимым вещам.

<7> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 13.

Теперь рассмотрим понятие самостоятельности по отношению к недвижимым принадлежностям главной недвижимой вещи.

Главная вещь и принадлежность на протяжении всего своего существования продолжают оставаться вещами и недвижимыми вещами. В связи с этим право как на главную вещь, так и на принадлежность, как и переход этого права в случае отчуждения, подлежит государственной регистрации. Специфика состоит лишь в том, что согласно ст. 135 ГК РФ недвижимая вещь - принадлежность всегда следует судьбе главной недвижимой вещи, если договором не предусмотрено иное.

Как отмечалось выше, особенностью главной вещи и принадлежности в сфере недвижимости можно назвать ограничение возможности договорного изменения законного режима принадлежности: действительно, если участок невозможно разделить или установить на него общую собственность, хозяин принадлежности не сможет произвести ее отчуждение отдельно от главной недвижимой вещи. Однако если для раздела земельного участка могут существовать законные препятствия, то для установления режима общей долевой собственности на участок в связи с отдельным отчуждением недвижимой принадлежности такие ограничения трудно себе представить. Здесь препятствием может быть только отсутствие соответствующей договоренности между собственником главной недвижимой вещи и потенциальным приобретателем недвижимой принадлежности. Вместе с тем отсутствие такого согласия между конкретными лицами исключает только проведение сделки по отчуждению принадлежности между ними, а не вообще. Следовательно, если вспомогательное назначение здания или сооружения по отношению к другому зданию или сооружению установлено, то такие объекты будут иметь статус главной вещи и принадлежности. При этом отсутствие самостоятельности недвижимой принадлежности не исключает ее статуса как недвижимой вещи, предполагает регистрацию прав на нее и подчинение ее правовому режиму недвижимости.

Мы считаем, что недвижимая принадлежность приобретает качество недвижимой вещи с момента ее создания. Этот ее статус не зависит от приобретения или утраты качества принадлежности. В то же время нужно иметь в виду, что самостоятельное отчуждение недвижимой принадлежности всегда сопряжено с изменением ее статуса. Отчужденная отдельно от главной недвижимой вещи, она всегда утрачивает качество ее принадлежности и становится либо принадлежностью другой главной недвижимой вещи, либо главной вещью. В качестве примера первой ситуации можно привести отчуждение котельной, обслуживавшей здание, собственнику соседнего здания, которое она теперь будет отапливать. Вторая ситуация возникнет, если та же котельная, утратившая свою вспомогательную функцию к зданию, будет приобретена, например, для использования под склад.

Мы видим, что и в случае отношения "главная вещь - принадлежность" критерий самостоятельности объекта для отнесения его к недвижимому имуществу не работает. И главная вещь, и принадлежность, если они имеют прочную связь с землей, являются недвижимыми вещами с момента их создания.

Мы рассмотрели ряд понятий: результат работ по улучшению, часть сложной вещи, принадлежность. В конце этой цепочки теперь находится такое понятие, как "часть единого недвижимого комплекса" (далее - ЕНК) (ст. 133.1 ГК РФ) <8>. Рассмотрим его в свете критерия самостоятельности.

<8> Введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно ст. 133.1 ГК РФ "недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически... либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь".

Из этой формулировки, а также из положения данной статьи о том, что "к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах", можно сделать вывод, что вещи, вошедшие в состав ЕНК, не могут самостоятельно выступать в обороте, поскольку рассматриваются как единый объект. Но в чем же в таком случае их отличие от сложных недвижимых вещей?

Основное отличие ЕНК от сложной недвижимой вещи состоит в том, что сложная вещь существует как единый объект независимо от желания правообладателя рассматривать ее в качестве таковой, а ЕНК формируется на основании волеизъявления правообладателя при наличии определенных условий. Для приобретения частями сложной вещи качества оборотоспособных объектов недвижимости необходимо физически прекратить связь между этими частями и тем самым уничтожить сложную вещь. Для ЕНК главным является волеизъявление правообладателя на его формирование (расформирование), выраженное в обращении за регистрацией права собственности на совокупность объектов в целом как на одну недвижимую вещь или, наоборот, на прекращение такой регистрации или исключение каких-либо объектов из ЕНК.

Можно ли сказать, что в результате регистрации ЕНК вошедшие в него здания и сооружения перестают быть объектами недвижимости, поскольку утрачивают самостоятельность в обороте? Данный вопрос, по нашему мнению, должен решаться аналогично вопросу о регистрации прав на здание и на помещения в нем. Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в целом. Объектом собственности выступает либо здание в целом, либо отдельные его помещения, притом что и здание, и помещения продолжают существовать физически. В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП право на это здание прекращается, оно трансформируется в совокупность прав на входящие в него помещения. В свою очередь, собственник всех помещений в здании может, наоборот, трансформировать совокупность этих прав в право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения. Таким образом, в ЕГРП этот процесс отражается как появление и исчезновение объектов при фактическом отсутствии в самих этих объектах каких-либо изменений.

С точки зрения ЕГРП формирование ЕНК выглядит как прекращение существования вошедших в него недвижимых вещей, а его расформирование или исключение из него какого-либо объекта или объектов - как возникновение новых недвижимых вещей. Однако нужно иметь в виду, что объективно недвижимые вещи, вошедшие в состав ЕНК, продолжают существовать. Поэтому не будет верным утверждение о том, что с включением зданий и сооружений в ЕНК они прекращают существование, поскольку, сохраняя качество недвижимых вещей, они исключительно по волеизъявлению собственника на период включения в ЕНК утрачивают способность участвовать в обороте отдельно от ЕНК.

Итак, можно прийти к выводу о том, что критерий самостоятельности в обороте не должен применяться для отнесения вещей к недвижимым. В случаях работ по улучшению недвижимой вещи говорить о самостоятельности нельзя, так как то, что характеризуется несамостоятельностью, не является вещью вообще. Улучшения не должны признаваться недвижимыми вещами не потому, что они не обладают самостоятельностью, а потому, что они не обладают качеством вещи. Если же спорный объект обладает качеством вещи и имеет прочную связь с землей, то это недвижимая вещь. При этом ее вспомогательное значение по отношению к другой недвижимой вещи, включение ее в состав сложной вещи или в единый недвижимый комплекс не лишает ее качества недвижимости.

References

Lapach L. "Disputed Property" - Certain Issues of Theory and Practice" ["Spornaya nedvizhimost" - nekotorye voprosy teorii i praktiki] (in Russian). Economy and Law [Khozyaystvo i pravo]. 2014. No. 12. P. 53 - 65.

Taradanov R.A. "Admissibility of Giving the Status of Real Property to Auxiliary Buildings and Structures" [K voprosu o dopustimosti pridaniya vspomogatel'nym zdaniyam, stroeniyam i sooruzheniyam statusa nedvizhimogo imushchestva] (in Russian). Herald of the Supreme Arbitrazh Court of the Russian Federation [Vestnik VAS RF]. 2014. No. 6. P. 54 - 65.

Bevzenko R.Y. "How to Deal with the Registration of the Objects Not Actually Being Real Property?" [Kak borot'sya s registratsiey v kachestve nedvizhimogo imushchestva ob"ektov, takovymi ne yavlyayushchikhsya?] (in Russian). Statute [Zakon]. 2008. No. 6. P. 75 - 83.

Sukhanov E.A. The Concept of Real Property and its Impact on the Other Civil-Legal Categories [O ponyatii nedvizhimosti i ego vliyanii na inye grazhdansko-pravovye kategorii] (in Russian). Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava]. 2008. No. 4. P. 6 - 16.