Мудрый Юрист

Границы правовой экспертизы документов

Сергей Шайхутдинов, юрист, г. Ижевск.

На практике нередко возникают спорные ситуации относительно того, в каком именно объеме государственный регистратор должен проводить правовую экспертизу. В частности, какие документы он должен проверить, а какие требовать не вправе, насколько тщательно должен проверять содержание договора и др. Попытаемся с учетом судебной практики выделить основные моменты, которые характеризуют надлежащую правовую экспертизу.

Как видит правовую экспертизу закон

Одним из этапов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правовая экспертиза документов.

Данная норма Закона в правовую экспертизу документов включает проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, установление оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления.

Вопрос о том, была ли проведенная правовая экспертиза надлежащей, имеет значение в делах об оспаривании отказов Росреестра в государственной регистрации, о взыскании убытков, причиненных по вине Росреестра (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ).

Однако, как справедливо замечает Р. Бевзенко, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза, а вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе ни в ГК РФ, ни в Законе N 122-ФЗ не решен <1>.

<1> Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4.

Тем не менее если проанализировать судебную практику, то можно выявить некоторые общие моменты в подходах судов при рассмотрении данной категории дел.

Знал, но не сказал

Когда имеет место информированность регистрирующего органа о каких-либо существенных для принятия решения о регистрации или об отказе в регистрации обстоятельствах, но при принятии окончательного решения после правовой экспертизы документов регистратор не воспользовался известными ему сведениями, то высока вероятность того, что решение государственного регистратора будет признано незаконным.

Кроме того, в некоторых случаях регистратор должен принимать меры к получению информации (речь идет не о предусмотренных законом межведомственных запросах).

Например, Московский городской суд в Определении от 16.02.2012 по делу N 33-5087 признал действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры незаконными, поскольку государственная регистрация сделки была произведена регистрирующим органом при наличии у него сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры.

В данном деле суд сделал вывод об информированности регистрирующего органа о мошеннических действиях, поскольку сотрудники дознания ранее изымали у регистрирующего органа договор купли-продажи спорной квартиры.

Надо принять дополнительные меры

В другом деле организация обратилась в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на здание как единый объект и о государственной регистрации права собственности на отдельные помещения в указанном здании. В государственной регистрации по всем заявлениям было отказано со ссылкой на то, что в нарушение норм Градостроительного кодекса РФ заявителем не было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а по межведомственному запросу Росреестр самостоятельно получил информацию о том, что такое разрешение не выдавалось. Решения Росреестра об отказе в государственной регистрации были обжалованы в суд. Мы представляли в арбитражном суде интересы заявителя.

В ходе рассмотрения дела в суде выяснилось, что действительной причиной отказа в государственной регистрации послужило то, что заявление о государственной регистрации прекращения права собственности было подано в отношении объекта, право собственности заявителя на который не было зарегистрировано.

В суде было установлено, что в результате технической ошибки в государственном кадастре недвижимости произошло дублирование объекта. В ГКН содержалась информация о двух объектах с одинаковыми техническими характеристиками и адресом. Поскольку это были два объекта, то каждый из них имел собственный кадастровый номер. В ЕГРП право собственности заявителя было зарегистрировано только на один из этих объектов.

Сотрудник многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг сформировал заявление о государственной регистрации прекращения права, указав в заявлении тот объект, в отношении которого право заявителя не было зарегистрировано. Представитель заявителя подписал заявление в том виде, в каком оно было сформировано сотрудником МФЦ.

В ходе рассмотрения дела Федеральная кадастровая палата признала наличие в ГКН технической ошибки и исправила эту ошибку, присвоив статус "архивный" тому объекту, который был указан в заявлении о регистрации прекращения права.

Однако, несмотря на наличие ошибки не на стороне заявителя, суд отказал в признании решений Росреестра незаконными, поскольку на момент обращения заявителя в Росреестр право на недвижимость не было зарегистрировано и для совершения регистрирующим органом действий по государственной регистрации прекращения права не имелись фактические и правовые основания.

Разумеется, мы не могли согласиться с таким решением суда и обжаловали его в апелляционном порядке. Апелляционный суд в этом споре занял сторону заявителя (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 N 18АП-6302/2015 по делу N А07-108/2015). Он указал, что Управление Росреестра как орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, установив, что технические характеристики объектов с разными кадастровыми номерами одни и те же, было обязано выяснить причины наличия расхождений в кадастровом номере объекта по сведениям ЕГРП. Отказ в государственной регистрации является незаконным, так как орган, осуществляющий ведение ГКН, ненадлежащим образом исполнил свои обязанности, что выразилось в наличии технической ошибки.

Управление Росреестра в данной ситуации располагало всеми необходимыми для государственной регистрации документами и, выявив расхождение в кадастровых номерах, должно было принять меры к выявлению причин такого расхождения и исправлению технической ошибки, а не отказывать в государственной регистрации.

Из указанных судебных актов можно сделать вывод, что сотрудникам Росреестра при проведении государственной регистрации нужно действовать с меньшим формализмом и проявлять некоторую инициативу. Если при проведении государственной регистрации по одному адресу обнаружено два одинаковых объекта с разными кадастровыми номерами, то нужно не отказывать в государственной регистрации (тем более совершенно по другим основаниям, как произошло в описанном деле), а выяснить причину, почему так произошло, поскольку ЕГРП и ГКН подведомственны одному государственному органу.

Если в Росреестре имеется информация о возможном мошенничестве с недвижимостью, то, даже несмотря на отсутствие запретов и арестов в отношении этой недвижимости, нужно принять дополнительные меры к проверке законности сделки вплоть до отказа в государственной регистрации.

Экспертиза актов государственных органов

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Но, если основанием возникновения прав на недвижимость, за регистрацией которых обратилось лицо, является государственный или муниципальный правовой акт, это не означает сужения сферы правовой экспертизы документов, поданных на такую регистрацию.

В письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 есть целый раздел, посвященный правовой экспертизе документов в отношении государственных и муниципальных правовых актов, который предписывает сотрудникам Росреестра проверять компетенцию органа на издание акта, субъектный состав правоотношений и т.д.

Иными словами, наличие распорядительного документа государственного или муниципального органа не гарантирует того, что права на недвижимость будут успешно зарегистрированы.

Судебная практика показывает, что такие случаи имеют место. Например, в деле N А73-6521/2013 АС Хабаровского края Росреестр правомерно отказал в регистрации перехода права собственности на земельный участок, предоставленный постановлением органа местного самоуправления, поскольку такой земельный участок находится в береговой полосе (Постановление ФАС ДО от 12.03.2014 N Ф03-238/2014 по делу N А73-6521/2013).

Проверка законности сделки

Одним из элементов правовой экспертизы документов является проверка законности сделки.

В самом общем виде эта часть правовой экспертизы описана, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.11.2011 N 7088/11 по делу N А49-2689/2010, где суд указал, что регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Однако на практике не совсем ясно, насколько глубоко и в каком объеме регистратор должен изучать сделку. Эту же проблему признает и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13, в котором сказано, что Закон N 122-ФЗ не содержит специальных норм о пределах правовой экспертизы документов, что повлекло формирование неединообразной судебной практики и претензии со стороны правоохранительных органов.

Более или менее устоявшимся в настоящее время является подход, согласно которому Росреестр проверяет сделки на предмет их ничтожности, а вот отказывать в совершении регистрационного действия на основании оспоримости сделки он не вправе (Постановления ФАС ВВО от 15.09.2006 по делу N А11-19278/2005-К1-14/776/22, ФАС МО от 11.05.2012 по делу N А40-72526/11-122-499, ФАС МО от 02.04.2012 по делу N А40-94358/11-94-731, ФАС СКО от 15.04.2011 по делу N А63-6989/2010).

Но и в этом вопросе по отдельным категориям дел нет единообразной практики. Например, по делам об отчуждении одним из супругов недвижимости, являющейся общей совместной собственностью.

Росреестр в вышеуказанном письме, признавая сделку одного из супругов по отчуждению общего имущества без согласия второго супруга оспоримой, предписывает отказывать в государственной регистрации, если в составе документов для государственной регистрации (в том числе в качестве дополнительного документа после приостановления государственной регистрации) не было представлено нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости.

Суды общей юрисдикции, в частности Оренбургский областной суд, такую позицию поддерживают (Апелляционное определение от 04.06.2015 N 33-3861/2015).

Иной позиции придерживаются арбитражные суды. Так, ФАС ПО в Постановлении от 17.03.2014 по делу N А55-15408/2013 указал, что представленная на регистрацию сделка, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, является оспоримой и отсутствие согласия супруга на ее заключение не может являться препятствием для ее регистрации. Аналогичную точку зрения высказал ВАС РФ в Определении от 17.10.2012 N ВАС-13087/12 по делу N А05-12762/2011.

Согласно указанному письму Росреестра от 28.08.2013 государственному регистратору следует проверять соблюдение предусмотренных законодательством условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу. Пределы данной проверки очерчены в этом же письме. Проверяется факт соблюдения установленной процедуры, но не ее правильность (сроки, содержание уведомлений и т.д.). И хотя указанные ориентиры для проведения правовой экспертизы установлены в отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, они являются актуальными и при возникновении прав на недвижимость по иным основаниям.

Имеется множество правовых ситуаций из различных отраслей права, которые подлежат проверке на предмет соблюдения установленной законом процедуры передачи недвижимости.

Например, Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если не соблюдена процедура извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (Постановление ФАС СЗО от 23.01.2014 N Ф07-10687/2013 по делу N А21-2512/2013).

Если не было заключено охранное обязательство при аренде объекта культурного наследия, в регистрации договора аренды будет отказано (Постановление ФАС СЗО от 21.10.2013 по делу N А56-1599/2013).

Также последует отказ в государственной регистрации, если продаже имущества должника не предшествовали установленные законодательством о несостоятельности процедуры торгов (Постановление АС ДО от 10.06.2015 N Ф03-2281/2015 по делу N А59-841/2009).

Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на недвижимость по результатам торгов, если при продаже предмета залога залогодержателю не будет предложено оставить предмет залога за собой (Постановление ФАС ВВО от 27.12.2012 по делу N А79-13959/2011).

Несмотря на то что границы правовой экспертизы документов четко не обозначены, регистрирующий орган в целом верно подходит к решению этой задачи.

Однако иногда действия государственных регистраторов приводят к нарушению прав и интересов, как частных, так и публичных, в результате чего такие действия не проходят судебной проверки. Нам известны три возможные причины, по которым правовая экспертиза признается ненадлежащей, а действия регистрирующего органа - незаконными: прямое нарушение закона вследствие некомпетентности или по другим причинам, проявление излишнего формализма и плохое взаимодействие внутри Росреестра.